KORE706062025 ECLI:DE:BGH:2025:060325UIZR138.24.0 BGH 1. Zivilsenat 20250306 I ZR 138/24 Urteil § 13 BGB, § 134 BGB, § 656b BGB, § 656d Abs 1 S 1 BGB, § 812 Abs 1 S 1 Alt BGB vorgehend OLG Köln, 27. J

§ 656dRn. 4; Beck

OGK.BGB/Meier, Stand 1. Januar 2025, § 656d Rn. 9). Dass eine entsprechende Vereinbarung zwischen der Verkäuferin und den Klägern getroffen wurde, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und behauptet auch die Beklagte nicht. 22

1. ee)Entgegen der Ansicht der Revision der Beklagten ist die streitgegenständliche Vereinbarung mit einer solchen Konstellation auch nicht vergleichbar. 23 Zwar hat das Berufungsgericht es als "nicht ausgeschlossen" angesehen, dass die Maklerkosten in den ursprünglichen Kaufpreis eingepreist gewesen seien (vgl. dazu Staudinger/Arnold aaO § 656d Rn. 1; Drasdo, NJW-Spezial 2020, 545 f.) und faktisch von den Käufern hätten getragen werden sollen. Auch trifft es zu, dass - wie die Beklagte mit ihrer Revision betont - die Kläger mit der Zahlung des Maklerlohns im Ergebnis genau den Betrag ausgegeben haben, den sie vor der (zweiten) Reduzierung des Kaufpreises geschuldet hätten, nämlich 395.000 €. 24 Hierauf kommt es nach den zuvor dargestellten Grundsätzen allerdings nicht an. Die streitgegenständliche, zwischen den Käufern und der beklagten Grundstücksmaklerin getroffene Vereinbarung betrifft, worauf das Berufungsgericht zu Recht abgestellt hat, nicht einen Teil des für das Hausgrundstück vereinbarten Kaufpreises. Vielmehr haben sich die Käufer damit verpflichtet, anstelle der Verkäuferin den (vollen) Maklerlohn an die Beklagte zu zahlen. Anders als die Beklagte mit ihrer Revision geltend macht, beinhaltet diese Vereinbarung daher nicht lediglich die Anweisung, an welche Stelle der Kaufpreis zu entrichten ist, und hat das beklagte Maklerunternehmen auch gerade nicht lediglich als "Zahlstelle" (für die Verkäuferin) fungiert, sondern die Leistung der Kläger für sich selbst als Zahlung auf ihren Maklerlohnanspruch vereinnahmt. 25
2. ff)Auch ist entgegen der Ansicht der Revision der Beklagten keine teleologische Reduktion des § 656d BGB geboten, um Konstellationen wie die des Streitfalls, in denen dem Käufer gegenüber dem ursprünglich vereinbarten Kaufpreis keine zusätzliche finanzielle Last aufgebürdet wird, von dessen Anwendungsbereich auszunehmen. Dies würde dem mit der Norm verfolgten Anliegen, wonach der Partei, die den Makler nicht beauftragt hat, höchstens die Hälfte der Maklerkosten auferlegt werden darf, nicht gerecht. 26 2. Der Verstoß gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB führt dazu, dass die Zahlung des Maklerlohns durch die Kläger rechtsgrundlos erfolgt ist und den Klägern gegenüber der Beklagten ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB in Höhe von 25.000 € zusteht. 27
3. a)Das Berufungsgericht hat gemeint, aufgrund der Verletzung von § 656d BGB verstoße die getroffene Vereinbarung gegen ein gesetzliches Verbot im Sinne von § 134 BGB. Für die Annahme einer daraus folgenden Gesamtnichtigkeit der streitgegenständlichen Vereinbarung bestehe aber kein Bedürfnis. Vielmehr sei sie nur insoweit nichtig, als sie tatsächlich gegen das gesetzliche Verbot verstoße, also nur hinsichtlich des den hälftigen Betrag überschießenden Teils. Der mit der Verbotsnorm verfolgte Zweck - die Beschränkung einer Überwälzung auf die Hälfte des Maklerlohns - sei hinreichend durch eine geltungserhaltende Reduktion zu erreichen. § 656d BGB lasse sich auch kein Strafcharakter entnehmen, der eine Gesamtnichtigkeit erfordern würde. Aus dem normativen Zusammenhang zwischen § 656c und § 656d BGB ergebe sich ebenfalls keine entsprechende Notwendigkeit. Vielmehr gebiete die Gesetzessystematik anzunehmen, dass der Gesetzgeber bewusst eine Differenzierung zwischen den Vorschriften vorgenommen habe. 28
4. b)Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 29
5. aa)Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht erkannt, dass die streitgegenständliche Vereinbarung aufgrund des Verstoßes gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB nichtig ist. Die Nichtigkeit folgt allerdings entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und verschiedener Stimmen in der Literatur (vgl. MünchKomm.BGB/

