AG Duisburg-Ruhrort, Urteil vom 24. September 2009 - Az. 9 C 754/08

Tenor Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 1.618,54 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 21.11.2008 zuzüglich 229,55 € außergerichtlicher anwaltlicher Mahnkosten zu zahlen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Gründe ============================== Die Klage ist überwiegend im Umfang des Tenors begründet, darüber hinaus unbegründet und daher abzuweisen. Der Kläger hat gegen die Beklagten gemäß den §§ 535 Absatz 2, 556 Absatz 3 BGB in Verbindungen mit §§ 4, 16 des Mietvertrages Anspruch auf Zahlung restlicher Heiz- und Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 2006/2007 in Höhe von 1.730,50 € abzüglich weiterer, zu Gunsten der Beklagten in Ansatz zu bringender Vorauszahlungen von jährlich 111,96 € (12 Monate x 9,33 €). Die hier streitige Abrechnung, welche den Beklagten unstreitig nach § 556 Absatz 3 BGB innerhalb von 12 Monaten seit Beendigung des Abrechnungszeitraumes zugegangen ist, begegnet hinsichtlich ihrer Fälligkeit keinen rechtlichen Bedenken. Zu den Mindestangaben einer ordnungsgemäßen Abrechnung gehört eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (vgl. BGH Urteil vom 27.11.2002 - VIII ZR 108/02 in NJW RR 2003, 442 unter III a und Urteil vom 23.11.1981 - VIII ZR 298/80 in NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wird die streitige Abrechnung in jeder Hinsicht gerecht. Formelle Bedenken werden von den Beklagten auch nicht erhoben. Materielle Bedenken, welche die Beklagten hinsichtlich der Höhe der in Ansatz gebrachten Vorauszahlungsbeträge insoweit erhoben haben, als nach ihren Berechnungen ein weiterer Betrag in Höhe von 489,84 € (12 Monate x 40,82 €) als Vorauszahlung vom unstreitigen Saldo der Abrechnung in Abzug zu bringen ist, sind nur zu einem geringen Teil begründet. In dem hier streitigen Abrechnungszeitraum vom 01.05.2006 bis 30.04.2006, in dem die Beklagten unstreitig die in der Abrechnung in Abzug gebrachten Vorauszahlungen in Höhe von 1.040,28 € (12 Monate x 25,56 € Betriebskostenvorauszahlung + 51,13 € Heizkostenvorauszahlung + 10,00 € Hausreinigung) geleistet haben, sind zusätzlich monatlich weitere 9,33 € tatsächlich gezahlter Miete für 12 Monate in Höhe von 111,96 € als geleistete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten anspruchsmindernd in Abzug zu bringen. Die Beklagten haben durch tatsächliche Zahlung der gemäß Schreiben der Hausverwaltung vom 23.08.2004 ab September begehrten erhöhten Miete von insgesamt 466,09 € konkludent dem darin liegenden Angebot der Klägerin zustimmen wollen. Dieses Angebot ist bei verständiger Würdigung gemäß § 133 , 157 BGB aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers dahingehend zu verstehen, dass wegen einer erteilten Nebenkostenabrechnung die nicht mehr zur Deckung der laufenden Aufwendungen vereinbarten Vorauszahlungsbeträge zur Vermeidung zukünftiger hoher Nachforderungen erhöht werden sollen. Dabei handelt es sich nicht, wie der Kläger meint, um eine Erhöhung der Grundmiete, die nach seiner Darstellung seit 1995 monatlich 370,07 € betragen hat. Weder ist von einer Erhöhung des Grundmietzinses auch nur ansatzweise die Rede, noch hat der Kläger die formellen Voraussetzungen einer Erhöhung des Grundmietzinses auch nur ansatzweise eingehalten, obwohl ihm die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen eines Begehrens, den Grundmietzins anzuheben, hinlänglich bekannt waren, wie die vorausgegangenen Mieterhöhungsverlangen zur Anhebung des Grundmietzinses zum 01.11.1990, 01.01.1993 und 01.09.1995 deutlich zeigen. In diesen Fällen hat der Kläger nämlich unmissverständlich jeweils unter Bezugnahme auf den zu dieser Zeit gültigen Mietspiegel der eine Anhebung der gezahlten Miete ohne Nebenkosten auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt, wobei die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, Heiz- und Warmwasserkosten sowie für Antenne bzw. Kabelfernsehen unverändert geblieben sind. Da die Beklagten das im Schreiben der Hausverwaltung vom 23.04.2004 liegende Angebot auf eine Erhöhung der Vorauszahlungsbeträge konkludent angenommen