KORE310442014 BGH 3. Zivilsenat 20140213 III ZR 250/13 Beschluss § 9 Abs 1 Nr 5 Halbs 1 BKleingG, § 173 Abs 3 S 1 BBauG vom 23.06.1960 vorgehend OLG Köln, 7. Juni 2013, Az: 1 U 101/12vorgehend LG Bonn

§ 9Rn. 41). Wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat, gibt der Wortlaut von § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleing

G, in dem allgemein und ohne Differenzierung von "Bebauungsplan" die Rede ist, für eine einschränkende Auslegung keinen Anhalt. Auch die Regelungsabsicht des Gesetzgebers, der Sinn und Zweck der Norm und ihre systematische Stellung sprechen dagegen, übergeleitete Bebauungspläne vom Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands auszunehmen. 14

1. aa)Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers ist davon auszugehen, dass die kleingärtnerischen Belange im Bebauungsplanverfahren durch die im Bundesbaugesetz (seit 1. Juli 1987: Baugesetzbuch) vorgeschriebene Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gebührende Berücksichtigung gefunden haben; ist hiernach anderen Belangen gegenüber den Interessen der Kleingärtner der Vorrang gegeben worden, so soll sich dies auch zivilrechtlich - in der Einräumung einer entsprechenden Kündigungsmöglichkeit - widerspiegeln (s. BT-Drucks. 9/1900 aaO). 15 Zwar sind gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG aF übergeleitete Bebauungspläne - wie hier der Baunutzungsplan für Berlin von 1958/1960 (s. dazu OVG Berlin, Urteil vom 31. März 1992 - 2 A 9.88, BeckRS 1992, 09634) - nicht nach den Regelungen des Bundesbaugesetzes zustande gekommen. Gleichwohl waren auch bei der Aufstellung alter Bauplanungen, die gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG aF als übergeleitete Bebauungspläne fortgelten, die jeweiligen öffentlichen und privaten Belange zu berücksichtigen und in eine Abwägung mit einzubeziehen. Hinsichtlich der Geltendmachung beziehungsweise der Beachtlichkeit etwaiger Mängel sind jedoch, nicht anders als bei den nach Maßgabe des Bundesbaugesetzes (Baugesetzbuches) ergangenen Bebauungsplänen, zeitliche Grenzen vorgegeben. So konnten zwar auch übergeleitete Pläne im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO auf ihre Gültigkeit hin überprüft werden (vgl. BVerwG, BauR 1992, 333, 334 ff; OVG Berlin aaO Rn. 15 ff); jedoch endete diese Rechtsschutzmöglichkeit nach Einführung der Befristung eines Normenkontrollantrags nach § 47 Abs. 2 VwGO spätestens am 31. Dezember 1998 (vgl. Art. 1 Nr. 2 Buchst. a, Art. 10 Abs. 4 6. VwGOÄndG). Darüber hinaus wurden etwaige Abwägungsmängel nach § 214 Abs. 3, § 244 Abs. 2 BauGB in der hier maßgeblichen Fassung des Gesetzes über das Baugesetzbuch vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2191) unbeachtlich, wenn sie nicht bis zum 30. Juni 1994 geltend gemacht worden waren (vgl. OVG Berlin aaO Rn. 24). 16 Der Umstand, dass der Gesetzgeber alte, gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG a.F. übergeleitete Bebauungspläne hinsichtlich ihrer Rechtswirkungen und der Beachtlichkeit von Mängeln wie "echte" Bebauungspläne behandelt, spricht dafür, § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG gleichermaßen auf beide Kategorien von Plänen anzuwenden. 17
2. bb)Mit der Einbeziehung von "alten" Plänen wird auch dem Sinn und Zweck sowie der systematischen Einordnung von § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG Rechnung getragen. 18 Die zivilrechtliche Kündigungsmöglichkeit korrespondiert, worauf das Berufungsgericht zu Recht hingewiesen hat, mit der (öffentlich-rechtlichen) bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des auf eine andere Nutzung gerichteten Bauvorhabens. Wollte man das Kündigungsrecht nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 Halbsatz 1 BKleingG davon abhängig machen, dass bei Planerstellung eine umfassende Abwägung - insbesondere auch mit den Interessen der Kleingärtner - stattgefunden hat (so wohl

§ 9Rn.

