BGH 5. Zivilsenat, V ZR 153/25

KORE307252026 ECLI:DE:BGH:2026:170726UVZR153.25.0 BGH 5. Zivilsenat 20260717 V ZR 153/25 Urteil § 323 BGB, § 456 BGB vorgehend OLG München, 4. Juli 2025, Az: 31 U 3998/24 e vorgehend LG München II, 8. November 2024, Az: 2 O 4284/23 DEU Bundesrepublik Deutschland Eine im Rahmen eines Einheimischenmodells vereinbarte Bauverpflichtung begründet regelmäßig keine Primärverpflichtung, sondern eine Obliegenheit des Grundstückskäufers. Zum Beginn einer vertraglich vereinbarten Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts der Gemeinde im Einheimischenmodell. Auf die Revision der Klägerin wird der Beschluss des Oberlandesgerichts München - 31. Zivilsenat - vom 4. Juli 2025 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung gegen die Abweisung des Klageantrags zu 1. zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird auf die Berufung der Klägerin das Urteil des Landgerichts München II - 2. Zivilkammer - vom 8. November 2024 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, das im Grundbuch des Amtsgerichts G. von B. auf Blatt 1823 eingetragene Grundstück Fl.Nr. 167/30 der Gemarkung B. lastenfrei an die Klägerin aufzulassen und die Eintragung der Klägerin als Alleineigentümerin in das Grundbuch Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrags in Höhe von 138.573 € zu bewilligen. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen 1 Die Klägerin ist eine Gemeinde in Bayern. Mit notariellem Kaufvertrag vom 8. April 2019 verkaufte sie der Beklagten im Wege eines Einheimischenmodells ein Grundstück zu einem Kaufpreis unter dem Verkehrswert. Die Beklagte verpflichtete sich vertraglich zur Errichtung eines Einfamilienhauses bis zum 8. April 2023. Im Fall des Verstoßes unter anderem gegen diese Bauverpflichtung sieht der Vertrag während der ersten 15 Jahre der Vertragslaufzeit ein Wiederkaufsrecht der klagenden Gemeinde vor. Dieses Wiederkaufsrecht muss durch eingeschriebenen Brief innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach Kenntnis vom Vorliegen eines oder mehrerer Gründe, die zur Ausübung des Wiederkaufsrechts berechtigen, ausgeübt werden. Am 30. Januar 2023 bat die Beklagte schriftlich um eine Verlängerung der Baufrist um fünf Jahre, weil es ihr bislang aus finanziellen Gründen nicht möglich gewesen sei, mit dem Bau des Hauses zu beginnen; für die erforderliche Erhöhung des Eigenkapitals bedürfe es drei weiterer Jahre intensiven Sparens. Mit Schreiben vom 9. März 2023 lehnte die Klägerin eine Verlängerung der Baufrist ab. Nach einem entsprechenden Ratsbeschluss erklärte die Klägerin mit einem der Beklagten am 4. August 2023 zugegangenen Schreiben die Ausübung des Wiederkaufsrechts. Während des laufenden Rechtsstreits trat die Klägerin außerdem von dem Kaufvertrag zurück. 2 Das Landgericht hat die auf Rückübertragung des Grundstücks Zug um Zug gegen Erstattung von 138.573 € (Kaufpreis zuzüglich Kosten für eine Gasstichleitung) nebst Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. I. 3 Das Berufungsgericht hält die Ausübung des Wiederkaufsrechts für verfristet. Kenntnis davon, dass die Beklagte ihre Bauverpflichtung bis zum 8. April 2023 nicht einhalten werde, habe die Gemeinde mit dem Erhalt des Schreibens der Beklagten am 30. Januar 2023 gehabt. Die Ausübung des Wiederkaufsrechts mit am 4. August 2023 zugegangenem Einschreiben sei folglich nicht innerhalb von sechs Monaten ab Kenntnis erfolgt. 