KORE305632014 BGH 12. Zivilsenat 20140430 XII ZR 146/12 Urteil § 242 BGB, § 542 BGB, § 550 BGB, § 566 Abs 1 BGB, § 567 S 1 BGB, § 578 Abs 2 BGB vorgehend OLG Düsseldorf, 29. November 2012, Az: I-10 U 34/12, Urteilvorgehend LG Düsseldorf, 22. Februar 2012, Az: 13 O 134/11, Urteil DEU Bundesrepublik Deutschland Geschäftsraummietvertrag: Treuwidrige Kündigung durch den vertragseintretenden Nießbrauchsberechtigten unter Berufung auf einen Schriftformmangel trotz Schriftformheilungsklausel Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er gemäß §§ 566 Abs. 1, 567 Satz 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Januar 2014, XII ZR 68/10, NJW 2014, 1087). Die Revision gegen das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 29. November 2012 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen 1 Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe von gewerblich genutzten Mietflächen in Anspruch. 2 Der Beklagte schloss im Mai 2007 mit den Voreigentümern einer als Einkaufszentrum genutzten Gewerbeimmobilie einen Mietvertrag für die Zeit ab dem 1. Juni 2007 mit einer festen Mietzeit von zehn Jahren. In § 2 des Mietvertrags ist der im Bereich einer marktähnlich gestalteten Ladenpassage gelegene Mietgegenstand als "Räumlichkeiten zur Benutzung als Verkaufs-/Ladenflächen im EG 1, Ebene 3, 75 m², gemäß dem als Anlage 1 beiliegenden Mietflächenplan" beschrieben. Der dem Vertrag angeheftete Mietflächenplan zeigt einen Ausschnitt aus der Ladenpassage, in dem neben zwei als "Lager" und "Verkauf" bezeichneten Bereichen auf den Verkehrs- und Gemeinschaftsflächen Tische mit Bestuhlung eingezeichnet sind, ohne dass diese einem Ladenlokal konkret zugeordnet sind. Der Beklagte nutzte das Mietobjekt als Gaststätte mit Getränkeverkauf. 3 In § 20 Abs. 2 des Mietvertrags heißt es: "Vertragsänderungen bedürfen in jedem Fall der Schriftform, dies gilt auch für die Aufhebung dieser Schriftformklausel. Den Parteien ist § 550 S. 1 BGB bekannt. Sie verpflichten sich, bei Nichteinhaltung der Schriftform dieses Vertrages die Schriftform nachträglich herbeizuführen sowie bei Veränderungen alles zu unternehmen, um dem Schriftformerfordernis zu genügen und vor diesem Zeitpunkt nicht wegen der mangelnden Form zu kündigen." 4 Diese Klausel verwendeten die Vermieter auch gegenüber anderen Mietern. 5 Anfang 2008 wurde eine neue Eigentümerin der Gewerbeimmobilie im Grundbuch eingetragen. Diese räumte der Klägerin ein Nießbrauchsrecht an dem Grundstück ein, das am 18. Juni 2008 im Grundbuch eingetragen wurde. Mit Schreiben vom 30. Juni 2010 und 31. Oktober 2010 erklärte die Klägerin unter Hinweis auf die nicht eingehaltene Schriftform des Mietvertrags die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2010. 6 Das Landgericht hat die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht das angefochtene Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. 7 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 8 Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013, 276 ff. veröffentlichte Entscheidung wie folgt begründet: 9 Die Klägerin sei gemäß §§ 1030 Abs. 1, 567 Abs. 1 Satz 1, 566 Abs. 1, 550 Satz 2, 580 a Abs. 2 BGB berechtigt gewesen, das Mietverhältnis mit dem Beklagten wegen eines Schriftformmangels durch ordentliche Kündigung zu beenden, weil sie mit der Eintragung des Nießbrauchs in das Grundbuch am 18. Juni 2008 gemäß §§ 1030 Abs. 1, 567 Abs. 1 Satz 1, 566 Abs. 1 BGB an Stelle der Eigentümerin in die Rechte und Pflichten des Mietvertrags eingetreten sei. 10 Der für längere Zeit als ein Jahr geschlossene Mietvertrag leide an einem Schriftformmangel im Sinne des § 550 Satz 1 BGB mit der Folge, dass er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und mit gesetzlicher Frist, die im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung abgelaufen gewesen sei, habe gekündigt werden können. 