gehend OLG München,
teile im Sinne der
schrift sind alle gesetzeswidrigen oder unerlaubten Vermögensvorteile, die dem Notar zugeflossen sind, nur bereinigt um sogenannte durchlaufende Posten wie etwa die Umsatzsteuer und verauslagte Gerichtskosten und unter Abzug der von dem Notar darauf gezahlten Einkommensteuer. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Oberlandesgerichts München vom
belastungen bestehen nicht. Alle im Notariat des Beklagten durchgeführten regelmäßigen Geschäftsprüfungen - zuletzt die Geschäftsprüfung am
. 3
dergrund. Die Untervermittler unterbreiteten ihnen in einem Erstgespräch die Möglichkeit, durch eine Umschuldung die Darlehensraten zu verringern und darüber hinaus auch noch einen Barbetrag zur freien Verfügung zu erhalten. Die bestehenden Altkredite würden dabei abgelöst. Die Untervermittler hielten sich bei diesem Erstgespräch "hinsichtlich der Umstände vage". Der Kauf einer Immobilie wurde dabei allenfalls am Rande angesprochen (BGH, Urteil vom 8. Oktober 2014 - 1 StR 359/13, BGHSt 60, 1 Rn. 4, 5). 5 Nach einer ersten Prüfung, ob die geworbenen Personen als Immobilienerwerber geeignet waren, fand ein zweites Gespräch der Untervermittler mit den Kunden statt. Hierbei wurde ihnen anhand falscher Rechenbeispiele dargelegt, dass sie über ein Finanzierungsmodell die Ablösung der bisherigen Kredite und die Verringerung ihrer monatlichen Belastungen erreichen könnten. Die zukünftigen Belastungen wurden entweder als Festbetrag oder mit einer näher beschriebenen Bandbreite angegeben. Die Untervermittler spiegelten den Kunden anhand der Rechenbeispiele
, dass sich die verringerte monatliche Belastung nur über den Kauf einer Immobilie erreichen lasse. Sie stützten sich dabei auf unzutreffende Behauptungen. Insbesondere wurden die mit dem Immobilienerwerb verbundenen Steuervorteile zu hoch dargestellt, Laufzeiten von Krediten zu kurz angegeben und anfallende Hausgeldzahlungen unerwähnt gelassen. In Wirklichkeit überstiegen für die Kunden die tatsächlichen monatlichen Belastungen die in Aussicht gestellten auch unter Berücksichtigung von Mieteinnahmen und Steuervorteilen weit. Zudem fand teilweise auch nicht die versprochene Tilgung von Altschulden statt (BGH, Urteil vom 8. Oktober 2014 - 1 StR 359/13, BGHSt 60, 1 Rn. 6). 6 Die Untervermittler versuchten, den Kunden den "notwendigen" Kauf einer Immobilie möglichst spät mitzuteilen und als "bloße Formalie" darzustellen. Einige Kunden erfuhren von der "Notwendigkeit" eines Immobilienkaufs erst auf der Fahrt zu einem Notar.
dem Notar gaben die Kunden dann gegenüber einer der von den S. beherrschten Immobiliengesellschaften ein bindendes Kaufangebot für eine Eigentumswohnung ab, das angenommen wurde, wenn die Finanzierungszusage einer Bank
lag (BGH, Urteil vom 8. Oktober 2014 - 1 StR 359/13, BGHSt 60, 1 Rn. 7). 7 Einzelne Kunden hatten - abweichend von dem dargestellten Grundmuster - keine (nennenswerten) offenen Kreditverbindlichkeiten oder suchten sogar eine Anlagemöglichkeit. Den Kunden wurden in diesen Fällen überwiegend finanzielle
teile in Form von Barauszahlungen (sogenannte Kick-Back-Zahlungen) versprochen, zum Teil wurde der Wohnungskauf als "gute Geldanlagemöglichkeit" oder als Möglichkeit zur "privaten Rentenabsicherung" dargestellt. Auch in all diesen Fällen wurden die Kunden mit unzutreffenden Tatsachenbehauptungen getäuscht und zum Kauf einer Wohnung veranlasst (BGH, Urteil vom
abübersendung von Vertragsentwürfen an die Verbraucherseite und trotz auffälligen Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Wert des Kaufobjekts
genommen habe, fand am
, der das Verfahren am
läufiger Maßnahmen wurde abgesehen. Während des gesamten Verfahrens verhielt sich der Beklagte kooperativ, indem er die angeforderten Unterlagen zur Verfügung stellte. Er hält die gegen ihn erhobenen
würfe für objektiv, jedenfalls aber subjektiv nicht begründet. Keinesfalls könnten diese seine Entfernung aus dem Notaramt rechtfertigen. 11
sätzlichen Pflichtverletzung in 214 Fällen im Kernbereich notarieller Amtsführung für das Amt des Notars untragbar geworden sei. Jedenfalls habe es verkannt, dass der Beklagte aus Gewinnsucht gehandelt habe und daher der erweiterte Bußgeldrahmen des § 97 Abs. 4 Satz 2 BNotO anzuwenden sei. 13 Das klagende Land beantragt, das angefochtene Urteil dahin abzuändern, dass der Beklagte eines einheitlichen Dienstvergehens durch Verletzung der in § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG normierten Dienstpflicht in 70 Fällen und der in § 14 Abs. 3 BNotO normierten Dienstpflicht in 195 Fällen, begangen durch systematische Aufspaltung von Kaufverträgen in Angebot und Annahme schuldig ist und er deshalb aus dem Amt entfernt wird. 14 Der Beklagte beantragt, die Berufung des Klägers gegen das Endurteil des Oberlandesgerichts München vom 17. April 2018 zurückzuweisen. 15 Er verteidigt das angefochtene Urteil, soweit es in 51 Fällen nicht auf eine Dienstpflichtverletzung und nicht auf eine Entfernung aus dem Amt erkannt hat. 16 Die Beigeladenen haben keine Anträge gestellt. 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des
bringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und den Inhalt der Akten des disziplinarrechtlichen Ermittlungsverfahrens einschließlich der im angefochtenen Urteil auf den Seiten 48 und 49 aufgeführten Beiakten sowie das Urteil der Großen Jugendstrafkammer des Landgerichts Passau gegen S. vom
liegen eines sachlichen Grundes getrennt beurkundet habe, habe er die Immobilienkaufverträge systematisch unter Verstoß gegen Ziffer II Nr. 1 Satz 4 Buchstabe d RL B aufgespalten und damit seine Amtspflichten aus § 14 Abs. 3 Satz 2 BNotO verletzt. Die getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme sei durch die Urkunden belegt. 20 Die Aufspaltung habe nach der eigenen Einlassung des Beklagten auf einer entsprechenden Bitte des M. S. beruht. Nachdem anfänglich nur Kaufverträge beurkundet worden seien, sei mit steigendem Beurkundungsaufkommen die Aufspaltung gewünscht worden, weil die Beurkundung mit An- und Abreise jedes Mal einen Zeitaufwand von drei bis vier Stunden in Anspruch nehme und die Terminfindung kompliziert sei. Dem habe der Beklagte stattgegeben, wobei es sich um eine Grundsatzentscheidung gehandelt habe. Das sei als planmäßig zu beurteilen. 21 Die Gestaltung des Beurkundungsverfahrens sei auch missbräuchlich gewesen. Die Sachgründe, die eine getrennte Beurkundung bei einem Ortsnotar des Käufers einerseits und dem Zentralnotar des Verkäufers andererseits rechtfertigen könnten, kämen bei Notaridentität nicht zum Tragen. Vielmehr werde einseitig die Verkäuferseite durch dieses
gehen bevorzugt, denn für sie führe die Aufspaltung zu einer erheblichen Zeitersparnis. Der Käufer hingegen komme nicht in den Genuss einer Beurkundung beim wohnsitznahen Ortsnotar seines Vertrauens und erfahre auch sonst keinerlei Verfahrenserleichterung. Die räumliche Entfernung des Verkäufers zum Notarsitz und der damit verbundene Zeitaufwand für An- und Abreise könne jedenfalls dann, wenn der Notar - wie hier - von der Verkäuferseite ausgewählt und den Käufern
gegeben werde, die Aufspaltung nicht rechtfertigen. Nichts anderes gelte, soweit der Beklagte eine geringe terminliche Disponibilität auf Verkäuferseite als Sachgrund geltend mache. Erst recht stelle es keinen Sachgrund für eine Aufspaltung dar, wenn sich der Kaufinteressent wegen noch ungeklärter Finanzierung nicht binden wolle. 22 Die Gestaltung des Beurkundungsverfahrens unter einseitiger Rücksichtnahme auf den Wunsch der gewerblich tätigen Verkäufer sei geeignet, den Eindruck der Parteilichkeit oder Abhängigkeit des Notars zu erwecken und verletze deshalb die aus § 14 Abs. 3 BNotO fließenden Verhaltenspflichten. Der Beklagte habe auch
sätzlich gehandelt. Die Auslegung der Richtlinienbestimmung, die der Beklagte für sich in Anspruch nehme, sei nicht auf vernünftige Erwägungen gestützt, sondern unvertretbar. Dass für die hier praktizierte Verfahrensaufspaltung bei Beurkundung der beiderseitigen Vertragserklärungen durch ein und denselben Notar kein anderer Grund als ein einseitiges Zugeständnis an die wirtschaftlichen Interessen der überlegenen Vertragspartei
gelegen habe, sei offenkundig und dem Notar bewusst gewesen. 23 Der Beklagte habe in 19 der klagegegenständlichen Fälle, sämtlich Verbrauchergeschäfte über Immobilien, teilweise mit der S.-Gruppe, die ihm gemäß § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG a.F. obliegende Hinwirkungspflicht schuldhaft verletzt, indem er Kaufverträge oder Kaufangebote beurkundet habe, obwohl bei der Beurkundung die Zwei-Wochen-Frist nicht eingehalten und der gesetzlich bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auch nicht anderweitig gewährleistet gewesen sei. In diesen Fällen ergebe sich aus den Urkunden selbst, dass die Frist nicht eingehalten gewesen sei; auch der Beklagte behaupte dies nicht. Die jeweiligen Käufer hätten auch keinen anderen gleichwertigen Textentwurf, der die Frist hätte in Gang setzen können, fristgerecht erhalten. In keinem der 19 Fälle habe der Beklagte das Beurkundungsverfahren so gestaltet, dass er seiner Hinwirkungspflicht genügt hätte. Soweit in den Urkunden selbst Gründe für das Absehen von der Fristeinhaltung angegeben seien, trügen sie die Annahme eines anderweitig sichergestellten Schutzes nicht. 24 In 51 klagegegenständlichen Fällen, sämtlich Verträge mit der S.-Gruppe betreffend, könne dem Beklagten dagegen ein schuldhafter Verstoß gegen Dienstpflichten wegen Verletzung des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG a.F. nicht zum
wurf gemacht werden. Soweit dem Notar
geworfen werde, dass er die (Muster-)Vertragstexte und Bezugsurkunden lediglich den Verkäufern zur Weitergabe an die Verbraucher zur Verfügung gestellt und nicht selbst den Versand an den Verbraucher übernommen habe, liege objektiv kein Verstoß gegen Dienstpflichten
. Nach damals überwiegend vertretener Meinung habe die Überlassung eines Textmusters ohne individualisierende Daten ausgereicht. Zudem sei der Notar abweichend von der aktuellen Rechtslage nicht verpflichtet gewesen, dem Verbraucher den Text des Rechtsgeschäfts selbst zu übersenden. 25 Sei nach dem Gesetz somit die Art und Weise, wie der Notar seiner Hinwirkungspflicht nachkomme, in das pflichtgemäße Ermessen des Notars gestellt, so hätten Maßnahmen des Notars allerdings dann nicht genügt, wenn sie nicht geeignet gewesen seien, effektiv darauf hinzuwirken, dass die Verbraucher