4 Der Klägerin stehe auch kein Rücktrittsrecht zu. Das ergebe sich aus der Auslegung des Vertrages. Bei einem Einheimischenmodell solle unter anderem sichergestellt werden, dass das verbilligt veräußerte Grundstück tatsächlich Wohnzwecken zugeführt werde. Zur Absicherung dessen diene in der Regel - und so auch hier - ein Wiederkaufsrecht. Dem Vertrag sei nach Würdigung aller Umstände des Einzelfalls nicht zu entnehmen, dass über diese Möglichkeit der Rückerlangung im Falle eines Verstoßes gegen die Bauverpflichtung hinaus ein Rücktrittsrecht bestehen solle. Außerdem handele es sich bei der Bauverpflichtung lediglich um eine Obliegenheit und nicht um eine bei Nichterfüllung zum Rücktritt berechtigende Primärpflicht. II. 5 Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung ganz überwiegend nicht stand. 6 1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Klägerin nicht unter Verweis auf einen Verstoß gegen die Bauverpflichtung gemäß § 323 BGB von dem Vertrag zurücktreten konnte. Denn eine im Rahmen eines Einheimischenmodells vereinbarte Bauverpflichtung begründet regelmäßig keine Primärverpflichtung, sondern eine Obliegenheit des Grundstückskäufers. 7

1. a)Der Senat hat die vertragliche Vorgabe, ein im Einheimischenmodell unter Verkehrswert erworbenes Grundstück für einen gewissen Zeitraum selbst zu nutzen, als Obliegenheit eingeordnet. Diese Vorgabe stellt keine zwangsweise durchsetzbare Primärverpflichtung dar, sondern beschreibt eine der Bedingungen für die Gewährung der in der Kaufpreisverbilligung liegenden Subvention, durch die es Einheimischen in Gemeinden mit starker Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten ermöglicht werden soll, Bauflächen zu bezahlbaren Preisen zu erwerben (vgl. Senat, Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 175/09, NJW 2010, 3505 Rn. 11). 8
2. b)Für eine im Einheimischenmodell typischerweise vorgesehene Bauverpflichtung gilt im Ergebnis nichts anderes. Zwar können Bauverpflichtungen in kommunalen Grundstückskaufverträgen ganz allgemein auch schlicht als Mittel zur raschen Bebauung des Plangebiets eingesetzt werden und dienen nicht zwangsläufig (auch) sozialen Zwecken (vgl. Senat, Urteil vom 16. Dezember 2022 - V ZR 144/21, ZfIR 2023, 139 Rn. 12). Aber unabhängig von der Verfolgung sozialer Zwecke soll - wenn nichts anderes vereinbart ist - keine zwangsweise durchsetzbare Primärpflicht des Käufers begründet werden. Vielmehr stellt die vertragliche Bauverpflichtung eine der Bedingungen für den Verkauf des kommunalen Grund und Bodens im Sinne einer Obliegenheit dar; insbesondere dann, wenn - wie hier - ein Wiederkaufsrecht vereinbart ist, soll die Gemeinde bei Missachtung der Bauverpflichtung durch den Käufer zum Wiederkauf, nicht aber zum Rücktritt berechtigt sein. 9
3. c)Nichts anderes lässt sich aus der Senatsentscheidung vom 19. Januar 2024 (V ZR 191/22, NJW 2024, 506 Rn. 13; s.a. Grziwotz, NJW 2025, 476, 477) ableiten. Die dieser Entscheidung zugrunde liegende Vertragsgestaltung und die von dem Senat erörterte Möglichkeit, in Erbbaurechtsverträgen die Errichtung eines Bauwerks zur Pflicht zu machen und Sanktionen für die Nichterfüllung dieser Pflicht, etwa den Heimfall oder die Vertragsstrafe, festzusetzen, besagt nichts darüber, ob Bauverpflichtungen in kommunalen Grundstückskaufverträgen typischerweise als Obliegenheiten einzuordnen sind. 10 2. Rechtsfehlerhaft nimmt das Berufungsgericht aber an, dass die Ausübung des Wiederkaufsrechts am 4. August 2023 verfristet war. Die in dem Vertrag vorgesehene sechsmonatige Ausübungsfrist ab Kenntnis von dem Wiederkaufsgrund begann nicht schon mit dem Eingang der Bitte der Beklagten um Verlängerung der Baufrist am 30. Januar 2023, sondern frühestens mit unter dem 9. März 2023 erfolgter Ablehnung der Baufristverlängerung durch die klagende Gemeinde im Rahmen des ihr insoweit zustehenden Ermessens. Sie endete damit jedenfalls - anders als die Beklagte und ihr folgend das Berufungsgericht der Sache nach meinen - nicht vor der Ausübung des Wiederkaufsrechts am 4. August 2023. 11
