← Deutschland

BGH III ZR 65/20

KORE630562022 ECLI:DE:BGH:2022:170222UIIIZR65.20.0 BGH 3. Zivilsenat 20220217 III ZR 65/20 Urteil § 34 Abs 1 BauGB, § 45 S 2 Nr 2 BauGB, § 46 Abs 2 BauGB vorgehend OLG Hamm, 27. Februar 2020, Az: I-16

§ 34Abs. 1 Satz 1 Bau

GB]), bei der eine zwei- bis dreigeschossige Bauweise vorherrscht. So ist die Blockrandbebauung an der Idastraße mit Ausnahme eines viergeschossigen Eckhauses (Marthastraße 16) durchgängig zweigeschossig und die an der Marthastraße mit Ausnahme wiederum dieses Eckhauses sowie eines weiteren zweigeschossigen Gebäudes (Marthastraße 28) dreigeschossig. Der Pfarrer-Hillmann-Weg ist ein- und größtenteils zweigeschossig bebaut. Die unmittelbar im Umlegungsgebiet liegende oder daran angrenzende Blockrandbebauung an der Von-Quadt-Straße ist zwei- und dreigeschossig. Dagegen grenzen die vier- und fünfgeschossigen Gebäude nicht direkt an die Umlegungsfläche an, sondern sind nach der maßstabsgerechten Liegenschaftskarte (Anlage 3 der Anlagenheftung) etwa 40 m (Von-Quadt-Straße 15), 60 m (Von-Quadt-Straße 7) und 80 m (Grafenmühlenweg 39) davon entfernt. Die Bebauung des ebenfalls weiter von der Umlegungsfläche entfernten Grafenmühlenwegs ist, wiederum mit Ausnahme des zuletzt genannten Eckhauses, zwei- und dreigeschossig. Insgesamt verfügen also nur vier Gebäude in der näheren Umgebung über mehr als drei Geschosse. Sie befinden sich damit in deutlicher Unterzahl gegenüber den dominierenden zwei- und dreigeschossigen Häusern. Im Hinblick darauf könnten sie als vereinzelte "Ausreißer" zu würdigen sein, denen keine prägende Wirkung auf das Umlegungsgebiet zukommt, zumal auch die jeweils gegenüberliegende Randbebauung an den vier Blockstraßen nach der Katasterkarte (Anlage 3 der Anlagenheftung) durchgängig nicht mehr als drei Geschosse aufweist. Nicht jede vorhandene Bebauung in der näheren Umgebung bestimmt auch ihren Charakter. Deshalb ist die Betrachtung auf das Wesentliche zu beschränken und hat alles außer Acht zu bleiben, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint (vgl. BVerwGE 55, 369, 380; 84, 322, 325 [nähere Umgebung

§ 34Abs. 1 Satz 1 Bau

GB]). Dazu zählen auch solche baulichen Anlagen, die von ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt (vgl. BVerwGE 84 aaO S. 325 f). Im Hinblick darauf ist zu erwägen, vorliegend nur die zwei- und dreigeschossigen Gebäude als prägend anzusehen, woraus sich hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben können. Davon sind - jedenfalls im Verwaltungsverfahren - offenbar auch die von der Umlegung betroffenen Eigentümer ausgegangen, die bei ihrer Anhörung durch den Beteiligten zu 2 ausweislich der Besprechungsniederschrift vom

  1. Oktober 2016 (S. 28 Rs. des Verwaltungsvorgangs) lediglich die Befürchtung geäußert haben, das Umlegungsgebiet könne mit dreigeschossigen (nicht aber mit vier- oder gar fünfgeschossigen) Mietshäusern bebaut werden. 31 bb) Die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass Vorgaben für die Lage künftiger Wohnhäuser im Blockinneren gänzlich fehlten, weil mit Ausnahme des Wohnhauses auf dem Grundstück Von-Quadt-Straße 41 keine Hinterlandbebauung existiere, lässt ebenfalls die erforderliche Auseinandersetzung mit den örtlichen Gegebenheiten und zudem auch mit dem Beteiligtenvorbringen vermissen. Zwar kommt es für die Frage der maßstabsbildenden Wirkung der näheren Umgebung für die Grundstücksneuordnung im Sinne des § 45 Satz 2 Nr. 2 Halbsatz 2 (
  2. Alternative) BauGB auch auf das Vorhandensein von Kriterien für die räumliche Lage künftiger Gebäude auf den neu zu schaffenden Grundstücken an (vgl. dazu BVerwG, NVwZ 1987, 1080 mwN [zur zu überbauenden Grundstücksfläche