§ 656dRn. 10; Beck

OGK.BGB/Meier aaO § 656d Rn. 17; Meier, ZfIR 2020, 765, 772; offenlassend Erman/D. Fischer, BGB,

1. Aufl., § 656d Rn. 2.1; DNotI-Report 2023, S. 17) nicht aus § 134 BGB, dem zufolge ein gegen ein gesetzliches Verbot verstoßendes Rechtsgeschäft nichtig ist, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt, sondern unmittelbar aus § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB (so wohl auch Staudinger/Arnold aaO § 656d Rn. 5; jurisPK.BGB/Würdinger aaO § 656d Rn. 1). 30 Nach § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Vereinbarung, die - wie dies in Bezug auf die streitgegenständliche Vereinbarung vom
2. Juli 2021 nach den obigen Ausführungen der Fall ist - die in der Norm genannten Kriterien erfüllt, "nur wirksam, wenn" die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Hieraus ergibt sich, dass eine Vereinbarung, die diese Voraussetzungen nicht erfüllt, unwirksam ist. Ordnet eine Verbotsnorm aber selbst eine Rechtsfolge an, so ist diese maßgeblich; für eine Anwendung des § 134 BGB verbleibt dann kein Raum (vgl. MünchKomm.BGB/Armbrüster,
3. Aufl., § 134 Rn. 4; BeckOGK.BGB/Vossler, Stand
4. Januar 2025, § 134 Rn. 13; Erman/Arnold aaO § 134 Rn. 2; Staudinger/Fischinger/Hengstberger, BGB [2024], § 134 Rn. 9; vgl. dazu auch BGH, Urteil vom
5. Oktober 2003 - V ZR 429/02, NJW 2003, 3692 [juris Rn. 18]; Urteil vom
6. März 2013 - II ZR 179/12, BGHZ 196, 312 [juris Rn. 15]). Auch eines Verweises auf § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB, dem zufolge ein Maklervertrag, der von § 656c Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB abweicht, unwirksam ist, bedurfte es daher nicht (vgl. D. Fischer, IMR 2025, 37; dazu auch MünchKomm.BGB/

§ 656dRn. 10; Beck

OGK.BGB/Meier aaO § 656d Rn. 17). 31 bb) Die Ansicht des Berufungsgerichts, die Nichtigkeit der streitgegenständlichen Vereinbarung sei auf das nach der gesetzgeberischen Wertung zulässige Maß zu beschränken, weshalb den Klägern nur in Höhe der Hälfte des gezahlten Maklerlohns ein Rückzahlungsanspruch zustehe (in diesem Sinne auch BeckOGK.BGB/Meier aaO § 656d Rn. 17; Meier, ZfIR 2020, 765, 771), trifft ebenfalls nicht zu. Vielmehr ist die gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB verstoßende Vereinbarung vom 26. Juli 2021 insgesamt unwirksam (ebenso MünchKomm.BGB/

§ 656dRn. 10; Staudinger/Arnold aa

O § 656d Rn. 5; Fehr/Wichert, ZMR 2022, 439, 443; D. Fischer, Maklerrecht, 7. Aufl., Kap. XII Rn. 62; Erman/D. Fischer aaO § 656d Rn. 2; D. Fischer, IMR 2025, 37; jurisPK.BGB/Würdinger aaO § 656d Rn. 1) und der von den Klägern an die Beklagte gezahlte Maklerlohn daher in voller Höhe zu erstatten. 32 Auch diese Rechtsfolge lässt sich bereits dem Wortlaut des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB entnehmen, dem zufolge eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns verpflichtet, nur wirksam ist, "wenn" (und nicht: "soweit") die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (vgl. D. Fischer, IMR 2025, 37). Ein solches Normverständnis wird außerdem maßgeblich durch die damit verbundene effektive Durchsetzung des mit der Neuregelung beabsichtigten Verbraucherschutzes gestützt (vgl. dazu BT-Drucks. 19/15827, S. 11 bis 13; BGHZ 240, 144 [juris Rn. 27]; D. Fischer, IMR 2025, 37). 33 C. Das Berufungsurteil ist demnach auf die Revision der Kläger aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts zurückzuweisen. Die Revision der Beklagten ist zurückzuweisen. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil sie zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 91 Abs. 1 ZPO. Koch Pohl Schmaltz Odörfer Wille http://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=jb-KORE706062025&psml=bsjrsprod.psml&max=true Deutschland deutsch BMJV public