41), so müssten systemwidrig im zivilrechtlichen Räumungsverfahren Bebauungspläne selbst dann noch auf etwaige Abwägungsmängel hin überprüft werden, wenn wegen Fristablaufs ein Normenkontrollverfahren nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO keine Aussicht auf Erfolg hätte und es sowohl den Baugenehmigungsbehörden als auch den Verwaltungsgerichten (im Rahmen einer Inzidentprüfung) verwehrt wäre, einen im Einklang mit den Planvorgaben stehenden Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Bauvorbescheids wegen dieses (vermeintlichen) Mangels abzulehnen. 19 Mit der Erstreckung von § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG auf sämtliche Bebauungspläne wird nicht zuletzt auch die gebotene eindeutige Abgrenzung zum Kündigungstatbestand des § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG - der nur für Fälle gilt, in denen für das Kleingartengrundstück kein Bebauungsplan besteht (vgl. hierzu Mainczyk aaO § 9 Rn. 20; Otte aaO § 9 BKleingG Rn. 11, 12; s. auch

§ 9Rn.

30 einerseits und Rn. 31, 41 andererseits) - gewährleistet. 20

1. cc)Nach der von dem Beklagten nicht angegriffenen Feststellung des Berufungsgerichts ist eine erfolgreiche Anfechtung des hier in Rede stehenden Bebauungsplans mit einem Normenkontrollantrag nicht erfolgt; auch ergibt sich weder aus den Feststellungen des Berufungsgerichts noch aus dem Sachvortrag der Parteien ein Anhalt dafür, dass irgendwelche Abwägungsmängel rechtzeitig (schriftlich) bei der Gemeinde (hier: Bezirksamt) geltend gemacht wurden. 21
2. b)Auch die Würdigung des Berufungsgerichts, wonach das Bauvorhaben der Klägerin beziehungsweise der mit ihr verbundenen Unternehmen L. und S. bauplanungsrechtlich zulässig sei, ist nicht zu beanstanden. 22
3. aa)Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist den Bauvorbescheiden des Bezirksamts T. von Berlin vom 3. August 2012 die planungsrechtliche Zulässigkeit des Neubauvorhabens zu entnehmen. Die Erteilung der Baugenehmigung für das der Teilfläche A benachbarte Grundstück S. Straße 89 tritt als weiteres Indiz für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit hinzu. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XIII-B 1-1 steht - unbeschadet dessen, dass er noch nicht wirksam ist - dem Vorhaben der Klägerseite nicht entgegen. Er sieht in Ergänzung des geltenden Bebauungsplans XIII-B 1 vor, dass Einzelhandelsflächen - um die es hier allerdings nicht geht - nur dann zulässig sein sollen, wenn es sich hierbei um Verkaufsstellen handelt, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb zugehörig und diesem vom Umfang her untergeordnet sind. 23
4. bb)Ebenso rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass es für die hier streitgegenständlichen Flächen keiner Freistellung von Bahnbetriebszwecken nach § 23 AEG bedarf, weil die Flächen jedenfalls seit dem Zweiten Weltkrieg nicht für Bahnbetriebszwecke genutzt worden sind. Dies entspricht insbesondere auch der Auffassung des Eisenbahn-Bundesamts, die es in seinem Bescheid vom 26. August 2010 zum Ausdruck gebracht hat. Das Grundstück wurde von der Bahn dementsprechend auch nicht als Betriebsgrundstück, sondern als Vorratsvermögen geführt. 24
5. c)Nicht zu beanstanden ist schließlich auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin habe nachgewiesen, dass die herausverlangten Teilflächen A und B alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zugeführt oder alsbald für diese Nutzung vorbereitet werden sollen. 25
6. aa)Durch das Erfordernis der alsbaldigen Zuführung der gekündigten Flächen zu der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung oder der alsbaldigen Vorbereitung der Flächen für diese Nutzung soll vermieden werden, dass bloße "Vorratskündigungen" erfolgen und kleingärtnerisch genutztes Land nach der Kündigung über Gebühr brachliegt (s. OVG Münster, AgrarR 1979, 234 zu § 2 Abs. 1 Nr. 2 KÄndG; Mainczyk aaO § 9 Rn. 26). Andererseits dürfen an die Darlegung dieser Voraussetzung im Hinblick auf die lange Kündigungsfrist nach § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BKleingG und zur Vermeidung übermäßiger Kündigungserschwerungen insbesondere bei größeren Bauvorhaben keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden (s. OVG Münster aaO;

