BGH XII ZR 120/13

KORE302672015 BGH

1. Zivilsenat 20141126 XII ZR 120/13 Urteil § 307 Abs 1 BGB, § 535 Abs 1 S 2 BGB vorgehend OLG München,
2. Juli 2013, Az: 32 U 3633/12vorgehend LG München I,
3. August 2012, Az: 15 O 6534/11 DEU Bundesrepublik Deutschland Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem "Anlagen-Mietvertrag (Leasingvertrag)": Abgrenzung zwischen einem Mietvertrag über Geschäftsräume und einem Immobilienleasingvertrag; formularmäßige Verpflichtung des Leasingnehmers zur Instandhaltung eines von ihm genutzten Geschäftshauses
4. Zur Abgrenzung zwischen einem Mietvertrag über Geschäftsräume und einem Immobilienleasingvertrag.
5. In einem Immobilienleasingvertrag wird der Leasingnehmer durch eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Regelung, mit der ihm die Instandhaltungspflicht für das von ihm genutzte Gebäude übertragen wird, nicht unangemessen benachteiligt. Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Oberlandesgerichts München -
6. Zivilsenat - vom
7. Juli 2013 abgeändert. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I -
8. Zivilkammer - vom
9. August 2012 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen 1 Der Kläger begehrt die Feststellung, dass die Beklagte als Mieterin von gewerblich genutzten Räumen zur Renovierung der Außenfassade des Gebäudes verpflichtet ist, sobald eine umfangreiche Baumaßnahme auf einem benachbarten Grundstück abgeschlossen ist. 2 Der Kläger ist Eigentümer eines Geschäftshauses, in dem die Beklagte Teilflächen angemietet hat. 3 Bis zum
10. März 2006 war die D. GmbH Mieterin der Gesamtfläche des Anwesens. Vertragsgrundlage war ein mit "Anlagen-Mietvertrag (Leasingvertrag)" überschriebener Vertrag vom
11. Mai 1983, der als Anlage B zu einem am gleichen Tage notariell beurkundeten Vertrag (nachfolgend: Rahmenvertrag) abgeschlossen wurde. § 11 Nr. 4 des Anlagen-Mietvertrags lautet: "Alle Instandhaltungsarbeiten und erforderlichen Reparaturen übernimmt die Mieterin auf eigene Kosten, auch wenn die Schäden durch höhere Gewalt verursacht wurden." 4 Der als "Kaufvertrag, Leasingvertrag mit Bestellung eines Ankaufsrechts, Generalübernehmervertrag" bezeichnete notarielle Rahmenvertrag enthält in Anlage A einen Kaufvertrag, durch den die ehemalige Vermieterin das Grundstück, auf dem das Geschäftshaus errichtet werden sollte, erwarb. Anlage C enthält einen Generalübernehmervertrag, mit dem die D. GmbH von der ehemaligen Vermieterin mit der schlüsselfertigen Herstellung des Bürogebäudes beauftragt wurde. In Anlage D vereinbarten die Vertragsparteien ein mit einer Vormerkung gesichertes Recht der D. GmbH zum Ankauf der Immobilie bei Beendigung des Mietverhältnisses zu dem Wert, der sich aus den Gesamtinvestitionen abzüglich der in den Jahresmieten verrechneten Abschreibungen ergibt. Dabei ist im Innenverhältnis der D. GmbH zu ihren beiden Gesellschaftern die Reihenfolge der Ausübungsberechtigten dahingehend geregelt, dass das Ankaufsrecht vorrangig den Gesellschaftern zu gleichen Teilen, danach jedem der beiden Gesellschafter allein und zuletzt der Gesellschaft zustehen sollte. 5 Nachdem das Mietverhältnis mit der D. GmbH zum
12. März 2006 beendet wurde, schlossen der Kläger und die Rechtsvorgängerin der Beklagten am
13. April 2006 einen Mietvertrag über Teilflächen des Anwesens. Dieser enthält in § 7 folgende Regelung: "… Große Instandhaltungsmaßnahmen, insbesondere an Außenwänden, an den Treppenhäusern und am Dach, sind Sache des Vermieters." 6 Am
14. April 2006 trafen der Kläger und die Rechtsvorgängerin der Beklagten eine weitere Vereinbarung mit folgendem Wortlaut: "Aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Parteien wird die Mieterin ab dem 01.04.2006 statt der Gesamtfläche des Anwesens..., nur mehr eine Teilfläche anmieten. Die Mieterin ist nach dem zwischen den Parteien bis zum 31.03.2006 bestehenden Mietvertrag verpflichtet, die Mieträume bei Rückgabe an den Vermieter umfassend zu renovieren. Diese Renovierungsverpflichtung erstreckt sich somit auf die künftig von der Mieterin nicht mehr gemieteten Räume. Die Kosten hierfür belaufen sich nach einer zwischen den Parteien der Höhe nach unstreitigen Ermittlung auf € 252.974 (s. Anlage). Dies vorausgeschickt vereinbaren die Parteien Folgendes:
15. Die Mieterin zahlt an den Vermieter € 250.000 (i.W.: Euro zweihunderttausend) brutto.
16. Die Zahlung des genannten Vergleichsbetrages erfolgt in zwei Raten zu je € 125.000, fällig am 30.04.2006 sowie am 15.06.
18. Damit sind die Ansprüche des Vermieters auf die Renovierung derjenigen Flächen des Anwesens H. str. 20, M. , die ab dem 01.04.2006 nicht mehr Gegenstand des Mietvertrages zwischen den Parteien sind, abgegolten.
19. Die Erfüllung des Anspruchs des Vermieters entsprechend dem bisherigen Mietverhältnis auf die Renovierung der ab 01.04.2006 gemieteten Räume wird von der Mieterin übernommen." 7 In dem Vergleichsbetrag waren die von einem Gutachter ermittelten Kosten für die Renovierung der Außenfassade nicht enthalten. 8 Nachdem Ende des Jahres 2010 Streit darüber entstand, ob die Beklagte aufgrund der in dem Anlagen-Mietvertrag vom
20. Mai 1983 enthaltenen Instandhaltungsklausel verpflichtet ist, die Fassade zu renovieren, vereinbarten die Parteien, dass der Kläger die Möglichkeit erhält, bis zum
21. März 2011 eine entsprechende Feststellungsklage zu erheben. 9 Das Landgericht hat der vorab am
22. März 2011 per Fax eingegangenen Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage abgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit der zugelassenen Revision. 10 Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. I. 11 Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: 12 Die Beklagte sei nicht verpflichtet, die Fassade des Geschäftsgebäudes zu renovieren, da die in dem Anlagen-Mietvertrag vom
23. Mai 1983 unter § 11 Nr. 4 enthaltene Verpflichtung unwirksam und daher von der Beklagten nicht übernommen worden sei. 13 Die Fassadenrenovierungspflicht sei von der Beklagten oder ihrer Rechtsvorgängerin auch nicht durch die Regelung in § 7 des Mietvertrags vom
24. April 2006 oder durch die Vereinbarung vom
25. April 2006 übernommen worden. Durch die letztgenannte Vereinbarung sollte die Renovierungspflicht nicht übernommener Büroräume pauschal durch Zahlung von 250.000 € abgegolten und die aus dem ursprünglichen Mietvertrag folgenden Pflichten lediglich hinsichtlich der nunmehr gemieteten Räume übernommen werden. 14 Zwar sei das Landgericht auf Grund der von ihm festgestellten Tatsachen von einer mündlichen Übernahmevereinbarung bezüglich der Fassadenrenovierung ausgegangen. Dies habe auch das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen. Eine isolierte mündliche Verpflichtung zur Fassadenrenovierung sei aber nicht anzunehmen, da der vom Landgericht vernommene Zeuge nur Pflichten der D. GmbH im bestehenden Umfang zu Lasten der Rechtsvorgängerin der Beklagten übernehmen und keine neuen Pflichten habe begründen wollen. 15 § 11 Nr. 4 des Anlagen-Mietvertrags vom
26. Mai 1983 sei indes wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG (heute § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, wobei unerheblich sei, ob man den Vertrag als Immobilienleasingvertrag oder Triple-net-Mietvertrag bezeichnete. 16 Da unstreitig sei, dass die damalige Vermieterin den Muster-Leasing-Vertrag mehrfach verwendet habe oder habe verwenden wollen und dass jedenfalls das Muster dem Vertrag zu Grunde gelegen habe, sei sie auch dann Verwenderin, wenn die ehemalige Mieterin diese Vertragsbedingungen im Hinblick darauf bereits in ihr Angebot aufgenommen und damit formal in den Vertragsabschluss eingeführt habe. Eine Individualvereinbarung liege nicht vor, weil die damalige Vermieterin nicht die Bereitschaft gehabt habe, § 11 Nr. 4 des Anlagen-Mietvertrags zur Disposition zu stellen. Dafür spreche, dass sie keinerlei Kostenrisiko für das Objekt und dessen Betrieb habe tragen wollen. Im Übrigen treffe die Darlegungs- und Beweislast für das Aushandeln im konkreten Fall den Verwender von allgemeinen Geschäftsbedingungen, hier also die ehemalige Vermieterin bzw. den Kläger. 