haben, war daher die Differenz zwischen der fälschlich als neuer Grundmiete in Höhe von 379,40 € bezeichneten Miete und der seit der letzten Mieterhöhung geschuldeten Grundmiete in Höhe von 370,07 € in Höhe von monatlich 9,33 € als geleistete Vorauszahlung in Ansatz zu bringen. Die Beklagten haben nicht schlüssig dargelegt, dass darüber hinaus zu ihren Gunsten weitere Zahlungen als geleistete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten in Ansatz zu bringen sind, insbesondere die zum 01.09.1995 von 338,57 € auf 370,07 € (um 31,50 €) vom Kläger beabsichtigte Erhöhung der Grundmiete als Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung anzusehen ist. Die Beklagten haben durch Zahlung des durch Mieterhöhungsschreiben begehrten Mietzinses von 451,76 € über einen Zeitraum von mehr als neun Jahren konkludent ihre Zustimmung zur Anhebung des Grundmietzinses auf den Betrag von 723,80 DM (=370,07 €) erklärt, wie auch der Bundesgerichtshof in einem gleich gelagerten Fall in seinem Urteil vom 29.05.2005 (BGH VIII ZR 182/04 ) entschieden hat. Dabei geht das Gericht davon aus, dass die Beklagten das schriftliche Mieterhöhungsverlangen, wie alle anderen zuvor, auch tatsächlich erhalten haben. Dafür spricht nicht nur der gewöhnliche typische Verlauf derartiger Ereignisse, sondern auch der Umstand, dass die Parteien nach eigener Darstellung der Beklagten telefonisch über eine erhöhte Mietanforderung des Klägers gesprochen haben und davon auszugehen ist, dass nur das vom Kläger vorgelegte schriftliche Mieterhöhungsverlangen Gegenstand dieses Gesprächs gewesen sein kann, da ein Erhöhungsverlangen eines anderen Inhalts von den Beklagten nicht behauptet wird. Die Beklagten haben auch nicht vorgetragen, dass zu dieser Zeit überhaupt Nebenkostenabrechnungen mit einem Nachzahlungssaldo erteilt worden ist, die Anlass dazu gegeben haben könnten, die Nebenkostenvorauszahlungen um einen Betrag von monatlich 31,50 € zu erhöhen. Vielmehr konnten die Beklagten auf Grund des von ihnen selbst vorgelegten Schreibens vom 28.02.1995 (Blatt 52 d. A.), mit dem der Kläger eine "Erhöhung der Betriebskosten gemäß § 4 MHG" wegen gestiegener Betriebskosten für Müllabfuhr und Versicherungen in Höhe von 0,06 DM pro m² begehrt hat, unschwer erkennen, dass die zum 01.11.1995 begehrte Anhebung der Miete zur Anpassung der Grundmiete an die nach dem Mietspiegel ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen soll. Aufrechenbare Rückforderungsansprüche gemäß § 812 BGB stehen den Beklagten gegen den Kläger nicht zu. Die von ihnen seit dem 01.09.2004 geleisteten Mietzahlungen in Höhe von monatlich 466,09 € sind mit Rechtsgrund geleistet, da zumindest konkludent eine Einigung der Parteien über eine Erhöhung der Miete durch Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen um 9,33 € stattgefunden hat. Die erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen hätten indes nur im Rahmen der streitigen Auseinandersetzungen der Parteien über die Abrechnung der Jahre 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006 berücksichtigt werden können. Dies ist jedoch nunmehr ausgeschlossen, da hierüber bereits rechtskräftig entschieden worden ist. Der Klage war daher im Umfang des Tenors stattzugeben und sie darüber hinaus abzuweisen. Der Zinsanspruch ergibt sich in zuerkanntem Umfang aus den §§ 284 , 286 BGB. Der Kläger hat darüber hinaus Anspruch gemäß §§ 280 , 281 , 286 BGB auf Zahlung der durch die Einschaltung seines Prozessbevollmächtigten entstandenen unstreitigen außergerichtlichen Kosten in Höhe von 229,55 €. Die Beklagten befanden sich mit der Zahlung der Betriebskostenabrechnung in Verzug, so dass die Einschaltung des Prozessbevollmächtigten zur Rechtsverfolgung des Anspruchs notwendig war. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Danach waren die gesamten Kosten des Rechtsstreits den Beklagten als Gesamtschuldner aufzuerlegen, da die Zuvielforderung verhältnismäßig geringfügig war und keine besonderen Kosten verursacht hat. Die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Der Streitwert wird auf 1.730,50 € festgesetzt. Permalink: http://openjur.de/u/142660.html Kommentare