ab ausreichend Gelegenheit erhielten, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Objektiv ungeeignet sei zwar die Überlassung von Musterentwürfen an die Verkäuferseite zur rechtzeitigen Weitergabe an den Verbraucher dann, wenn der Verkäufer oder der von ihm mit der Gewinnung von Kaufinteressenten beauftragte Vertrieb für die rechtzeitige Weitergabe an den Verbraucher nicht Sorge trage. Ein Notar, der dies erkenne und seine Praxis dennoch nicht nachbessere, habe der ihm nach dem Gesetz obliegenden Hinwirkungspflicht nicht genügt. 26 Hier bedürfe es aber keiner Aufklärung, ob die Verkäufer beziehungsweise der von ihnen eingeschaltete Vertrieb die nicht personalisierten Entwürfe, die vom Beklagten zur Überlassung an die Verbraucher zur Verfügung gestellt worden seien, nicht rechtzeitig
dem Beurkundungstermin an die Käufer übergeben hätten. Für die disziplinarrechtliche Beurteilung könne vielmehr zugrunde gelegt werden, dass in allen 51 Fällen die zweiwöchige Regelfrist bei der Beurkundung nicht eingehalten worden sei, weil der Vertrieb in Ausübung einer auf die Überrumpelung von Verbrauchern ausgerichteten Praxis keine Sorge für die rechtzeitige Überlassung getragen habe. Selbst wenn es sich so verhalten habe, liege eine schuldhafte Dienstpflichtverletzung des Beklagten nicht
. 27 Weil die dem Beklagten bekannten objektiven Umstände zudem nicht den Schluss rechtfertigten, der Beklagte habe die Fristunterschreitung erkannt und billigend in Kauf genommen, scheide auch eine mit bedingtem
satz verwirklichte Dienstpflichtverletzung aus. Die dem Beklagten bekannten objektiven Umstände seien die folgenden: 28 Der Beklagte habe den jeweiligen Verkäufern der S.-Gruppe den beabsichtigten Text des abzuschließenden Erwerbsgeschäfts in nicht individualisierter Form sowie beglaubigte Abschriften der Teilungserklärungen samt Plänen zur Verfügung gestellt und es den Verkäufern überlassen, diese im Verfahren als "Mustervertragstexte" bezeichneten Unterlagen nebst Bezugsurkunden - ggf. über die Vermittler - fristgerecht weiterzugeben. Im Beurkundungstermin hätten die Käufer dem Beklagten jeweils mündlich nach
lesen der Urkundspassage und Nachfrage des Notars bestätigt, der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts, ggf. nebst Bezugsurkunden, sei ihnen zwei Wochen
Beurkundung zur Verfügung gestellt worden. Das ergebe sich bereits aus den notariellen Urkunden selbst, in denen die folgende Erklärung der Käufer festgehalten sei: "[Käufername] weiß (wissen), dass der Notar nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG eine Beurkundung nur dann
nehmen soll, wenn mindestens zwei Wochen verstrichen sind, seitdem ihm (ihnen) ein Entwurf des Kaufvertrags (Kaufangebots, und ggf. die Teilungserklärung samt etwaigen Nachträgen) übergeben wurde und dass diese Regelung ihn (sie)
übereilten Handlungen schützen soll. Der Notar hat [Käufername] die Verlegung des Beurkundungstermins für den Fall angeboten, dass die Frist noch nicht abgelaufen ist. [Käufername] erklärt (erklären) hierzu, dass er (sie) die genannten Unterlagen bereits
mehr als 14 Tagen über den Verkäufer beziehungsweise Vermittler erhalten hat" oder "[Käufername] erklärt (erklären) hierzu, dass ihm (ihnen) ein
entwurf ohne persönliche Daten bereits
mehr als 14 Tagen über den Verkäufer beziehungsweise Vermittler übergeben wurde (wurden)." 29 Der Beklagte habe keinen Einblick in die (flache) Vertriebsstruktur der S.-Gruppe gehabt, die sich selbständiger Vertriebspartner bedient habe, die ihrerseits teilweise wiederum Untervermittler eingeschaltet hätten. 30 Die Kaufverträge der S.-Gruppe seien in der Regel in Angebot und Annahme aufgespalten worden. 31 Der Beklagte sei den Käufern von der Verkäuferseite und dem Vertrieb
gegeben worden. Beurkundungstermine seien auf Anfrage der Verkäufer beziehungsweise des Vertriebs in der Regel kurzfristig vereinbart worden; zur Vergabe von
rats- oder Leerterminen sei es nicht gekommen. Die Beurkundungen seien teilweise auch an Samstagen
genommen worden; so seien im Zeitraum vom
Beginn der Beurkundung und in Abwesenheit des Notars ausgefüllt und sodann in die jeweilige Nebenakte gelegt worden. In der Zeit vom 23. März 2005 bis Februar 2009 sei es in insgesamt 39 Fällen bei den handschriftlichen Eintragungen in die Formblätter zu Auslassungen, Streichungen, Ausbesserungen oder inhaltlichen Ungereimtheiten gekommen, nämlich dem Fehlen eines Ausstellungsdatums- und Ortes (unter anderem Käufer K. , W. , Z. ); die sich nicht mit dem Wohnsitz deckende Ortsangabe R. (Käufer H. /M. ); eine Korrektur des Ausstellungsdatums auf den Beurkundungstag (Käufer F. , Schö. , St. , Sche. ); Änderungen am handschriftlich eingetragenen Überlassungsdatum (Käufer D. und He. ) sowie Angabe des
jahres (Käufer O. - 2006 anstatt 2007). 33 In zwei Fällen habe eine der der S.-Gruppe zugehörigen Vermittlungsgesellschaften um
bereitung eines Angebots und zudem darum gebeten, den Entwurf nicht an den Kunden weiterzuleiten (Käufer B. , TEA II Bd. 1 Register 4, Bl. 018; Käufer Ste. TEA III Bd. 6 Register 42, Bl. 021). 34 In sechs Fällen sei es im Zeitraum vom
trag der Beteiligten grundsätzlich im selben Umfang wie durch das Gericht erster Instanz in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht nachzuprüfen, § 109 BNotO, § 65 Abs. 1, § 3 BDG, § 128 VwGO (vgl. Schenke in Kopp/Schenke, VwGO, 24. Aufl., § 128 Rn. 1; Bormann/Hüren in Eylmann/Vaasen, BNotO, BeurkG, 4. Aufl., § 109 BNotO Rn. 1 ff.; vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 27. Mai 2015 - 2 B 16/15, juris Rn. 12; BVerwG, Beschluss vom 28. Januar 2015 - 2 B 15/14, juris Rn. 17). Der erkennende Senat übt gemäß § 60 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1, Abs. 3, § 65 Abs. 1 Satz 1 BDG i.V.m. § 109 BNotO eigene Disziplinargewalt aus und hat die unter den konkreten Umständen des Einzelfalls erforderliche Disziplinarmaßnahme nach eigenem pflichtgemäßem Ermessen zu bestimmen (Zimmer in Diehn, BNotO, 2. Aufl., § 109 Rn. 5). 39
aussetzungen des einheitlichen Disziplinaranspruchs, die verfahrensrechtlich nicht selbständig geltend gemacht werden können. Die Disziplinarklage kann daher nicht auf die Feststellung eines Dienstvergehens beschränkt werden. Vielmehr macht der Dienstherr mit der Klageerhebung stets einen Anspruch auf Festsetzung einer Disziplinarmaßnahme geltend (BVerwGE 140, 185 Rn. 17). Aus diesen Gründen lässt die Verwaltungsgerichtsordnung eine auf das Disziplinarmaß beschränkte Berufung im Disziplinarklageverfahren nicht zu (BVerwGE 140, 185 Rn. 16; aA Wittkowski in Urban/Wittkowski, BDG,
liegenden Fall nicht bereits (teil-)rechtskräftig geworden. Vielmehr handelt es sich hier um einen einheitlichen Streitgegenstand, weil in 36 der vom Kläger weiterverfolgten 51 Fälle des Verstoßes gegen § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG a.F. dem Beklagten gleichzeitig eine systematische Aufspaltung der Kaufverträge in Angebot und Annahme
geworfen wird. Stellt der Kläger daher zur Überprüfung, ob weitere Dienstpflichtverletzungen
liegen und ob insgesamt - ggf. unter Einbeziehung weiterer Dienstpflichtverletzungen - eine schärfere Disziplinarmaßnahme erforderlich und angemessen ist, darf der Senat seiner Beurteilung nach den angeführten Maßstäben die vom Oberlandesgericht bereits festgestellten Dienstpflichtverletzungen nicht ohne eigene Prüfung zugrunde legen. 43 2. Zutreffend hat das Oberlandesgericht festgestellt, dass der Beklagte in 195 Fällen durch systematische Aufspaltung von Kaufverträgen in Angebot und Annahme (§ 67 Abs. 2 BNotO i.V.m. Nr. II 1 Satz 4 Buchst. d RL B) schuldhaft gegen die aus § 14 Abs. 3 BNotO fließenden Verhaltenspflichten verstoßen hat. Dabei betreffen die 195 Fälle nach der Aufstellung des Oberlandesgerichts (Seiten 19 bis 43 des Urteils) sämtlich Kaufangebote von Verbrauchern an die S.-Gruppe. 44
genommenen Auswertung der von dem Beklagten im Ermittlungsverfahren eingereichten Liste 1 (EA I, 384 ff.) fest, dass in 29 der 195 Fälle der Termin für die Beurkundung der Kaufangebote noch am selben Tag, in 46 der Fälle am
tag, in 28 der Fälle zwei Tage und in 27 der Fälle drei Tage
her vergeben wurde. Dabei erfolgte die Terminvergabe in der Regel in der Weise, dass das Büro der S.-Gruppe jeweils unter dem Briefkopf des jeweiligen Verkäufers beziehungsweise der jeweiligen Verkäufergesellschaft den Mitarbeitern des Beklagten per Telefax die persönlichen Daten der Käufer mitteilte und dabei bestimmte, ob ein Kaufvertragsangebot oder ein Kaufvertrag
zubereiten war. Das stellt der Senat aufgrund der in den Ermittlungsakten (TEA III, Bände 1-7) befindlichen, im Wesentlichen gleichlautenden Telefaxschreiben in den Fällen mit den laufenden Nummern 7, 9, 10, 11, 13, 15, 16, 19, 20, 22, 24, 25, 27, 28, 35, 36, 38, 40, 41, 43, 46, 47, 51 der Aufstellung des Oberlandesgerichts (Seiten 11 bis 15 des Urteils) fest. 46 bb) Der Senat ist auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen davon überzeugt, dass die Aufspaltung der einzelnen Beurkundungsvorgänge durch den Beklagten systematisch, nämlich planmäßig und missbräuchlich erfolgte. 47
dem Oberlandesgericht
getragen, die Aufspaltung habe auf einer entsprechenden Bitte der S.-Gruppe beruht. Dies sei mit der langen An- und Abreisedauer von insgesamt drei bis vier Stunden begründet worden. Nachdem eine größere räumliche Distanz und auch eine geringe zeitliche Disponibilität als sachliche Gründe in der Literatur anerkannt gewesen seien, habe er dem Ansinnen mehrfach stattgegeben. Es sei keine Einzelfallentscheidung gewesen, sondern eine grundsätzliche Entscheidung, da der Sachverhalt ja immer der gleiche gewesen sei. Habe der Verkäufer erklärt, zur Beurkundung kommen zu können, sei ein Kaufvertrag beurkundet worden. Und in wenigen Einzelfällen (drei insgesamt) sei hinzugekommen, dass die Käufer erklärt hätten, keine eigene Bindung zu wollen, da die Finanzierung nicht gesichert gewesen sei. In diesen Fällen sei als Annahmebedingung geregelt worden, dass ein Grundschuldauftrag
liege. Zuvor hatte der Beklagte schriftsätzlich ausgeführt: "... als der Geschäftsumfang zunahm, erklärte [M. S.] dem Notar, er könne nicht mehr für jeden Kaufvertrag nach R. fahren, da die Beurkundung mit An- und Abreise jedes Mal zwischen drei und vier Stunden in Anspruch nehme und die Terminfindung kompliziert sei. Andere Notare würden da Angebote beurkunden, sogar in P. , was deutlich näher zu seinem Geschäftssitz liege als R. und er bäte darum, dass auch Herr Notar ein Käuferangebot beurkunden würde, wenn sich ein gemeinsamer Termin aus in seiner Person liegenden geschäftlichen Gründen nur schwer realisieren lasse." 48 Der Beklagte hat ferner
