WBRE202100767 ECLI:DE:BVerwG:2021:180521U4C6.19.0 BVerwG 4. Senat 20210518 4 C 6/19 Urteil § 11 Abs 2 S 1 BauGB, § 155 Abs 1 Nr 3 Alt 2 BauGB, § 144 Abs 2 Nr 3 BauGB, § 145 Abs 2 BauGB, § 153 Abs 2 Ba

§ 11Abs. 2 Satz 1 Bau

GB müssen die vereinbarten Leistungen eines städtebaulichen Vertrags den gesamten Umständen nach angemessen sein. Mit dem Begriff der Angemessenheit ist das aus dem Rechtsstaatsprinzip abzuleitende Übermaßverbot angesprochen, dessen Funktion in der Abwehr unverhältnismäßiger Belastungen des Einzelnen durch den Staat liegt (vgl. BVerwG, Urteil vom

1. März 2011 - 4 C 11.10 - BVerwGE 139, 262 Rn. 20 m.w.N.). Das Gebot der Angemessenheit verlangt, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung des Vertragspartners der Behörde nicht außer Verhältnis zu dem wirtschaftlichen Wert der von der Behörde zu erbringenden Leistung steht und auch sonst keine Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass die Gegenleistung eine unzumutbare Belastung bedeutet (stRspr, vgl. BVerwG, Beschluss vom
2. November 2012 - 4 B 7.12 - ZfBR 2013, 177 <178> m.w.N.). Maßgeblich sind die zwischen den Beteiligten getroffenen Vereinbarungen. Auf den Inhalt von Verträgen, die der private Vertragspartner der Gemeinde mit einem Dritten geschlossen hat, kommt es dagegen grundsätzlich nicht an. Anderes gilt etwa dann, wenn die Gemeinde aus diesen Vereinbarungen beim Abschluss eines städtebaulichen Vertrags zu Lasten ihres Vertragspartners einen von der Rechtsordnung missbilligten Vorteil zieht. 26 Zur Konturierung des Gebots der Angemessenheit kommt eine Orientierung am gesetzlichen Leitbild des städtebaulichen Sanierungsrechts in Betracht. Angesichts der Offenheit des Sanierungsrechts für vertragliche Regelungen (vgl. § 146 Abs. 3 Satz 1 BauGB, § 11 Abs. 1 BauGB) ist ein Vertrag nicht schon dann unangemessen, wenn er von den gesetzlichen Vorschriften abweicht. Zwischen dem gesetzlichen Leitbild und den vertraglichen Regelungen darf aber kein unauflösbarer Wertungswiderspruch bestehen. 27 b) Nach diesen Maßstäben sind die in den städtebaulichen Verträgen vereinbarten Leistungen nicht unangemessen. Die Verträge stehen nicht in einem unauflösbaren Wertungswiderspruch zu den § 155 Abs. 1 Nr. 2, § 155 Abs. 6 sowie den § 155 Abs. 1 Nr. 3, § 145 Abs. 2 und § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB. 28 aa) Die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen nach § 147 BauGB und Baumaßnahmen im Sinne von § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB obliegt der Gemeinde.

§ 146Abs. 3 Satz 1 Bau

GB kann sie - wie hier die Beklagte - die Durchführung dieser Maßnahmen aber auf Grund eines Vertrages ganz oder teilweise dem Eigentümer überlassen. Der Eigentümer kann die ihm entstandenen Kosten nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauGB auf den Ausgleichsbetrag anrechnen. Dieser verringert sich kraft Gesetzes um die aufgewandten Kosten, ohne dass es einer Aufrechnungserklärung bedarf (vgl. BVerwG, Beschluss vom 26. März 1985 - 4 B 9.85 - Buchholz 406.15 § 41 StBauFG Nr. 1 S. 3). 29 Die Fa. F. konnte die Aufwendungen für die übernommenen Sanierungsmaßnahmen nicht nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauGB anrechnen, weil sie nicht Schuldnerin der Ausgleichsbeträge geworden ist.

Abschnitt B § 5 der städtebaulichen Verträge sind die Ausgleichsbeträge aufgrund eigenständiger vertraglicher Vereinbarungen von der Bundesrepublik Deutschland zu entrichten. § 5 knüpft an der entsprechenden Vereinbarung in Abschnitt VIII Nr. 3 des Kaufvertrages zwischen der Fa. F. und der Bundesrepublik Deutschland vom 12. Januar 2000 an. 30 Das ist mit Blick auf das Ziel des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauGB, eine Doppelbelastung des Eigentümers durch Aufwendungen für Sanierungsmaßnahmen einerseits und Ausgleichsbeträge für die dadurch bewirkte Bodenwerterhöhung andererseits zu verhindern, nicht unangemessen. Ausgleichsbetrag und Sanierungsaufwand sind weder zwingend noch regelmäßig gleich hoch.

