KORE711582024 ECLI:DE:BGH:2024:131124UVIIIZR15.23.0 BGH 8. Zivilsenat 20241113 VIII ZR 15/23 Urteil § 546 Abs 1 BGB, § 564b Abs 2 Nr 2 S 1 BGB vom 21.02.1996, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB

§ 573Abs.

2 Nr. 3 BGB) gänzlich ausgeschlossen. Begründet wurde dieser Ausschluss damit, dass ein entsprechender Kündigungstatbestand im ZGB nicht enthalten gewesen sei und seine Einführung weder zur Herstellung der Rechtseinheit noch aus wohnungswirtschaftlichen oder rechtspolitischen Gründen geboten erscheine (BT-Drucks. 11/7817, S. 38). 21 bb) Die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF (

§ 573Abs.

2 Nr. 2 BGB) war gemäß Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 1 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags für eine mehrjährige Übergangszeit (Wartefrist) - zunächst bis zum

1. Dezember 1992, nach der Verlängerung durch Gesetz vom
2. Dezember 1992 (BGBl. I S. 2117) schließlich bis zum
3. Dezember 1995 - grundsätzlich ausgeschlossen. Durch diese ausdrücklich als Schutzvorschrift gegen Eigenbedarfskündigungen bezeichnete Bestimmung (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 10, 20; 12/3605, S. 1) sollte vermieden werden, dass das Beitrittsgebiet "unmittelbar nach dem Wirksamwerden des Einigungsvertrags von einer Welle von Eigenbedarfskündigungen überrollt wird" (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39; 12/2758, S. 5; 12/3254, S. 19 f.). Den Mietern in den östlichen Bundesländern sollte es durch die Wartefrist ermöglicht werden, sich mit dem Inhalt und besonders mit den Schutzvorschriften des sozialen Mietrechts so vertraut zu machen, dass das soziale Mietrecht seine Schutzwirkungen im gleichen Maße wie in den westlichen Bundesländern entfalten kann (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 20). Die allgemeinen Vorschriften des sozialen Mietrechts nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch sollten dort zudem erst dann zur Anwendung kommen, wenn die Wohnraumversorgung zumindest nicht mehr wesentlich hinter der in den alten Bundesländern zurückbleibt (vgl. BT-Drucks. 12/2758, S. 5). 22 Gleichwohl hielt der Gesetzgeber einen vollständigen Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters wegen Eigenbedarfs auch während der Wartefrist nicht für gerechtfertigt. Deshalb sollte der Ausschluss nicht gelten, wenn er für den Vermieter angesichts seines Wohnbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags; Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 EGBGB in der Fassung vom
4. Dezember 1992). In diesen Fällen sollte der Vermieter nicht bis zum Ablauf der Wartefrist mit einer Eigenbedarfskündigung warten müssen (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39; 12/3254, S. 21). Die zur Durchbrechung des Kündigungsausschlusses führenden Gründe sollten in entsprechender Anwendung des § 564b Abs. 3 BGB aF nur dann berücksichtigt werden, wenn sie im Kündigungsschreiben angegeben sind (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 21). 23 Einen Härtefall in diesem Sinne sah der Gesetzgeber in erster Linie dann als gegeben an, wenn der Vermieter einen erheblich dringenderen Wohnungsbedarf als der Mieter hatte (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39). Hierdurch sollten - während der Übergangszeit - zugleich diejenigen Fälle abgedeckt werden, in denen der Vermieter schon nach dem bisherigen Recht der DDR - gemeint sind die Vorschriften der § 120 Abs. 1 Satz 2, § 122 ZGB - aus Eigenbedarf eine Auflösung des Mietverhältnisses hätte verlangen können. Begründet wurde dies damit, dass die Möglichkeiten des Eigentümers zur Auflösung eines Mietverhältnisses durch das neue Recht nicht verschlechtert werden sollten (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39). 24 Zudem sollte es als Härte anzusehen sein und dem Vermieter die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung unter den - gegenüber der Regelung nach § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB ("wenn der Vermieter aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen die Wohnung dringend benötigt") geringeren - Voraussetzungen der Vorschrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF (

§ 573Abs.

2 Nr. 2 BGB) eingeräumt werden, wenn ihm die Räume zu DDR-Zeiten durch nicht zu rechtfertigende Zwangsmaßnahmen oder andere Fälle des Machtmissbrauchs staatlicher Stellen und früherer Parteiorganisationen entzogen worden waren (BT-Drucks. 11/7817, S. 39; 12/3254, S. 20) oder wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags im Sinne des Vermögensgesetzes unredlich gewesen war (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 20). Mit der Erstreckung der Härteklausel des Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags auf diese - seit der Neufassung durch Gesetz vom

1. Dezember 1992 (BGBl. I S. 2117) in Art. 232 § 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 EGBGB auch ausdrücklich benannten - Fälle wollte der Gesetzgeber zugunsten des Vermieters einen Beitrag zur Bereinigung von DDR-Unrecht leisten (vgl. BT-Drucks. 12/3605, S. 2, 6 iVm BT-Drucks. 12/3254, S. 10, 20 f. [zur Neufassung von Art. 232 § 2 Abs. 3 EGBGB mit Gesetz zur Verlängerung der Wartefristen für Eigenbedarfskündigungen in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet vom
2. Dezember 1992, BGBl. I S. 2117]). 25 cc) Ferner wurde das - nach § 564b Abs. 4 Satz 1 BGB aF nicht von einem berechtigten Interesse des Vermieters abhängige - Recht des Vermieters zur erleichterten Kündigung von Mietverhältnissen über von ihm selbst bewohnte Wohngebäude mit nicht mehr als zwei beziehungsweise drei Wohnungen gemäß Art. 232 § 2 Abs. 4 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags - befristet bis Ende 1992 - an die Voraussetzung geknüpft, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen seines Wohn- oder Instandsetzungsbedarfs oder sonstiger Interessen nicht zugemutet werden könne. Als sonstiges Interesse wurde dabei vom Gesetzgeber auch der vernünftige Wunsch des Vermieters, die Mieterwohnung selbst oder durch Angehörige zu bewohnen, angesehen, wobei er hinsichtlich der Berücksichtigungsfähigkeit dieser Gründe auf die in § 564b Abs. 3 BGB aF (

§ 573Abs.

