KORE307232022 ECLI:DE:BGH:2022:200722UVIIIZR337.21.0 BGH 8. Zivilsenat 20220720 VIII ZR 337/21 Urteil § 259 BGB, § 559b Abs 1 BGB vorgehend LG Bremen, 6. Oktober 2021, Az: 1 S 66/19vorgehend AG Bremen

den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom

1. Juli 2022 - VIII ZR 361/21). Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der
2. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom
3. Oktober 2021 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Beklagten

rückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache

r erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht

rückverwiesen. Von Rechts wegen 1 Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen. 2 Im Anschluss an eine mit Schreiben vom

1. Oktober 2016 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom
2. Mai 2018 mit, dass sich die monatlich

zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen

m 1. August 2018 von

letzt 401,14 € um 96,80 € auf 497,94 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche beziehungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Modernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, der Wohnungsfenster u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewiesenen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug

bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungskosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (59,66 m²) im Verhältnis

der Gesamtwohnfläche (1.114,85 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallenden Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermäßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den verlangten Betrag 3 Die Klägerin bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge; sie hält die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. 4 Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 96,80 € erhöhten Miete ab August 2018 nicht

stehe, sowie die Beseitigung bestimmter Mängel begehrt. Das Amtsgericht hat der Feststellungsklage stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat [teilweise] Erfolg gehabt; die Berufung der Beklagten hat das Landgericht hingegen

rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht - beschränkt auf die

rückweisung der Berufung der Beklagten -

gelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren insoweit weiter. 5 Die Revision hat Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat

r Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 7 Das Amtsgericht habe

Recht angenommen, dass der Beklagten ein Anspruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. August 2018 nicht

stehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. 8 Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten

berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB

erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen

geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen

können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht

der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters

r Mietzahlung durch einseitige Erklärung

gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe erforderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilten. 9 Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlägige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbeiten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. 10 In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzelnen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mieter

gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise ausgelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen unzumutbar erschwere. 11 Gemessen daran genüge die hier

beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar entnehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung beziehungsweise der Modernisierung

zuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfassenden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maßnahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Differenzierung der angefallenen Gesamtkosten von 141.207,55 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnahmen auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten

überprüfen. Hierfür bedürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen immanenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. 12 Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand aufgebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Modernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entsprechend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendigen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Untergliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich

r Erläuterung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. 13 Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter

Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vornehme (BGH, Urteil vom

1. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. 14 Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bundesgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich voneinander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom
2. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke.

dem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläuterung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen

treffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Baunebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der

gehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. 15 Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klägerin die erhöhte Miete seit August 2018 geleistet habe. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die

stimmung

der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. 16 So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Beklagten sei nicht auf

stimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete gerichtet und

dem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher Weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. II. 17 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem

1. August 2018 um 96,80 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. 18
2. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzuwendenden bis

m 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht

den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform

erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten

berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB

erläutern ist. 19 a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [

§ 3Abs.

3 Satz 2 MHG]; vom

1. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom
2. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; Senatsbeschlüsse vom
3. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [

§ 3Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, Wu

M 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter

ziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom

1. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom
2. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [

§ 10Abs. 1 Wo

BindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [

§ 3MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aa

O; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung

stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom

1. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom
2. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom
3. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [

§ 3MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aa

O). 20 b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom

1. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom
2. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis

stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung

den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (

mindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteil vom

1. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN). 21
2. Diesen Anforderungen wird die hier

beurteilende Mieterhöhungserklärung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Veränderungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisierungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). 22 a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfähige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF darstellen.

Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungserklärung gehe nicht (ausreichend) hervor, ob die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkten. 23 aa) Irrtümlich geht sie dabei davon aus, die Beklagte habe in ihrer Erhöhungserklärung nicht auf die Angaben in ihrem vorangegangenen Schreiben Bezug genommen, mit denen sie die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte (§ 555c BGB). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und insoweit in der Sache auch nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Gegenteil der Fall. Die Vorinstanzen haben auf die Mieterhöhungserklärung vom 28. Mai 2018 verwiesen. In der dieser beigefügten Anlage wird ausdrücklich auf die im Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben Bezug genommen. Diese Angaben sind bei der Auslegung der Erhöhungserklärung daher

berücksichtigen (vgl. Senatsurteile vom

1. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom
2. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 252 unter II 1 b). Diese Auslegung kann der Senat hier selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht

erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17 mwN). 24 bb)Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforderungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. 25

nächst für diejenigen Maßnahmen, die eine Energieeinsparung bewirken sollen (hier: Wärmedämmung an den Außenwänden, Kellerwänden und im Dachbereich, Erneuerung der Treppenhausfenster und der Hauseingangstür, Austausch der Wohnungsfenster sowie "hydraulischer Abgleich"). 26 (a) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnahmen

r Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer

ordnung

den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f.). 27 (

1. b)Eine solche Darstellung enthält das Ankündigungsschreiben der Beklagten. 28 (
2. aa)Insbesondere geht daraus unmissverständlich die seitens der Revisionserwiderung vermisste Information hervor, dass die Beklagte neben der (erstmaligen) Anbringung einer Wärmedämmung in verschiedenen Bereichen des Gebäudes nicht nur den Austausch der Wohnungsfenster, sondern auch die Erneuerung der Treppenhausfenster und der Hauseingangstür - jeweils durch entsprechende, nunmehr wärmegedämmte Bauteile - als Maßnahmen

r Einsparung von Energie bewertet und dass die dem Schreiben beigefügte Berechnung der Energieeinsparung, die eine monatliche Heizkosteneinsparung von insgesamt 0,68 €/m² brutto ausweist, die genannten Maßnahmen sämtlich berücksichtigt. 29 Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus eine Aufteilung der insgesamt ermittelten Energieeinsparung auf die einzelnen hierzu beitragenden Baumaßnahmen für notwendig erachtet, überspannt sie die nach der oben zitierten Senatsrechtsprechung geltenden Anforderungen an die Darlegung des Vermieters bei Maßnahmen

r Energieeinsparung. Im Übrigen lassen sich dem Ankündigungsschreiben sowohl die mit der erstmaligen Anbringung einer Wärmedämmung (vgl. dazu auch Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 19) in verschiedenen Bereichen des Gebäudes (Außenwände, Kellerdecken, Dachbereich) einhergehenden Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) als auch die u-Werte der ersetzten Bauteile (Fenster und Türen) vor und nach der Modernisierung entnehmen. Aus diesen Angaben erschließt sich mittelbar auch, in welcher (ungefähren) Größenordnung die einzelnen genannten Maßnahmen

der Gesamteinsparung von Heizenergie beitragen. 30 (bb) Daneben ergibt sich aus dem Ankündigungsschreiben unzweideutig die weitere aus Sicht der Revisionserwiderung fehlende Information, welchem Zweck die als "hydraulischer Abgleich" bezeichnete Baumaßnahme dient. Es wird dort ausgeführt, die Thermostatventile an den Heizkörpern in der betreffenden Wohnung würden durch technisch andersartige Ventile ersetzt, wodurch eine gleichmäßige Wärmeverteilung in der Heizungsanlage erreicht und die Wassermenge, welche die Heizkörper durchströme, an die notwendige Heizleistung des modernisierten Objekts angepasst werde. Diese Maßnahme sei

r Verwirklichung aller mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens erforderlich. Damit lassen die Angaben hinreichend erkennen, dass es sich hierbei um einen die

vor (unter (aa)) beschriebenen energetischen Maßnahmen begleitenden baulichen Eingriff handelt. Sie erfüllen somit die aufgezeigten Anforderungen an die Darlegung des Vermieters bei einer Maßnahme

r Energieeinsparung. 31

einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache beziehungsweise

einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Insbesondere hat die Beklagte, wie von der Revisionserwiderung - unter Heranziehung der Senatsrechtsprechung

den materiell-rechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 559 BGB (Senatsurteil vom

1. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21) - für notwendig erachtet, die aus ihrer Sicht maßgeblichen Gründe dafür dargelegt, dass die weiteren beabsichtigten Maßnahmen nicht nur auf die Beibehaltung oder erstmalige Herrichtung des vertragsgemäß geschuldeten (Mindest-)Standards, sondern auf ein "Mehr" gerichtet seien. 32 (a) Aus dem Ankündigungsschreiben vom
2. Oktober 2016 ergibt sich

nächst die von der Revisionserwiderung vermisste Mitteilung, dass und weshalb die Beklagte den erstmaligen Einbau von "Pollerleuchten" als Maßnahme

r Verbesserung der Mietsache betrachtet. Die Beklagte hat dort nämlich unter der Überschrift "Maßnahmen

r Verbesserung der Mietsache" ausgeführt, die

wegung am Hauseingang werde durch die Installation dieser Lampen erstmals mit einer Beleuchtung versehen. Damit hat sie eine im Vergleich

dem vertraglich geschuldeten (Mindest-)Standard gegebene Verbesserung der Mietsache dargelegt. 33 (b) Dass die Beklagte im Hinblick auf den Austausch der Wohnungseingangstür schon allein durch die Beschreibung dieser Maßnahme in der Erhöhungserklärung ("Einbau von Wohnungseingangstüre mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz") in einer den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügenden Weise die mit dieser Maßnahme bezweckte Verbesserung der Mietsache nebst einer Energieeinsparung dargelegt hat, räumt die Revisionserwiderung selbst -

Recht - ausdrücklich ein. Das gilt erst recht, wenn man

sätzlich die in dem Ankündigungsschreiben der Beklagten enthaltenen Ausführungen in den Blick nimmt, die insoweit explizit auf eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse sowie der Sicherheit, des Schallschutzes und des Wärmeschutzes abstellen. 34 b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Klägerin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden

können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch

ziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Einsichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Belege - besteht. 35 aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [

§ 3MHG]; LG Dresden, Wu

M 1998, 216 [

§ 3MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; Beck

OGK-BGB/Schindler, Stand:

1. Juli 2022; § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand:
2. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz,
3. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom
4. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird. 36

treffend geltend macht - das vom Berufungsgericht angenommene Erfordernis einer Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme aufgewendeten Gesamtkosten nicht entnehmen, da danach lediglich eine Berechnung der Erhöhung auf der Grundlage der "entstandenen Kosten" vom Vermieter

verlangen ist. Soweit das Gesetz darüber hinaus eine Erläuterung entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB fordert, legt schon der verwendete Begriff ("erläutern") nahe, dass die Erhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung

enthalten braucht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). 38 (

1. b)Auch Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten es nicht, dass der Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Gesamtkosten in die einzelnen darin enthaltenen Kostenpositionen - etwa nach Gewerken - untergliedert. 39 (
2. aa)Zwar ist das Berufungsgericht im Ausgangspunkt

treffend davon ausgegangen, dass die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungspflichten des Vermieters gemäß § 559b Abs. 1 BGB das notwendige Gegengewicht

der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit bilden, die Pflicht des Mieters

r Mietzahlung durch einseitige Erklärung

gestalten. Dies hat der Senat in Bezug auf die entsprechenden Vorschriften

r Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum bereits entschieden (Senatsurteile vom

1. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 15; vom
2. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 23 mwN; jeweils

§ 10Abs. 1 Wo

BindG). 40 Dass für die Formvorschriften der Modernisierungsmieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum insoweit nichts anderes gelten kann, folgt schon daraus, dass es hierbei gleichermaßen um die Bewirkung einer Mieterhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters geht. Dementsprechend hat der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien

r Einführung des § 3 MHG als der im Jahr 1978 geschaffenen Vorgängerregelung der heute geltenden §§ 559 ff. BGB auch ausdrücklich eine Anlehnung an die Regelungen für preisgebundenen Wohnraum befürwortet (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 11 und 12). 41 (bb) Dieser Umstand bedeutet im Grundsatz indes nicht, dass (jedenfalls) bei umfangreichen baulichen Veränderungen - etwa unter Einschluss von Modernisierungsmaßnahmen, die wie hier Kosten in sechsstelliger Höhe auslösen - die vom Berufungsgericht verlangten erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung

stellen wären. 42 Denn es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die (anteilige) Umlagefähigkeit des getätigten Aufwands auf den Mieter einen Anreiz für den Vermieter

r Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen

schaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25 unter Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 58 [

§ 559BGB] und 7/2011 S.

