KORE311952011 BGH 8. Zivilsenat 20111012 VIII ZR 251/10 Urteil § 535 BGB, § 546 BGB vorgehend LG Duisburg, 21. September 2010, Az: 13 S 145/10, Urteilvorgehend AG Duisburg, 7. Mai 2010, Az: 6 C 3799/09, Urteil DEU Bundesrepublik Deutschland Wohnraum- und Garagenmietvertrag: Voraussetzungen einer Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage 1. Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig . 2. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen . Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 21. September 2010 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Duisburg vom 7. Mai 2010 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, die linke (größere) Garage im Haus D. - straße 7 in Duisburg zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits und die durch die Streithilfe verursachten Kosten zu tragen. Von Rechts wegen 1 Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im Haus D. - straße 2 in Duisburg-H. , die der verstorbene Ehemann der Beklagten von der S. M. S.-AG (im Folgenden: S-AG) als deren Werksangehöriger gemäß dem Mietvertrag vom 31. März 1958 seit dem 16. Juli 1955 zu einer Miete von damals 131,95 DM angemietet hatte. Die S-AG vermietete an den Ehemann der Beklagten mündlich auch eine Garage, die in das Erdgeschoß des 150 Meter entfernt gelegenen Wohnhauses D. - straße 7 integriert ist. Von einer Garage ist in dem Mietvertrag vom 31. März 1958 über die Wohnung in der D. - straße 2 nicht die Rede. 2 Eigentümer der Grundstücke D. - straße 2 und 7 war ursprünglich die S-AG. Danach wurde die Streithelferin Eigentümerin beider Grundstücke und auch Rechtsnachfolgerin der S-AG als Vermieterin sowohl der Wohnung als auch der Garage. Später ging die Vermieterstellung auf die D. Bau- und Verwaltungs GmbH (im Folgenden: D-GmbH) und danach auf die G. D. Gemeinnützige Baugesellschaft AG über. Im Jahr 2009 verkaufte die Streithelferin das Grundstück D. - straße 7 an die Kläger. 3 Die Kläger erklärten nach Eigentumsübergang die Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der auf ihrem Grundstück gelegenen Garage und forderten die Beklagte zur Räumung auf. Die Beklagte kam dem nicht nach. Sie ist der Auffassung, das Mietverhältnis über die Garage im Haus D. - straße 7 könne nicht unabhängig von dem Mietverhältnis über die Wohnung im Haus D. - straße 2 gekündigt werden. 4 Mit ihrer Klage begehren die Kläger die Räumung und Herausgabe der Garage. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungsbegehren weiter. 5 Die Revision hat Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: 7 Dem von den Klägern geltend gemachten Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung der Garage stehe entgegen, dass die Kläger die Garage nicht getrennt von der Wohnung der Beklagten hätten kündigen können. Nachdem die Kläger die Garage gekauft hätten, seien sie als neue Mitvermieter in den ursprünglichen Mietvertrag über Wohnung und Garage eingetreten; eine Teilkündigung sei bei einem solchen einheitlichen Mietverhältnis nicht zulässig. Soweit sich die Kläger darauf beriefen, es liege kein einheitliches Mietverhältnis vor, könnten sie damit keinen Erfolg haben. In der Regel sei davon auszugehen, dass Wohnung und Garage vom gleichen Vermieter in einem einheitlichen Mietverhältnis vermietet würden, wenn die Garage zum gleichen Anwesen gehöre wie die Wohnung und auch sonst ein gewisser Zusammenhang gegeben sei. Das gelte unabhängig davon, ob Garage und Wohnung in einer Mietvertragsurkunde erwähnt worden seien oder die Vermietung der Garage erst später erfolge. So liege der Fall hier. 8 Die Mietvertragsparteien seien von einem einheitlichen Mietverhältnis ausgegangen, da in der Vergangenheit die Wohnungsmiete mit der Garagenmiete einheitlich geltend gemacht worden sei. Die Garage liege mit einer Entfernung von 150 Meter auch noch in der Nähe der Wohnung, zumal es durchaus üblich sei, dass zwischen Wohnung und Garage eine gewisse Entfernung bestehe. Es sei deshalb nicht zu beanstanden, aus der späteren Handhabung zu folgern, dass die ursprünglichen Mietvertragsparteien einen einheitlichen Mietvertrag über Garage und Wohnung gewollt hätten. 