getragen, bei den einzelnen Bauträgerverträgen beschränke sich seine Tätigkeit auf das eigentliche Beurkundungsverfahren. Das gesamte übrige Verfahren, etwa die Aufnahme der Daten, die Terminvereinbarung und die Erstellung des konkreten Vertragsentwurfs werde von den Mitarbeitern selbständig durchgeführt. Ihm seien die Terminvorlaufzeiten in der Regel nicht bekannt gewesen. Er habe seine Mitarbeiter angewiesen, die Angelegenheiten seiner Mandanten so schnell wie möglich zu bearbeiten. Wenn durch diese generelle Anweisung, Termine kurzfristig zu vergeben, den Machenschaften der S.-Gruppe unbewusst
schub geleistet worden sei, so bedauere er das natürlich sehr. 49
zubereiten, Folge zu leisten. Aufgespalten wurden nicht nur Verträge, bei denen M. S. Verkäufer war, sondern beispielsweise auch die Verträge der M. S. I. GmbH und der I. I. S. Ma. S. GmbH. Im Büro des Beklagten wurde entsprechend verfahren. Die Termine wurden letztlich auf Zuruf vereinbart und von den Mitarbeitern des Beklagten selbständig Kaufvertragsangebote
bereitet und sodann von dem Notar beurkundet, ohne dass im Einzelfall nochmals geprüft wurde, aus welchen Gründen die gleichzeitige Anwesenheit der Vertragsparteien nicht möglich sei. Das stellt ein planmäßiges
gehen dar. Soweit der Beklagte meint, eine Prüfung sei durch seine Mitarbeiter dadurch erfolgt, dass sie auf Wunsch ein Kaufvertragsangebot
bereitet hätten, ist damit keine Prüfung
getragen, sondern lediglich, dass die Mitarbeiter das ausführten, was von dem jeweiligen Verkäufer der S.-Gruppe gewünscht wurde. Darauf, dass die Aufspaltung nicht von dem Beklagten ausging, wie dieser
trägt, kommt es nicht an (vgl. Senat, Urteil vom 14. März 2016 - NotSt(Brfg) 6/15, DNotZ 2016, 876 Rn. 20). 50
gehen war auch missbräuchlich. Der Beklagte hat selbst eingeräumt, dass er im Einzelfall gerade nicht überprüft hat, ob es für die getrennte Beurkundung einen sachlichen Grund gab. Schon dadurch hat er den Anschein erweckt, er werde von der S.-Gruppe gezielt ausgewählt, weil er bereit sei, bindende Kaufvertragsangebote der Käufer kurzfristig auch ohne Prüfung eines sachlichen Grundes im Einzelfall getrennt zu beurkunden. Die Einlassung des Notars dahin, er habe der Aufforderung des M. S. Folge geleistet, weil dieser ihn unter Hinweis auf die Praxis "anderer Notare" und den durch die Beurkundung einschließlich An- und Abreise verursachten Zeitaufwand darum gebeten habe, belegt anschaulich den gesetzten Anschein der Parteilichkeit und Abhängigkeit. Im hier
liegenden Fall wurde aufgrund der Kurzfristigkeit der vereinbarten Termine letztlich auf Zuruf der Eindruck der Abhängigkeit und Parteilichkeit des Notars noch verstärkt. Auch wurden dadurch die Schutzinteressen der Verbraucher beeinträchtigt. Durch die Möglichkeit der kurzfristigen Terminvereinbarung jeweils im Anschluss an ein kurz
her geplantes Gespräch mit einem Kunden wurde den S. ihr auf eine Überrumplung der Käufer angelegtes betrügerisches
gehen ermöglicht, jedenfalls aber erleichtert. 51 b) Der Beklagte hat auch
sätzlich gehandelt. Er kannte alle tatsächlichen Umstände. Anders als bei der bürgerlich-rechtlichen Haftung wegen Verletzung einer dem Berechtigten gegenüber bestehenden Amtspflicht setzt im Disziplinarverfahren wegen eines Dienstvergehens der
satz des Notars nicht
aus, dass er sich der Pflichtwidrigkeit seines Handelns bewusst ist (z.B. Senatsurteil vom 9. Dezember 1991 - NotSt(B) 1/91, NJW 1992, 1179 mwN). Ist dies nicht der Fall, entfällt die Schuld entsprechend § 17 Satz 1 StGB nur, wenn sein Irrtum unvermeidbar ist (Senat aaO). Dies ist
liegend nicht der Fall. Soweit der Beklagte sich auf die Gründe der "räumlichen Distanz" und "geringen terminlichen Disponibilität" des M. S. berufen hat, durfte er nicht davon ausgehen, dass diese die planmäßige Aufspaltung aller von der S.-Gruppe geschlossenen Kaufverträge rechtfertigten. 52 Die von dem Beklagten nicht näher ausgeführte "räumliche Distanz" "in allen Fällen" "von mehr als 100 Kilometern" stellte offensichtlich keinen sachlichen Grund dar, bei Beurkundungen der S.-Gruppe Aufspaltungen in Angebot und Annahme auf Zuruf
zunehmen. 53 Es liegt auf der Hand, dass allein die Auswahl eines Notars mit einem etwas weiter entfernt gelegenen Amtssitz oder die Angabe eines Bauträgers, man habe generell wenig Zeit, eine planmäßige Aufspaltung aller von diesem geschlossenen Verträge nicht rechtfertigen kann, da die Richtlinien in diesem Fall zur Disposition des Bauträgers stünden. Eine solche Auslegung von Nummer II 1 Satz 4 Buchst. d RL B ist - auch für den Zeitraum April 2004 bis November 2008 - im Hinblick auf den oben dargestellten Zweck der Regelung nicht mehr vertretbar, so dass sich der Beklagte auch nicht auf einen unvermeidbaren Verbotsirrtum berufen kann. Kann der Notar aufgrund der räumlichen Distanz zwischen seinem Amtssitz und dem Geschäftsort eines ihn in einer Vielzahl von Urkundsgeschäften beauftragenden Unternehmens Grundstückskaufvertragsbeurkundungen regelmäßig nur unter systematischer Aufspaltung von Angebot und Annahme
nehmen, muss er seine Tätigkeit versagen und seinen Auftraggeber an einen an dessen Geschäftsort ansässigen Notar verweisen. 54 Abgesehen davon beträgt - was allgemeinkundig ist - die Distanz zwischen R. und H. - dem Wohn- und Geschäftssitz von M. S. (lediglich) knapp 100 km. Zum anderen war in vielen Fällen nicht M. S., sondern eine andere Gesellschaft der S.-Gruppe Vertragspartner. Der Geschäftssitz der L. I. GmbH beispielsweise befand sich aber ausweislich der oben in Bezug genommenen Terminanforderungen in S. , mithin knapp 50 km von R. entfernt. 55 Dass M. S. generell "sehr wenig Zeit zur Wahrnehmung von Terminen zur Verfügung" stand, beziehungsweise mit Herrn F. als Geschäftsführer der L. I. GmbH "die Terminabsprache … wegen seiner sonstigen Termine auch nicht einfach" gewesen sei, stellte ebenfalls keinen sachlichen Grund dar, um in allen Fällen, in denen ein Mitglied der S.-Gruppe auf Verkäuferseite stand, eine Aufspaltung
zunehmen. 56 Zutreffend hat das Oberlandesgericht schließlich angenommen, dass auch der dritte von dem Beklagten angegebene Grund - die Käufer hätten sich wegen noch ungeklärter Finanzierung nicht binden wollen - für die Aufspaltung in drei von dem Beklagten benannten Einzelfällen (Käufer W. , H. -P. und B. ) offensichtlich keinen sachlichen Grund darstellen konnte, weil die Abgabe eines bindenden Angebots in diesem Fall im Widerspruch zu dem fehlenden Bindungswillen des Käufers steht. 57 3. Zu Recht rügt der Kläger die Beurteilung des Oberlandesgerichts hinsichtlich der Verletzung des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG a.F. in den 51 klagegegenständlichen Fällen, in denen die Käufer ausweislich der Urkunden jeweils erklärt hatten, über den Verkäufer beziehungsweise Vermittler
mehr als 14 Tagen einen Entwurf des Kaufvertrags oder des Kaufangebots und gegebenenfalls der Teilungserklärung erhalten zu haben. Soweit die
instanz diesbezüglich eine Pflichtverletzung nicht festgestellt hat, hat sie den Umfang der aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG a.F. folgenden Pflichten des Beklagten verkannt und den Sachverhalt nicht ausgeschöpft. Der Beklagte hat in 30 dieser Fälle seine aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG a.F. folgende Hinwirkungspflicht nicht erfüllt und dadurch weitere
sätzliche Dienstpflichtverletzungen begangen. Die übrigen 21 Fälle werden gemäß § 65 Abs. 1, § 56 BDG i.V.m § 96 Abs. 1 Satz 1 BNotO ausgeschieden. 58 a) Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, dass unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG a.F. soll der Notar das Beurkundungsverfahren so gestalten, dass die Einhaltung der Pflichten nach den Absätzen 1 und 2 der
schrift gewährleistet ist. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich
ab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen; bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und 3 BGB unterliegen, geschieht dies in der Regel dadurch, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen
der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird. 59 aa) § 17 Abs. 1 BeurkG ist eine Kernregelung des Beurkundungsgesetzes (Senat, Urteil vom 24. November 2014 - NotSt(Brfg) 1/14, BGHZ 203, 280 Rn. 29). Verstößen gegen die daraus folgenden Pflichten kommt besonderes Gewicht zu. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts handelt es sich bei den den Notaren übertragenen Aufgaben um Staatsaufgaben
sorgender Rechtspflege (BVerfGE 131, 130, 141). Die in § 17 Abs. 1 BeurkG enthaltenen Pflichten dienen dazu, wichtige Rechtsgeschäfte
ab einer qualifizierten rechtlichen Überprüfung zu unterziehen und dabei die Beteiligten nicht nur über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren, sondern auch eine Benachteiligung rechtlich ungewandter Beteiligter zu vermeiden (BVerfG aaO). Verstöße gegen die
schrift, die mit der Gefahr unzureichender Sorge um die Interessen zumindest eines Beteiligten verbunden sind, stellen daher die
sorgende Rechtspflege in Frage (Senat, Urteil vom
schrift gab eine am 7. Mai 2002 erfolgte Anhörung von Verbrauchern, die durch Verträge über Immobilienanlageobjekte geschädigt worden waren. Dabei wurden Missbräuche bei der Gestaltung des Beurkundungsverfahrens durch verschiedene Notare (sogenannte "Mitternachtsnotare") beklagt. Es wurde auch deutlich, dass das notarielle Beurkundungsverfahren in diesen Fällen seine (verbraucher)schützende Wirkung aus verschiedenen Gründen nicht entfalten konnte (vgl. Schmucker, DNotZ 2002, 510, 513; Mohnhaupt, NotBZ 2002, 248; Hertel, ZNotP 2002, 286; Brambring, ZfIR 2002, 597, 601). Nach der Gesetzesbegründung lag das etwa daran, dass Terminabsprachen sehr kurzfristig erfolgten und die Beurkundung dann
genommen werde, ohne dass sich der Verbraucher mit dem Text des beabsichtigten Rechtsgeschäfts habe vertraut machen und sich überlegen können, welche Fragen er an den Notar richten wolle. Oft erfahre der Verbraucher auch erst im Notartermin, dass der Notar einige für ihn ausschlaggebende Fragen - wirtschaftlicher oder steuerlicher Art - gar nicht zu prüfen habe. Viele Verbraucher scheuten sich dann, einen Termin "platzen zu lassen" (vgl. Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses zum Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Vertretung durch Rechtsanwälte
