OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 20.03.2009 - 10 A 1406/08

Tenor Das Urteil des Verwaltungsgerichts Arnsberg vom

1. April 2008 wird geändert. Der Óbernahmebeschluss der Beklagten vom
2. Dezember 2006 in Gestalt der Berichtigungsbeschlüsse vom
3. Dezember 2006 und
4. Januar 2007 wird aufgehoben. Die Gerichtskosten des Verfahrens sowie die außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen in beiden Rechtszügen die Beklagte und die Beigeladene je zur Hälfte. Im Óbrigen tragen die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand Die Klägerin wendet sich gegen die ihr durch Übernahmebeschluss der Beklagten auferlegte Verpflichtung, ein im Eigentum der Beigeladenen stehendes Baudenkmal - ehemalige Textilfabrik C. - gegen Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 1.275.000,00 EUR zu übernehmen. Bei dem Baudenkmal handelt es sich um einen im Jahre 1914 von den Architekten G. & T. als Fabrik für gestrickte Oberkleidung der C. & Co. - Inhaber war der Großvater des Komplementärs der Beigeladenen - errichteten Industriebau mit rechteckigem Grundriss, Flachdach und einem den Eingangsbereich sowie das Haupttreppenhaus aufnehmenden turmartigen Anbau. Das in einer Entfernung von etwa 2 km zur Innenstadt von M. gelegene Grundstück (Gemarkung M. -Stadt, Flur 22, Flurstück 387, postalische Anschrift I. Straße 2) hat eine Größe von 3.307 m². In seiner näheren Umgebung befinden sich überwiegend Wohngebäude sowie einzelne Gewerbe- und Einzelhandelsbetriebe. Das Gebäude umfasst ein Erdgeschoss (Nutzfläche ca. 670 m²) sowie drei Obergeschosse, die jeweils eine Nutzfläche von etwa 405m² aufweisen. Die Geschosse sind im wesentlichen ungeteilt; lediglich einige Funktions- und Büroräume sind in Leichtbauweise eingefügt. Das Haupttreppenhaus wird durch eine Vielzahl von Fenstern belichtet, die in jugendstilhaften Formen mit teilweise farbigem Dekor verglast sind. Die Putzfassaden werden durch waagerechte und senkrechte Putzbänder gegliedert. Die Obergeschosse weisen entlang der Traufseiten durchgehend und überwiegend auch an den Giebelseiten fast raumhohe eiserne Sprossenfenster mit Einfachverglasung auf, die in regelmäßige Dreiergruppen untergliedert und weitgehend vollständig im Originalzustand erhalten sind. Auch Teile der Heizungsanlage sowie die gesamte statische Konstruktion des Gebäudes sind im wesentlichen erhalten. Ein Lastenaufzug bis zum dritten Obergeschoss, eine Laderampe sowie ein eingeschossiger Flachbau wurden später angebaut. Bis etwa 1960 wurde das Gebäude als Strickwarenfabrik, danach bis etwa zur Jahrtausendwende für andere gewerbliche Zwecke genutzt. Seitdem stehen die Obergeschosse überwiegend leer. Im Erdgeschoss waren und sind fast durchgehend bis heute wechselnde Einzelhandelsnutzungen sowie ein Kiosk / Imbiss untergebracht. Im Jahre 1987 befasste sich das Westfälische Amt für Denkmalpflege erstmals mit dem Gebäude und ersuchte im Dezember 1990 die Klägerin - Untere Denkmalbehörde - um Eintragung in die Denkmalliste. Durch Verfügung vom
5. Dezember 1994 wurde das Gebäude mit Ausnahme des Lastenaufzugs und des eingeschossigen Anbaus sowie der Rampe unter Anordnung der vorläufigen Vollziehung vorläufig, am
6. Dezember 1995 endgültig in die Denkmalliste eingetragen. Zur Begründung der Unterschutzstellung hieß es im Bescheid vom
7. Dezember 1995 u.a.: "Das Fabrikgebäude ist bedeutend für die Stadt M. , weil es ein anschauliches Dokument für die Entwicklung ihrer Wirtschaftsgeschichte darstellt. ... Das Objekt ist weiterhin bedeutend für die Geschichte des Menschen, weil es ein wichtiges Belegstück für die Entwicklung der Industriearchitektur in X. bis in die ersten Kriegsjahre hinein darstellt. Es verdeutlicht die Reformbestrebungen innerhalb der Industriearchitektur zu Beginn des
8. Jahrhunderts, die bereits auf die Schaffung einer sachlichen, zweckbezogenen Gestaltung ausgerichtet waren, ohne jedoch das bis dahin herrschende Formenchaos des Historismus zu überwinden. ... Das Fabrikgebäude ist in seiner Grundstruktur bereits modern und auf Sachlichkeit und Funktionalität angelegt. Gleichwohl verwendet es historistische Elemente ... und ist daher ein vorzügliches Beispiel für die sich parallel zur traditionellen Baukunst entwickelnde moderne Fabrikarchitektur. Für die Erhaltung und Nutzung des Objekts sind wissenschaftliche Gründe zu nennen, da es für die Forschung in mehrfacher Hinsicht von Bedeutung ist. Zum einen dient es einer Aufarbeitung der Firmengeschichte von P. C. & Co. ... In diesem Zusammenhang ist auch die Verbreitung und Bewertung der Textilindustrie im n. Sauerland sowie ihr Einfluss auf die sozialgeschichtliche Entwicklung zu erforschen. Zum anderen dient das Objekt der weiteren Erforschung des Werkes der F. Architekten G. & T. , ... Darüber hinaus besteht ein weiteres besonderes Forschungsinteresse an der Erhaltung ... in Bezug auf die Entwicklung des Eisenbetonskelettbaus. Das Gebäude ... ist eines der frühen und zugleich wohl seltenen Beispiele der weiter entwickelten Eisenbetonskelettbauweise, das im westfälischen Raum nach heutigem Kenntnisstand erhalten ist. ... Die reine Skelettbauweise mit ihrer rasterförmigen Fassadenteilung tritt zu dieser Zeit erst zögerlich in Erscheinung. Um so größere Bedeutung kommt dem hier in Rede stehenden Objekt für ... ihre weitere wissenschaftliche Erforschung zu." Die Beigeladene erhob Widerspruch gegen die vorläufige und endgültige Unterschutzstellung, der durch Bescheide vom
9. und
10. Juli 2003 zurückgewiesen wurde. Das hiergegen eingeleitete Klageverfahren wurde nach Klagerücknahme am
11. Dezember 2003 eingestellt. In der Zeit seit Beendigung der gewerblichen Nutzung in den Obergeschossen des Gebäudes erwies sich die infolge der einfachverglasten Fenster aus der Errichtungszeit besonders schlechte Wärmedämmung des Gebäudes als gravierendes Hindernis für eine weitere Nutzung. Deshalb plante die Beigeladene die Ersetzung dieser Fenster durch moderne Kunststofffenster mit Wärmeschutzverglasung (Scheibenstärke 24mm, kw-Wert 1,3). Hierfür holte sie bei der Fa. M
12. im Februar 2000 einen Kostenvoranschlag ein, der die Kosten für neue Fenster einschließlich Montage auf etwa 61.000 EUR bezifferte. Wegen der vom Westfälischen Amt für Denkmalpflege geäußerten Bedenken hinsichtlich der Denkmalunverträglichkeit derartiger Fenster wurden weitere Kostenvoranschläge eingeholt. Die Fa. T