11 Die Schriftform sei nicht gewahrt, weil in dem Mietvertrag die vermietete Fläche nicht hinreichend genau bezeichnet sei. Aus dem als Anlage 1 beigefügten Mietflächenplan ergebe sich lediglich eine klare Zuordnung der Flächen von 11,00 qm für "Lager" und 17,37 qm für "Verkauf", nicht aber für die verbleibende Fläche von ca. 46,63 qm, die den konkreten Umständen nach der Gemeinschaftsfläche zuzuordnen sei. Welcher Teil der Gemeinschaftsfläche konkret an den Beklagten vermietet worden sei, sei weder bestimmt noch bestimmbar. Ausreichende Anhaltspunkte für die Bestimmbarkeit der vermieteten Fläche im Zeitpunkt des Vertragsschlusses seien nicht vorhanden. Weder aus dem Grundrissplan noch aus dem Mietflächenplan erschließe sich einem potenziellen Erwerber, welche konkreten Teile der Gemeinflächen von der mietvertraglichen Flächenregelung erfasst sein sollten. Deshalb komme es auch nicht darauf an, dass den Vertragsschließenden das Mietobjekt und die tatsächliche Nutzung der Gemeinschaftsflächen durch den Beklagten bekannt gewesen seien. 12 Die mangelnde Bestimmbarkeit der Mietfläche führe zur Formunwirksamkeit des Vertrags, weil es sich bei der mitbenutzten Gemeinschaftsfläche nicht nur um eine unwesentliche Nebenfläche, sondern um einen wesentlichen Bestandteil des Mietgegenstands handele. 13 Die Berufung der Klägerin auf die fehlende Schriftform sei auch nicht treuwidrig. Grundsätzlich dürfe sich jede Partei darauf berufen, dass die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten sei. 14 § 20 Nr. 2 des Mietvertrags verpflichte die Klägerin nicht zur Nachholung der Schriftform. Zwar sei bisher höchstrichterlich nicht geklärt, ob einer formularmäßigen Schriftformheilungsklausel auch gegenüber dem Erwerber des Grundstücks Bindungswirkung zukomme. 15 Heilungsklauseln, die auch den Erwerber verpflichten, an der Nachholung der fehlenden Schriftform mitzuwirken, verstießen jedoch gegen den Schutzzweck des § 550 BGB und seien deswegen gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1, 310 Abs. 1 BGB unwirksam. Mit der in § 550 Satz 2 BGB vorgesehenen Kündigungsmöglichkeit langfristiger Mietverträge, die der erforderlichen Schriftform nicht genügen, solle sichergestellt werden, dass der Erwerber, dem die notwendige Kenntnis von den wesentlichen Vertragsbedingungen nicht aus der Vertragsurkunde vermittelt werde, sich vorzeitig aus dem Vertrag lösen könne und hieran nicht länger als ein Jahr gebunden sei. Hierzu in Widerspruch stehe eine Heilungsklausel, die den Erwerber entgegen dem Regelungszweck des Gesetzes zwinge, an der Nachholung der Schriftform mitzuwirken. Sie führe zu einer vom Schutzzweck der Vorschrift nicht gedeckten faktischen Bindung des Erwerbers an die wegen des Formmangels nicht wirksam vereinbarte Laufzeit des Vertrags. Denn dieser könne sich, solange der Mieter seine Mitwirkung an der Nachholung der Form nicht verweigere, nicht durch ordentliche Kündigung aus der langfristigen Bindung lösen. Hieran ändere nichts, dass sich der Erwerber durch Einsicht in den Mietvertrag Kenntnis von der Heilungsklausel verschaffen könne. Er wisse dann zwar, dass er sich bei einem Schriftformmangel an der Nachholung der erforderlichen Form beteiligen