KORE311382012 BGH 12. Zivilsenat 20120718 XII ZR 97/09 Urteil § 536 BGB vorgehend KG Berlin, 28. Mai 2009, Az: 22 U 177/07vorgehend LG Berlin, 15. November 2007, Az: 12 O 257/07 DEU Bundesrepublik Deu

§ 42Abs.

4 Nr. 1 II. BV - gültig bis 31. Dezember 2003). Jedenfalls bei einer gravierenden Abweichung wie im vorliegenden Fall kann im Rahmen der Geschäftsraummiete auch für Nebenräume aber nichts anderes gelten. Es kommt des Weiteren nicht darauf an, in welcher Weise der Mieter die betreffende Fläche im konkreten Fall hätte nutzen wollen und in welchem Umfang er konkret beeinträchtigt ist (BGH Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - NJW 2010, 1745 Rn. 11 mwN; Kraemer NZM 1999, 156, 161). Dass die fehlende Fläche nur Nebenräume betrifft, findet sodann im Rahmen der Ermittlung des herabgesetzten Mietbetrages nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB Berücksichtigung. 17

1. b)Das Berufungsgericht hat den Minderungsbetrag aufgrund der prozentualen Flächenabweichung von rund 29 % berechnet und ist zu monatlichen Minderungsbeträgen zwischen 2.028 € und 2.285 € gelangt. Das begegnet durchgreifenden Bedenken. 18
2. aa)Aufgrund des Mangels hat der Mieter nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Durch die Minderung soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden (Senatsurteil BGHZ 163, 1, 6 = NJW 2005, 1713, 1714). Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache (Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 536 Rn. 57 mwN). 19
3. bb)Die allein vom Anteil an der Gesamtfläche ausgehende Berechnung des Berufungsgerichts wird einer an dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung orientierten Mietzinsminderung nicht gerecht. Sie lässt den generell geringeren Nutzungswert der Kellerräume außer Betracht und ist daher nicht angemessen im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB. 20 Allerdings legt der Bundesgerichtshof zum Wohnraummietrecht in ständiger Rechtsprechung die prozentualen Flächenunterschreitung als Maßstab der Minderung zugrunde (BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947, 1949 unter Bezugnahme auf Kraemer NZM 1999, 156, 161 und Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - NJW 2010, 1745 Rn. 12). Diese Berechnungsmethode wird in der Regel die einzig mögliche sein (Kraemer NZM 1999, 156, 161) und verlangt keine Aufteilung nach der Art der von der Flächenunterschreitung betroffenen Räume. Dies entspricht der Ermittlung der Wohnfläche nach den besonderen Vorschriften des Wohnraummietrechts (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 BGBl. I S. 2346;

§ 42Abs.

4 Nr. 1 II. BV - gültig bis

1. Dezember 2003). Die Gleichwertigkeit der Flächen ergibt sich hierbei schon aus der unterschiedslosen Einbeziehung der Räume in die Wohnflächenberechnung. Sie kommt in der Mietzinsermittlung bei preisgebundenen Wohnungen (vgl. § 8 a Abs. 1 Satz 1 WoBindG; § 3 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970) auch bei der Ermittlung des Mietpreises zum Ausdruck. 21 Die vorliegende Fallgestaltung unterscheidet sich hiervon dadurch, dass sich die Flächenabweichung ganz überwiegend auf die Kellerräume bezieht und sich diesen auch konkret zuordnen lässt. Eine Mietzinsminderung wäre bei der Wohnraummiete schon deswegen grundsätzlich nicht möglich, weil Kellerräume - wie ausgeführt - nach den einschlägigen Berechnungsvorschriften nicht zur Wohnfläche zählen (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung vom
2. November 2003 BGBl. I S. 2346;

§ 42Abs.

4 Nr. 1 II. BV - gültig bis

1. Dezember 2003). 22 Eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Fläche des Ladenlokals und Nebenräumen wäre allenfalls gerechtfertigt, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleichwertig wären (vgl. - zur Wohnraummiete - BGH Urteil vom
2. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 und Beschluss vom
3. September 2009 - VIII ZR 242/08 - WuM 2009, 662). Das ist hier jedenfalls nach den bisherigen Feststellungen der Vorinstanzen aber nicht der Fall. Daher verbietet sich eine Gleichsetzung, weil die Kellerräume ausweislich der Mietvertragsurkunde als Lager gemietet wurden und gegenüber dem Gastraum und Nebenräumen des Ladenlokals einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert aufweisen. Das wird auch anhand des Mietvertrags 2 deutlich, der sich auf ein ebenfalls zur Nutzung als Lager gemietetes Hofgebäude sowie eine Freifläche bezieht und für 185 m2 Fläche einen Mietzins (ohne Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen) von monatlich nur 400 € ausweist. Auch der Kläger selbst hat die Minderungsquote schließlich wesentlich geringer berechnet als das Berufungsgericht. Die vom Berufungsgericht angewendete Minderungsquote vernachlässigt dagegen den niedrigeren Gebrauchswert der Kellerfläche und würde daher letztlich zu einer nicht gerechtfertigten - erheblichen - Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zu Lasten der Beklagten führen. III. 23 Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es von der Revision angefochten worden ist, keinen Bestand haben. Der Senat ist daran gehindert, in der Sache abschließend zu entscheiden, weil im Hinblick auf die Bemessung der Minderungsbeträge weitere tatrichterliche Feststellungen erforderlich sind. Das Berufungsgericht hat sich von seinem Standpunkt aus folgerichtig mit den näheren Einwänden der Parteien zur Bemessung der herabgesetzten Miete nicht auseinandergesetzt, was nachzuholen ist. 24 Das gilt auch hinsichtlich der Entscheidung über die Anschlussberufung. Denn auch diese ist vom Umfang der Minderung bezüglich des Mietvertrags 1 abhängig. Die Beklagte hat insoweit von der erstinstanzlichen Verrechnung mit dem Rückforderungsanspruch Abstand genommen. Dose Weber-Monecke Klinkhammer Schilling RiBGH Dr. Botur hat Urlaub und kann deswegen nicht unterschreiben Dose http://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=jb-KORE311382012&psml=bsjrsprod.psml&max=true Deutschland deutsch BMJV public