den Oberlandesgerichten, BT-Drucks. 14/9266 S. 50; vgl. BGH, Urteile vom
herigen Jahrhunderts systematisch minderwertige Immobilien (sogenannte "Schrottimmobilien") unter Zugrundelegung überhöhter Kaufpreise als Vermögensanlage oder Altersvorsorge durch Strukturvertriebe an Verbraucher verkauft worden waren und zahlreiche Verbraucher dadurch existenzbedrohend hohe Verluste erlitten hatten (Gesetzentwurf des Bundesrates, Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren, BT-Drucks. 17/12035, S. 1; Rieger, MittBayNot 2002, 325, 326), sollte die Neuregelung gewährleisten, dass Verbraucher das Aufklärungspotential des Beurkundungsverfahrens tatsächlich nutzen können. 62 Die in § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG a.F. unter anderem in Bezug auf Grundstückskaufverträge enthaltene Regelfrist soll den Verbraucher daher zum einen
Übereilung schützen. Der Verbraucher soll Gelegenheit haben, das beabsichtigte Rechtsgeschäft unbeeinflusst von etwaigen zuvor stattgefundenen Verkaufsgesprächen auch in wirtschaftlicher Hinsicht zu überdenken. Zum anderen soll die Frist dem Verbraucher ermöglichen, anhand des beabsichtigten Vertragstextes zu überlegen, welche Fragen er an den Notar stellen möchte (vgl. Mohnhaupt, NotBZ 2002, 248, 249; Hertel, ZNotP 2002, 286, 288; Solveen, RNotZ 2002, 318, 323 f.; Rieger, MittBayNot 2002, 325, 326). 63
diesem Hintergrund ist die Hinwirkungspflicht nach § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG a.F keine bloße Hinweis- oder Belehrungspflicht, sondern geht darüber hinaus. Sie gebietet dem gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG zur Fürsorge für unerfahrene und ungewandte Beteiligte verpflichteten und für die Verfahrensgestaltung persönlich verantwortlichen Notar, sich wirkungsvoll für eine Einhaltung des im Interesse des Übereilungsschutzes vom Gesetz
gesehenen Verfahrens einzusetzen (B. II. der Anwendungsempfehlungen; Armbrüster in Huhn/von Schuckmann, Beurkundungsgesetz und Dienstordnung für Notare,
G) Rn. 520; Lerch, BeurkG,
schrift durch das Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren vom
G) Rn. 527; Winkler, BeurkG,
formulierte formelhafte Bestätigungen des Verbrauchers zur Einhaltung der Regelfrist verlässt, ohne sich selbst wirkungsvoll davon zu überzeugen, dass der Verbraucher die erforderlichen Unterlagen erhalten hat (vgl. Rieger, MittBayNot 2002, 325, 329; KG, Beschluss vom
nahme der hier verfahrensgegenständlichen 51 Beurkundungen der ganz herrschenden Meinung in den Stellungnahmen der veröffentlichten Literatur. Entscheidungen von Gerichten lagen zwar noch nicht
. So hielt aber die Bundesnotarkammer eine Übersendung des Entwurfs durch den Notar selbst für ratsam. Soweit dies nicht möglich sei, erscheine es empfehlenswert, dass der Notar anderweitig an den Verbraucher herantrete, um diesem ausreichend Gelegenheit zu geben, innerhalb der zweiwöchigen Frist
bereitende Fragen oder Wünsche an ihn zu richten (D. IV. der Anwendungsempfehlungen). Ohnehin entsprach es schon
Inkrafttreten der Neuregelung guter notarieller Praxis, den Parteien im Regelfall einen Entwurf mit der Aufforderung zu übersenden, ihn inhaltlich zu überprüfen und bei Fragen Rücksprache mit dem Notar zu nehmen, beziehungsweise ihnen Gelegenheit zu einer Besprechung
dem Beurkundungstermin zu geben (Brambring, ZfIR 2002, 597, 605; Solveen, RNotZ 2002, 318, 322 mwN; Hertel, ZNotP 2002, 286, 290 mwN; Lerch, BeurkG, 3. Aufl., § 17 Rn. 61). Überließ es der Notar dem Unternehmer, dem Käufer einen Text zur Verfügung zu stellen, so sollte er
der Beurkundung aber jedenfalls überprüfen, ob dieser Text mit dem zu beurkundenden Vertragsentwurf übereinstimmte (Armbrüster in Huhn/von Schuckmann, Beurkundungsgesetz und Dienstordnung für Notare, 4. Aufl., § 17 Rn. 183; Brambring, ZfIR 2002, 597, 606; Bohrer, DNotZ 2002, 579, 589; Solveen, RNotZ 2002, 318, 324). Die bayerischen Notare Hantke, Malzer, Kirchner, Pauker und Schervier, die ihre Auffassung in den allen bayerischen Notariaten zur Verfügung gestellten Mitteilungen des Bayerischen Notarvereins, der Notarkasse und der Landesnotarkammer Bayern veröffentlicht hatten (MittBayNot 2002, 433, 455), hielten es in diesem Fall bereits seinerzeit für nötig, dass der Käufer das ihm rechtzeitig übergebene Musterexemplar als Mitlesestück zum Termin
legt und gebeten wird, sich zu melden, falls der
gelesene Text mit dem Muster nicht übereinstimmen sollte (vgl. auch Mayer in Soergel, BGB, 13. Aufl., § 17 BeurkG Rn. 51). Die bloße Versicherung des Unternehmers, den beabsichtigten Text auszuhändigen und keine Beurkundungstermine innerhalb der Zwei-Wochen-Frist zu vereinbaren, genügte jedenfalls nicht; Aufgabe des Notars konnte es auch nicht lediglich sein, den Verbraucher bei der Beurkundung zu befragen, ob er rechtzeitig einen Entwurf erhalten habe, und die Antwort in der Urkunde zu vermerken (Sorge, DNotZ 2002, 593, 595) oder sonstige zweckvergessene Verfahrensgestaltungen zu praktizieren (Rieger, MittBayNot 2002, 325, 335). So war die Hinwirkungspflicht in Fällen, in denen der Verbraucher zu einer übereilten und unbedachten Kaufentscheidung veranlasst werden sollte, er das Kaufobjekt nicht einmal besichtigt hatte und sich keine Gedanken über die Wirtschaftlichkeit seiner Vermögensanlage machen konnte, als unbedingte Amtspflicht in dem Sinne zu sehen, dass der Notar zunächst die Beurkundung abzulehnen und darauf zu bestehen hatte, dass die Frist von zwei Wochen eingehalten wird (Brambring, ZfIR 2002, 597, 606; Solveen, RNotZ 2002, 318, 323). 67
liegenden Grundbuchauszuges und bei Grundschulden auch die richtige Übernahme der Daten aus den Auftragsschreiben der Banken kontrolliert. Darüber hinaus habe er weder die Nebenakte noch die Korrespondenz überprüft. 70 Diese hochgradig arbeitsteilige Situation erkläre, warum ihm in der Regel weder die ab März 2005 verwendeten Bestätigungsformulare noch die Terminvorlaufzeiten und die Anzahl oder die Häufigkeit von fehlenden Annahmen oder Vertragsaufhebungen bekannt gewesen seien. Die Bestätigungsformulare seien den Beteiligten, wenn sie die Bestätigung nicht bereits mitgebracht hätten, beim Empfang von seinen Mitarbeitern mit der Bitte übergeben worden, sie auszufüllen und zu unterzeichnen. Sie seien
Beginn der Beurkundung wieder bei den Mitarbeitern abgegeben worden, die sie kontrolliert und dann in die Nebenakte abgeheftet hätten. Er selber habe sie nicht überprüft, da er bei der Beurkundung ohnehin gefragt habe, ob die Käufer den Entwurf rechtzeitig erhalten hätten. Er habe dies nicht für nötig gehalten, da zwischen dem Ausfüllen oder zumindest der Abgabe des Bestätigungsformulars und seiner Nachfrage in der Regel nur ein paar Minuten vergangen gewesen seien. Sinn und Zweck der Formblätter sei nur gewesen, über die Mitarbeiter möglichst zu verhindern, dass die
aussetzungen für die
nahme einer Beurkundung nicht
gelegen hätten und dies erst bei der Beurkundung festgestellt werde. 71 Der Ablauf der Beurkundung sei ebenfalls standardisiert gewesen. Die Urkunde sei abschnittsweise verlesen worden, wobei nach den einzelnen Abschnitten Daten kontrolliert, Beteiligtenangaben verifiziert und der Urkundeninhalt erläutert worden seien. So frage der Notar nach den Angaben zur Zweiwochenfrist nach, ob die Feststellungen in der Urkunde richtig seien. Dabei sei zu bedenken, dass der zur Verfügung stehende zeitliche Rahmen für eine Kaufvertragsbeurkundung von etwa einer Stunde zwar ausreichend Zeit gegeben habe, die Urkunde abschnittsweise zu verlesen, die einzelnen Abschnitte zu erläutern und gestellte Fragen zu beantworten. Für über die eigentliche Beurkundung hinausgehende Gespräche mit den Beteiligten (z.B. wie ein Käufer von dem Objekt erfahren habe, wie er es nutzen möchte) oder gar mit den Vermittlern (z.B. ob ein Vermittler direkt für den Verkäufer tätig werde oder ob sich dazwischen eine Hierarchie von weiteren Vermittlern befinde), habe aus der damaligen Sicht des Notars weder Anlass noch Zeit bestanden. 72 Anlässlich der Vernehmung einer Zeugin im Ermittlungsverfahren hat der Beklagte ferner folgende Erklärung abgegeben (TEA VI 01 012 ff.): "Es läuft immer so, dass der Bauträger auch schon
der Beurkundung einer Teilungserklärung einen Vertragsentwurf hinsichtlich des Verkaufs einzelner Objekte erhält. Die Teilungserklärung und der Entwurf für die Verkäufe werden parallel entwickelt. Den Musterkaufvertrag erhält der Bauträger, um diesen an seine Kunden weiterzuleiten. Dies war so, als sich das Beurkundungsgesetz noch nicht geändert hatte. (…) Früher gab es die individuellen Vertragsentwürfe erst, wenn der konkrete Käufer bekanntgegeben wurde. Das Ganze wurde an den Verkäufer versandt. (...) Für den Mustervertrag gab es in der Regel auch kein Anschreiben." (… hier wurden vom Beklagten verschiedene Muster übergeben). "Diese Musterkaufangebote oder Kaufverträge waren dazu gedacht, dass diese weitergegeben werden und zwar von den S. an ihre Kunden. (…) Es gab Musterkaufangebote und Musterkaufverträge." 73 bb) Auf der Grundlage der eigenen Einlassung des Beklagten, der nicht angegriffenen Feststellungen des Oberlandesgerichts zu den einzelnen Fällen (Aufstellung des Oberlandesgerichts, Seiten 11 bis 15 des angefochtenen Urteils) sowie der durch den Senat durchgeführten Auswertung der in den Ermittlungsakten befindlichen Urkunden (TEA III Bände 1 - 7) und der vom Beklagten eingereichten Liste 1 (EA I, 384 ff.) steht im Tatsächlichen folgendes fest: 74 In 30 Fällen (laufende Nummern 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 11, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32, 34, 35, 36, 39, 40, 41, 42 und 43 der Aufstellung des Oberlandesgerichts) unterzeichneten die Käufer das Bestätigungsformular - jeweils am Tag der Beurkundung - wie folgt: "bestätige/n hiermit, dass mir/uns heute/am [eingefügt jeweils ein Datum 14 Tage
dem Tag der Beurkundung mit Ausnahme der Fälle 15, 16 und 31, in denen der Beurkundungstag eingefügt ist] vom Verkäufer/Vermittler ein Entwurf des Kaufvertrags/Kaufangebots ohne persönliche Daten übergeben wurde". Auf der Grundlage dieses den Mitarbeitern des Beklagten übergebenen Formulars fassten diese die Urkunden jeweils wie folgt: "… [weiß/wissen], dass der Notar [nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG] eine Beurkundung nur dann