solle. Die Kenntnis des Formmangels selbst werde ihm durch die Klausel aber nicht verschafft. Das sei mit dem Schutzzweck des § 550 BGB nicht zu vereinbaren. Hierin liege zugleich eine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 Abs. 2 Satz 1 BGB, die zur Unwirksamkeit der Heilungsklausel insgesamt führe und auf die sich auch die Klägerin berufen könne. Eine geltungserhaltende Reduktion sei bei einer - wie hier - nicht zwischen den ursprünglichen Mietparteien und dem Erwerber differenzierenden Klausel ausgeschlossen. Zwar habe die Klägerin das Grundstück nicht durch Veräußerung i.S.d. § 566 BGB, sondern durch Einräumung des Nießbrauchs gemäß § 1030 BGB erworben. Als Nießbrauchsberechtigte stehe sie jedoch gemäß § 567 Abs. 1 BGB einem rechtsgeschäftlichen Erwerber gleich, sodass sie in den Schutzzweck des § 550 BGB einbezogen sei. II. 16 Die Revision ist uneingeschränkt zugelassen. 17 Das Berufungsgericht hat die im Urteilsausspruch enthaltene Zulassung der Revision nicht eingeschränkt. Zwar ist in den Entscheidungsgründen ausgeführt, dass die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zu der Frage zugelassen werde, ob eine formularmäßige Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, wonach die Parteien sich verpflichten, bei Nichteinhaltung der Schriftform diese nachträglich herbeizuführen sowie bei Veränderungen alles zu unternehmen, um dem Schriftformerfordernis zu genügen und vor diesem Zeitpunkt nicht wegen der mangelnden Form zu kündigen, wegen Verstoßes gegen § 550 BGB gemäß § 307 Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam und die Klägerin deshalb nicht nach § 242 BGB gehindert sei, sich auf den Schriftformmangel zu berufen. Sollte hierin aus der Sicht des Berufungsgerichts eine Beschränkung der Revisionszulassung auf eine bestimmte Rechtsfrage liegen, wäre diese aber unbeachtlich. 18 Die Zulassung der Revision kann nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichthofs nur auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffes beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger selbst seine Revision beschränken könnte. Unzulässig ist es, die Zulassung auf einzelne von mehreren Anspruchsgrundlagen oder auf bestimmte Rechtsfragen zu beschränken (BGHZ 101, 276 = NJW 1987, 2586, 2587; Senatsurteile vom 19. September 2012 - XII ZR 136/10 - FamRZ 2012, 1789 Rn. 8 und vom 15. September 2010 - XII ZR 148/09 - FamRZ 2010, 1888 Rn. 18). 19 Danach scheidet hier eine Beschränkung der Zulassung der Revision aus. Bei der vom Berufungsgericht aufgeworfenen Frage handelt es sich um eine Rechtsfrage, die für den gesamten Rechtsstreit entscheidungserheblich ist. 20 Bei einer unzulässigen Beschränkung der Revisionszulassung muss das angefochtene Urteil in vollem Umfang überprüft werden (vgl. BGH Urteil vom 21. September 2006 - I ZR 2/04 - FamRZ 2007, 39 Rn. 20). III. 21 Die Ausführungen im angefochtenen Urteil halten der rechtlichen Überprüfung stand. Der Klägerin steht gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts zu, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die ordentliche Kündigung der Klägerin gemäß §§ 542 Abs. 1, 550, 566 Abs. 1, 567 Satz 1, 578 Abs. 1 und 2, 580 a Abs. 2 BGB zum 31. Dezember 2010 beendet worden ist. 22 1. Der Mietvertrag wahrt wegen der nicht hinreichenden Bezeichnung des Mietgegenstands nicht die für die wirksame Vereinbarung einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte von der Klägerin ordentlich gekündigt werden. 23
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.