§ 154Abs. 1 Satz 1 Bau

GB bemisst sich der Ausgleichsbetrag nicht nach dem Sanierungsaufwand, sondern nach der Bodenwerterhöhung des jeweiligen Grundstücks. Mehr als eine Verringerung des Ausgleichsbetrages auf 0 € lässt sich mittels Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauGB nicht erreichen. Dem entspricht die vertragliche Gestaltung, weil sie die Fa. F. von der Zahlung von Ausgleichsbeträgen insgesamt freistellt. 31

1. bb)Weitergehende Kostenerstattungsansprüche im Sinne von § 155 Abs. 6 BauGB für Ordnungsmaßnahmen oder Baumaßnahmen nach § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB sind in den städtebaulichen Verträgen nach den bindenden Feststellungen des Berufungsgerichts ausdrücklich bzw. konkludent ausgeschlossen worden. Das ist nach § 155 Abs. 6 letzter Halbs. BauGB zulässig. 32 Der Kläger meint, ein auf diese Vorschrift gestützter vertraglicher Ausschluss sei jedenfalls dann unangemessen, wenn der Eigentümer mit sehr hohen Sanierungskosten belastet werde. In solchen Fällen müsse der Ausschluss trotz der gesetzlichen Dispositionsermächtigung einer Angemessenheitskontrolle nach § 11 Abs. 2 BauGB unterzogen werden. Dem ist nicht zu folgen. 33 § 155 Abs. 6 BauGB ist eine Spezialregelung zu § 11 Abs. 2 BauGB. Das Gesetz schöpft über den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhung ab und stellt sie dem Aufwand gegenüber. Dabei geht § 155 Abs. 6 BauGB davon aus, dass Aufwand und Bodenwerterhöhung auseinanderfallen können: Maßnahmen mit geringem Kostenaufwand können eine bedeutende Bodenwerterhöhung bewirken und umgekehrt. Das Risiko, dass einem hohen Aufwand keine sanierungsbedingten Vorteile gegenüberstehen, darf auf den Eigentümer überwälzt werden. Er hat den konkreten Aufwand betrieben und konnte Einfluss auf die Kosten nehmen. Dass die überschießenden Kosten beim Eigentümer verbleiben, ist - unabhängig von ihrer Höhe im Einzelfall - auch nicht deshalb unangemessen, weil die von § 155 Abs. 6 BauGB erfassten Maßnahmen keinen privatnützigen Gehalt haben. Der Eigentümer übernimmt die öffentliche Aufgabe im Interesse einer zügigen Sanierung auf der Grundlage einer eigenständigen Entscheidung, die ihm eine gesicherte Kalkulationsgrundlage für seine Investitionen und die Preisgestaltung bei Weiterverkäufen an Endkunden zur Refinanzierung seiner Kosten verschafft. An einer solchen Gestaltung kann ein beiderseitiges wirtschaftliches Interesse besonders dann bestehen, wenn - wie hier - die Maßnahmen einen ungewöhnlichen und weitreichenden Zuschnitt haben und sich die mit den Maßnahmen verbundenen finanziellen Risiken noch nicht vollständig überblicken lassen. Eine Eigenbeteiligung der Gemeinde ist nicht erforderlich (vgl. § 11 Abs. 2 Satz 3 BauGB). Abgesehen davon oblag der Beklagten nach Abschnitt A § 1 der städtebaulichen Verträge die Durchführung der Bauleitplanung für die betroffenen Gebiete auf eigene Kosten. 34
2. cc)Die städtebaulichen Verträge sind nicht deshalb unangemessen, weil die Fa. F. an die Bundesrepublik Deutschland einen - wie der Kläger meint - Kaufpreis über dem Anfangswert gezahlt und die Beklagte den Kaufvertrag in Abschnitt B § 3 des Vertrags vom 7. Februar 2000 sanierungsrechtlich genehmigt hat. Die § 155 Abs. 1 Nr. 3, § 144 Abs. 2, § 145 Abs. 2 und § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB stehen dieser Vertragsgestaltung nicht entgegen. Aus der Anrechnungsregelung des § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB und der Preisprüfungspflicht

§ 145Abs. 2, § 153 Abs. 2 Satz 1 Bau

GB folgt keine Verpflichtung einer Gemeinde, ihren privaten Vertragspartner vor der privatautonomen Vereinbarung eines über dem Anfangswert liegenden Kaufpreises mit einem Dritten zu schützen. Sie muss einen in diesem Sinne "zu hohen" Kaufpreis daher auch nicht im Rahmen eines mit ihr geschlossenen städtebaulichen Vertrages wirtschaftlich ausgleichen. Dies gilt umso mehr, wenn der Kaufpreis - wie hier - das Ergebnis eines Bieterverfahrens ist. 35

§ 144Abs. 2 Nr. 3, § 145 Abs. 2, § 153 Abs. 2 Bau

GB nichts. 41 Nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB bedarf im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zur rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks begründet wird, der Genehmigung der Gemeinde.