17 § 11 Nr. 4 des Anlagen-Mietvertrags überbürde dem Mieter alle Instandsetzungsarbeiten und erforderlichen Reparaturarbeiten, auch wenn sie auf höherer Gewalt beruhten. Dies bedeute, dass der Mieter nicht nur die normale Abnutzung zu tragen habe, sondern auch den zufälligen Untergang auf Grund nicht vorhersehbarer Vorkommnisse. Bei der Beurteilung der Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei die für den Nichtverwender feindlichste Auslegung zu Grunde zu legen. Im ungünstigsten Fall müsse der Mieter bei einem schweren Schaden, ohne dass ihn ein Verschulden getroffen habe, sehr umfassende Reparaturen bis hin zur teilweisen Neuerrichtung des Gebäudes ausführen, und dies auch noch kurz vor Mietzeitende. 18 Diese sehr weit gehende Verpflichtung weiche von dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung im Mietrecht, wonach der Vermieter das Sachrisiko trage, ab und verstoße damit gegen den im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG (heute § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese Auffassung entspreche jedenfalls für Mietverträge der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und mehrerer Oberlandesgerichte. 19 Wenngleich das Mieterrisiko durch die von der Mieterin abzuschließende Gebäudeversicherung gemildert werde, führe die Vereinbarung der Versicherungspflicht nicht dazu, dass die Instandsetzungs- und Reparaturklausel als wirksam zu beurteilen sei. Die sich aus der Klausel ergebenden Verpflichtungen der Mieterin seien nicht auf die von der pflichtgemäß abgeschlossenen Versicherung übernommenen Risiken beschränkt. Ferner trage die Mieterin alle mit der Instandsetzung verbundenen Baurisiken. 20 Zwar wäre eine Vertragsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu beanstanden, die dem Mieter alle Instandhaltungsarbeiten und erforderlichen Reparaturen auf eigene Kosten überbürde, die von ihm verschuldet seien oder auf der normalen Abnutzung beruhten. Doch sei eine dahingehende geltungserhaltende Reduktion der Klausel ausgeschlossen. Es sei auch nicht möglich, die Klausel einfach durch Streichen der Worte "auch wenn die Schäden durch höhere Gewalt verursacht wurden" zu teilen, da auch der Rest noch bei der für den Nichtverwender feindlichsten Auslegung dahingehend verstanden werden könne, dass auch Instandsetzungen, die durch höhere Gewalt entstanden sind, vom Mieter zu tragen seien. 21 Es spreche zwar vieles dafür, dass die verwendete Klausel dann wirksam wäre, wenn dem Mieter ein Erwerbsrecht eingeräumt würde, weil er es dann in der Hand habe, von seinen Aufwendungen für die Reparaturen durch Ausübung des Rechts zu profitieren. Das in Anlage D des Rahmenvertrags vereinbarte Ankaufsrecht reiche hierfür jedoch wegen der dort geregelten Reihenfolge der Ausübungsberechtigten nicht aus. II. 22 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Umfang stand. 23
27. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings zunächst davon ausgegangen, dass sich eine Verpflichtung der Beklagten zur Renovierung der Gebäudefassade nicht aus dem Mietvertrag vom
28. April 2006 ergibt. Dort ist in § 7 Satz 1 die Instandhaltungspflicht nur hinsichtlich der erforderlichen Reparaturen an den Mieträumen und Einrichtungen auf die Mieterin übertragen. Zur Vornahme von Instandhaltungsmaßnahmen, insbesondere an den Außenwänden, den Treppenhäusern und am Dach bleibt nach § 7 Satz 2 des Mietvertrags ausdrücklich der Vermieter verpflichtet. 24
29. Die Beklagte schuldet jedoch deshalb die Renovierung der Gebäudefassade, weil in § 11 Nr. 4 des Anlagen-Mietvertrags vom