§ 34Abs. 1 Satz 1 Bau

GB]). Solche Kriterien sind jedoch aus der gesamten Umgebungsbebauung abzuleiten und nicht aus der neu zu ordnenden (und hier weitgehend unbebauten) Umlegungsfläche selbst. Dies hat das Berufungsgericht bezüglich der Anzahl der Vollgeschosse im Ausgangspunkt noch beachtet, siehe oben aa), im hier vorliegenden Zusammenhang indes außer Acht gelassen und dementsprechend keine Feststellungen dazu getroffen, ob und inwieweit die Umgebungsbebauung Vorgaben für eine Positionierung von Gebäuden auf den neu zu schaffenden Baugrundstücken bietet. Denkbare, aus der Umgebungsbebauung ableitbare Kriterien sind insoweit die Ausrichtung und die Grundflächen der vorhandenen Häuser an der Idastraße, Marthastraße, Von-Quadt-Straße und am Pfarrer-Hillmann-Weg und - worauf die Revision zutreffend hinweist - deren Abstände zu den für eine Neubebauung zur Verfügung stehenden Flächen sowie die aus der erkennbaren Nichtvollendung des Pfarrer-Hillmann-Weges folgende Notwendigkeit, diesen zu verlängern und mit einer Wendemöglichkeit abzuschließen. Zu letzterem hat der Beteiligte zu 2 bereits vorinstanzlich vorgetragen, dass die Fortführung des Straßenprofils des Pfarrer-Hillmann-Weges als qualifizierter Anhaltspunkt aufgrund der örtlichen Situation ein hinreichendes Kriterium für die Ergänzung von Verkehrsflächen im Umlegungsgebiet liefere (vgl. dazu S. 57 der Begründung des Regierungsentwurfs eines Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuchs an EU-Richtlinien, BT-Drs. 15/2250; Schriever/Linke in: Brügelmann, BauGB, aaO, Stand April 2019, § 45 Rn. 96). Danach erscheint der Standpunkt der Revision nicht unplausibel, dass sich die Lage einer möglichen Bebauung entlang der neu zu schaffenden Verkehrsflächen unter Berücksichtigung auch der übrigen Parameter gleichsam von selbst ergibt. Damit hat sich das Berufungsgericht nicht auseinandergesetzt. 32

  1. b)Die Urteilsfeststellungen lassen auch nicht darauf schließen, dass der Umlegungsbeschluss deshalb rechtswidrig ist, weil der darin angegebene Zweck der Baulanderschließung zur Befriedigung des hohen Wohnbedarfs in der Stadt Köln nicht angestrebt wird oder nicht erreicht werden könnte (vgl. Senat, Urteil vom 27. April 1981 - III ZR 71/79, NJW 1981, 2122, 2123 mwN; Beschluss vom 12. Juli 1990 - III ZR 141/89, BGHR BauGB § 45 Abs. 1 Umlegungszweck 1). 33
  2. aa)Dass das vorliegende Umlegungsverfahren gar nicht den Zweck der Baulanderschließung verfolgt, sondern - wie der Beteiligte zu 1 vorinstanzlich behauptet hat - ausschließlich oder zumindest vorrangig dazu dienen soll, den in der fehlenden Wendemöglichkeit für Müll- oder Feuerwehrfahrzeuge im Pfarrer-Hillmann-Weg bestehenden städtebaulichen Missstand zu beseitigen, ist nicht erkennbar. Zwar darf die Umlegung nicht allein dem Zweck dienen, der öffentlichen Hand unentgeltlich Verkehrsflächen zu verschaffen (vgl. Senat, Beschluss vom 12. Juli 1990 aaO mwN). Jedoch ist hier die Fortführung des Pfarrer-Hillmann-Weges eine notwendige Voraussetzung für die Erschließung der rückwärtigen, bisher unbebauten Grundstücke im Umlegungsgebiet. Daraus folgt auch der vom Beteiligten zu 1 vermisste privatnützige Charakter der Umlegung. Dieser ergibt sich im Regelfall schon aus dem Zweck, zur Erschließung oder Neugestaltung bestimmter Gebiete bebaute und unbebaute Grundstücke in der Weise neu zu ordnen, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen (vgl. Senat, Urteil vom 13. Dezember 1990 - III ZR 240/89, BGHZ 113, 139, 144). Dass die Umlegung daneben auch der Behebung eines städtebaulichen Missstandes und damit zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dient, schließt ihre Privatnützigkeit nicht aus (Senat aaO S. 146). 34
  3. bb)Es steht auch nicht schon fest, dass der Umlegungszweck deshalb nicht erreicht werden kann, weil sich neu zu errichtende Wohngebäude - unter anderem nach Art und Maß der baulichen Nutzung - nicht gemäß § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen würden. 35

