KORE310942020 ECLI:DE:BGH:2020:060320UVZR2.19.0 BGH 5. Zivilsenat 20200306 V ZR 2/19 Urteil § 123 Abs 1 BGB, § 444 BGB vorgehend OLG Koblenz, 11. Dezember 2018, Az: 12 U 143/18vorgehend LG Mainz, 15. Januar 2018, Az: 5 O 265/16 DEU Bundesrepublik Deutschland Grundsstückskaufvertrag: Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtiger Umstände und Erklärung der Unkenntnis unsichtbarer Mängel Die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt keine Abweichung von dem Grundsatz, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtiger Umstände trifft (Bestätigung von Senat, Urteil vom 30. April 2003 - V ZR 100/02, NJW 2003, 2380). Auf die Revision der Beklagten wird der Beschluss des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Koblenz vom 11. Dezember 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen 1 Mit notariellem Vertrag vom 24. Juli 2013 verkauften die Beklagten zu einem Preis von 120.000 € unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel den Klägern ein Grundstück, das u. a. mit einem Wochenendhaus und einer Motorradgarage bebaut ist. Die Motorradgarage ist mit dem Wochenendhaus verbunden und wurde als Wohnraum genutzt. Mitverkauft wurde nach dem Kaufvertrag u.a. der „Fernseher aus dem Wohnzimmer“. Unter den sonstigen Vereinbarungen ist ausgeführt, dass der Grundbesitz in dem Zustand verkauft wird, in dem er sich bei der letzten Besichtigung befunden hat. Zudem enthält der Vertrag die Erklärung, dass den Beklagten keine „unsichtbaren Mängel“ bekannt sind. 2 Mit Schreiben vom 16. Oktober 2015 teilte die Bauaufsichtsbehörde den Klägern mit, dass die Motorradgarage ohne Genehmigung zu Wohnzwecken genutzt werde, wodurch die für die Nutzung als Wochenendhaus zulässige Grundfläche von 70 qm deutlich überschritten sei. Die Nebengebäude befänden sich außerhalb der überbaubaren Fläche. Es sei beabsichtigt, gegen die baurechtswidrigen Zustände vorzugehen, insbesondere sei daran gedacht, den Rückbau auf das zulässige Maß zu verfügen. Die Kläger erklärten daraufhin die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung. 3 Die Kläger verlangen von den Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks, die Feststellung des Annahmeverzugs der Beklagten bezüglich der Rückübereignung, die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 11.057,33 €, die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten und die Freistellung von sämtlichen Kosten und Ansprüchen, die ihnen gegenüber durch die Bauaufsichtsbehörde geltend gemacht worden sind oder noch geltend gemacht werden. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. I. 4 Das Berufungsgericht meint, die Kläger hätten den Kaufvertrag wirksam angefochten, weil die Beklagten ihnen vor und bei Vertragsschluss arglistig verschwiegen hätten, dass ein Teil der auf dem Grundstück befindlichen Räumlichkeiten mangels einer bauaufsichtsrechtlichen Genehmigung nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Die Beklagten hätten zwar behauptet, den Klägern bereits bei der ersten Besichtigung erklärt zu haben, dass der Anbau nicht als Wohnraum genehmigt, aber ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt sei, und den Klägern bei einer weiteren Besichtigung auch einen Lageplan übergeben zu haben, aus dem die baurechtliche Situation zu erkennen gewesen sei. Diese Behauptungen hätten sie aber nicht bewiesen. Zwar seien die Kläger für das Vorliegen einer arglistigen Täuschung - was auch die Verletzung einer Offenbarungspflicht umfasse - darlegungs- und beweisbelastet. Hier sei aber bereits aufgrund des notariellen Kaufvertrages der von den Klägern zu erbringende Beweis einer Verletzung der Aufklärungspflicht geführt. So heiße es in dem Kaufvertrag, dass der Fernseher aus dem „Wohnzimmer“ mitverkauft sei. Weiter sei nach dem