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BGH V ZR 26/20

KORE310562021 ECLI:DE:BGH:2020:111220UVZR26.20.0 BGH 5. Zivilsenat 20201211 V ZR 26/20 Urteil § 721 ZPO, § 794a ZPO, § 249 BGB, § 252 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 280 Abs 2 BGB, § 286 BGB, § 546a Abs 1 BGB

§ 794a

ZPO eine Räumungsfrist gewährt wird, für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet. Die Norm beschränkt die Ansprüche des Vermieters auf die ihm nach § 546a Abs. 1 BGB für die Zeit der Vorenthaltung zustehende Nutzungsentschädigung und befreit den Mieter von einer Haftung für weitere durch die Ausnutzung der gerichtlichen Räumungsfrist entstehende Schäden; insbesondere für einen dem Vermieter in Folge des Verzuges mit der Wohnungsherausgabe entstehenden Schaden hat der Mieter für den Zeitraum der ihm vom Gericht gewährten Räumungsfrist nach §

§ 794aZPO nicht einzustehen (vgl. LG Berlin, Grundeigentum 2017, 538; Mü

KoBGB/Häublein, 8. Aufl., § 571 Rn. 10; Staudinger/Rolfs, BGB [2018], § 571 Rn. 10, 11). 12

  1. b)Unmittelbar anwendbar ist § 571 Abs. 2 BGB hier schon deshalb nicht, weil der Beklagte nur Untermieter gewesen ist. Zwar kann auch dem Untermieter eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO gewährt werden (vgl. OLG Köln, WuM 1997, 336; LG Stuttgart, NJW-RR 1990, 654; LG Stade, WuM 1987, 62). Dafür kommt es nämlich allein auf die tatsächliche Nutzung des Raums zum Wohnen und nicht auf den Rechtsgrund des Innehabens des Wohnraums an (MüKoZPO/Götz, 5. Aufl., § 721 Rn. 2; Musielak/Lackmann, ZPO, 17. Aufl., § 721 Rn. 3; Zöller/Seibel, ZPO, 33. Aufl., § 721 Rn. 2; zur Vorschrift des § 794a ZPO vgl. Schmidt/Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 14. Aufl., § 794a ZPO Rn. 4). Die Vorschrift des § 571 Abs. 2 BGB gilt unmittelbar aber nur im Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter, da sie systematisch an die Regelung des § 546a BGB anknüpft und wie diese das Bestehen eines (beendeten) Mietverhältnisses voraussetzt (vgl. BGH, Urteil vom 31. Januar 2001 - XII ZR 221/98, NJOZ 2001, 282, 284 zu § 557 BGB aF betreffend Vereinsräume; BeckOK MietR/Klotz-Hörlin [1.8.2020], § 571 BGB Rn. 5; MüKoBGB/Bieber, 8. Aufl., § 546a Rn. 3; Staudinger/Rolfs, BGB [2018], § 546a Rn. 10, 12; Blank/Börstinghaus/Blank, Miete, 5. Aufl., § 546a Rn. 5; Gramlich, Mietrecht, 15. Aufl., § 546a Rn. 1; Schmidt/Futterer/Streyl, Mietrecht, 14. Aufl., § 546a Rn. 5, § 571 Rn. 1, 3; Greiner, ZMR 1998, 403, 404 f.). Daran fehlt es im Verhältnis zwischen Eigentümer und Untermieter. 13
  2. c)Eine Begrenzung des Anspruchs der Klägerin auf die Nutzungsentschädigung für die von dem Beklagten genutzte Kammer lässt sich entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus einer analogen Anwendung von § 571 Abs. 2 BGB herleiten. 14
  3. aa)Die Frage, ob § 571 Abs. 2 BGB auf den Untermieter von Wohnraum entsprechend anwendbar ist, wird allerdings unterschiedlich beurteilt. Das Landgericht Stuttgart hat das für das gewerbliche Zwischenmietverhältnis bejaht (LG Stuttgart, NJW-RR 1990, 654 f.), und dem hat sich ein Teil des Schrifttums angeschlossen (vgl. BeckOK BGB/Wöstmann [1.8.2020], § 571 Rn. 9; jurisPK-BGB/Tiedemann, 9. Aufl., § 571 BGB Rn. 41). Die überwiegende Ansicht lehnt eine entsprechende Anwendung von § 571 Abs. 2 BGB auf den Untermieter dagegen ab (LG Kiel, WuM 1995, 540; BeckOGK/Gelb, BGB [1.7.2020], § 571 Rn. 4; BeckOK MietR/Klotz-Hörlin [1.8.2020], § 571 BGB Rn. 5; NK-BGB/Hinz, 3. Aufl., § 571 Rn. 7; RGRK/Gelhaar, BGB, 12. Aufl. § 557 Rn. 24; Staudinger/Rolfs, BGB [2018], § 571 Rn. 10; Emmerich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. V Rn. 184; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 571 Rn. 7; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 14. Aufl., § 571 BGB Rn. 3; Ettl in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 571 BGB Rn. 9). 15
  4. bb)Ob § 571 Abs. 2 BGB auf den Untermieter von Wohnraum entsprechend anzuwenden ist, bedarf hier keiner abschließenden Entscheidung. Jedenfalls hätte eine analoge Anwendung der Vorschrift entgegen der Auffassung des Beklagten nicht zur Folge, dass sich der Schadensersatzanspruch des Eigentümers auf eine Nutzungsentschädigung für die untergemieteten Räume beschränkte. 16