(1)Nach der Art der baulichen Nutzung genügt die vorgesehene Wohnbebauung dem Einfügegebot, da die Eigenart der näheren Umgebung (nach den insoweit unterschiedlichen Auffassungen der Vorinstanzen) als reines oder allgemeines Wohngebiet zu beurteilen ist, in dem jeweils die Errichtung von Wohngebäuden zulässig wäre (vgl. § 3 Abs. 2 Nr. 1 bzw. § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). 36
(2)In Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung ergibt sich aus der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Liegenschaftskarte (Anlage 3 der Anlagenheftung), dass die Umgebungsbebauung überwiegend eine - die prozentuale Überbauung bzw. Überbaubarkeit der Grundstücksfläche angebende - Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 aufweist. Soweit der Beteiligte zu 1 vorinstanzlich bezweifelt hat, dass die Erschließung von zehn Baugrundstücken erreicht werden könne, weil dabei einige der nach dem Bebauungsvorschlag neu zu bildenden Grundstücke eine höhere Grundflächenzahl als 0,4 aufweisen würden, hat der Beteiligte zu 2 zutreffend darauf hingewiesen, dass der Zweck der Umlegung nicht in der Schaffung von genau zehn Baugrundstücken, sondern in der generellen Erschließung von Bauland besteht, was auch aus der Begründung des Umlegungsbeschlusses folgt. Die Revision hat daher zu Recht geltend gemacht, dass die Baurechtskonformität der Grundflächenzahl einer künftigen Bebauung erst beim Neuzuschnitt der Grundstücke mit Aufstellung des Umlegungsplans nach § 66 BauGB zu beachten sein wird, die Rechtmäßigkeit des Umlegungsbeschlusses dagegen nicht berührt. 37
(3)Darüber hinaus fügt sich ein Vorhaben nicht im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es, bezogen auf die in dieser Vorschrift genannten Kriterien, den aus der Umgebung ableitbaren Rahmen überschreitet und geeignet ist, bodenrechtliche Spannungen zu begründen oder zu erhöhen (vgl. BVerwG, ZfBR 2000, 68 mwN). Ein solcher Fall ist gegeben, wenn das Vorhaben die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet. Stiftet es in diesem Sinne Unruhe, so lassen sich die Voraussetzungen für seine Zulassung nur unter Einsatz der Mittel der Bauleitplanung schaffen. Ein Planungsbedürfnis besteht, wenn durch das Vorhaben schutzwürdige Belange Dritter mehr als geringfügig beeinträchtigt werden. Eine nur im Wege der Planung auffangbare Beeinträchtigung kommt etwa in Betracht, wenn bei einer Hinterlandbebauung eine vorhandene Ruhelage gestört wird (vgl. BVerwG aaO; BauR 1981, 170, 171 f). Wann insoweit die bauplanungsrechtliche Relevanzschwelle im Einzelnen erreicht ist, lässt sich nicht anhand von verallgemeinerungsfähigen Maßstäben feststellen, sondern hängt von den jeweiligen konkreten Gegebenheiten ab (BVerwG, ZfBR 2000 aaO mwN). 38 Zwar hat der Beteiligte zu 1 vorinstanzlich eingewandt, dass durch die geplante bauliche Nachverdichtung bodenrechtliche, nur in einem Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans zu lösende Spannungen drohten und zudem die ökologische Bedeutung und der Erholungswert der vorhandenen Gärten nicht ausreichend berücksichtigt worden seien. Allerdings hat das Berufungsgericht weder festgestellt, dass eine Wohnbebauung im Blockinnenbereich entlang des fortgeführten Pfarrer-Hillmann-Weges den aus der Umgebung ableitbaren Bebauungsrahmen im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB überschreiten würde, noch hat es konkrete Anhaltspunkte dafür aufgezeigt, dass dadurch