13. bot die Restaurierung der vorhandenen Fenster - Ausbau, Überarbeitung der Eisenrahmen, Anstrich und Montage - für etwa 245 EUR je m² Fensterfläche ohne Neuverglasung an und wies darauf hin, dass wegen der geringen Profiltiefe der Fensterrahmen von nur 15mm eine Isolierverglasung nicht möglich sei. Ein weiteres Unternehmen (Fa. B. ) unterbreitete ein Angebot für den Einbau neuer Industriebau-Aluminiumfenster mit Wärmeschutzglas für einen Betrag von ca. 262.000 EUR. Ein vierter Anbieter (U. ) veranschlagte eine Summe von etwa 287.000 EUR und führte schriftlich aus, er sehe keine Möglichkeit, die vorhandenen Fenster sinnvoll zu ertüchtigen; bei einem solchen Versuch werde man "viel Geld für Murks ausgeben". Das zur Stellungnahme aufgeforderte Westfälische Amt für Denkmalpflege führte aus, eine Aufarbeitung der Fenster sei möglich und werde etwa 175.000 EUR kosten; die Sicherstellung des Wärmeschutzes könne durch vorgesetzte weitere Fenster erreicht werden. Hierfür seien die Angebot etwa der Fa. B. jedoch zu teuer. Die Beigeladene beantragte am
14. Februar 2000 bei der unteren Denkmalbehörde der Klägerin die denkmalrechtliche Erlaubnis, die vorhandenen Eisensprossenfenster gegen zweiflüglige weiße Kunststofffenster mit feststehendem Oberlicht austauschen zu dürfen. Dieser Antrag wurde durch Bescheid vom
15. Februar 2004 abgelehnt. Weitere Anträge auf Erteilung denkmalrechtlicher Erlaubnisse zur Veränderung des Gebäudes bzw. auf Erteilung einer Bau- oder Nutzungsänderungsgenehmigung zur Durchführung konkret bezeichneter Umbau- oder Nutzungsänderungsvorhaben wurden nicht gestellt. Statt dessen beantragte die Beigeladene am
16. April 2001 und in weiteren Schreiben die Löschung des Denkmals aus der Denkmalliste sowie am
17. September 2003 die denkmalrechtliche Erlaubnis für den Abbruch des Denkmals. Der Löschungsantrag wurde am
18. Februar 2004, der Abbruchantrag am
19. April 2004 abgelehnt. Auch eine vom Rat der Klägerin ausgehende Initiative zur Löschung des Denkmals aus der Denkmalliste blieb nach Durchführung des Ministeranrufungsverfahrens (Entscheid vom
20. August 2007, § 21 Abs. 4 Satz 3 DSchG NRW) ohne Erfolg. Schließlich wandte sich die Beigeladene seit dem Jahr 2000 mehrfach an die untere Denkmalbehörde und bat um Übernahme von Kosten, die für die Reparatur und Sicherung der Jugendstilfenster im Treppenhaus oder ähnliche Maßnahmen erforderlich waren. Die Klägerin beantwortete diese Anfragen - u.a. durch Schreiben vom
21. Mai 2004 - jeweils mit dem Hinweis, dass eine vollständige Übernahme denkmalbedingter Kosten nicht möglich sei, dass aber je nach zur Verfügung stehenden Mitteln eine Bezuschussung mit bis zu einem Drittel der zuwendungsfähigen Kosten in Frage komme. Laufende Unterhaltungsarbeiten am Denkmal wurden in gewissem Umfang durchgeführt, betrafen allerdings weder die Fenster noch die Heizkörper im Gebäude oder die tragende Eisenskelettkonstruktion sowie die Fassaden. Durch Schreiben vom
22. September 2003, gerichtet an die Klägerin, und erneut durch förmliches Schreiben vom
23. Juli 2004 an die Beklagte beantragte die Beigeladene, die Klägerin zur Übernahme des Baudenkmals gegen Entschädigung zu verpflichten. Zur Begründung wies sie darauf hin, dass das Gebäude aus denkmalrechtlichen Gründen nicht so verändert werden dürfe, dass es unter aktuellen Marktbedingungen wirtschaftlich nutzbar sei. Dies betreffe insbesondere die Fenstersanierung, die wegen der aus Gründen des Denkmalschutzes erforderlichen Beibehaltung der Eisensprossenfenster besonders aufwändig sei; eine realistische Möglichkeit stelle lediglich die Verschiebung der vorhandenen Fenster in den Fensterlaibungen nach Außen und das Davorsetzen eines Wärmeschutzfensters aus Kunststoff dar; eine derartige Konstruktion schrecke jedoch die Nutzer ab. Zu den im Vorfeld des Antrags ermittelten Kosten müssten die für weitere erforderliche Arbeiten nötigen Kosten noch hinzugerechnet werden. Das Gebäude stehe bis auf den noch darin befindlichen Imbiss - Monatskaltmiete 1.175 EUR - leer. Das Erdgeschoss sei bis Oktober 2002, die Obergeschosse bis Juni 2000 genutzt worden. Die Klägerin habe auch das Angebot, das Gebäude zu Vorzugskonditionen zu mieten, ausgeschlagen. Der Versuch, das Gebäude zu vermieten oder zu verkaufen, sei trotz Hunderter von Immobilienanzeigen erfolglos geblieben. Es habe zwar Dutzende von Begehungen mit Interessenten gegeben, doch hätten diese wegen der Wärmeschutzproblematik ihr Interesse ausnahmslos verloren. Zusätzlich habe es mehrere Möglichkeiten gegeben, Einrichtungen der Klägerin im Gebäude unterzubringen, etwa die Volkshochschule, Teile der Musikschule oder das Stadtarchiv. Keine davon sei realisiert worden, weil der Klägerin letztlich die Renovierungskosten zu hoch gewesen seien. Die Beigeladene legte zwei Wertgutachten von 1983 und 2004 vor. Das Gutachten von 1983 (Gutachten W. ) kommt bei einem Bodenwert von ca. 77 EUR sowohl bei Anwendung des Sachwertverfahrens als auch unter Zugrundelegung des Ertragswertverfahrens auf einen Gesamtwert von etwa 1.278 230 EUR. Das Gutachten von 2004 (Gutachten L. ) weist einen Gesamtwert von 1.780 000 EUR aus. Es beruht auf dem Sachwertverfahren und setzt als Bodenwert 200 EUR / m² an. Die Beigeladene führte aus, dass es zu Verhandlungen zwischen ihr und der Klägerin über einen möglichen Kaufpreis gekommen sei; man sei einer Einigung auf einen Betrag von 1.275 000 EUR nahe gewesen. Im Übernahmeverfahren holte die Beklagte im Dezember 2005 zwei Wertgutachten des Gutachterausschusses über Grundstückswerte im N. Kreis ein. Zum Tag der Versagung der Abbruchgenehmigung (
24. April 2004) ermittelte der Ausschuss bei Anwendung des Sachwertverfahrens einen Gesamtwert von etwa 1.072.000 EUR bzw. - unter Berücksichtigung denkmalbedingter Belastungen - von etwa 952.000 EUR, während unter Zugrundelegung des Ertragswertverfahrens ein Gesamtwert von ca. 720.000 EUR bzw. unter Berücksichtigung denkmalbedingter Einschränkungen von ca. 540.000 EUR ermittelt wurden. Als Bodenwert setzte der Ausschuss 130 EUR / m² an. Das zweite Wertgutachten von demselben Tag bezifferte die Werte für den Tag der vorläufigen Unterschutzstellung (
25. Dezember 2004) und kam zu einem Verkehrswert von ca. 1.022 000 EUR bzw. unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes von 833.000 EUR. Nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am
26. November 2006 erließ die Beklagte am
27. Dezember 2006 den streitgegenständlichen Übernahmebeschluss, durch den die Klägerin verpflichtet wurde, das Baudenkmal gegen Zahlung einer Entschädigung an die Beigeladene in Höhe von 1.275.000 EUR in ihr Eigentum zu übernehmen. Zur Begründung führte die Beklagte aus, die Beigeladene habe nach Unterschutzstellung des Gebäudes ausreichend lange und nachhaltig versucht, das Objekt an die Klägerin zu veräußern. Sie sei auch Adressatin behördlicher Maßnahmen nach dem DSchG NRW geworden, nämlich der Aufforderung, den Einbau von Kunststofffenstern zu unterlassen, sowie der Ablehnung ihres Antrags auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis. Die denkmalbedingten Mehrkosten allein der Fensterrenovierung lägen bei realistischer Betrachtung in einer Größenordnung von etwa 200.000 EUR. Zu bedenken sei weiter, dass die Beigeladene das Objekt nicht in Kenntnis seiner Denkmaleigenschaft erworben habe. Der Komplementär der Beigeladenen verfüge auch nicht über weitere Vermögenswerte, so dass ihm denkmalbedingte Mehrkosten in einer Höhe von 200.000 EUR nicht zuzumuten seien. Der Übernahmepreis sei nach entschädigungsrechtlichen Grundsätzen mit dem Verkehrswert zu bemessen (§§ 95 , 194 BauGB, 10 EEG NRW). Der festgesetzte Betrag sei zwischen der Beigeladenen und der Klägerin so gut wie ausgehandelt gewesen. Die Klägerin werde durch die Übernahmepflicht auch nicht überfordert, da sie ggf. die Möglichkeit habe, beim Land O. -X. um Refinanzierung nachzusuchen. Der Beschluss wurde dem Prozessbevollmächtigten der Beigeladenen und der Klägerin am