nehmen soll, wenn mindestens zwei Wochen verstrichen sind, seitdem [ihm/ihr/ihnen] ein Entwurf des Kaufangebots [des Kaufvertrags in den Fällen 7, 9, 20, 27, 28] [und die Teilungserklärung (…) in den Fällen 1, 2, 4, 5, 7, 9, 15, 16, 21, 25, 26, 31, 34, 35, 36, 40, 41, 43] übergeben wurde [seitdem er einen Entwurf des Kaufangebots erhalten hat, in den Fällen 11, 23 und 32] und dass diese Regelung [ihn/sie]
übereilten Handlungen schützen soll. … [Käufer] [erklärt/erklären] hierzu, dass [er/sie] die genannten Unterlagen [einen
entwurf ohne persönliche Daten in den Fällen 3 und 11] bereits
mehr als 14 Tagen über den Verkäufer beziehungsweise Vermittler erhalten [hat/haben] beziehungsweise in den Fällen 19, 20, 30, 42: "dass [ihm/ihr/ihnen] die genannten Unterlagen [ein
entwurf ohne persönliche Daten in den Fällen 23 und 32] bereits
mehr als 14 Tagen über den Verkäufer beziehungsweise Vermittler übergeben wurden." Dabei erfolgten die Terminvereinbarungen überwiegend sehr kurzfristig wie folgt: am selben Tag in den Fällen 3, 5, 9, 11, 15, 19, 39, 43; am
tag in den Fällen 2, 20, 21, 25, 26, 30, 31, 34, 35, 40, 41, 42; zwei Tage
her in den Fällen 4, 36; drei Tage
her in den Fällen 22, 23, 27, 28, 32 sowie vier bis unter zwölf Tage
her in den Fällen 1, 7, 16. Die in den Urkunden
formulierten Erklärungen wurden von dem Beklagten im Rahmen der ohne einleitendes Gespräch sofort begonnenen Beurkundung verlesen und auf Nachfrage, ob die Feststellungen richtig seien, von dem jeweiligen Käufer bestätigt. 75 Ferner steht aufgrund der nicht angegriffenen Feststellungen des Oberlandesgerichts fest, dass dem Beklagten zu diesem Zeitpunkt bekannt war, dass für die S.-Gruppe eine Vielzahl verschiedener Vermittler/Vertriebsorganisationen auftrat, die Immobilien in den überwiegenden Fällen als Anlageobjekte erworben wurden und auf Wunsch der S.-Gruppe eine systematische Aufspaltung in Angebot und Annahme erfolgte. Schließlich war dem Beklagten im Fall L. im Oktober 2005 und im Fall H. aufgrund des Schreibens ihres Bevollmächtigten vom 24. April 2006 bekannt geworden, dass zwei Kunden unabhängig voneinander behaupteten, von für die S.-Gruppe tätigen Vermittlern überrumpelt, getäuscht und mit der Behauptung, es handele sich nur um eine Formalie beziehungsweise ein
gespräch, zur Unterschrift unter das Bestätigungsformular und zur (unrichtigen) Erklärung, sie hätten den beabsichtigten Text rechtzeitig erhalten, bewegt worden zu sein. In beiden Fällen waren die Termine kurzfristig, nämlich am
tag vereinbart worden. In beiden Fällen wurden die Kaufverträge in der Folge aufgehoben, wobei der Notar die Aufhebung im Fall H. selbst beurkundete. Hinsichtlich der Einzelheiten wird insoweit auf das Urteil des Oberlandesgerichts, Seiten 94 bis 99, Bezug genommen. 76 cc) Nach den dargelegten Maßstäben genügte der Beklagte mit der festgestellten Verfahrensgestaltung seiner Hinwirkungspflicht insbesondere gegenüber unerfahrenen und ungewandten Käufern nicht. Er verließ sich vollständig auf die Angaben der S. beziehungsweise der Vermittler und von ihm selbst
formulierte Bestätigungen der Käufer, die er lediglich verlas und deren Richtigkeit er sich bestätigen ließ, ohne - was für ihn ein leichtes gewesen wäre - dies in geeigneter Form zu überprüfen. Dass er die Abläufe in seinem Büro und auf seine Veranlassung abgegebene Erklärungen der Käufer auf den Bestätigungsformularen nicht zur Kenntnis genommen haben will, kann ihn nicht entlasten, weil er persönlich für die Verfahrensgestaltung verantwortlich ist und diese nicht auf seine Mitarbeiter übertragen kann (vgl. BGH, Urteil vom
gesehenen Übereilungsschutz von unerfahrenen oder ungewandten Personen zu erreichen. Sie war lediglich darauf ausgerichtet, einen formalen Nachweis der Erfüllung der Hinwirkungspflicht zu erlangen, konnte zu Missverständnissen Anlass geben und war zum Schutz gerade unerfahrener und ungewandter Verbraucher tatsächlich wirkungslos. 77 Dabei ist im Blick zu behalten, dass - wie sich jedem Notar aufdrängt - jemand, der sich überhastet unter dem Eindruck unrichtiger Versprechungen zu einem Grundstückskauf überreden und unmittelbar die Beurkundung bei einem Notar durchführen lässt, sich auch dazu bewegen lassen wird, bei diesem ein ihm von dem Vermittler als "Formalie" dargestelltes Bestätigungsformular zu unterzeichnen, und sich sodann bei der unmittelbar darauffolgenden Beurkundung daran gebunden hält (vgl. BGH, Urteil vom 25. Juni 2015 - III ZR 292/14, BGHZ 206, 112 Rn. 16; Weingärtner/Wöstmann, Richtlinienempfehlungen BNotK/Richtlinien Notarkammern 2004, II RL-E Rn. 29; Rieger, MittBayNot 2002, 325, 329, 333). Nicht ohne Grund sind im allgemeinen Zivilrecht formularmäßige Tatsachenbestätigungen grundsätzlich unwirksam, wenn sie nicht als reines Empfangsbekenntnis besonders unterzeichnet sind (§ 309 Nr. 12 b BGB). 78 Hätte der Beklagte, wie es seiner Amtspflicht entsprochen hätte, dagegen ein kurzes, von echtem Interesse für die persönliche, berufliche und wirtschaftliche Situation der Käufer und deren Absichten im Hinblick auf den Wohnungskauf getragenes
gespräch von einigen wenigen Minuten geführt (vgl. auch zu der Berücksichtigung der Person des Verbrauchers, seinen Fähigkeiten und Kenntnissen bei der pflichtgemäßen Ausübung des Ermessens des Notars in Bezug auf die Verfahrensgestaltung Mayer in Soergel, BGB, 13. Aufl., § 17 BeurkG Rn. 45) und die Frage gestellt, wann diese von wem Unterlagen mit welchem Inhalt erhalten hatten, hätte er den sich unmittelbar
seinen Augen und in seinem Notariat in zahlreichen Fällen abspielenden Betrug erkennen und verhindern können. So wurden S. unter anderem aufgrund der Fälle mit den laufenden Nummern 2 (B. ), 11 (G. ), 19 (K. ), 20 (Kö. ) und 22 (M. ) durch das Urteil der Großen Jugendstrafkammer des Landgerichts Passau vom 13. Dezember 2012 (KLs 307 Js 13680/08) wegen eines zu Lasten der jeweiligen Käufer begangenen Betrugs rechtskräftig verurteilt. Hier hat das von dem Beklagten durchgeführte Beurkundungsverfahren vollständig versagt. Er hat sich nicht bemüht, mit den Käufern persönlich so in Kontakt zu treten, dass er ihre Unerfahrenheit und Überrumplung überhaupt hätte bemerken und sie sodann mit seinen Belehrungen hätte erreichen können. 79 dd) Unabhängig davon hatte der Beklagte auch schon angesichts der unklaren Angaben in dem von ihm
formulierten Bestätigungsformular Anlass für die Klärung, welche Unterlagen den Käufern (angeblich) fristgerecht übergeben worden waren - der Entwurf eines Kaufvertrags oder der Entwurf eines Kaufangebots (oder beides). Angesichts der von dem Beklagten im Hinblick auf die S.-Gruppe praktizierten systematischen Aufspaltung von Angebot und Annahme und dem eigenen
trag des Beklagten hierzu (dazu oben unter 2) konnte
der Vereinbarung des Beurkundungstermins - die hier wie oben dargestellt kurzfristig erfolgte - nicht feststehen, ob ein Angebot oder ein Kaufvertrag beurkundet werden würde, da sich dies nach den
liegenden Unterlagen und der eigenen Einlassung des Beklagten erst bei der Terminanforderung durch die Verkäufergesellschaften der S.-Gruppe entschied. Es drängte sich daher schon aus diesem Grund die Frage auf, welche Unterlagen die Verkäufer beziehungsweise Vermittler den Kunden jeweils übergaben oder im konkreten Fall übergeben hatten. Ferner hätte der Klärung bedurft, ob die Käufer - soweit erforderlich - auch die Teilungserklärung erhalten hatten und ob die Unterlagen auch Angaben zu der zu erwerbenden Wohnung, zu den Miteigentumsanteilen und zu dem Kaufpreis enthielten (vgl. Sorge, DNotZ 2002, 593, 604) beziehungsweise ob sich diese Angaben aus einem ebenfalls rechtzeitig übergebenen Exposé ergaben (vgl. Rieger, MittBayNot 2002, 325, 333). Insoweit enthielt das Bestätigungsformular indes den missverständlichen Hinweis, wenn es sich bei dem angebotenen Objekt um eine Wohnung in einer größeren Anlage handele, genüge es, dass sich Kaufpreis und Wohnungsbeschreibung aus dem Exposé ergäben. Das kann ohne juristische
bildung auch so verstanden werden, dass in diesem Fall kein (weiterer) Vertragstext übergeben werden musste. Missverständnisse oder versehentlich unrichtige Angaben der Käufer in Bezug auf die ihnen (angeblich) übergebenen Unterlagen lagen daher nahe und hätten durch Rückfrage unmittelbar mit ihnen selbst geklärt werden müssen. 80 c) Der Beklagte hat die Pflichtverletzungen in den dargestellten Fällen zur Überzeugung des Senats auch
sätzlich verwirklicht, § 95 BNotO. Er war sich aller Tatsachen, die die Dienstpflichtwidrigkeit begründeten, bewusst. 81 aa) Soweit der Beklagte meint, er sei weit über das hinausgegangen, was nach damaliger herrschender Meinung im Rahmen seiner Hinwirkungspflicht erforderlich gewesen sei, und habe es gerade nicht bei einer einfachen Nachfrage belassen, trifft das nicht zu. 82
formulierten Textbaustein verlesen und sich dessen Richtigkeit ohne weitere Nachfrage lediglich bestätigen lassen. Soweit er die Bestätigungsformulare hat verwenden lassen, hat er diese nach seiner eigenen Einlassung gar nicht zur Kenntnis genommen. Sie enthalten denn auch in einigen Fällen offensichtliche Widersprüche, aus denen sich ergibt, dass die abgegebenen Erklärungen unrichtig sein mussten, ohne dass dies für das Beurkundungsverfahren Konsequenzen hatte. So hatten die Käufer in den Fällen der laufenden Nummern 15 (H. , TEA III Band 2, 16020), 16 (Ki. , TEA III, Band 3, 19020) und 31 (P. , TEA III, Band 4, 32019) in dem Bestätigungsformular zusätzlich zu der Angabe, (erst) am Beurkundungstag vom Verkäufer/Vermittler einen Entwurf erhalten zu haben, angegeben "dass mir/uns am [Datum 14 Tage
der Beurkundung] vom Notar ein Entwurf des Kaufvertrags/Kaufangebots übersandt wurde". Das konnte indes nicht zutreffen, da die Anforderung eines Kaufvertragsangebots und die Terminanforderung per Telefax durch das Büro der S.-Gruppe im Fall H. erst am Beurkundungstag, im Fall Ki. 11 Tage
der Beurkundung und im Fall P. am
tag der Beurkundung erfolgt war, dem Beklagten die Daten der Käufer also
her gar nicht bekannt sein konnten. Gleichwohl wurde in diesen Fällen die - den Angaben im Bestätigungsformular klar widersprechende - Erklärung der Käufer beurkundet, sie hätten die genannten Unterlagen "
mehr als 14 Tagen über den Verkäufer beziehungsweise Vermittler" erhalten. 83