eine vorhandene Ruhelage gestört würde und daraus folgende bodenrechtliche Spannungen sich nur mittels einer Bauleitplanung bewältigen ließen. Auch hat es sich nicht mit dem Vortrag des Beteiligten zu 2 auseinandergesetzt, dass das Amt für Straßen und Verkehrstechnik der Beteiligten zu 23 hinsichtlich der Fortführung des Pfarrer-Hillmann-Weges parallel zum Umlegungsverfahren ein "Planersatzverfahren" nach § 125 Abs. 2 BauGB durchführen werde, das vor Aufstellung des Umlegungsplans abgeschlossen sein solle (vgl. Schriftsatz vom 29. Juni 2017 S. 7, GA I 40 und Auszug aus der Sitzung des Umlegungsausschusses, Blatt 42, 43 und 43 Rs. des Verwaltungsvorgangs). Dieser Vortrag ist bedeutsam, weil im Rahmen eines planersetzenden Beschlusses nach § 125 Abs. 2 BauGB eine fehlerfreie Abwägung der in § 1 Abs. 5 bis 7 BauGB genannten öffentlichen und privaten Belange zu erfolgen hat, zu denen gemäß § 1 Abs. 5 und 6 Nr. 7 BauGB auch die Belange des Umwelt- und Naturschutzes sowie die umweltbezogenen Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit gehören. 39
  1. c)Der Umlegungsbeschluss grenzt das Umlegungsgebiet, das nach § 52 Abs. 1 BauGB so zu begrenzen ist, dass sich die Umlegung zweckmäßig durchführen lässt, auch nicht erkennbar fehlerhaft ab. Die Beurteilung, welche Flächen zur zweckmäßigen Durchführung der Umlegung einzubeziehen sind, ist eine einen erheblichen Spielraum gewährende Ermessensentscheidung (vgl. Senat, Urteil vom 5. Oktober 2000 - III ZR 71/00, NVwZ 2001, 233, 235 mwN). 40 Die Auffassung des Beteiligten zu 1, die Einbeziehung der bebauten Flächen ihres Flurstücks 8/36 (Von-Quadt-Straße 29) sowie der Flurstücke 2467/8, 2244/8, 2245/8, 758 und 1026 (Von-Quadt-Straße 27a, 31, 33, 41 und 43) in die Umlegung sei unzweckmäßig, weil deren Zuschnitt nicht verändert werde, trifft nicht zu. Zum einen ist es nicht erforderlich, dass der tatsächliche Zuschnitt jedes einzelnen Grundstücks im Umlegungsgebiet verändert werden soll (vgl. Senat, Urteile vom 11. Mai 1967 - III ZR 141/66, juris Rn. 14; vom 13. Dezember 1990 aaO S. 145 f; Beschluss vom 12. Juli 1990 - III ZR 141/89, BGHR BauGB § 45 Abs. 1 Umlegungszweck 1; jeweils mwN). Zum anderen hat der Beteiligte zu 2 die Einbeziehung (auch) dieser bebauten Flächen nachvollziehbar und ermessensfehlerfrei damit begründet, dass auf diese Weise besser auf Zuteilungswünsche der Grundstückseigentümer eingegangen werden könne. 41 Ebenso wenig lässt die Einbeziehung der bebauten Flurstücke 1480, 1812, 1354, 1521 und 1517 (Pfarrer-Hillmann-Weg 14, 16, 19, 21, 23 und 25) einen Ermessensfehler erkennen, wenngleich diese - worauf der Beteiligte zu 1 zutreffend hingewiesen hat - nach dem Bebauungsvorschlag keine Änderung ihres tatsächlichen Zuschnitts erfahren sollen. Denn der Beteiligte zu 2 hat als Grund für die Erstreckung des Umlegungsverfahrens auf diese Grundstücke unwidersprochen vorgetragen, dass deren Erschließung (über die ebenfalls in die Umlegung einbezogenen Flurstücke 1330, 1771, 1772 und 1518) bisher nur über Baulasten und Grunddienstbarkeiten gesichert sei. Bei einzelnen Grundstücken kann sich die Wirkung eines Umlegungsverfahrens durchaus auf die Änderung von Rechten nach § 61 Abs. 1 BauGB beschränken (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 1967 aaO). Auch können einzelne Grundstücke nur zum Zweck der Gewinnung von Straßenland im Rahmen einer besseren Neuordnung des Gesamtgebiets in eine Umlegung einbezogen werden (vgl. Senat, Urteil vom 13. Dezember 1990 aaO mwN). Daraus folgt die Zulässigkeit der Erstreckung der Umlegung auf die genannten Flurstücke mit dem Ziel, ihre Straßenanbindung durch Neuordnung der dafür maßgeblichen Rechtsverhältnisse zu sichern und zu verbessern. 42