28. Dezember 2006 zugestellt. Am
29. Dezember 2006 wurde durch Berichtigungsbeschluss die Rechtsmittelbelehrung des Beschlusses geändert (zugestellt am
30. bzw. - der Klägerin - am
31. Dezember 2006), durch weiteren Beschluss vom
32. Januar 2007 wurde das Rubrum des Beschlusses berichtigt. Am
33. Januar 2007 hat die Klägerin Anfechtungsklage gegen den Übernahmebeschluss erhoben. Zur Begründung hat sie ausgeführt, eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung und -nutzung liege nicht vor. Die hohen Kosten für die Sanierung der Fenster seien nur teilweise auf Umstände des Denkmalschutzes zurückzuführen und in diesem Umfang zu einem Drittel zuschussfähig; letztendlich wäre sie lediglich mit etwa 114.000 EUR an denkmalbedingten Mehrkosten belastet gewesen, so dass die Annahme des Übernahmebeschlusses, diese Kosten lägen im Bereich von 200.000 EUR, nicht nachvollziehbar sei. Im Hinblick auf den Wert der Immobilie und eine mehrjährige Nutzungsmöglichkeit zur Refinanzierung der Investitionen sei von wirtschaftlicher Unzumutbarkeit nicht auszugehen. Die Beigeladene sei im Übrigen nur zu einer Sanierung bereit gewesen, wenn der volle denkmalbedingte Mehrbetrag erstattet würde, was nach den Förderbestimmungen nicht zulässig sei. Sie habe ihren Übernahmeantrag auch nicht hinreichend begründet. Es fehlten insbesondere jegliche Wirtschaftlichkeitsrechnungen. Außerdem dürfe kein subjektiver Zumutbarkeitsmaßstab angelegt werden, sondern es müsse objektbezogen beurteilt werden, ob eine wirtschaftliche Nutzung des Denkmals möglich sei. Die Behauptung der Beigeladenen, sie habe fast 670 Immobilienanzeigen geschaltet, um das Baudenkmal zu vermieten oder zu verkaufen, sei nicht glaubhaft; auch sei die Denkmaleigenschaft für den Leerstand möglicherweise nicht einmal kausal, da derzeit über 10% aller Gewerbeimmobilien in M
34. ungenutzt seien. Fehlerhaft sei auch die Bemessung des Übernahmepreises, da der Verkehrswert vom Gutachterausschuss mit Beträgen zwischen 540.000 und 720.000 EUR ermittelt worden sei; dabei komme es auf den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Übernahme bzw. des Übernahmeantrags an. Eine Bezugnahme auf angebliche Kaufpreisverhandlungen zwischen den Beteiligten sei nicht angemessen, da es ernsthafte Verhandlungen nie gegeben habe. Schließlich habe die Beklagte es unterlassen, die laufenden Mieteinnahmen in Höhe von 1.175,00 EUR monatlich in ihre Rechnung einzustellen. Die Beigeladene habe auf die Bemühungen der Klägerin, ihr bei der Nutzung und Vermarktung zu helfen, überhaupt nicht reagiert. So habe man im Amt für Wirtschaftsförderung und Projektsteuerung der Klägerin ein Projekt entwickelt, das die Errichtung von 5 Reihenhäusern auf dem Grundstück sowie den Einbau von Wohnungen und von PKW-Stellplätzen in das Baudenkmal vorsah, um die Rentabilität zu sichern. Die Klägerin hat beantragt, den Übernahmebeschluss der Beklagten vom
35. Dezember 2006 in der Gestalt des Berichtigungsbeschlusses vom
36. Dezember 2006 aufzuheben. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hält die Bestimmung des Verkehrswerts für zutreffend. Die Schwierigkeit im vorliegenden Verfahren bestehe darin, dass das Objekt niemals am Grundstücksverkehr teilgenommen habe, so dass es angemessen sei, auf die Verhandlungen zwischen Klägerin und Beigeladener zurückzugreifen. Richtig sei es auch, von einem subjektiven Zumutbarkeitsbegriff auszugehen. Denn gerade der nicht sehr vermögende Eigentümer solle sich von einer wirtschaftlichen Last befreien können, die ihn überfordere. Deshalb komme es auf seine subjektive Leistungsfähigkeit an. Die Beigeladene hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hält den Übernahmebeschluss für rechtmäßig. Die Erhaltung und Nutzung des Denkmals sei ihr wirtschaftlich nicht zumutbar. Bei ihren Bemühungen um eine Vermietung sei sie von der Klägerin vollkommen im Stich gelassen worden; die im Klageverfahren vorgelegten Unterlagen des Amtes für Wirtschaftsförderung habe sie nie erhalten. Obwohl es mehrere Mietinteressenten gegeben habe, sei es nicht zu einem Abschluss gekommen, weil die Aufwendungen für eine Sanierung der Fenster und Einschränkungen wegen der Unveränderlichkeit der statischen Grundkonstruktion eine marktgerechte Ausstattung des Gebäudes nicht zuließen. Zuschüsse seien nur vage in Aussicht gestellt, nicht aber zugesagt worden. Die Bemühungen um einen Verkauf oder eine Vermietung seien professionell durchgeführt worden und hätten dennoch keinerlei greifbares Ergebnis erbracht. Neben den bereits angegebenen seien im Verlauf des Verfahrens weitere 260 Anzeigen geschaltet worden. Die Zumutbarkeit sei subjektiv zu bestimmen. Daraus folge auch, dass ihr die Geltendmachung steuerlicher Vorteile nicht weiterhelfe, weil sie nur sehr geringe Einnahmen aus dem Objekt habe. Der Umstand, dass dem Komplementär der Beigeladenen und Enkel des Unternehmensgründers ein 9-Familienhaus in M
37. gehöre, ändere an der Unzumutbarkeit nichts, weil dieses Gebäude keinen Gewinn abwerfe. Schließlich sei auch der Übernahmewert zutreffend ermittelt worden. Dies werde durch die vorliegenden Gutachten bestätigt; in dem ausgewiesenen Betrag seien noch nicht einmal begründete Entschädigungsansprüche der Beigeladenen enthalten, die für denkmalbedingte Mietausfälle und Zinsverluste mit etwa 320.000 EUR zu bemessen seien. In die Verhandlungen mit der Klägerin sei die Beigeladene mit einer Kaufpreisvorstellung von 1,8 Millionen Euro gegangen, während die Klägerin zur Zahlung von 900.000 EUR bereit gewesen sei. Erst nach vielen Gesprächen habe man sich im Grundsatz auf 1.275 000 EUR geeinigt. Im Rahmen eines Ortstermins vor der mündlichen Verhandlung hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass das Baudenkmal zusätzlich zu der Nutzung durch den Kiosk / Imbiss im Erdgeschoss durch ein "Secondhand-Kaufhaus" sowie im Dachgeschoss zu Lagerzwecken genutzt wurde; die monatlichen Mieteinnahmen betrugen nach Angaben der Beigeladenen 2.600 EUR zusätzlich zu den Einnahmen durch Vermietung an den Kiosk, insgesamt also 3.775 EUR. Durch Urteil vom