(1)Der Zweck des § 571 Abs. 2 BGB spricht allerdings für eine analoge Anwendung der Vorschrift auf den Untermieter von Wohnraum, dem eine Räumungsfrist gewährt worden ist. Er ist darin zu sehen, dass der Wohnraummieter sich nicht aus Sorge vor Schadensersatzansprüchen des Vermieters davon abhalten lassen soll, eine Räumungsfrist zu beantragen und zu nutzen (vgl. BT-Drucks. IV 806, 11 zu § 557 BGB aF; Ausschussbericht zu BT-Drucks. IV/2195, 5 zu § 557 aF). Daher begrenzt § 571 Abs. 2 BGB die Haftung des Mieters, dem eine Räumungsfrist gewährt worden ist, auf die vereinbarte bzw. ortsübliche Miete (vgl. § 546 Abs. 1 BGB); für weitere Schäden (vgl. § 546 Abs. 2 BGB) haftet er dagegen nicht (vgl. Staudinger/Rolfs, BGB [2018], § 571 Rn. 12; Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl., § 571 Rn. 1; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, ZAP-Praxiskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 571 BGB Rn. 2; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 571 BGB Rn. 2). Der Untermieter von Wohnraum, dem eine Räumungsfrist nach §

§ 794aZPO gewährt worden ist, befindet sich in einer vergleichbaren Situation.

Müsste er bei Ausnutzung der Räumungsfrist unbegrenzte Schadensersatzansprüche des Eigentümers wegen Verzuges (§ 990 Abs. 2 BGB) gewärtigen, hätte dies entweder zur Folge, dass er, obwohl darauf angewiesen, keinen Räumungsschutz in Anspruch nimmt, oder dass er nach Nutzung der Räumungsfrist unter Umständen erheblichen Schadensersatzansprüchen des Eigentümers ausgesetzt ist. Beides soll durch die Regelung des § 571 Abs. 2 BGB bei einem (früheren) Mieter verhindert werden. 17

(2)Für den Vermieter wäre es jedoch unzumutbar, wenn die dem in der Wohnung verbliebenen Untermieter gewährte Räumungsfrist dazu führte, dass er trotz Vorenthaltung der gesamten Wohnung (siehe dazu Rn. 9) eine Nutzungsentschädigung nur in Höhe des Untermietzinses bzw. der ortsüblichen Miete für die untervermieteten Teile der Wohnung erhielte. Er stünde dann schlechter als im Verhältnis zum Hauptmieter, der nach § 546a Abs. 1 BGB während der Räumungsfrist die Nutzungsentschädigung in voller Höhe schuldet. 18 Ein solches Ergebnis ließe sich nicht mit dem Schutzzweck des § 571 Abs. 2 BGB rechtfertigen. Die Vorschrift schützt zwar das Interesse des Mieters, eine ihm gewährte Räumungsfrist zu nutzen; das Gesetz bringt es aber in einen Ausgleich mit den Interessen des Vermieters an der baldigen Rückerlangung der Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses, indem § 546a Abs. 1 BGB dem Vermieter einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten bzw. ortsüblichen Miete für diesen Zeitraum zuerkennt. Ein solcher Anspruch muss dem Vermieter auch dann verbleiben, wenn § 571 Abs. 2 BGB analog auf einen Untermieter anzuwenden sein sollte; denn der Untermieter steht dem Vermieter schon mangels vertraglicher Beziehungen ferner als Hauptmieter. 19 Dass der Untermieter den ihm gewährten Räumungsschutz nur um den Preis einer Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung in Anspruch nehmen kann, ist dagegen hinzuzunehmen. Darin setzt sich lediglich fort, dass der Untermieter zu keiner Zeit in einem vertraglichen Verhältnis zu dem Eigentümer stand, sondern sein Besitzrecht von dem Hauptmieter ableitete. Soweit die mietrechtliche Vorschrift des § 571 Abs. 2 BGB überhaupt geeignet ist, Rechte des Eigentümers im Verhältnis zum Untermieter einzuschränken, kann eine solche Beschränkung nicht über das hinausgehen, was zwischen den (ursprünglichen) Hauptmietparteien gelten würde. Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer deshalb von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen. 20 cc) Einen die von dem Hauptmieter im Fall der Nichträumung nach § 546a Abs. 1 BGB geschuldete Nutzungsentschädigung übersteigenden Betrag macht die Klägerin nicht geltend. Die ortsübliche Miete für die ganze Wohnung schätzt das Berufungsgericht auf mindestens 310 € (§ 287 ZPO). Dagegen erhebt die Revision keine Einwendungen. Das ergibt den von der Klägerin beanspruchten Betrag von 2.170 €. III. 21 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Schmidt-Räntsch Kazele Haberkamp Hamdorf http://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=jb-KORE310562021&psml=bsjrsprod.psml&max=true Deutschland deutsch BMJV public

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