wurf einer schuldhaften Amtspflichtverletzung nicht bereits deshalb erhoben werden, weil ein Gericht eine andere Ansicht vertreten hat. Nach der Senatsrechtsprechung fehlt es am Verschulden eines Notars bei einer Gesetzesauslegung, die zwar unrichtig ist, die aber nach gewissenhafter Prüfung der zu Gebote stehenden Hilfsmittel auf vernünftige Erwägungen gestützt ist, wenn es sich um eine Bestimmung handelt, die für die Auslegung Zweifel in sich trägt und bei der Zweifelsfragen noch nicht ausgetragen sind (Senat, Beschluss vom 20. Juli 2015 - NotSt(Brfg) 3/15, DNotZ 2016, 72 Rn. 19 mwN). 84 Eine entsprechende gewissenhafte Prüfung durch den Beklagten ist aber weder
getragen noch glaubhaft. Im Gegenteil hat der Beklagte geltend gemacht, er habe sich im Jahr 2002 mit den Motiven des Gesetzgebers in Ermangelung von Bauträgerprojekten und geschäftsmäßigen Immobilienverkäufen in seinem Notariat nicht näher beschäftigt. Als er "mehrere Jahre später mit solchen Verträgen konfrontiert" gewesen sei, habe er davon ausgehen dürfen, dass durch die Neuregelung "die erkannte Gefahr gebannt worden sei". Damit hat er eingeräumt, dass er sich mit der Auslegung der Neuregelung und ihrem Sinn und Zweck sowie mit den daraus folgenden Pflichten für die notarielle Praxis letztlich gar nicht befasst hat. Wie oben ausgeführt, hielten es die Stellungnahmen in der veröffentlichten Wissenschaft, insbesondere auch aus dem Bereich des bayerischen Notariats, mit großer Mehrheit gerade für die hier
liegende Fallgestaltung, die Anlass für die Gesetzesänderung gegeben hatte, nicht für ausreichend, dass sich der Notar die Einhaltung der Frist durch einfache Nachfrage bestätigen ließ. Zudem bestanden - wie ebenfalls dargestellt - tatsächliche Unklarheiten in Bezug auf die übergebenen Unterlagen, die der Beklagte durch konkrete Nachfrage hätte klären müssen. 85 bb) Soweit der Beklagte meint, er habe auf die Tauglichkeit des von ihm gewählten Verfahrens vertrauen dürfen, folgt der Senat dem nicht. 86 Der Beklagte führt dazu aus, der Grund dafür, dass der Hinwirkungserfolg offenbar nicht immer eingetreten sei, liege nicht in einer mangelnden Tauglichkeit des Verfahrens, sondern in dem Umstand, dass es sich bei der Mehrzahl der Käufer der S.-Gruppe nicht "um unbescholtene Verbraucher, sondern um Käufer mit desolaten finanziellen Verhältnissen handelte, bei denen die rechtswidrige Erlangung eines zumeist erheblichen Kick-Back-"
teils" den wesentlichen Beweggrund für den Vertragsschluss darstellte und die offenbar bereit waren, dafür alles zu erklären". Nur wenn sowohl die Verkäufer als auch die Käufer anlässlich des beurkundeten Geschäfts Straftaten begingen, erscheine es möglich, dass ein Notar nahezu ausnahmslos angelogen werde. Dass aber seine Mandanten im Zusammenhang mit seinen Amtshandlungen Straftaten begehen könnten, sei für den Beklagten ein "völlig fernliegender Gedanke" gewesen. Es habe auch keine Anhaltspunkte für strukturelle Besonderheiten bei der S.-Gruppe und kein offensichtliches Motiv dafür gegeben, weshalb Käufer "lügen sollten". Selbst wenn man heute wisse, dass Vermittler ihren Kunden gesagt hätten, sie sollten die Frage wahrheitswidrig bejahen, beantworte dies noch nicht, wieso sich ein mündiger Bürger "grundlos überreden lässt, einen Notar zu belügen". Das greift aus mehreren Gründen nicht durch. 87
den hier streitgegenständlichen Fällen, unabhängig voneinander dem Notar die betrügerischen Praktiken von Vermittlern der S.-Gruppe und Überrumplungssituationen geschildert. Sie hatten eingestanden, unrichtige Erklärungen im Hinblick auf den Erhalt des beabsichtigten Textes des Rechtsgeschäfts abgegeben zu haben, bevor die Angebote beziehungsweise Kaufverträge in den oben dargestellten Fällen beurkundet worden waren. Der beklagte Notar hatte also allen Anlass, davon auszugehen, dass sich unerfahrene und ungewandte Verbraucher zu unrichtigen Erklärungen bewegen lassen und von den Vermittlern der S.-Gruppe dazu bewegt werden. Auch wenn er dies in den beiden Fällen nicht geglaubt haben sollte, hätte er insbesondere
dem Hintergrund der weiteren Anzeichen für eine Unzuverlässigkeit der S.-Gruppe und ihrer Vermittler erst recht ab dem zweiten
kommnis dieser Art genauer nachfragen müssen und sich nicht mehr allein auf pauschale Bestätigungen verlassen dürfen. 88
tragen, möglicherweise falsch verstehen (BGH, Urteil vom
gehen der S.-Gruppe und ihrer Vermittler, wie die gewünschte systematische Aufspaltung der auf den Erwerb von Anlageobjekten gerichteten Kaufverträge in Angebot und Annahme, die Kurzfristigkeit der Terminwünsche und die Begleitung der Käufer durch verschiedene Vermittler. Es ist dem Beklagten nicht zu glauben, dass er all diese Umstände nicht bemerkt und nicht bedacht hat. Ausweislich seiner hervorragenden Examensergebnisse, seiner fünfjährigen Zeit als Notarassessor und weiterer zweijähriger Tätigkeit als Notar bis zu den inkriminierten Ereignissen handelt es sich bei ihm um einen hochqualifizierten, einschlägig ausgebildeten und erfahrenen Kautelarjuristen, dem die von ihm geltend gemachte "Blindheit" gegenüber den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen schlechterdings nicht abzunehmen ist. 89
sätzlich gegen diese Bestimmung verstoßen. Diese Fälle betreffen teilweise Kaufverträge von Verbrauchern mit der S.-Gruppe und teilweise Kaufverträge von Verbrauchern mit anderen Verkäufern. Der Senat hat die Begründung des Oberlandesgerichts im Tatsächlichen und Rechtlichen geprüft und macht sie sich zu Eigen. Der Fall Hi. wird allerdings gemäß § 65 Abs. 1, § 56 Satz 1 BDG ausgeschieden. 92 a) Zutreffend geht das Oberlandesgericht davon aus, dass ein Notar seiner Hinwirkungspflicht aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG a.F. nicht gerecht wird, wenn er in Kenntnis der Nichteinhaltung der Regelfrist die Beurkundung
nimmt, obwohl er nicht festgestellt hat, dass der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere als die nach dem Gesetz regelmäßig
gesehene Weise gewährleistet ist oder im Einzelfall ein (anderer) sachlicher Grund
liegt (BGH, Urteile vom
nahme der in Rede stehenden 19 Beurkundungen überwiegende Meinung in der Literatur, insbesondere auch in dem allen bayerischen Notariaten zur Verfügung gestellten Mitteilungsblatt (vgl. insoweit die Nachweise in der Entscheidung vom
G) Rn. 529; aA Litzenburger, NotBZ 2002, 280, 283; Bohrer, DNotZ 2002, 579, 593; Frenz in Eylmann/Vaasen, BNotO, BeurkG, 2. Aufl., § 17 BeurkG Rn. 39g) und wurde bereits im Jahr 2002 nachvollziehbar damit begründet, dass es offensichtlich sinnwidrig wäre, wenn derjenige, der durch eine Regelung
einem übereilten Vertragsschluss geschützt werden soll, auf sie verzichten könnte (Rieger, MittBayNot 2002, 325, 329). Dieses Verständnis entsprach insbesondere auch den Anwendungsempfehlungen der Bundesnotarkammer. Danach kommt ein Abweichen von der Regelfrist nur dann in Betracht, wenn in Einzelfällen nachvollziehbare Gründe auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen (D. V., 1. Absatz der Anwendungsempfehlungen). Unberührt bleibt in jedem Fall die in § 17 Abs. 2a Satz 2 Hs. 1 BeurkG begründete Pflicht. Soll eine Beurkundung
Ablauf der Zweiwochenfrist aus nach den
stehenden Maßstäben begründetem Anlass erfolgen, muss der Notar deshalb in jedem Fall darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung - auch in der kürzeren Frist - ausreichend auseinanderzusetzen (D. V., 2. Absatz der Anwendungsempfehlungen). Erst wenn er diese Pflicht erfüllt hat, steht es nach den Anwendungsempfehlungen in seinem Ermessen, gegebenenfalls eine Beurkundung trotzdem
zunehmen (D. V., 2. Absatz der Anwendungsempfehlungen). 93
getragen: "Zuerst habe ich natürlich festgestellt, wann der Vertragstext übergeben worden war, um sozusagen die Abweichung vom Soll festzustellen. Dann habe ich weiter zunächst gefragt, wann denn der jeweilige Käufer Kenntnis von den wirtschaftlichen Grundlagen des Geschäfts erlangt hat und dann habe ich noch nach weiteren Gesichtspunkten in dem Zusammenhang gefragt, wie Besichtigung. Ich habe natürlich auch gefragt, warum der Termin nicht verlegt werden soll beziehungsweise ob der Termin verlegt werden kann, sodass die Frist eingehalten ist. In dem Zusammenhang habe ich nach Gründen gefragt, warum der Termin nicht verlegt werden soll und auch eben nach so Punkten wie Besichtigung und sonstige weitergehende Auseinandersetzung mit der Materie und ob der Käufer schon weitere Beurkundungen
genommen hat. Und wenn ich dann zu der Überzeugung gelangt bin, dass der Käufer die für die Kaufentscheidung notwendigen Informationen rechtzeitig hatte und keine Verlegung des Termins wollte, habe ich die Beurkundung
genommen. In Fällen, wo mir der Käufer erklärt hat, dass er auch die wirtschaftlichen Entscheidungsgrundlagen erst kurz
dem Termin erhalten hat, habe ich die Beurkundung abgelehnt." 95 bb) Zu Recht hat das Oberlandesgericht angenommen, dass die Gesichtspunkte, die der Beklagte nach seinen eigenen Angaben bei den Käufern erfragt haben will, nicht geeignet waren, ihm die Überzeugung zu verschaffen, dass der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere als die nach dem Gesetz regelmäßig
gesehene Weise gewährleistet war. Auf die zutreffende Begründung des Oberlandesgerichts auf den Seiten 68 bis 72 seines Urteils wird Bezug genommen. Zusätzlich ist lediglich folgendes auszuführen: 96 Soweit der Beklagte meint, das Oberlandesgericht lege von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs abweichende Maßstäbe an, greift das nicht durch. Die der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23. August 2018 (III ZR 506/16, NJW-RR 2018, 1531) zugrunde liegende Fallgestaltung ist mit den hier
liegenden nicht vergleichbar. Dort hatte der zudem geschäftserfahrene Käufer von dem Notar 13 Tage
der Beurkundung einen Kaufvertragsentwurf erhalten, dazu eigene Änderungswünsche formuliert und übersandt sowie einen diese berücksichtigenden neuen Entwurf mit Begleitschreiben vom Notar vier Tage
der Beurkundung zurückerhalten. Hier dagegen hat der Beklagte erklärt, dass er die - auch innerhalb der Zwei-Wochen-Frist erlangte - Kenntnis des Käufers von den wirtschaftlichen Grundlagen des Geschäfts hat ausreichen lassen und eine Beurkundung nur dann abgelehnt hat, wenn der Käufer die wirtschaftlichen Entscheidungsgrundlagen "erst kurz