38. April 2008 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Die Erhaltung und Nutzung des Baudenkmals sei der Beigeladenen nicht zumutbar. Diese Voraussetzung sei subjektiv, bezogen auf den jeweiligen Eigentümer, zu prüfen. Die Beigeladene habe dargelegt, dass eine gewerbliche Vermietung insbesondere des ersten und zweiten Obergeschosses wegen des Energieverbrauchs im Gebäude praktisch nicht mehr möglich sei. Die Einnahmen aus der Vermietung seien von etwa 107.000 EUR im Jahre 1999 auf etwa 36.000 EUR im Jahr 2007 zurückgegangen; auch dies belege die wirtschaftliche Unzumutbarkeit. Auch die weitere Voraussetzung des § 31 DSchG NRW liege vor, da die Beigeladene Adressatin mehrere ablehnender Bescheide sei, die ihr eine wirtschaftlich tragbare Sanierung durch Kunststofffenster bzw. den Abbruch des Denkmals untersagten. In diesem Stadium des Verfahrens sei es nicht mehr Aufgabe der Beigeladenen gewesen, Erwägungen über weitere Nutzungsmöglichkeiten anzustellen; sie habe im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht alles Erforderliche getan. Weder die untere Denkmalbehörde noch das Westfälische Amt für Denkmalpflege seien in der Lage gewesen, im Laufe der folgenden Jahre ein nachvollziehbares Konzept für die Sanierung der Fenster vorzulegen. Die denkmalbedingten Mehrkosten bei der Sanierung der Fenster seien auf mindestens 200.000 EUR zu schätzen; dies folge auch aus der Auswertung ähnlicher Sanierungsvorhaben in vergleichbaren Gebäuden, wie sie Klägerin, Westfälisches Amt für Denkmalpflege und Beigeladene gemeinsam in Augenschein genommen hätten. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Beigeladenen, die nur aus zwei Personen bestehe und deren einziger Geschäftsgegenstand das streitgegenständliche Baudenkmal sei, sei mit der Sanierung des Gebäudes überfordert, auch im Hinblick auf die schon bestehenden Bankverbindlichkeiten von etwa 200.000 EUR. Fördermaßnahmen und steuerliche Vorteile führten nicht zu einer anderen Beurteilung. Die Klägerin hat rechtzeitig die Zulassung der Berufung gegen das ihr am
39. April 2008 zugestellte Urteil beantragt. Durch Beschluss vom
40. Oktober 2008 hat der Senat die Berufung zugelassen. Die Klägerin führt zur Begründung ihrer Berufung aus, die Beigeladene müsse hinnehmen, dass bei der Nutzung des Baudenkmals eine Rendite nicht erwirtschaftet werden könne. Sie habe nicht unerhebliche Einnahmen erzielt, sogar während des Zeitraums, in dem mehrere Geschosse des Gebäudes leer gestanden hätten. Demgegenüber habe sie nicht nachgewiesen, dass diesen Einnahmen Kosten gegenüber gestanden hätten, die aus den Einnahmen nicht zu bestreiten gewesen wären. Schon die Beibehaltung des unrenovierten Zustandes sei demnach für die Beigeladene nicht unzumutbar. Dies gelte auch für den Fall einer denkmalgerechten Sanierung der Fenster. Eine aussagekräftige Wirtschaftlichkeitsrechnung für diesen Fall fehle vollständig. Die Beigeladene habe keinerlei Daten ermittelt und vorgetragen, aus denen sich ergebe, dass sich das Denkmal nicht selbst trage. Demgemäß fehle es auch an einer Prognose über mögliche Einnahmen; es sei schon keinerlei Vorstellung dargelegt worden, welche Nutzung möglich sein werde. Damit habe sie die ihr obliegende Darlegungslast nicht erfüllt. Dies gelte auch für die Behauptung der Unvermietbarkeit. Offen sei auch, ob der Leerstand von Teilen des Gebäudes überhaupt auf denkmalbedingte Anforderungen zurückzuführen sei. Wenn die Beigeladene sich zur Begründung der Unvermietbarkeit u.a. auf die Lage des Treppenhauses und die Raumhöhe berufe, so hätte es nahe gelegen, hierzu Anträge auf Umgestaltung des Gebäudes vorzulegen, die zur Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis geführt hätten. Die Klägerin beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Arnsberg vom
41. April 2008 zu ändern und den Übernahmebeschluss der Beklagten vom
42. Dezember 2006 in Gestalt der Berichtigungsbeschlüsse vom
43. Dezember 2006 und
44. Januar 2007 aufzuheben. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Schriftsätzliche Ausführungen zur Begründung ihres Antrages hat sie nicht vorgelegt. Die Beigeladene beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie weist darauf hin, dass insgesamt 949 Anzeigen für Vermietung und Verkauf in der lokalen und überregionalen Presse erschienen seien; auch im Internet sei das Objekt in drei Immobilienportalen intensiv beworben worden. Raumhöhen, Gebäudeschnitt und Energiekosten seien die Gründe für die Unvermietbarkeit; denkmalrechtliche Einschränkungen hätten ihr nicht erlaubt, diese Hindernisse zu beseitigen. Der Berichterstatter des Senats hat am
45. März 2009 die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Auf die Niederschrift vom
46. März 2009 wird verwiesen. In der mündlichen Verhandlung hat der Senat Beweis durch Vernehmung der Maklerin erhoben, die mit der Vermarktung des Objekts befasst war. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der zum Verfahren beigezogenen Verwaltungsakten verwiesen. Gründe Die zulässige Berufung ist begründet. Die zulässige Anfechtungsklage - der angegriffene Übernahmebeschluss vom
47. Dezember 2006 ist ein Verwaltungsakt (§ 35 Satz 1 VwVfG NRW) - ist begründet, so dass die Entscheidung des Verwaltungsgerichts vom
48. April 2008 abzuändern und der Übernahmebeschluss aufzuheben ist. Die Beigeladene hat nach § 31 des Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler im Lande Nordrhein-Westfalen (DSchG NRW, dazu 1.) keinen Anspruch auf Übernahme des Baudenkmals, da sie die Voraussetzungen dieser Vorschrift (unten 2.) im entscheidungserheblichen Zeitpunkt (unten 3.) nicht erfüllt hat (unten 4.). Der Senat ist an einer Entscheidung nicht durch den Antrag der Beigeladenen auf Vertagung der mündlichen Verhandlung gehindert. Der Antrag, "die Entscheidung des Rechtsstreits zu vertagen und der Beigeladenen Gelegenheit zu geben, zur Frage rückständiger modernisierender Investitionen aus der Sicht des Datums 1.1.2007 noch genauer zum Sachverhalt vortragen zu können", war abzulehnen, da keine erheblichen Gründe für eine Vertagung vorlagen. Die Frage, ob die von der Beigeladenen im Zeitpunkt der Übernahmeentscheidung geltend gemachte wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung teilweise auf einen zu diesem Zeitpunkt bestehenden Instandhaltungsstau zurückzuführen sein könnte, war von der Klägerin schon mit ihrer Begründung zum Antrag auf Zulassung der Berufung (Juni 2008) geltend gemacht worden. Die Beigeladene hatte daher hinreichend Gelegenheit, hierzu vorzutragen. Auch im Hinblick auf das verfassungsrechtliche Gebot, ihr rechtliches Gehör zu gewähren, ist weder vorgetragen noch erkennbar, dass dies in dem seitdem verstrichenen Zeitraum nicht möglich gewesen sein könnte. Im Übrigen kommt es aus den nachfolgenden Gründen auf die Frage eines solchen Instandhaltungsstaus für die Entscheidung nicht an. Denn der Senat stützt seine Entscheidung maßgeblich auf die Einschätzung, dass auch ohne Berücksichtigung eines möglicherweise bestehenden Instandhaltungsstaus weder hinreichend dargelegt noch sonst erkennbar ist, dass die Schwelle der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit im maßgeblichen Zeitpunkt überschritten gewesen sein könnte.