§ 9Rn. 39; Mainczyk aa

O). 26 Der Vorlage verbindlicher Kreditzusagen von Banken bedarf es wegen des damit verbundenen erheblichen Kostenaufwands regelmäßig nicht (OVG Münster aaO; Otte aaO § 9 BKleingG Rn. 12; Mainczyk aaO § 9 Rn. 26). Auch muss noch keine Baugenehmigung erteilt worden sein (s. BGH, Urteil vom 20. Februar 1981 - V ZR 199/79, BGHZ 80, 87, 94 zu § 2 Abs. 1 Nr. 2 KÄndG; Otte aaO;

§ 9Rn.

39). Der Verpächter hat jedoch darzulegen, dass erkennbare Vorbereitungen für die alsbaldige Inangriffnahme des Bauvorhabens getroffen worden sind und die im Bebauungsplan festgesetzte andere Nutzung konkret bevorsteht; seine Absicht muss ernsthaft sein, bereits feste Formen angenommen haben und nach außen hin dokumentiert worden sein (OVG Münster aaO mwN; Mainczyk aaO). Dabei ist wiederum zu beachten, dass mit Bauarbeiten auf den gekündigten Flächen in aller Regel nicht begonnen werden kann, solange diese Flächen nicht geräumt und herausgegeben worden sind. Zudem wird es aus der Sicht des Verpächters häufig ungewiss sein, dass und wann er diese Flächen (gegebenenfalls erst im Vollstreckungswege) tatsächlich zurückerhält, so dass ihm nicht stets und ohne Weiteres abverlangt werden kann, vorab - gleichsam "aufs Geratewohl" - höhere Investitionen für das in Aussicht genommene Bauvorhaben zu tätigen. 27 Im Rahmen dieser Maßgaben ist es Sache des Tatrichters, anhand der konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen, ob eine alsbaldige bebauungsplangemäße Nutzung des herausverlangten Grundstücks vom Verpächter ausreichend dargetan und nachgewiesen ist. 28 bb) Hiernach lässt die Würdigung des Berufungsgerichts einen Rechtsfehler nicht erkennen. 29 Es hat ausgeführt, dass nach Lage des Falles die (umfangreiche) Beantragung und Erteilung der Bauvorbescheide für die Teilflächen A und B vom 3. August 2012 sowie der Baugenehmigung für das der Teilfläche A benachbarte Grundstück S. Straße 89 und der Beginn der dortigen Bautätigkeit eine alsbaldige bebauungsplangemäße Nutzung der herausverlangten Flächen genügend zum Ausdruck brächten, zumal eine gewerbliche Nutzung dieser Flächen im beabsichtigten Sinne offensichtlich im wirtschaftlichen Interesse der Klägerin liege. 30 Wesentliche Gesichtspunkte hat das Berufungsgericht nicht außer Betracht gelassen, und seine Würdigung weist auch keine Verstöße gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze auf. 31 2. Die Kündigung durfte sich auf - ausreichend konkretisierte - Teilflächen der Kleingartenanlage beschränken (arg. § 10 Abs. 2 BKleingG; s. etwa

§ 9Rn.

37). 32

1. Die wirksame Kündigung des Generalpachtvertrags mit dem Beklagten (als Zwischenpächter) nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 Halbsatz 1 BKleingG begründet zugleich auch für die einzelnen Kleingartennutzer (Endpächter) die Pflicht zur Räumung und Herausgabe der von ihnen gepachteten Parzellen (§ 546 Abs. 2 BGB i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 BKleingG); 10 Abs. 3 BKleingG ist insoweit nicht anwendbar (s. etwa BGH, Urteile vom
2. Oktober 1992 - V ZR 185/91, BGHZ 119, 300, 304; vom
3. März 1994 - V ZR 282/92, NJW-RR 1994, 779, 780 und vom
4. Juni 2002 - V ZR 181/01, BGHZ 151, 71, 73 f). Schlick Wöstmann Tombrink Remmert Reiter http://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=jb-KORE310442014&psml=bsjrsprod.psml&max=true Deutschland deutsch BMJV public