30. Mai 1983 die Instandhaltung des gesamten Gebäudes wirksam auf die damalige Mieterin übertragen worden ist und die Rechtsvorgängerin der Beklagten nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen, an die der Senat gebunden ist (§ 559 Abs. 2 ZPO), aufgrund einer entsprechenden mündlichen Vereinbarung mit dem Kläger diese Verpflichtung übernommen hat. Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der Regelung in § 11 Nr. 4 des Anlagen-Mietvertrags um eine vorformulierte Vertragsbedingung handelt, die der Inhaltskontrolle nach dem hier anwendbaren § 307 BGB (vgl. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) unterliegt oder die Klausel zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt worden ist. In beiden Fällen begegnet die Vertragsbestimmung keinen rechtlichen Bedenken. Durch Individualvereinbarung kann ein Mieter von Gewerberäumen grundsätzlich weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Haftung führt (Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383, 2384). Die Pflicht zur Instandhaltung des gesamten Gebäudes wäre jedoch auch dann wirksam auf die Mieterin übertragen worden, wenn es sich bei § 11 Nr. 4 des Anlagen-Mietvertrags um eine vorformulierte Vertragsbedingung handeln würde. 25 a) Soweit das Berufungsgericht hierzu die Auffassung vertritt, die Klausel in § 11 Nr. 4 des Anlagen-Mietvertrags sei nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG (richtig: § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, weil die dort enthaltene Übertragung aller Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen auf die Mieterin von den wesentlichen Grundgedanken der mietrechtlichen Risikoverteilung erheblich abweiche, kann dem nicht gefolgt werden. Denn bei der vorgenommenen AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle der Vertragsklausel hat das Berufungsgericht die Rechtsnatur des Anlagen-Mietvertrags vom
31. Mai 1983 nicht ausreichend berücksichtigt. Dieser ist auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts sowohl nach seiner inhaltlichen Gestaltung als auch nach dem von den Vertragsparteien verfolgten Zweck nicht als Mietvertrag, sondern als Immobilienleasingvertrag zu qualifizieren. 26 aa) Das Immobilienleasing stellt eine besondere Form des Finanzierungsleasings dar (vgl. BGHZ 106, 304 = NJW 1989, 1279), um den Erwerb von Grundstücken oder die Errichtung baulicher Anlagen zu finanzieren. Auch für einen Immobilienleasingvertrag ist daher kennzeichnend, dass der Leasinggeber dem Leasingnehmer eine Sache oder eine Sachgesamtheit gegen ein in Raten gezahltes Entgelt zum Gebrauch für eine fest vereinbarte - und beim Immobilienleasing regelmäßig lange - Vertragslaufzeit überlässt, wobei die Gefahr und Haftung für Instandhaltung, Sachmängel, Untergang und Beschädigung der Sache allein den Leasingnehmer trifft (vgl. Senatsurteil BGHZ 158, 19 = NZM 2004, 340, 342; BGH Urteil vom
32. März 1998 - VIII ZR 205/97 - NJW 1998, 1637, 1638 mwN). Der Leasingnehmer deckt mit den während der Vertragslaufzeit entrichteten Leasingraten die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie alle Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskosten des Leasinggebers, beim Immobilienleasing möglicherweise noch durch ein zusätzlich zu gewährendes Mieterdarlehen, vollständig ab (Engel NZM 1998, 785, 788). 27 bb) Danach stellt sich der Anlagen-Mietvertrag vom
33. Mai 1983 als ein Immobilienleasingvertrag dar, der zusammen mit den weiteren in dem notariellen Rahmenvertrag enthaltenen vertraglichen Regelungen allein dem Interesse der D. GmbH an der Finanzierung des Grundstückserwerbs und der Errichtung des ausschließlich von dieser Gesellschaft genutzten Geschäftsgebäudes dienen sollte. 28