49. Nach § 31 Satz 1 DSchG NRW kann der Eigentümer eines Denkmals die Übernahme durch die Gemeinde verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf seine Pflicht zur Erhaltung des Denkmals auf Grund einer behördlichen Maßnahme nach diesem Gesetz wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Die Vorschrift hat in Verbindung mit den §§ 7 Abs. 1 Satz 1, 9 Abs. 2 und 33f. DSchG NRW nach der Systematik des nordrheinwestfälischen Denkmalrechts die - unverzichtbare - Funktion sicherzustellen, dass durch den Vollzug des DSchG NRW das Verbot unverhältnismäßiger Eigentumseingriffe (Art. 14 GG) - BVerfG, Beschluss vom
50. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 - nicht verletzt wird. Zu §§ 31, 33 DSchG NRW: OVG NRW, Urteil vom
51. Mai 1984 - 11 A 1776/83 - EzD 2.2.6.1 Nr. 6 mit zutreffender Kritik Kapteina; Urteil vom
52. Dezember 1991 - 7 A 1113/90 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 2; Urteil vom
53. August 1997 - 7 A 133/95 -, EzD 5.4 Nr. 3 -. Mit der unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit oder nichtwirtschaftlichen Interessen des Denkmaleigentümers zu vollziehenden Eintragung eines Denkmals in die Denkmalliste (§ 3 DSchG NRW) unterliegt der Eigentümer des Denkmals erheblichen Einschränkungen. Er hat das Denkmal - allerdings nur im Rahmen des Zumutbaren - zu erhalten (§ 7 DSchG NRW), ist Einschränkungen der Nutzungsfreiheit unterworfen (§ 8 DSchG NRW) und unterliegt einem Veränderungs- und Beseitigungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt (§ 9 DSchG NRW). Diese Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse sind durch das öffentliche Interesse an der Erhaltung geschützter Denkmäler im Regelfall als zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums anzusehen. Sie können erforderlichenfalls durch behördliche Maßnahmen konkretisiert und notfalls auch erzwungen werden, etwa durch eine Erhaltungs- oder Nutzungsanordnung bzw. durch die Ablehnung von Anträgen auf Erteilung einer Erlaubnis für Veränderung oder Beseitigung des Denkmals. Solange die genannten gesetzlichen Pflichten oder behördlichen Maßnahmen die Grenze der wirtschaftlichen oder ideellen - also auf nichtwirtschaftlichen Faktoren beruhenden - Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung nicht überschreiten, sind sie bei Einhaltung der übrigen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen verhältnismäßig; ein Anspruch auf Übernahme des Denkmals kommt nicht in Betracht. Dies gilt auch für die denkmalrechtliche Unterschutzstellung selbst, da diese ungeachtet der wirtschaftlichen Zumutbarkeit - diese ist erst auf der zweiten Stufe des denkmalrechtlichen Schutzsystems von Bedeutung - erfolgen muss, wenn ein Objekt als Denkmal einzustufen ist. Überschreiten behördliche Maßnahmen auf der zweiten Stufe des Denkmalschutzsystems - insbesondere: Erhaltungsanordnung, Versagung beantragter Erlaubnisse - aber die Grenze der Zumutbarkeit, führen sie zu unverhältnismäßigen Eigentumseinschränkungen und sind rechtswidrig. Der Adressat ist auf den Primärrechtsschutz verwiesen und muss sich entscheiden, ob er die von ihm für rechtswidrig gehaltene Maßnahme anfechten will oder nicht. Lässt er die Maßnahme bestandskräftig werden, kommt eine Entschädigung für die unverhältnismäßige Eigentumsbeeinträchtigung nicht mehr in Betracht; auch insoweit bedarf es eines Anspruchs auf Übernahme des Denkmals nicht. Für die Denkmalbehörde ist zudem selbstverständlich, dass sie im Hinblick auf die Gesetzesbindung der Verwaltung auf den Erlass behördlicher Maßnahmen, die zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Eigentümers führen, grundsätzlich zu verzichten hat. Denn der Schutz der Denkmäler darf nicht davon abhängen, dass der Denkmaleigentümer auf die Anfechtung einer rechtswidrigen Erhaltungsmaßnahme verzichtet. Das Gesetz eröffnet den Denkmalbehörden zusätzliche Möglichkeiten, damit sie ihren gesetzlichen Auftrag, das kulturelle Erbe zu erhalten und zu schützen, ohne unverhältnismäßige Belastung der Denkmaleigentümer erfüllen können: Denkbar ist zunächst ein auf Verzicht auf die vollständige und unveränderte Erhaltung des Denkmals, d.h. die Erteilung einer Erlaubnis für eine begrenzte Veränderung oder Nutzungsänderung des Denkmals nach § 9 Abs. 1 a) DSchG NRW. Dem Eigentümer wird erlaubt, das Denkmal unter Beeinträchtigung - nicht aber Beseitigung - der Denkmalaussage in begrenztem Umfang zu verändern, um es einer wirtschaftlich zumutbaren Nutzung zuführen zu können. Dies kommt in Frage, wenn das öffentliche Interesse an der ungeschmälerten Erhaltung des Denkmals gegenüber dem privaten Interesse an einer Veränderung - etwa im Hinblick auf die eingeschränkte Denkmalbedeutung des Objekts - zurücktreten kann. Das Denkmal wird zwar nicht ohne Einbußen erhalten, kann seine Aussage aber wenigstens teilweise bewahren, ohne den Eigentümer zugleich unzumutbar zu beeinträchtigen. In Ausnahmefällen - etwa wenn die Denkmalbedeutung besonders gering ist - setzt sich das öffentliche Erhaltungsinteresse gegenüber dem privaten Interesse an der Vermeidung einer unzumutbaren Eigentumsbeeinträchtigung überhaupt nicht durch, so dass sogar ein Verzicht auf die behördliche Maßnahme oder eine Erlaubnis zur Beseitigung des Denkmals in Betracht kommt. Wenn hingegen die hohe Bedeutung des Denkmals und damit das öffentliche Interesse an seiner unveränderten Erhaltung eine Einschränkung der Denkmalaussage nicht zulassen, die Erhaltung dem Eigentümer zugleich aber wirtschaftlich nicht zumutbar ist, kann die Verhältnismäßigkeit der sich daraus ergebenden Eigentumsbeeinträchtigung - abgesehen von der Möglichkeit einer Enteignung (§ 30 DSchG NRW) - nur durch die Zahlung einer die Unzumutbarkeit beseitigenden Entschädigung (§ 33 DSchG NRW) oder durch die Übernahme des Denkmals gegen Entschädigung zum Verkehrswert (§ 31 DSchG NRW) hergestellt werden. In einem solchen Fall kann die Denkmalbehörde ihren gesetzlichen Auftrag nur erfüllen, wenn sie über den Erlass einer Erhaltungsanordnung oder über die Ablehnung beantragter Veränderungs- oder Abbruchbegehren hinaus dem Denkmaleigentümer eine Entschädigung oder die Übernahme des Denkmals anbietet. Aus Art. 14 GG folgt, dass dies nicht im Belieben der Denkmalbehörden steht, sondern dass ggf. ein Anspruch des Eigentümers auf Entschädigung oder Übernahme begründet ist, der sich im Übrigen nicht auf bloße Zuschüsse im Rahmen des Denkmalförderungsprogramms (vgl. § 36 DSchG NRW; auch § 35 Abs. 2 Satz 2 DSchG NRW ist im Rahmen der §§ 31, 33 DSchG NRW nicht anwendbar) erschöpft. Mit Blick auf das Verwaltungsverfahren zur Ausführung des Denkmalschutzgesetzes ist zudem zu beachten, dass die Denkmalbehörde nach der oben genannten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gehalten ist, bereits die zu einer an sich unverhältnismäßigen Eigentumseinschränkung führende Maßnahme mit dem Angebot einer Entschädigung oder Übernahme - ggf. nach Wahl des Denkmaleigentümers - zu verbinden. - BVerfG, Beschluss vom
54. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 -; ebenso unter Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung ausdrücklich: BayVGH, Urteil vom
55. September 2007 - 1 B 00.2474 -, BRS 71 Nr.
56. Denn dem Betroffenen kann nicht zugemutet werden, einen Verwaltungsakt, den er für unverhältnismäßig und damit rechtswidrig hält, in der unsicheren Erwartung eines nachträglich in einem anderen Verfahren zu bewilligenden Ausgleichs bestandskräftig werden zu lassen. Eine die Grenze der Zumutbarkeit überschreitende behördliche Maßnahme ist also nur dann rechtmäßig, wenn sie zugleich eine Kompensationsmöglichkeit für die Unzumutbarkeit in verbindlicher Form anbietet. Nur unter diesen Voraussetzungen kann nämlich der Eigentümer verlässlich beurteilen, ob die Maßnahme als rechtswidrig anzufechten oder als rechtmäßig zu akzeptieren ist. Die §§ 31 und 33 DSchG NRW erlauben es den Denkmalbehörden deshalb, das Denkmalrecht auf verfassungsgemäße Weise umzusetzen, ohne im Fall der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit zu dem Mittel der Enteignung greifen zu müssen; erforderlich ist lediglich das Angebot, die Unzumutbarkeit durch Entschädigungszahlungen oder Übernahme auszugleichen. Dem Denkmaleigentümer steht es frei, welche der beiden Möglichkeiten er in Anspruch nehmen will oder ob er statt dessen die Denkmalerhaltung unter Inanspruchnahme seines übrigen Vermögens finanzieren möchte, ohne auf staatliche Mittel zurückzugreifen. Aus diesem Grunde verbietet sich im Übrigen die Annahme, § 31 DSchG NRW sei mangels Anwendungsmöglichkeiten obsolet. Wenn allerdings die Erhaltung des Denkmals für den Eigentümer aus nichtwirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist, etwa weil er schutzwürdige ideelle Interessen an einer Veränderung oder Beseitigung des Denkmals geltend machen kann, reicht das Angebot finanzieller Entschädigung oder Übernahme regelmäßig nicht aus, die Unverhältnismäßigkeit des mit dem Erhaltungsgebot verbundenen Eigentumseingriffs zu kompensieren. In einem solchen Fall, wenn also administrative Maßnahmen oder finanzielle Mittel die Verhältnismäßigkeit der Eigentumseinschränkung nicht sicherstellen können, kommt ein Anspruch auf Veränderung oder Beseitigung des Denkmals in Betracht, weil das private Interesse des Eigentümers das öffentliche Interesse an der ungeschmälerten Erhaltung der Denkmalaussage überwiegt.
