KORE309622018 ECLI:DE:BGH:2018:120718UIZR152.17.0 BGH 1. Zivilsenat 20180712 I ZR 152/17 Urteil § 652 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 22 Nr 2 EStG, § 23 Abs 1 S 1 Nr 1 EStG vorgehend OLG Düsseldorf, 28. Juli

§ 652Rn. 258, jeweils mw

N). Des Weiteren können sich gewisse Beratungspflichten zu rechtlichen und steuerlichen Standardfragen auf einem bestimmten Gebiet für den Makler im Einzelfall daraus ergeben, dass er sich - beispielsweise in seiner Werbung - einer langjährigen Tätigkeit und Erfahrung auf diesem Gebiet berühmt (NK-BGB/Wichert aaO § 652 Rn. 149; MünchKomm.BGB/

§ 652Rn. 258 mw

N). Außerdem muss der Makler den Auftraggeber dann, wenn dieser hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf, anraten, insoweit fachmännischen Rat einzuholen (vgl. BGH, NJW 1981, 2685, 2686 [juris Rn. 11]; LG Bremen, ZMR 2015, 506 [juris Rn. 14]; Soergel/Engel aaO § 652 Rn. 140; D. Fischer, Maklerrecht aaO Kap. IX Rn. 14). Gesteigerte Beratungs- und Aufklärungspflichten bestehen für den Makler schließlich dann, wenn er den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet (vgl. MünchKomm.BGB/

§ 652Rn. 258 in Verbindung mit 263 mw

N). 15 3. Nach diesen Maßstäben ist die Verneinung der Verletzung von Pflichten, die sich für die Beklagte aus dem Vertrag vom 15. Mai 2013 ergaben, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. 16