9 Allein der Umstand, dass die Garage sich im Erdgeschoß eines anderen Wohngebäudes befinde, vermöge daran nichts zu ändern. Soweit die Kläger darauf abstellten, dass kein einheitliches Anwesen vorhanden sei, weil die Gebäude auch schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages über die Wohnung auf verschiedenen Grundstücken gelegen hätten, verhelfe dies der Berufung deshalb nicht zum Erfolg, weil die dingliche Rechtslage den Vertragsparteien jedenfalls auf Mieterseite bei Vertragsschluss in der Regel nicht vor Augen stehe, so dass bei der Auslegung der Vereinbarungen nur Rückgriff genommen werden dürfe auf die örtliche Lage, wie sie sich den Parteien darbiete. Das führe hier dazu, dass ein Zusammenhang zwischen den Gebäuden nicht verneint werden könne. Wie sich nämlich aus der Satellitenansicht entnehmen lasse, befänden sich beide Gebäude in einem weitläufigen Park, der die Verbindung zwischen beiden Gebäuden herstelle. Soweit sich aus den von der Streithelferin eingereichten Plänen entnehmen lasse, dass früher - anders als heute - auch Gebäude mit den Hausnummern 4, 6 und 8 vorhanden gewesen seien, die dementsprechend zwischen dem heutigen Anwesen mit der Hausnummer 2 und dem Haus mit der Hausnummer 7 gestanden haben müssten, führe das nicht dazu, dass ein einheitliches Ensemble zu verneinen wäre, da es sich nicht um eine geschlossene Bebauung handele. II. 10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Den Klägern steht ein Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der Garage zu. Die Revision rügt mit Recht, dass das Berufungsgericht die rechtlichen Voraussetzungen für eine Einheitlichkeit des Mietverhältnisses über eine Wohnung und eine Garage verkannt und den Sachverhalt nicht verfahrensfehlerfrei gewürdigt hat (§ 286 ZPO). 11 1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die von den Klägern ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses über die von der Beklagten genutzte Garage wirksam ist, wenn es sich bei dem Mietverhältnis über die Garage um ein von dem Mietverhältnis über die Wohnung der Beklagten unabhängiges Rechtsverhältnis handelt. Sind Wohnung und Garage dagegen Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist das gesamte Mietverhältnis nur nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar; eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage ist bei einem einheitlichen Mietverhältnis unzulässig. 12 2. Im vorliegenden Fall rechtfertigen die tatrichterlichen Feststellungen, soweit sie verfahrensfehlerfrei getroffen worden sind, nicht die Annahme eines einheitlichen, sowohl die Wohnung als auch die Garage umfassenden Mietverhältnisses. 13 Gegenstand des schriftlichen Mietvertrags vom 31. März 1958 ist nur die Wohnung im Haus D. - straße 2 mit den im Einzelnen aufgeführten Räumen und Nebenräumen. Von einer Garage ist nicht die Rede. Diese ist vielmehr Gegenstand eines separaten, mündlich abgeschlossenen Mietvertrags. Bei getrennt abgeschlossenen Verträgen spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der jeweiligen Vereinbarungen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346, 349). 14 Diese Vermutung ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch die besonderen Umstände des vorliegenden Falles widerlegt. Dies geht zu Lasten der Beklagten, der die Darlegungs- und Beweislast für ihre Behauptung obliegt, dass der mündlich geschlossene Mietvertrag über die Garage in der D. - straße 7 nach dem Willen der ursprünglichen oder späteren Vertragsparteien mit dem schriftlichen, auf die Wohnung in der D. - straße 2 beschränkten Mietvertrag eine rechtliche Einheit bilden sollte. 15
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