Vertrag der Grundbesitz in dem Zustand verkauft worden, in dem er sich bei der letzten Besichtigung befunden habe. Die notarielle Urkunde enthalte an keiner Stelle einen Hinweis auf die unerlaubte Wohnnutzung des Anbaus und eine (vermeintliche) Offenlegung dieses Umstands gegenüber den Klägern sowie des von den Beklagten eingeleiteten bauaufsichtlichen Verfahrens über eine Nutzungsänderung. Die Behauptung der Beklagten, die Kläger seien über die fehlende Genehmigung der Nutzung der Garage als Wohnraum unterrichtet worden, werde daher durch die Vertragsurkunde widerlegt. Für den Inhalt der Urkunde spreche die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit. Vor diesem Hintergrund hätten die Beklagten beweisen müssen, dass eine Aufklärung der Kläger erfolgt sei. Das Landgericht sei nach durchgeführter Beweisaufnahme rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gekommen, dass den Beklagten dies nicht gelungen sei. Gegen die Darstellung der Beklagten sprächen auch die weiteren, aus der Aktenlage objektiv erkennbaren Umstände. Unrichtig sei etwa auch die in dem Notarvertrag enthaltene Erklärung der Beklagten, dass ihnen unsichtbare Mängel nicht bekannt seien. Das Vorbringen der Beklagten als wahr unterstellt, hätte spätestens an dieser Stelle ein Hinweis auf den baurechtswidrigen Zustand erfolgen müssen. II. 5 Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung kann eine Verletzung der Aufklärungspflicht durch die Beklagten nicht angenommen werden. 6 1. Im rechtlichen Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass im Falle einer wirksamen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung ein Anspruch der Kläger auf Rückabwicklung des Vertrages (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) und auf Zahlung von Schadensersatz nach den Grundsätzen der Haftung bei Vertragsschluss (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) in Betracht kommt (vgl. Senat, Urteil vom 3. Mai 2002 - V ZR 175/01, NJOZ 2002, 1888, 1889 mwN). 7 2. Weiterhin legt das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler zugrunde, dass die objektive Seite einer arglistigen Täuschung regelmäßig gegeben ist, wenn Räume als Wohnraum angepriesen werden, obwohl die für eine solche Nutzung notwendige baurechtliche Genehmigung nicht vorliegt. Denn die Baubehörde kann die Nutzung jedenfalls bis zur Erteilung der Genehmigung untersagen - und zwar unabhängig davon, ob eine Genehmigung unter Zulassung einer Ausnahme hätte erteilt werden können (vgl. Senat, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 55/13, NJW 2014, 3296 Rn. 10 mwN). Nach den - von den Beklagten nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts wurde die Motorradgarage erkennbar als Wohnraum genutzt und der Kaufgegenstand auch mit dieser Nutzung angepriesen, obwohl die erforderliche bauaufsichtsrechtliche Genehmigung nicht vorlag. 8 3. Für den Fall unterbliebener Aufklärung geht das Berufungsgericht ferner zu Recht von dem Vorliegen der subjektiven Seite arglistigen Handelns seitens der Beklagten aus. Arglistig handelt ein Verkäufer, wenn er den Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (Senat, Urteil vom 14. Juni 2019 - V ZR 73/18, ZIP 2019, 2115 Rn. 11 mwN). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Beklagten haben ausweislich der Feststellungen des Berufungsgerichts eine Kenntnis von den bauordnungswidrigen Zuständen nicht in Abrede gestellt. Auch dies nehmen die Beklagten im Rahmen des Revisionsverfahrens hin. 9 4. Die Revision rügt indessen zu Recht, dass dem Berufungsgericht ein Rechtsfehler insoweit unterlaufen ist, als es den Beklagten die Beweislast für die von ihnen behauptete Aufklärung über die bauordnungswidrige Wohnnutzung zugewiesen hat. 10
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.