dem Termin" erhalten hatte. Er hat insbesondere nicht ermittelt und auf Plausibilität überprüft, ob sich die jeweiligen Käufer, die nach den unangegriffenen Feststellungen des Oberlandesgerichts jeweils mit einem Vermittler erschienen waren, unbeeinflusst von den Vermittlern wirtschaftlich, steuerlich oder rechtlich hatten beraten lassen. Auch Konsequenzen hat der Beklagte aus den ihm gemachten Angaben nicht gezogen. So hatte beispielsweise der Käufer Li. das Vertragsobjekt ausweislich der Angabe in der Urkunde nicht besichtigt; gleichwohl ist aber eine Beurkundung erfolgt. Ob im Einzelfall nachvollziehbare Gründe auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers es rechtfertigten, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen, hat der Beklagte daher nach seiner eigenen Erklärung nicht ausreichend ermittelt. 97 Soweit der beklagte Notar schriftsätzlich geltend gemacht hat, jeder Käufer habe ihm einen triftigen Grund dafür genannt, warum die Beurkundung an dem fraglichen Tag fortgesetzt und nicht einfach verschoben werden solle, auch wenn sich diese Gründe heute in den allermeisten Fällen nicht mehr nachvollziehen ließen, weil sie nicht in der Urkunde wiedergegeben worden seien und sich weder die Käufer noch der Notar daran erinnern könnten, kann dies dahinstehen. Ob für die sofortige Beurkundung ein triftiger Grund
liegt, wird rechtlich erst bedeutsam, wenn der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz anderweitig als durch die Einhaltung der Zwei-Wochen-Frist gewährleistet ist. Dies hat der beklagte Notar nicht sichergestellt. 98 Zu den Fällen im Einzelnen: 99
(laufende Nummern 180 und 184 der Aufstellung des Oberlandesgerichts, Seite 42 des Urteils; siehe oben unter 2). 100 Der Käufer Ja. hat zudem - wie der Beklagte selbst
trägt - bei seiner Zeugenvernehmung im Ermittlungsverfahren am 21. Januar 2015 angegeben, zum damaligen Zeitpunkt erhebliche Schwierigkeiten mit der deutschen Sprache gehabt zu haben. Der Beklagte hat selbst
getragen, dies sei ihm nicht aufgefallen, da der Käufer Ja. Fragen im Wesentlichen mit "Ja" und "Nein" beantwortet habe. Vielleicht habe er - der Beklagte - ihn gefragt "Oder muss die Beurkundung aus steuerlichen Gründen noch in diesem Jahr stattfinden?" Das werde Herr Ja. bejaht haben oder einer entsprechenden Ausführung des Vermittlers zugestimmt haben. Auch das zeigt anschaulich, dass der Beklagte nicht ausreichend ermittelt hat, ob nachvollziehbare Gründe auch unter Berücksichtigung des Schutzinteresses des Verbrauchers es rechtfertigten, die Schutzfrist abzukürzen. Ein Notar, der dem Verbraucher selbst einen Grund liefert, weshalb Eilbedarf bestehe oder sich auf die Angaben des Vermittlers verlässt, und dabei nicht einmal bemerkt, dass der Verbraucher des Deutschen nicht ausreichend mächtig ist, um der Beurkundung zu folgen, erfüllt seine aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG a.F. fließenden Pflichten nicht. 101
getragen, dass den Käufern zwar der Text des beabsichtigten Rechtsgeschäfts nicht
gelegen habe, sie aber im März des Jahres 2007 zwei weitere Wohnungen erworben hätten, wobei an die Stelle einer dieser Wohnungen in St. der nunmehr im Juni beurkundete - abgesehen vom Verkäufer, den Objektdaten und dem Kaufpreis inhaltsgleiche - Kaufvertrag habe treten sollen; zudem hätten ihnen die Informationen über die wirtschaftlichen Grundlagen bereits zwei Wochen
der Beurkundung
gelegen. Dadurch sei der Übereilungsschutz gewährleistet gewesen. Das Oberlandesgericht hat dazu unangegriffen festgestellt, dass dies schon deshalb nicht zutrifft, weil im März ein Kaufvertrag, im Juni aber ein Kaufangebot beurkundet worden sei. Denn auch im Fall Br. hat der Beklagte eine unzulässige Aufspaltung des Kaufvertrags in Angebot und Annahme
genommen (laufende Nummer 148 der Aufstellung des Oberlandesgerichts, Seite 38 des Urteils; siehe oben unter 2). Zudem war - wie das Oberlandesgericht zutreffend angenommen hat - der erste bindende Vertrag bei dem hier beabsichtigten Objekttausch, bei dem die Aufhebung des ersten Vertrags erst nach der Beurkundung des bindenden Angebots im Hinblick auf den zweiten erfolgen sollte, schon wegen dieser veränderten Sachlage nicht geeignet, den Käufern hinreichende Gelegenheit zu geben, sich
ab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Dem folgt der Senat. 103 Der Käufer La. (TEA I Band 1, 17003) hatte
der Beurkundung am
dem Beurkundungstermin auseinandergesetzt habe. Ferner sei ihm wohl drei Wochen zuvor ein Entwurf für eine dritte Wohnung übergeben worden. Der Inhalt dieses Entwurfs lasse sich nicht mehr nachvollziehen. Auch das reicht - wie im Fall Br. - für die Erfüllung der Hinwirkungspflicht durch den Notar nicht aus. Der Notar hat nicht geklärt, ob der Käufer La. im Dezember den Entwurf eines Kaufvertragsangebots oder einen Kaufvertragsentwurf erhalten hatte, sowie, ob ihm dieser - fünf Monate später - überhaupt noch
lag; er konnte daher nicht beurteilen, ob der Käufer auch ohne Erhalt eines Entwurfs in Bezug auf die nunmehr beabsichtigte Beurkundung Gelegenheit hatte, sich mit deren Gegenstand ausreichend auseinanderzusetzen. Für die Erfüllung der Hinwirkungspflicht reicht nach den oben dargelegten Maßstäben jedenfalls nicht aus, dass der Käufer - wie hier - erklärt, er habe sich aufgrund ähnlich lautender Entwürfe "mit der Materie grundsätzlich auseinandersetzen können". Dies gilt umso mehr, als sich beide Verträge in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht wesentlich dadurch unterschieden, dass in der Wohnung in E. im Gegensatz zu der anderen noch Sanierungsarbeiten
zunehmen waren. 104 Die Käuferin No. (TEA I Band 4, 21001 ff.) hatte ebenfalls keinen Entwurf des Kaufangebots über eine noch zu errichtende Wohnung erhalten, weil dieses zum Zeitpunkt der Beurkundung noch nicht
lag. Die von der Urkunde in Bezug genommene Teilungserklärung wurde ausweislich der Urkunde erst am gleichen Tag beurkundet. Der Notar hat dazu zunächst
getragen, Frau No. habe einen vergleichbaren Mustervertrag über ein anderes Objekt der S.-Gruppe erhalten. Das konnte nach den oben dargelegten Maßstäben schon deshalb nicht ausreichen, weil die Käuferin zur
bereitung auch die Teilungserklärung benötigte und zudem kein Kaufvertrag, sondern ein Kaufangebot beurkundet wurde (wobei im Übrigen in diesem Fall auch eine unzulässige Aufspaltung
lag, laufende Nummer 1 der Aufstellung des Oberlandesgerichts, Seite 19 des Urteils, oben unter 2). Nachdem das Oberlandesgericht seine Entscheidung unter anderem auf diesen Umstand gestützt hat, trägt der Notar nunmehr in der Berufungserwiderung
: "Sicher gab es zum Zeitpunkt der Aushändigung des Mustervertrags auch schon einen Entwurf der Teilungserklärung, der Frau No. ausgehändigt werden konnte." Dies vermag den Beklagten nicht zu entlasten, ungeachtet dessen, dass seine Einlassung lediglich eine Mutmaßung darstellt. Jedenfalls hat er die Käuferin nicht darüber belehrt, dass nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG a.F. eine Beurkundung nur dann
genommen werden soll, wenn mindestens zwei Wochen verstrichen sind, seitdem dem Käufer nicht nur ein Entwurf des Kaufangebots, sondern auch die Teilungserklärung übergeben wurde. Die Urkunde lautet insoweit lediglich: "Frau M. No. hat vom Notar keinen Entwurf dieses Kaufangebotes erhalten. Ihr ist bekannt, dass nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG der Notar eine Beurkundung nur dann
nehmen soll, wenn seit der Entwurfsversendung zwei Wochen verstrichen sind." 105
teil im Hinblick auf eine Bindung des Verkäufers verschaffen konnte. Dass der Notar nach seinen Angaben lediglich formelhaft erfragt hat, wann den Käufern die wirtschaftlichen Grundlagen des Geschäfts bekannt gewesen seien und ob sie eine Beurkundung wollten, reichte nach den obigen Grundsätzen zur Erfüllung seiner Hinwirkungspflicht nicht aus. 106 So hatte etwa die Käuferin Lio. das Bestätigungsformular mit Datum vom 23. Dezember 2008, dem Tag der Beurkundung, unterzeichnet. Darin heißt es "dass mir/uns heute/am 11.12.2008 vom Verkäufer/Vermittler ein Entwurf des Kaufvertrags/Kaufangebots ohne persönliche Daten übergeben wurde." In der Urkunde heißt es sodann "... erklärt hierzu, dass ihr im Auftrag des Verkäufers bereits
12 Tagen ein Vertragsentwurf - ohne persönliche Daten - und die Verweisurkunde übergeben wurde und sie sich mit dem Gegenstand der heutigen Beurkundung bereits intensiv auseinandergesetzt hat. Sie wünscht daher die sofortige Beurkundung des Kaufvertrags, obwohl die 14-Tages-Frist noch nicht abgelaufen ist." Beurkundet wurde allerdings ein Kaufangebot. Insoweit bestand schon aufgrund der widersprüchlichen Erklärung zu dem übergebenen Vertragsentwurf allen Anlass, aufzuklären, welche Unterlagen die Käuferin erhalten hatte; eine intensive Befassung mit dem beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts (Kaufangebot) konnte nach der in der Urkunde enthaltenen Erklärung nicht erfolgt sein. 107 Im Fall des Käufers Su. wurde der Termin am 31. August 2005 von der L. I. GmbH für Freitag, den 2. September 2005 vereinbart und ein Kaufvertragsangebot erfordert. In dem am 2. September 2005 unterzeichneten Bestätigungsformular erklärt der Käufer "dass mir/uns heute/am 26.09.2005 (die Angabe 02.09.2005 ist durchgestrichen) vom Verkäufer/Vermittler ein Entwurf des Kaufvertrags/Kaufangebots ohne persönliche Daten übergeben wurde." Im Kaufangebot heißt es dann, "... erklärt, dass ihm im Auftrag des Verkäufers bereits
zehn Tagen ein Vertragsentwurf - ohne persönliche Daten - übergeben wurde ...". Auch insoweit bestand Anlass, davon auszugehen, dass der Käufer sich mit dem Gegenstand der Beurkundung nicht ausreichend auseinandersetzen konnte, weil im Angebot auf die Teilungserklärung Bezug genommen ist, zu deren Erhalt nichts erklärt ist. In diesem Fall liegt zudem nach den zutreffenden Feststellungen des Oberlandesgerichts gleichzeitig eine unzulässige Aufspaltung des Kaufvertrags in Angebot und Annahme
(laufende Nummer 95 der Aufstellung des Oberlandesgerichts, Seite 31 des Urteils). 108 Auch die Käufer Cy. , Bru. , Gl. , Hu. und Ko. hatten das Bestätigungsformular unterzeichnet, wobei jeweils offengeblieben war, ob sie ein Kaufvertragsangebot oder einen Kaufvertrag erhalten hatten. In dem Fall des Käufers Gl. lag darüber hinaus auch eine unzulässige Aufspaltung des Kaufvertrags in Angebot und Annahme
(laufende Nummer 80 der Aufstellung des Oberlandesgerichts auf Seite 30 des Urteils). Im Fall des Käufers Bru. ergibt sich aus der Urkunde, dass die Finanzierung noch nicht gesichert war und er an das Angebot nur unter der Bedingung gebunden sein wollte, dass die Finanzierungsunterlagen
liegen.