57. Ein Anspruch auf Übernahme eines Denkmals nach § 31 DSchG NRW besteht unter vier Voraussetzungen (nachfolgend 2.1); insbesondere ist ein solcher Anspruch nur gegeben, wenn dem Eigentümer die Erhaltung oder Nutzung des Denkmals wirtschaftlich nicht zuzumuten ist (unten 2.2). Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, kann der Eigentümer die Übernahme des Denkmals gegen Entschädigung beanspruchen. Hierfür maßgeblich ist der Verkehrswert des Objekts, allerdings nur unter Berücksichtigung der denkmalrechtlichen Unterschutzstellung; denn diese aus der Situationsgebundenheit des Eigentums sich ergebende Eigentumseinschränkung, die nicht selten mit einer Minderung des Verkehrswerts verbunden ist, muss der Eigentümer entschädigungslos hinnehmen. § 31 DSchG NRW kommt nur die Funktion zu, die darüber hinaus gehenden, zur Unzumutbarkeit führenden Belastungen zu kompensieren. 2.1 Erforderlich ist zunächst die bestandskräftige Unterschutzstellung des Denkmals; denn solange die Denkmaleigenschaft des Objekts nicht abschließend geklärt ist, können Rechtsfolgen aus dieser Eigenschaft nicht in Betracht kommen; der Senat lässt offen, ob an der Auffassung festzuhalten ist, dass auch die vorläufige Eintragung nach § 4 DSchG NRW ausreicht. So aber: OVG NRW, Urteil vom
58. Mai 1984 - 11 A 1776/83 - EzD 2.2.6.1 Nr.
59. Zweitens muss entweder die Erhaltung des Denkmals oder seine Nutzung in der bisherigen Weise oder seine Nutzung in einer anderen zulässigen Weise für den Eigentümer wirtschaftlich unzumutbar sein. Die Unzumutbarkeit muss, drittens, kausal auf die dem Eigentümer obliegende Erhaltungspflicht zurückzuführen sein. Schließlich muss diese Erhaltungspflicht "aufgrund einer behördlichen Maßnahme nach diesem Gesetz" bestehen. Diese Formulierung, die im ersten Entwurf für ein Denkmalschutzgesetz nicht enthalten war - vgl. LT-Ds 8/4492 vom
60. Mai 1979, § 33, gegenüber LT-Ds 8/5625 vom
61. Februar 1980, § 31 und die Erläuterung hierzu auf S. 60 der Drucksache -, stellt eine Reaktion auf die Hinwendung des Gesetzgebers zu einem System der konstitutiven Unterschutzstellung dar, in dem Denkmalwirkungen stets erst durch die Eintragung in die Denkmalliste, also einen behördlichen Akt, ausgelöst werden können. Dabei kann im vorliegenden Fall offen bleiben, ob als derartige behördliche Maßnahme bereits die Unterschutzstellung selbst genügt oder ob die Erhaltungspflicht des Eigentümers durch zusätzliche behördliche Maßnahmen "aktiviert" werden muss, bevor sich der Eigentümer auf § 31 DSchG NRW berufen kann. Allerdings spricht Überwiegendes dafür, dass derartige zusätzliche Maßnahmen nicht erforderlich sind. Denn andernfalls könnte ein Eigentümer, dem die Nutzung eines Baudenkmals etwa im Hinblick auf hohe laufende Kosten nicht zumutbar ist, eine Übernahme nicht verlangen, solange eine zusätzliche behördliche Maßnahme nicht ergriffen wird; ggf. müsste er eine solche Maßnahme durch einen Umnutzungs-, Veränderungs- oder Abbruchantrag provozieren, bevor er den Antrag nach § 31 DSchG NRW stellen könnte. Dies dürfte die verfassungsrechtliche Schwelle der Unverhältnismäßigkeit überschreiten. Denn auch derjenige Eigentümer, dessen unzumutbare wirtschaftliche Belastung allein schon auf Grund der Eintragung seines Objekts in die Denkmalliste und der daraus folgenden Erhaltungspflicht eintritt und festgestellt werden kann - etwa wenn es sich um eine keinerlei Einnahmen erwirtschaftende Ruine, ein Bodendenkmal oder ein bedeutendes bewegliches Denkmal handelt -, kann ggf. die Übernahme des Objekts verlangen. Für das Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen eines Übernahmeanspruchs ist der Denkmaleigentümer darlegungspflichtig, da er aus der Vorschrift einen Anspruch ableitet. 2.2 Die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals - entweder in der bisherigen oder in einer anderen zulässigen Weise - ist für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht "selbst trägt". Denn der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen Erbes in seiner Eigentumsnutzung - erheblich - eingeschränkt, nicht aber gezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften bzw. aus seinem sonstigen Vermögen "zuzuschießen". Wann dies der Fall ist, kann nur für jeden Einzelfall und unter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden. BVerwG, Beschluss vom
62. Februar 2002 - 4 B 4.02 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 23 (zum DSchG RP); OVG NRW, Beschluss vom
63. August 2007 - 10 A 3453/06 -, BRS 71 Nr. 202; vgl. auch VGH Baden-Württemberg, Urteil vom
64. Mai 1988 - 1 S 1949/87 - , EzD 2.2.6.1 Nr. 8; OVG Saarland, Urteil vom
65. November 2008 - 2 A 269/08 -, juris. Dabei bedarf es nicht zwingend der Erstellung eines Wirtschaftlichkeitsgutachtens, dessen Kosten für den Eigentümer die denkmalbedingten Lasten wiederum vergrößern. Es müssen jedoch in einer Wirtschaftlichkeitsrechnung alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelt und bewertet werden. Dies ist nur möglich, wenn zuvor deutlich wird, welche Nutzung für das Denkmal angestrebt wird. Denn nach § 31 Satz 1 DSchG NRW muss der Denkmaleigentümer drei Varianten prüfen und die wirtschaftliche Unzumutbarkeit für jede von ihnen darlegen: Neben dem bloßen Behalten des Denkmals - dies betrifft den Ausnahmefall von Denkmälern, die einer Nutzung nicht zugänglich sind - sind dies die Nutzung in der bisherigen Weise und die Nutzung in einer anderen zulässigen Art. Ohne ein Konzept, das zumindest im Ansatz erkennen lässt, in welcher Weise das Denkmal genutzt wird bzw. genutzt werden soll, kann der Eigentümer seiner Darlegungspflicht nicht nachkommen und kann im Übrigen auch nicht beurteilt werden, ob und ggf. welche Investitionen getätigt werden müssen und welche Erträge den Investitionen voraussichtlich gegenüber stehen werden. OVG NRW, Beschluss vom