1. a)Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte nicht den Eindruck erweckt, in steuerrechtlichen Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Veräußerung einer Immobilie stellen, über besondere Fachkunde oder Erfahrung zu verfügen. Die von der Klägerin zur Akte gereichten Werbeflyer enthielten nach der von der Revision nicht angegriffenen tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts überwiegend offensichtliche Werbeanpreisungen, die keine über die von jedem Makler erwarteten hinausgehenden Fachkenntnisse der Beklagten suggerierten. Die Revision greift weiterhin nicht die ebenfalls auf tatrichterlichem Gebiet liegende Beurteilung des Berufungsgerichts an, diese allgemein gehaltenen Anpreisungen seien nicht geeignet, besonderes Vertrauen in Anspruch zu nehmen, und ließen nicht erkennen, dass sich die beworbene Kenntnis und Beratung der Beklagten auch auf steuerrechtliche Aspekte beziehen sollte. 17
2. b)Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war für die Beklagte auch nicht erkennbar, dass die Klägerin einer steuerrechtlichen Beratung über die sogenannte Spekulationsfrist bedarf. 18
3. aa)Die Revision rügt ohne Erfolg, wegen der hohen Schadensträchtigkeit eines Verkaufs innerhalb der Spekulationsfrist sei zumindest ein leicht zu erteilender allgemeiner Hinweis auf deren Existenz erforderlich, wenn die vermakelte Immobilie vom Auftraggeber ersichtlich nicht eigengenutzt werde und die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG daher einschlägig sein könne. Die drohende steuerliche Belastung eines vorzeitigen Verkaufs stelle einen Umstand dar, der die mit dem vermittelten Geschäft verfolgten Zwecke zumal dann vereiteln, zumindest aber nachhaltig gefährden könne, wenn der Auftraggeber dem Makler gegenüber - wie im Streitfall - geäußert habe, dass das Objekt nicht unter Wert verkauft werden solle. Ein Makler, der - wie die Beklagte - für sich in Anspruch nehme, eine qualifizierte Immobilienvermarktung aufgrund langjähriger Markterfahrung zu betreiben, müsse die speziell die Veräußerung von Immobilien betreffenden steuerrechtlichen Regelungen kennen. Für einen solchen Makler liege es auf der Hand, dass Immobilieneigentümern die Besonderheit einer Zehnjahresfrist für die steuerliche Belastung des Verkaufserlöses für nicht eigengenutzte Immobilien nicht geläufig sein müsse. 19 Die von der Revision insoweit angeführten Gesichtspunkte reichten zumindest für sich gesehen nicht aus, um eine Aufklärungspflicht der Beklagten in dem Sinne anzunehmen, dass die Klägerin wegen der Frage einer möglichen steuerlichen Belastung des bei dem in Aussicht genommenen Geschäft zu erzielenden Veräußerungserlöses fachmännischen Rat einholen sollte. Ein Makler, der einen Grundstückskauf vermittelt, ist nur dann gehalten, auf mögliche steuerrechtliche Folgen des vermittelten Geschäfts hinzuweisen, wenn er aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls Anlass zu der Vermutung haben muss, seinem Kunden drohe ein Schaden, weil dieser sich nicht der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht bewusst ist. Davon ist im Streitfall nicht auszugehen. Die Klägerin hat keine Umstände vorgetragen, aus denen sich seinerzeit im Blick auf die steuerliche Beurteilung der geplanten Veräußerung des Anwesens ein für die Beklagte erkennbarer besonderer Beratungsbedarf ergeben konnte. 20
4. bb)Die Revision rügt weiterhin ohne Erfolg, eine Pflicht, die Klägerin auf fachmännischen Rat zu verweisen, sei jedenfalls dadurch begründet worden, dass die Beklagte aufgrund der Einsichtnahme in das Grundbuch habe erkennen müssen, dass die Klägerin das Objekt innerhalb der Zehnjahresfrist erworben habe. 21 Das Berufungsgericht hat eine Verpflichtung des Maklers, einen ihm vorliegenden Grundbuchauszug auf Anhaltspunkte für eine mögliche Steuerpflichtigkeit eines etwaigen Veräußerungsgewinns durchzusehen, demgegenüber mit der Begründung verneint, einem Grundbuchauszug lasse sich regelmäßig nicht entnehmen, welches Grundgeschäft der Auflassung zugrunde gelegen habe; in Betracht komme etwa auch ein Erwerb von Todes wegen oder ein Tauschgeschäft. Noch weniger ergebe sich aus dem Grundbuchauszug, zu welchem Preis der Eigentümer das Objekt erworben habe. Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand. 22 Es kann offenbleiben, ob sich einem Grundbuchauszug keine hinreichenden Anhaltspunkte für die Steuerpflichtigkeit eines Veräußerungsgeschäfts entnehmen lassen, weil er regelmäßig keinen Aufschluss darüber gibt, ob der Erwerb des Grundstücks auf einer Anschaffung im Sinne von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG beruht und mit der Veräußerung steuerpflichtige Einkünfte im Sinne von § 22 Nr. 2 EStG erzielt werden, oder ob ein hinreichender Anhaltspunkt schon dann vorliegt, wenn sich aus dem Grundbuchauszug ergibt, dass der Zeitraum zwischen dem Erwerb und der Veräußerung des Grundstücks möglicherweise nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ein Makler ist im Allgemeinen - und so auch hier - schon deshalb nicht zu einer solchen Nachforschung verpflichtet, weil er seinem Auftraggeber grundsätzlich keine steuerrechtliche Beratung schuldet. 23
5. cc)Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision, die Beklagte habe bei dem in Aussicht genommenen Verkauf des Anwesens durch die Klägerin als Privatperson nicht davon ausgehen können, diese sei bereits eingehend steuerlich beraten worden oder habe sonst ausreichende Kenntnisse von den steuerrechtlichen Aspekten des geplanten Immobilienverkaufs. Bei Privatleuten, die ersichtlich nur eine Immobilie besäßen, könne nicht erwartet werden, dass ihnen die insoweit bestehenden besonderen Risiken bewusst seien, die eine steuerrechtliche Beratung erforderten. 24 Die Revision setzt bei diesen Ausführungen voraus, dass die Klägerin im Juli 2013 nur eine Immobilie besessen hat und dass dieser Umstand der Beklagten seinerzeit zudem bekannt war, ohne dass sie sich in dieser Hinsicht auf vom Berufungsgericht getroffene Feststellungen zu stützen vermag. Außerdem kann auch bei einer Privatperson nicht ohne weiteres angenommen werden, dass sie einer entsprechenden rechtlichen Belehrung bedarf. Eine Haftung der Beklagten wäre daher nur in Betracht gekommen, wenn sie aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls vermuten musste, der Klägerin drohe ein steuerlicher Schaden, weil sie sich der Gefahr des Entstehens einer besonderen Steuerpflicht gemäß § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht bewusst war (vgl. auch - zur grundsätzlich ausgeschlossenen Haftung des Notars gemäß § 19 Abs. 1 BNotO in entsprechenden Fällen - BGH, Urteil vom 13. Juni 1995 - IX ZR 203/94, NJW 1995, 2794 mwN [juris Rn. 9 f.]). Solche besonderen Umstände lagen nach den vom Berufungsgericht getroffenen und von der Revision nicht mit Verfahrensrügen angegriffenen Feststellungen im Streitfall aus Sicht der Beklagten nicht vor; vielmehr wären sie von dieser - insbesondere durch eine entsprechende gezielte Befragung der Klägerin - erst noch zu ermitteln gewesen. Zu einer solchen Aufklärung des Sachverhalts war die Beklagte nach dem mit der Klägerin geschlossenen Maklervertrag allerdings nicht verpflichtet. 25 Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts kann nicht angenommen werden, die Beklagte habe die Klägerin zu einem riskanten Vorgehen oder einem unvorteilhaften oder überstürzten Vertragsschluss veranlasst. 26 Vergeblich rügt die Revision, die Beklagte habe, auch wenn sie die Klägerin durch den Hinweis, die Interessenten könnten wieder abspringen, möglicherweise nicht übermäßig gedrängt habe, aufgrund der Nichtbeachtung der Spekulationsfrist den geschäftlichen Erfolg des Verkaufs für die Klägerin als ihre Auftraggeberin nachhaltig vereitelt, zumindest aber erheblich gemindert. Die Beklagte hätte die Klägerin von einem verfrühten Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist durch einen entsprechenden Hinweis abhalten, zumindest aber auf dieses den geschäftlichen Erfolg nachhaltig beeinträchtigende Risiko hinweisen müssen. 27 Die Revision weist damit selbst darauf hin, dass die Beklagte die Klägerin durch den Hinweis, Interessenten könnten bei einem längeren Zuwarten von dem in Aussicht genommenen Erwerb des Anwesens Abstand nehmen, nicht zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet hat. Damit traf die Beklagte auch unter diesem Gesichtspunkt keine gesteigerten Beratungs- und Aufklärungspflichten. 28 III. Nach alledem ist die Revision der Klägerin mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen. Koch Schaffert Kirchhoff Feddersen Schmaltz http://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=jb-KORE309622018&psml=bsjrsprod.psml&max=true Deutschland deutsch BMJV public