diesem Hintergrund war erst recht nicht erkennbar, dass seinen Schutzinteressen durch die Abkürzung der Regelfrist Rechnung getragen sein konnte. 109
. Die Urkunde enthält folgende Erklärung: "Da die Frist noch nicht abgelaufen ist, hat der Notar die Verlegung des Beurkundungstermins angeboten. Herr H. Tu. und Frau I. Tu. bestanden jedoch auf sofortiger Beurkundung." Der Beklagte führt dazu aus, offenbar hätten die Eheleute nicht sagen können, wann ihnen ein Entwurf übergeben worden sei. Vielmehr werde Herr Tu. die Frage des Notars, ob ihm seit mehr als zwei Wochen genauere Informationen über die zu erwerbende Wohnung und den Kaufpreis
lägen und sie sich ihrer Ansicht nach ausreichend mit dem Erwerb und dem Vertragstext auseinandergesetzt hätten, wahrheitswidrig bejaht haben. Das reichte nach den oben dargelegten Maßstäben aus mehreren Gründen nicht aus, um der Hinwirkungspflicht zu genügen. Zum einen hat sich der Notar nicht vergewissert, welchen Inhalt der (angeblich) übergebene Entwurf hatte. Zum anderen hat er die bloße Erklärung der Käufer, sie wünschten eine sofortige Beurkundung, ausreichen lassen. 110
sätzlich gehandelt. Er kannte die jeweiligen tatsächlichen Umstände. Zwar fehlt es, wie bereits ausgeführt, am Verschulden eines Notars bei einer Gesetzesauslegung, die zwar unrichtig ist, die aber nach gewissenhafter Prüfung der zu Gebote stehenden Hilfsmittel auf vernünftige Erwägungen gestützt ist, wenn es sich um eine Bestimmung handelt, die für die Auslegung Zweifel in sich trägt und bei der Zweifelsfragen noch nicht ausgetragen sind (Senat, Beschluss vom 20. Juli 2015 - NotSt(Brfg) 3/15, DNotZ 2016, 72 Rn. 19 mwN). 112 Eine entsprechende gewissenhafte Prüfung durch den Beklagten ist aber weder
getragen noch anderweitig ersichtlich. Insoweit wird zunächst auf das oben zu 3 c Ausgeführte Bezug genommen. Es ist auch nicht zutreffend, dass - wie die Berufungserwiderung meint - die später von dem Bundesgerichtshof bestätigte Rechtsansicht zum damaligen Zeitpunkt nur von einer Mindermeinung vertreten worden sei und nach den Anwendungsempfehlungen der Bundesnotarkammer eine Beurkundung dann habe
genommen werden müssen, wenn der Verbraucher dies aus welchen Gründen auch immer gewünscht habe. Insoweit zitiert die Berufungserwiderung nicht die Anwendungsempfehlungen, sondern eine Stellungnahme aus der damals veröffentlichten Wissenschaft, deren Ansicht allerdings - wie oben dargestellt - eine Mindermeinung war (Frenz in Eylmann/Vaasen, BNotO, BeurkG,
der hier ersten maßgeblichen Beurkundung vom
aussetzungen können regelmäßig dann
liegen, wenn der Notar strafbare Handlungen,
allem die Veruntreuung von ihm Anvertrautem oder Falschbeurkundungen, begangen oder in schwerwiegender Weise an unerlaubten oder unredlichen Geschäften mitgewirkt hat. Geringere Pflichtverletzungen setzen zumindest einschlägige
ausgegangene Disziplinarmaßnahmen
aus (Senat, Urteil vom
genommene Bewertung führt dazu, dass das einheitliche Dienstvergehen des Beklagten eine Entfernung aus dem Amt oder auch eine Entfernung vom bisherigen Amtssitz nicht (mehr) zu rechtfertigen vermag. 117
genommene systematische Aufspaltung von Kaufverträgen in Angebot und Annahme in 195 Fällen schuldhaft gegen § 14 Abs. 3 BNotO verstoßen. Zugleich hat er die ihm unerfahrenen und ungewandten Beteiligten gegenüber obliegende Pflicht zu einer auf ihren Schutz
Benachteiligungen ausgerichteten Verfahrensgestaltung (§ 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG a.F.) verletzt und dadurch eine Kernregelung des Beurkundungsverfahrens (§ 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG) missachtet. Er hat durch die Pflichtverletzungen in zahlreichen Fällen Betrugstaten zu Lasten von Verbrauchern jedenfalls erleichtert, die dadurch Schäden großen Ausmaßes erlitten haben; dabei hat er in erheblichem Maße das Vertrauen der Betroffenen und der Öffentlichkeit in die Integrität des Berufsstandes der Notare enttäuscht. Die Pflicht zur Unparteilichkeit und die Pflicht zum Schutz unerfahrener und ungewandter Beteiligter sind bereits je für sich genommen für das öffentliche Amt des Notars konstitutiv (vgl. Senat, Urteil vom 24. November 2014 - NotSt(Brfg) 1/14, BGHZ 203, 280 Rn. 55 sowie die Nachweise oben unter 3 a). Werden durch eine Verhaltensweise des Notars im Zusammenhang mit seiner Amtstätigkeit beide Pflichten zugleich verletzt, verleiht dies dem Dienstvergehen schon in objektiver Hinsicht ein besonderes Gewicht. In subjektiver Hinsicht ist die Gleichgültigkeit zu berücksichtigen, die der Beklagte gegenüber den Interessen der durch § 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG seinem Schutz anvertrauten unerfahrenen und ungewandten Beteiligten gezeigt hat, und die mangelnde Einsicht, die im Verfahren dadurch zum Ausdruck gekommen ist, dass er die Verantwortung für die durch die Betrugstaten der S. geschädigten Betroffenen letztlich ihnen selbst zugewiesen hat, weil sie ihn "angelogen" hätten. 118
belastet ist, dass er während des gesamten Verfahrens bei der Aufklärung des Sachverhalts kooperativ mitgewirkt hat und dass sich auch nach Ansicht des klagenden Landes keine Anhaltspunkte dafür ergeben haben, dass er strafbare Handlungen begangen hat. Auch hat er nach Bekanntwerden des Ermittlungsverfahrens gegen S. seine Beurkundungspraxis geändert und ist zum Selbstversand übergangen, als dies noch nicht gesetzlich
geschrieben war. Insbesondere ist er seit Beginn der Ermittlungen und Einleitung des förmlichen Disziplinarverfahrens mehr als sieben Jahren weiter als Notar tätig gewesen, ohne dass seine Amtsführung Anlass zu Beanstandungen gegeben hätte. Unter Berücksichtigung dieser Umstände geht der Senat davon aus, dass der Notar zwischenzeitlich die grundlegenden Anforderungen an sein Amt, insbesondere in Bezug auf den ihm gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG obliegenden Schutz unerfahrener und ungewandter Beteiligter, erkannt hat, sich ernsthaft bemüht, ihnen mit der gebotenen hohen Sorgfalt gerecht zu werden, und dies auch in Zukunft der Fall sein wird. Angesichts dessen kann nicht mehr festgestellt werden, dass der Beklagte als Notar insgesamt oder an seinem Amtssitz untragbar erscheint. Weiterhin konnte nicht unberücksichtigt bleiben, dass der Beklagte und seine Familie durch die lange Dauer der Ermittlungen und des Disziplinarverfahrens bereits erheblich belastet worden sind. Es ist daher auch unter Berücksichtigung des belehrenden Charakters der den notariellen Pflichtenkatalog noch einmal verdeutlichenden Ausführungen im angefochtenen und in diesem Urteil davon auszugehen, dass die Verhängung einer Geldbuße ausreicht, um den Notar zu einem pflichtgemäßen Verhalten anzuhalten. Nach den oben dargelegten Maßstäben kommt - wie das Oberlandesgericht zutreffend angenommen hat - eine Entfernung aus dem Amt oder auch eine Entfernung vom bisherigen Amtssitz (§ 97 Abs. 2 Satz 1 BNotO) unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit nicht (mehr) in Betracht. 119 b) Zu Recht macht die Berufung aber geltend, dass das Oberlandesgericht sich bei seinen Ausführungen zur Höhe der Geldbuße nicht mit § 97 Abs. 4 Satz 2 BNotO auseinandergesetzt, sondern die Sanktion allein auf der Grundlage des § 97 Abs. 4 Satz 1 BNotO bemessen hat, wonach eine Geldbuße gegen Notare nur bis zu 50.000 € verhängt werden kann (§ 97 Abs. 4 Satz 1 BNotO). Beruht die Amtspflichtverletzung auf Gewinnsucht, so kann demgegenüber auf Geldbuße bis zum Doppelten des erzielten
teils erkannt werden (§ 97 Abs. 4 Satz 2 BNotO). Nach dieser hier anwendbaren
schrift wird der obere Rahmen der Geldbuße im
liegenden Fall durch das Doppelte des von dem Beklagten erzielten
teils in Höhe von 111.682,49 €, mithin 223.364,98 €
gegeben. 120 aa) Gewinnsucht verlangt ein (anstößiges - vgl. Herrmann in Schippel/Bracker, BNotO,
liegen bei unerlaubter Nebentätigkeit, gesetzeswidriger Werbung oder fortgesetzter, nicht gerechtfertigter Tätigkeit außerhalb des Amtsbereichs, wenn der Notar erstrebt, andernfalls nicht erreichbare Beurkundungsaufträge zu erhalten (Herrmann; Sandkühler jew. aaO). Ob die Verfehlungen in erster Linie dem Zweck der Gewinnerzielung dienen müssen, ist streitig (bejahend Herrmann, verneinend Sandkühler und Lohmann, jeweils aaO). Der Gesetzesbegründung zu der gleichlautenden
läuferregelung in der Bundesnotarordnung lässt sich zum Begriff der Gewinnsucht nichts entnehmen (siehe BR-Drucks 1/58, S. 11 f., 36; BT-Drucks 3/2128 S. 30; Bericht zu Drucks 2128 S. 7). 121 bb) Die Streitfrage kann hier indes dahinstehen. Denn der Senat ist davon überzeugt, dass der Beklagte jedenfalls bei den von ihm in 195 Fällen unter Verstoß gegen Ziffer II Nr. 1 Satz 4 Buchsta
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.