§ 145Abs. 2 Bau

GB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Nach § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt eine wesentliche Erschwerung der Sanierung auch darin, dass bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück über dem Wert liegt, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergibt. Die Vorschrift begründet eine unwiderlegbare Vermutung (vgl. BVerwG, Beschluss vom

1. Januar 1998 - 4 B 221.97 - Buchholz 406.11 § 153 BauGB Nr. 2 S. 4). 42 Weder § 153 Abs. 2 BauGB noch § 11 Abs. 2 BauGB gebieten, dass die Gemeinde die (wirtschaftlichen) Interessen ihres Vertragspartners beim Abschluss städtebaulicher Verträge umfassend würdigt. Die Kaufpreisprüfung dient dem Schutz der Sanierungsziele und der Absicherung der Ausgleichsbeträge. Sie soll Spekulationsgeschäfte im Sanierungsgebiet verhindern und im Interesse der Allgemeinheit für "Preisruhe" im Sanierungsgebiet sorgen (vgl. BVerwG, Urteile vom
2. November 1978 - IV C 56.76 - BVerwGE 57, 87 S. 97 und vom
3. Mai 2002 - 4 C 6.01 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 S. 11 f.). Werden Grundstücke während der Sanierung zu "teuer" veräußert, kann dies Schwierigkeiten bei der Bestimmung des Anfangswertes nach sich ziehen (vgl. Kleiber, in: Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, § 153 BauGB Rn. 87, Stand November 2016). Die Preisprüfung kann auch dem Käufer zugutekommen, der einen Kaufpreis über dem sanierungsunbeeinflussten Verkehrswert vereinbart hat und zusätzlich einen auf der Grundlage des niedrigeren Anfangswerts festgelegten Ausgleichsbetrag entrichten müsste. Dies ist aber nicht Zweck der Kaufpreisprüfung, sondern allenfalls ein Nebeneffekt. 43 Die ausschließliche Schutzrichtung der Kaufpreisprüfung für die Gemeinde hat der Gesetzgeber mit dem durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) vom
4. Juni 2004 (BGBl. I S. 1359) in § 153 Abs. 2 BauGB eingefügten Satz 2 bekräftigt. Nach dieser Vorschrift gilt § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht, wenn in den Fällen des § 154 Abs. 3 Satz 2 oder 3 BauGB die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags erloschen ist. § 153 Abs. 2 Satz 2 BauGB stellt klar, dass eine Preisprüfung nicht erforderlich ist, wenn keine Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags mehr besteht, weil eine Ablösung oder vorzeitige Festsetzung erfolgt und die diesbezügliche Verpflichtung z.B. durch Geldleistung erloschen ist (BT-Drs. 15/2250, S. 59). Diente die Kaufpreisprüfung dem Schutz des Erwerbers vor der Vereinbarung eines zu hohen Kaufpreises, so wäre sie unabhängig von einem Erlöschen der Ausgleichspflicht geboten. An der aus einem "überhöhten" Kaufpreis resultierenden ("Doppel"-)Belastung des Erwerbers ändert nämlich die bereits erfolgte Entrichtung des Ausgleichsbetrags nichts (vgl. dazu krit. Schmitz, in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand
5. Februar 2021, § 153 Rn. 23.1). Vorliegend kommt hinzu, dass die Beklagte einen Ausfall von Forderungen nicht zu befürchten hatte, weil Schuldnerin des Ausgleichsbetrags die Bundesrepublik Deutschland war. Dass die Beklagte die Erteilung der Genehmigung vom Abschluss der städtebaulichen Verträge abhängig gemacht hat, ist nach § 145 Abs. 4 Satz 3 BauGB zulässig. 44 Die städtebaulichen Verträge führen danach nicht zu einer mit Blick auf das gesetzliche Leitbild des Sanierungsrechts zu missbilligenden Doppelbelastung der Fa. F. oder einer unzulässigen Begünstigung der Beklagten. 45
6. Nach alledem hat das Berufungsgericht den mit dem Hilfsantrag verfolgten Anspruch auf Vertragsanpassung ebenfalls zu Recht verneint. 46 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO. http://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=jb-WBRE202100767&psml=bsjrsprod.psml&max=true Deutschland deutsch BMJV public