11 [

§ 3

MHG]), wenn eine Durchsetzbarkeit eines dem Vermieter materiell-rechtlich

stehenden Ausgleichs für seine bereits erbrachte Eigenleistung durch überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich erschwert würde und der Vermieter sogar Gefahr liefe, eines inhaltlich berechtigten Mieterhöhungsanspruchs wegen überzogener formeller Anforderungen verlustig

gehen. Es gilt deshalb, der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB, dem Mieter die Möglichkeit

r angemessenen Information und Nachprüfung

geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der berechtigten Interessen des Vermieters gerecht

werden (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 17 mwN, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 16; jeweils

§ 10Abs. 1 Wo

BindG). Dabei ist vorrangig vor einer

mutbarkeitsprüfung in den Blick

nehmen, ob

sätzliche Angaben in der Mieterhöhungserklärung tatsächlich mit einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wären. 43 (cc) Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungserklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforderungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die

ordnung angefallener Kosten

Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten

treffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm verlangte

sätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositionen nicht

r Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten Mieterhöhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. 44 (aaa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung führte eine Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für die Klägerin

keinem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen. Auch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn wäre mit diesen

sätzlichen Angaben nicht verbunden. 45 (α) Soweit die Revisionserwiderung mit Blick darauf, dass sich den Erläuterungen der Beklagten

r (anteiligen) Instandhaltung der frühere

stand etwa der Wohnungs- und Treppenhausfenster vor der Durchführung der Baumaßnahmen nicht entnehmen lasse, die Nennung der für die Instandsetzung notwendigen Gewerke fordert, verkennt sie, dass bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Einrichtungen regelmäßig - und so auch bei den hier

beurteilenden Baumaßnahmen - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinander trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhaltungsmaßnahme (Reparatur des vorhandenen Bauteils oder dessen Ersetzung durch ein neues Bauteil desselben Standards) entbehrlich wird. Aus diesem Grund vermag eine Aufteilung der Gesamtkosten für die jeweilige Modernisierungsmaßnahme in jedwede Einzelpositionen grundsätzlich auch keinen weitergehenden Aufschluss über den in ihnen enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen

geben. 46 Der Einwand der Revisionserwiderung, dass die von der Beklagten allein mitgeteilten Gesamtkosten "nicht minder plausibel" wären, wenn sie die Hälfte oder das Doppelte betrügen und der Mieter im Fall der Billigung einer derartig ausgestalteten Berechnung der Mieterhöhung auf ein "Glauben oder Nichtglauben" verwiesen würde, rechtfertigt eine andere Beurteilung ebenfalls nicht. Denn die von der Revisionserwiderung beschriebene etwaige Unsicherheit des Mieters betrifft allein die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge. Solche Zweifel können aber ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben und lassen sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Belege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (bbb) noch genauer), durch die Hinzuziehung fachkundiger Personen oder auch erst im

ge eines Gerichtsverfahrens - ausräumen. 47 (β) Es erschließt sich ebenfalls nicht, welche

sätzlichen Schlüsse die Klägerin im Streitfall aus einer - vom Berufungsgericht ausdrücklich für notwendig erachteten - Aufteilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärmedämmung nebst Fassadenarbeiten nach Einzelgewerken (Aufbau des Gerüsts, Abtragung des alten Putzes, Verkleidung mit Dämmmaterial etc.) hätte ziehen können. Denn auch anhand der vom Berufungsgericht vermissten Angaben ließe sich nicht weitergehend erkennen, ob die genannte Baumaßnahme in einem größeren (Teil-)Umfang als von der Beklagten in der Mieterhöhungserklärung ausgewiesen der Erhaltung diente beziehungsweise