  2. d)Schließlich steht der Rechtmäßigkeit des Umlegungsbeschlusses auch nicht entgegen, dass durch das Umlegungsverfahren mit der Verlängerung des Pfarrer-Hillmann-Weges eine Erschließungsanlage erst noch geschaffen werden soll. Anders als § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB setzt § 45 Satz 2 Nr. 2 BauGB keine bereits gesicherte Erschließung voraus. Vielmehr gehört zu den durch § 45 Satz 2 Nr. 2 BauGB ermöglichten Maßnahmen der Innenentwicklung (vgl. § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB) auch die Erschließung bisher baulich nicht nutzbarer Flächen innerhalb eines Baublocks durch neue Erschließungsanlagen. Das wird durch die Regelung des § 55 Abs. 2 Satz 1 BauGB ausdrücklich bestätigt (vgl. Schriever/Linke in: Brügelmann, BauGB, Stand April 2019, § 45 Rn. 7, 11). Durch diese Vorschrift "soll eine städtebaulich sinnvolle Bodenordnung im nicht beplanten Innenbereich auch dann ermöglicht werden, wenn zugleich die Änderung oder Herstellung von Erschließungsmaßnahmen erforderlich wird. Dies dient z.B. der behutsamen Nachverdichtung bereits bebauter Ortsteile" (BT-Drs. 15/2250, S. 57). 43 4. Danach kommt es nicht mehr darauf an, dass auch die Rüge der Revision begründet sein dürfte, das Berufungsgericht habe unter Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG vor seiner Entscheidung nicht auf seine vom Berichterstatterschreiben vom 10. August 2018 abweichende Auffassung hingewiesen, dass das Umlegungsgebiet einen "Außenbereich im Innenbereich" darstelle. 44 5. Nach alldem ist das angefochtene Urteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat kann nicht selbst in der Sache entscheiden, da der Rechtsstreit nicht entscheidungsreif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). 45 Ob die Freifläche der Flurstücke 1026, 758, 2245/8, 2244/8, 8/36 und 2467/8 und der südlichen Teile der Flurstücke 1812 und 1480 den Bebauungszusammenhang der Umgebung unterbricht oder (noch) als Baulücke anzusehen ist und damit eine nach § 45 Satz 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB zulässige Umlegung im unbeplanten Innenbereich vorliegt, kann nur aufgrund einer erschöpfenden tatrichterlichen Würdigung aller maßgeblichen Umstände beurteilt werden, die das Revisionsgericht nicht vornehmen kann (vgl. BVerwG, NVwZ 1994, 294, 295), wobei ergänzende Feststellungen zu den örtlichen Gegebenheiten insbesondere auch im Umfeld des von der Umlegung unmittelbar betroffenen Straßenblocks zu treffen sein werden. Das Gleiche gilt bezüglich der Frage, ob die Umgebungsbebauung im Sinne des § 45 Satz 1 Nr. 2 Halbsatz 2 (1. Alternative) BauGB hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke im Umlegungsgebiet bietet. Ergänzende Feststellungen kommen auch in Bezug auf den Stand des vom Beteiligten zu 2 angeführten "Planersatzverfahrens" nach § 125 Abs. 2 BauGB und die gegebenenfalls in diesem Rahmen bereits getroffenen Abwägungsentscheidungen in Betracht. Herrmann Reiter Arend Böttcher Herr http://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=jb-KORE630562022&psml=bsjrsprod.psml&max=true Deutschland deutsch BMJV public

🔗 Zur amtlichen Quelle

KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.