4. a)Insoweit kann zunächst dahinstehen, ob die Auslegung der diesbezüglichen vertraglichen Regelung durch das Berufungsgericht revisionsrechtlich in vollem Umfang überprüfbar ist, weil es sich - wovon das die Feststellungen des Landgerichts in Bezug nehmende Berufungsgericht offenbar ausgeht - um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, oder ob für städtebauliche Verträge die spezialgesetzliche Rechtsfolgeregelung des § 11 Abs. 2 BauGB die Vorschriften der §§ 305 ff. BGB auch dann verdrängt, wenn der Vertrag - wie hier - nach dem 31. Dezember 1994 geschlossen wurde, was der Senat bislang offengelassen hat (ausführlich Senat, Urteil vom 23. Mai 2025 - V ZR 259/23, ZfIR 2025, 516 Rn. 15). Denn die Auslegung einer (individual)vertraglichen Regelung durch den Tatrichter ist im Revisionsverfahren jedenfalls eingeschränkt, nämlich darauf überprüfbar, ob der Tatrichter die gesetzlichen Auslegungsregeln, die anerkannten Auslegungsgrundsätze, die Denkgesetze und die Erfahrungssätze beachtet und die der Auslegung zugrundeliegenden Tatsachen ohne Verfahrensfehler festgestellt hat (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 28. Februar 2025 - V ZR 246/23, NJW 2025, 1546 Rn. 10). In dieser Hinsicht ist die Auslegung der Wiederkaufsklausel durch das Berufungsgericht, die dazu führt, dass die Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts mit Eingang einer Bitte um Verlängerung der Baufrist beginnen soll, zu beanstanden. 12
5. b)Wie die Revision zutreffend anmerkt, ist schon zweifelhaft, ob die Annahme des Berufungsgerichts, die unterbliebene Bebauung könne die Gemeinde schon vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Baufrist zur Ausübung des Wiederkaufs berechtigen, mit allgemeinen Grundsätzen der Vertragsauslegung vereinbar wäre. Die damit verbundene Verkürzung der vereinbarten Baufrist wäre begründungsbedürftig, zumal sie erhebliche Rechtsunsicherheit zur Folge hätte. Die vertragliche Regelung - Wiederkaufsgrund bei Nichteinhaltung der bis zum 8. April 2023 laufenden Baufrist - ist demgegenüber klar und eindeutig; eine von der Beklagten unter Hinweis auf § 305c BGB bemängelte vermeintliche Unklarheit entstünde gerade erst durch die von dem Berufungsgericht und der Beklagten präferierte Auslegung (zur Frage der Anwendung der §§ 305 ff. BGB s.o. Rn. 11; grds. zur Anwendung der Unklarheitenregelung Senat, Urteil vom 23. Mai 2025 - V ZR 259/23, ZfIR 2025, 516 Rn. 20). Wäre der Wiederkaufsgrund erst mit Ablauf des 8. April 2023 gegeben, hätte die sechsmonatige Ausübungsfrist ohnehin nicht vor diesem Datum beginnen können. 13
6. c)Letztlich kann das offenbleiben. Denn selbst wenn man mit dem Berufungsgericht davon ausgehen wollte, dass ein zum Wiederkauf berechtigender Grund schon vor Ablauf der Baufrist entstehen kann - nämlich dann, wenn zweifelsfrei feststeht, dass diese Frist keinesfalls wird eingehalten werden können -, wäre hier die Ausübungsfrist von sechs Monaten ab Kenntnis von einem solchen zum Wiederkauf berechtigenden Grund in jedem Fall eingehalten. 14
7. aa)Ein zum Wiederkauf berechtigender Grund entsteht nicht schon mit dem Eingang einer Bitte um Verlängerung der Baufrist vor deren Ablauf; mit seiner gegenteiligen Auslegung lässt das Berufungsgericht die verwaltungsprivatrechtlichen Bindungen der Gemeinde außer Acht. 15