r Ersparnis von (fiktiven) Kosten für Erhaltungsmaßnahmen führte. 48 Überdies hat das Berufungsgericht offenbar den aus der Kostenaufstellung hervorgehenden Hinweis der Beklagten übersehen, wonach diese die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungsschreiben beigefügten Angebots eines Malerbetriebs für die (hypothetische) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen aufführt (Gerüstaufbau, Altanstriche überprüfen und im Hochdruckdampfverfahren reinigen, vorhandene Altputzflächen grundieren, Fassadenanstrich), ermittelt hat. Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtigten Instandhaltungsanteils

sätzlich. 49 (γ) Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, ob es der Beklagten - wie das Berufungsgericht angenommen hat und die Revisionserwiderung ebenfalls meint - möglich und

mutbar wäre, die vermeintlich fehlende Aufschlüsselung der jeweiligen Gesamtkosten vorzunehmen. Denn diese Frage stellte sich nur, wenn ein berechtigtes Interesse der Klägerin an diesen

sätzlichen Angaben - wie nicht -

bejahen wäre. 50 (bbb)

dem steht dem Mieter

r Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch

r Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht

r Verfügung. 51 (α) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrundlage. 52 Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums jedoch nach - soweit ersichtlich - einhelliger und

treffender Meinung aus § 259 BGB analog (vgl. LG Kiel, WuM 2000, 613; LG Berlin, Urteil vom

1. Januar 2007 - 67 S 85/06, juris Rn. 21; AG Münster, Urteil vom
2. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,
3. Aufl., § 559b BGB Rn. 21; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
4. Aufl., Kap. III Rn. 1509, 1520 ff.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 559b Rn. 12; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand:
5. Juli 2022, § 559b Rn. 12; Erman/Dickersbach, BGB,
6. Aufl., § 559b Rn. 12). 53 (β) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen

mutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung

grunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). 54

den formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB

grunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflichten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - reinen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. 55 Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-rechtlich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen

beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer

erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst,

mindest mittelbar,

entnehmen ist (aaO, Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. 56

sätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt angeführten, jeweils für mehrere Maßnahmen

sammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst -

sätzlich erläuterter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausgewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen

r Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt. 57 Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze -

treffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen

Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom

1. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom
2. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN). 58 bb) Entgegen der von der Revisionserwiderung geteilten Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung"

geordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleichermaßen

treffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. 59 Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kostenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Mieterhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. 60 cc) Die Erhöhungserklärung enthält außerdem die gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben über die Deckung der angefallenen Kosten mit nach § 559a BGB anzurechnenden Drittmitteln (hier: Tilgungszuschuss und Zinsermäßigung durch die Gewährung eines KfW-Darlehens), um die Berechnung der Mieterhöhung auch diesbezüglich nachvollziehen und prüfen

können. Dies zieht auch die Revisionserwiderung nicht in Zweifel. III. 61 Nach alledem kann das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellungen

r materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher im Umfang der Aufhebung

r neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht

rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 62 Die (negative) Feststellungsklage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Gründen - abweisungsreif. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (Anspruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam

stande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Dieser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht

beanstandenden und im Revisionsverfahren auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Willenserklärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame

standekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieterhöhung schließen noch hat die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragliche Schuld anerkannt. 63 Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem

sammenhang

sätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend beurteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend

treffenden Abrede, also nicht von einer

stimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausgehen, so dass nach dem objektiv

bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des geforderten Mehrbetrags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Umstände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 199/04, NJW-RR 2005, 1464 unter II 2 b [

r Frage der schlüssigen

stimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines vertraglich vorgesehenen einseitigen Erhöhungsrechts des Vermieters]; vom 21. März 2007 - XII ZR 176/04, NJW-RR 2007, 1382 Rn. 11 [

r Frage der schlüssigen

stimmung des Nutzers eines Grundstücks durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines einseitigen Erhöhungsrechts des Grundstücksverwalters nach § 6 NutzEV]; vgl. auch Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 11 ff. [

einer schlüssigen

stimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung

einem Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB]; Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, WuM 2005, 518 unter II [

einer schlüssigen

stimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung

einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG). Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek http://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=jb-KORE307232022&psml=bsjrsprod.psml&max=true Deutschland deutsch BMJV public