66. August 2007 - 10 B 3453/06 -, BRS 71 Nr. 202; OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom
67. Januar 2008 - 2 M 358/07 -, LKV 2008, 418 ; ähnlich auch OVG Niedersachsen, Urteil vom
68. März 2002 - 1 L 4339/00 -, BRS 65 Nr. 213; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom
69. Mai 2004 - 8 A 12009/03 -, EzD 2.2.6.1 Nr.
70. Diese den Eigentümer treffende Darlegungslast ist - entgegen der von der Beigeladenen im Verfahren vertretenen Ansicht - nicht unzumutbar. Sie entspricht vielmehr der zwischen Denkmaleigentümer und Denkmalbehörden bestehende Aufgabenverteilung und ist schon deshalb angemessen, weil regelmäßig nur der Eigentümer über die Informationen über die wirtschaftliche Situation des Denkmals verfügen wird, die zur Darlegung einer Unzumutbarkeit der Erhaltung erforderlich sind. Hinzu kommt, dass die Formulierung eines Nutzungskonzepts durch die Denkmalbehörde aus verfassungsrechtlichen Gründen problematisch wäre. Denn Folge einer solchen Aufgabenverteilung wäre, dass dann, wenn sich ein von der Behörde formuliertes Konzept als wirtschaftlich tragfähig erwiese, der Eigentümer ggf. faktisch gezwungen wäre, es gegen seinen Willen umzusetzen. Der Behörde obliegt also keine "Bringschuld" bei der Ermittlung eines denkmalfachlich und wirtschaftlich tragfähigen Nutzungskonzepts. Die Grundentscheidung zu treffen, wie das Denkmal künftig genutzt werden soll, ist vielmehr Sache des Eigentümers. Auch wenn er nicht gezwungen werden kann, hohe Kosten für eine alle Nutzungsmöglichkeiten ermittelnde Begutachtung auf sich zu nehmen, muss er gewünschte Nutzungen und die dafür erforderlichen Investitionen doch zumindest ansatzweise ermitteln; Überwiegendes spricht auch für die Annahme, dass er dabei auf der Hand liegende, sich auch dem Laien aufdrängende Nutzungsmöglichkeiten in seine Überlegungen einzubeziehen hat, etwa die Umnutzung einer gewerblichen Immobilie für Wohnzwecke oder die Veräußerung von Teilen eines großen Betriebsgrundstücks, um auf diese Weise Mittel für eine denkmalgerechte Restaurierung des Baudenkmals gewinnen zu können. Solange dies nicht erfolgt ist, muss weder die Behörde von sich aus ein Nutzungskonzept ermitteln noch ist das Gericht ggf. gezwungen, dies im Wege der Beweisaufnahme zu tun. Hat der Eigentümer allerdings ein Nutzungskonzept zumindest ansatzweise erstellt, kann er einen umfassenden Beratungsanspruch gegenüber der Behörde geltend machen. Bei der Erarbeitung einer derartigen Wirtschaftlichkeitsrechnung, die in nicht unerheblichem Maße auch durch wertende und prognostische Elemente geprägt wird, ist von folgenden Grundsätzen auszugehen: Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Der Denkmaleigentümer kann deshalb nicht beanspruchen, bei gewerblicher Nutzung seines Eigentums eine besonders hohe oder auch nur die für derartige Nutzungen durchschnittlich erzielbare Rendite zu beanspruchen. Es ist (noch) verfassungsgemäß, wenn denkmalbedingte Sonderlasten dauerhaft dazu führen würden, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten decken; allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass der Eigentümer die Möglichkeit haben muss, aus Überschüssen Rücklagen für die Erhaltung des Denkmals oder zur Deckung des Nutzungsausfallrisikos - etwa für Mietausfälle - zu bilden. Denn der Eigentümer kann nicht gezwungen werden, aus seinem sonstigen Vermögen dauerhaft "zuzuschießen"; die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit ist objektbezogen zu beantworten. Die im vorliegenden Fall etwa von der Beklagten angestellten Ermittlungen dazu, ob der Komplementär der Beigeladenen aus einem Mehrfamilienhaus, das nicht in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem Baudenkmal steht - schon weil es nicht zum Gesellschaftsvermögen der Beigeladenen zählt -, Erträge erwirtschaftet, waren aus diesem Grunde verfehlt. Die wirtschaftliche Betrachtung der durch ein Denkmal verursachten Eigentumsbeeinträchtigungen ist auf das Denkmal selbst zu beschränken; lediglich dann, wenn es Teil einer größeren Wirtschaftseinheit ist - etwa eines umfangreichen Werksgeländes, auf dem ein Einzelgebäude mit Denkmalwert steht -, können die Erträge dieser Wirtschaftseinheit wegen des untrennbaren Zusammenhangs mit dem Denkmal in die Rechnung einzustellen sein. Allerdings fordert Art. 14 Abs. 1 GG nicht, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten jederzeit - d.h. in jedem beliebigen Zeitraum - ausgleichen können. Insbesondere in der Investitionsphase während erforderlicher Umbau- oder Restaurierungsarbeiten wird es regelmäßig dazu kommen, dass die denkmalbedingten Kosten höher als die Erträge sein werden und deshalb finanziert werden müssen. Erforderlich ist eine Betrachtung, die bei privaten wie gewerblichen Nutzungen einen für derartige Investitionen üblichen und dem jeweils betroffenen Objekt angemessenen Zeithorizont von regelmäßig 10-15 Jahren erfasst und die Prognose rechtfertigt, dass die zu erzielenden Erträge dauerhaft über den Kosten des Objekts liegen werden. Solange es eines Einsatzes von Finanzierungsmitteln bedarf, müssen die Erträge des Objekts die Kosten der Finanzierung also ebenfalls decken. In die Wirtschaftlichkeitsrechnung sind alle relevanten Faktoren einzubeziehen, die das in Rede stehende Objekt kennzeichnen. Auf der einen Seite sind sämtliche laufenden und einmaligen Kosten - auch nicht denkmalbedingte Kosten wie Grundsteuern, die für das Objekt auch dann anfallen würden, wenn es nicht in die Denkmalliste eingetragen wäre - zu berücksichtigen. Denn aus Sicht des in seinem Eigentumsrecht ggf. unzumutbar beeinträchtigten Eigentümers spielt es keine Rolle, ob er auf Grund denkmalbedingter Sonderlasten bei Restaurierung bzw. Erhaltung oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht ausgeglichen werden können. Auch das die Ertragslage mitbestimmende Mietausfallrisiko muss ggf. bewertet und in die Rechnung eingestellt werden. Denn in begründeten Ausnahmefällen kann sich die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung und -nutzung auch daraus ergeben, dass wegen der Umstände des Einzelfalles die Prognose gerechtfertigt ist, dass das Objekt selbst nach einer Anpassung an moderne Nutzungsstandards im Markt keinerlei Aussicht auf Erzielung von Erträgen haben wird. In einer solchen Situation würde es die verfassungsrechtliche Grenze der Unzumutbarkeit überschreiten, wenn der Eigentümer "sehenden Auges" zu einer Fehlinvestition gezwungen würde, die ihn in eine dauerhaft defizitäre Lage treiben würde; das Prognoserisiko kann in derartigen Fällen unter Anlegung strenger Maßstäbe nicht ausschließlich auf Seiten des Eigentümers liegen. Im Hinblick auf § 7 Abs. 1 Satz 3, § 27 DSchG NRW ist allerdings darauf hinzuweisen, dass wirtschaftliche Belastungen, die lediglich das Spiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, in die Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht einzustellen sind. Denn sonst könnte der Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen. Auf der anderen Seite sind sämtliche vermögenswerten Vorteile in Rechnung zu stellen, die in Verbindung mit dem Denkmal anfallen. Hierzu zählen Miet- oder Pachteinnahmen bzw. bei Eigennutzung Gebrauchsvorteile ebenso wie das Potenzial des Objekts, Steuervorteile durch Abschreibungsregelungen zu generieren. Es spricht zudem viel dafür, dass - nur - die mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwartenden öffentlichen Mittel ebenfalls einzubeziehen sind und dass schließlich auch schuldhaft nicht erzielte Nutzungen zu Lasten des Eigentümers in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen sind. Der Einwand eines Eigentümers, ihm selbst sei die Erzielung von Steuervorteilen mangels hinreichenden Einkommens überhaupt nicht möglich, führt hingegen im Allgemeinen nicht dazu, die Berücksichtigung des steuerlichen Potenzials zu unterlassen. Lediglich dann, wenn der Eigentümer ein über wirtschaftliche Belange hinausgehendes Interesse an dem Baudenkmal hat - etwa wenn es sich um ein von ihm selbst genutztes Wohnhaus oder um einen zur Sicherstellung seines Lebensunterhalts betriebenes Unternehmen handelt -, kann dies anders sein. In einem solchen Falle darf der Eigentümer regelmäßig nicht dazu gezwungen werden, das Objekt notfalls zu veräußern, damit das Ertragspotenzial bei dem Erwerber zum Tragen kommen kann. Stehen jedoch derartige nicht ausschließlich wirtschaftliche Erhaltungs- und Nutzungsinteressen des Eigentümers nicht in Rede, sondern handelt es sich bei dem Denkmal um ein reines Investitionsobjekt, kann der Eigentümer, der das Potenzial des Objekts selbst nicht ausschöpfen kann, darauf verwiesen werden, das Baudenkmal zu veräußern bzw. das Ertragspotenzial in vollem Umfang in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen. Dasselbe gilt auch dann, wenn der Eigentümer des Denkmals die für eine Erhaltung und ggf. Restaurierung oder einen Umbau erforderlichen Mittel am Markt nicht erhält. Auch in einem solchen Fall spricht viel dafür, dass er nicht unter Berufung auf seine fehlende Kreditwürdigkeit die Beseitigung des Denkmals beanspruchen kann, sondern sich ggf. auf den Versuch verweisen lassen muss, das Baudenkmal zu verkaufen. Die Denkmalbedeutung spielt im Rahmen einer solchen Wirtschaftlichkeitsrechnung keine Rolle; sie ist von den Denkmalbehörden erst im Rahmen der nachgelagerten Frage zu berücksichtigen, wie auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung oder -nutzung zu reagieren ist (Erlaubnis zur Veränderung, Entschädigungszahlungen, Übernahme, Erlaubnis zur Beseitigung, Enteignung).