3 BGB) getroffene Regelung hinwies (vgl. BT-Drucks. 11/7817, S. 39). 26

1. dd)Schließlich wurden auch die für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Geschäftsräume oder gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke durch den Vermieter geltenden Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum Zwecke der sozialverträglicheren Gestaltung des Übergangs in das neue Recht modifiziert, indem für eine Übergangszeit die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert (Art. 232 § 2 Abs. 7 EGBGB in der Fassung des Einigungsvertrags) und zugunsten des Mieters eine Härteklausel eingeführt wurde (Art. 232 § 2 Abs. 5 - 6 EGBGB in der vorbezeichneten Fassung). 27
2. ee)In der Gesamtschau dieser Vorschriften und der vom Gesetzgeber hierzu angestellten Erwägungen ergibt sich, dass die in Art. 232 § 2 EGBGB getroffenen speziellen Bestimmungen in Verbindung mit den allgemeinen Vorschriften der §§ 564b, 565 BGB aF (

§§ 573ff.

BGB) eine vollständige und abschließende gesetzliche Regelung der Befugnis von Vermietern zur Beendigung bestehender Altmietverträge gegen den Willen der Mieter im Beitrittsgebiet darstellen sollten. Der Gesetzgeber hat - wie die Gesetzesmaterialien zeigen - sowohl die insoweit maßgeblichen mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs als auch die nach den Bestimmungen des Zivilgesetzbuchs der DDR für den Vermieter bestehenden Möglichkeiten einer Aufhebung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen in den Blick genommen sowie die sich insoweit aus der mit der Überleitung der Altmietverhältnisse in das neue Rechtssystem und dem damit verbundenen Anpassungsbedarf ergebenden Belastungen für beide Mietvertragsparteien einer als sozialverträglich und verfassungsrechtlich geboten angesehenen (Gesamt-)Regelung zuführen wollen (vgl. etwa BT-Drucks. 11/7817, S. 38 f.; 12/2758, S. 1 und 5; 12/3254, S. 11 f., 19 ff.). Damit hat der Gesetzgeber auch dem von den Revisionsbeklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hervorgehobenen Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes Rechnung getragen. 28

1. c)Mit dieser Regelungssystematik sowie mit dem sich aus den Gesetzesmaterialien ergebenden Sinn und Zweck der gesetzlichen (Übergangs-)Bestimmungen wäre es nicht vereinbar, wäre gleich- oder sogar vorrangig zu diesen eine aus der Zeit vor dem Beitritt stammende, in einem Altmietvertrag enthaltene Regelung der Parteien zur Beendigungsbefugnis des Vermieters maßgeblich, welche - wie vorliegend Ziffer IX Buchst. c des Mietvertrags nach dem Verständnis des Berufungsgerichts - demgegenüber auf die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der DDR und deren abweichenden Regelungsgehalt abstellt. 29 Demzufolge sind seit dem Wirksamwerden des Beitritts die vom Gesetzgeber mit Art. 232 § 2 EGBGB in Verbindung mit §§ 564b, 565 BGB aF beziehungsweise §§ 573 ff. BGB getroffenen speziellen Bestimmungen zum Kündigungsrecht des Vermieters zwingend anzuwenden und hiervon abweichende vertragliche Regelungen in DDR-Altmietverträgen unwirksam (geworden). 30
2. d)Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich nichts anderes aus der Senatsrechtsprechung zum Fortbestand (formular-)vertraglich vereinbarter Kündigungsfristen nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149). Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB ist die Vorschrift des § 573c Abs. 4 BGB, nach der zum Nachteil des Mieters von den gesetzlich bestimmten Fristen für die ordentliche Kündigung (§ 573c Abs. 1 bis 3 BGB) abweichende vertragliche Vereinbarungen unwirksam sind, nicht anzuwenden, wenn die Vereinbarung vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 erfolgt ist. 31 Der Gesetzgeber hat somit in der das Mietrechtsreformgesetz betreffenden Übergangsvorschrift - anders als in der Regelung zur Überleitung bestehender DDR-Mietverträge in das bundesdeutsche Mietrecht nach Art. 232 § 2 EGBGB - selbst zum Ausdruck gebracht, dass nach dem bisherigen Recht wirksam vereinbarte Kündigungsfristen aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit vorrangig gegenüber der gesetzlichen Neuregelung sein sollen und deshalb auch künftig wirksam bleiben (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 75 und 77 [zur Entwurfsregelung in § 3 Abs. 9]; siehe auch Senatsurteile vom 18. Juni 2003 - VIII ZR 240/02, BGHZ 155, 178, 185 ["uneingeschränkter Bestandsschutz solcher Vereinbarungen"]; vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NZM 2005, 417 unter II 2 b bb