71. Die vorgenannten Voraussetzungen des § 31 DSchG NRW müssen bei einer gegen einen Übernahmebeschluss gerichteten Klage im Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung gegeben sein, während sie bei einer Klage des Denkmaleigentümers auf Verpflichtung der Gemeinde zur Übernahme des Denkmals im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung einer gerichtlichen Tatsacheninstanz gegeben sein müssen. Es besteht kein Anlass, insbesondere den für die hier vorliegende Anfechtungsklage maßgeblichen Zeitpunkt zu verschieben. Denn falls ein stattgebender Übernahmebeschluss rechtswidrig sein sollte, weil die Voraussetzungen des § 31 DSchG NRW bei seinem Erlass nicht vorgelegen haben, steht es dem Denkmaleigentümer frei, jederzeit einen erneuten Übernahmeantrag zu stellen, wenn sich die Sachlage zu seinen Gunsten ändert bzw. wenn er die ihm obliegende Darlegungspflicht durch Vorlage aussagekräftiger Unterlagen erfüllt. Die Aufrechterhaltung einer zunächst rechtswidrigen Übernahmeentscheidung durch Verlagerung des maßgeblichen Entscheidungszeitpunkts in das Gerichtsverfahren hinein kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil sich der für die Übernahmeentschädigung maßgebliche Verkehrswert des Objekts im Zeitraum zwischen der rechtswidrigen ursprünglichen Übernahmeentscheidung und dem Zeitpunkt, in dem die Übernahmevoraussetzungen schließlich vorliegen, sowohl zu Gunsten als auch zu Lasten des Denkmaleigentümers ändern kann. Hinzu kommt, dass der Anspruch auf Zahlung der Übernahmeentschädigung vom Zeitpunkt seines Ausspruchs an zu verzinsen ist; auch dies spricht für die Maßgeblichkeit des Zeitpunkts der behördlichen Entscheidung für eine Anfechtungsklage gegen die Übernahmeentscheidung. Aus diesen Gründen war der von der Beigeladenen gestellte Beweisantrag, "dass es der Beigeladenen nicht zuzumuten ist ..., die Immobilie zu behalten" ... "durch Einholung eines betriebswirtschaftlichen Sachverständigengutachtens zu der Frage, ob das Fabrikgebäude ... so bewirtschaftet werden kann ..., dass die Immobilie 'sich selbst trägt'", als unerheblich abzulehnen, soweit er auf die Feststellung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Denkmalnutzung zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zielt.
72. Die Voraussetzungen des § 31 DSchG NRW sind im vorliegenden Fall nicht gegeben. Zwar ist die Beigeladene Eigentümerin eines bestandskräftig in die Denkmalliste eingetragenen Baudenkmals. Sie hat jedoch nicht hinreichend dargelegt, dass es ihr im Zeitpunkt der Übernahmeentscheidung (
73. Dezember 2006 /
74. Januar 2007) wirtschaftlich unzumutbar war, die ehemalige Strickwarenfabrik zu erhalten oder sie wie bisher gewerblich oder in einer anderen baurechtlich und denkmalrechtlich zulässigen Weise zu nutzen. Aus den im Verfahren vorgelegten Unterlagen folgt im Gegenteil, dass zumindest die bisherige Nutzung des Denkmals im Zeitraum bis zum Erlass der angegriffenen Übernahmeentscheidung so viel an Einnahmen erbrachte, dass das Denkmal sich "selbst tragen konnte". Dies gilt sowohl für die unveränderte Nutzung des Gebäudes zur gewerblichen Vermietung ohne wesentliche Umbauten (dazu nachfolgend 4.1) als auch für eine Fortführung der gewerblichen Nutzung des Gebäudes nach Anpassung an moderne Gebäudestandards (dazu unten 4.2) sowie für eine zulässige andere Nutzung nach Umbau für Wohnzwecke (dazu unten 4.3). 4.1 Die Beigeladene hat unmittelbar vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat ihre Jahresabschlüsse für die Jahre 2003 bis 2007 vorgelegt. Da der einzige Geschäftsgegenstand der Beigeladenen der Betrieb des Baudenkmals ist, sind die darin ausgewiesenen Zahlen für die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Nutzung des Gebäudes aussagekräftig. Angegeben sind jeweils Umsatzerlöse - Mieteinnahmen - und Aufwendungen für Zinsen der Darlehen, Abschreibungen, Steuern, laufende Betriebskosten, Beratungs-, Abschluss- und Prüfungskosten sowie ggf. Instandhaltungskosten und Kosten für Werbemaßnahmen zur Vermietung der freistehenden Teile des Gebäudes. Zu betrachten sind die Gewinn- und Verlustrechnungen für die Jahre 2003 bis 2006, weil der entscheidungserhebliche Zeitpunkt die Jahreswende 2006/07 ist. Aus den Jahresabschlüssen für diese Jahre folgt, dass nur in einem Jahr - 2003 - ein Verlust erwirtschaftet wurde, während im Übrigen Gewinne zwischen ca. 7.300 EUR und ca. 39.000 EUR erzielt wurden. Durchschnittlich wurde zwischen 2003 und 2006 ein Ergebnis von 11.582,25 EUR erzielt; diese Tendenz wird durch den Jahresabschluss für 2007 (Ergebnis: 14.997,18 EUR) bestätigt. Diese Daten begründen zum maßgeblichen Zeitpunkt die Prognose, dass der Betrieb des Denkmals nicht dauerhaft defizitär sein würde. Anhaltspunkte dafür, dass das Gebäude zum maßgeblichen Zeitpunkt in so schlechtem Zustand gewesen sein könnte, dass eine weitere Nutzung unwahrscheinlich erscheinen musste, bestehen nicht. Auch wenn grundlegende Renovierungsarbeiten offenbar nicht durchgeführt worden sind, sind in den Jahresabschlüssen für den Vierjahreszeitraum 2003 bis 2006 Instandhaltungsaufwendungen von insgesamt etwa 23.000 EUR ausgewiesen. Zahlen für die Jahre seit der Unterschutzstellung - d.h. ab 1995 - hat die Beigeladene nicht vorgelegt; sie hat lediglich ausgeführt, dass noch 1999 Mieteinnahmen von etwa 107.000 EUR erzielt werden konnten, da bis zu diesem Jahr ein Lebensmitteldiscountmarkt das Erdgeschoss im Rahmen eines 20jährigen Mietverhältnisses genutzt hat. Daraus folgt, dass die Einnahmen jedenfalls bis 1999 - also jedenfalls während der ersten fünf Jahre der Unterschutzstellung - so hoch waren, dass erhebliche Überschüsse erwirtschaftet worden sind. Dies hat die Beigeladene mit der Angabe bestätigt, es sei ihr seinerzeit gelungen, bestehende Verbindlichkeiten von etwa 200.000 EUR auf 100.000 EUR zurückzuführen. Der Einwand der Beigeladenen, die Zahlen für 2003 bis 2006 bzw. 2007 seien nicht hinreichend aussagekräftig, weil etwa die Geschäftsführervergütung für den Komplementär der Beigeladenen nicht erfasst sei, überzeugt den Senat nicht. Es ist schon erklärungsbedürftig, dass die Aufwendungen für die Tätigkeit eines Geschäftsführers im Jahresabschluss der Beigeladenen nicht erwähnt sind. Vor allem aber erlaubten die erzielten Gewinne mit Ausnahme eines Jahres