Tenor Die Bescheide des Beklagten vom 21. Juni 2010 werden aufgehoben. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Voll

§ 154Abs. 4 Bau

GB vor der Festsetzung der Ausgleichsbeträge Gelegenheit zur Stellungnahme. Mit Schreiben vom

1. April 2010 äußerten sich die Kläger zu ihrer beabsichtigten Inanspruchnahme. Mit Bescheiden vom
2. Juni 2010 zog der Beklagte die Kläger sodann zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen in Höhe von jeweils 573,69 € heran. Hierbei legte er unter Übernahme der Berechnung aus dem zugrunde liegenden Wertgutachten einen (rückgerechneten) Anfangswert von 200,- €/m² und einen Endwert von 220,- €/m² zugrunde. Gegen diesen Bescheid haben die Kläger am
3. Juli 2010 fristgerecht Klage erhoben. Zur Klagebegründung wird in diesem und in Parallelverfahren umfassend dazu vorgetragen, die Heranziehung der Kläger zu Ausgleichsbeträgen im Jahr 2010 sei aufgrund des großen Zeitabstandes zum Inkrafttreten der Sanierungssatzung im Jahr 1979 bzw. dem Abschluss der Sanierungsarbeiten im Jahr 1989 verwirkt bzw. der Anspruch des Beklagten auf Erhebung von Ausgleichsbeträgen sei verjährt. Die Firma D sei nicht so störend gewesen, dass dies zu einer Bodenwerterhöhung in Höhe von 9 % geführt hätte. Insbesondere hätte es keine erhebliche Lärm- und Geruchsbelästigung gegeben und die Grenzwerte der TA-Luft seien nicht überschritten worden. Die im Blockinnenbereich angesiedelte Grünanlage sei eine Fehlplanung, da sie als "Hundetoilette" und "Aufenthaltsort für nicht Sesshafte" diene. Zudem sei von der im Jahr 1989 gegebenenfalls vorhanden gewesenen Verbesserung nicht mehr viel übrig geblieben. Die Anwendung des Niedersachsenverfahrens sei nicht sachgerecht und die konkrete Wertberechnung nicht nachvollziehbar. Die Wertberechnung müsse auf den Zeitpunkt des tatsächlichen Abschlusses der Sanierung im Jahr 1989 bezogen werden. Der Bodenanfangswert von 200,- Euro sei beliebig, da heute der Bodenrichtwert im Gebiet bei 170,- Euro liege. Auch die Festlegung des Sanierungsgebiets sei nicht nachvollziehbar. Die Kläger beantragen, die Bescheide des Beklagten vom
4. Juni 2010 über die Erhebung von Ausgleichsbeträgen gem. § 154 BauGB aufzuheben. Der Beklagte hält das dem angefochtenen Bescheid zugrunde liegende Wertgutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt P für zutreffend und beantragt, die Klage abzuweisen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen. Gründe Die Klage ist zulässig und begründet. Die angefochtenen Bescheide des Beklagten vom
5. Juni 2010 sind rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

§ 154Abs. 1 S. 1 Bau

GB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.

§ 154Abs. 1 S. 2 Bau

GB sind bei Wohnungseigentum die einzelnen Wohnungseigentümer nur entsprechend ihres Miteigentumsanteils heranzuziehen. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht

§ 154Abs. 2 Bau

GB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist

§ 154Abs. 3 S. 1 Bau

GB "nach Abschluss der Sanierung (§§ 162, 163)" zu entrichten. Die Voraussetzungen zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen

§ 154Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1 Bau

GB durch den Beklagten liegen aus drei selbständig tragenden Gründen nicht vor. Zunächst hat die Aufhebungssatzung des Beklagten vom 29. Juni 2006 nicht zu einem Abschluss der Sanierung im Sinne des § 154 Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit § 162 BauGB geführt, da die Aufhebungssatzung wegen formeller Mängel unwirksam ist. Die Aufhebungssatzung wurde weder ausgefertigt noch ordnungsgemäß bekannt gemacht (1.). Unabhängig hiervon ist der Abschluss der Sanierung im Sinne des § 154 Abs. 3 S. 1 BauGB nicht erst mit der - ohnehin unwirksamen - Aufhebungssatzung des Beklagten aus dem Jahr 2006, sondern schon wesentlich früher eingetreten, da die Sanierungssatzung mit Aufgabe der gemeindlichen Absicht zur (weiteren) Verwirklichung der Sanierungssatzung spätestens im Jahr 1992 funktionslos geworden ist. Damit ist die Erhebung von Ausgleichsbeträgen durch den Beklagten im Jahr 2010

§ 155Abs. 5 Bau

GB i.d.F. vom

1. Dezember 1986 i.V.m. § 12 Abs. 1 Nr. 4 KAG NRW i.d.F. vom
2. Oktober 1969, § 169 Abs. 2 Nr. 2 AO i.d.F. vom
3. März 1976 festsetzungsverjährt (2.). Zuletzt hält die Ermittlung der konkreten Sanierungsausgleichsbeträge einer gerichtlichen Überprüfung nicht stand. Die angefochtenen Bescheide erfüllen nicht die Anforderungen, die an eine nachvollziehbare und methodengerechte Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu stellen sind. Die der Ausgleichsbetragserhebung zugrunde liegenden Wertgutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt P beruhen auf einer fehlerhaften Anwendung des Niedersachsenverfahrens, sind in sich widersprüchlich und führen nicht zu nachvollziehbaren Ergebnissen (3.). 1.

§ 154Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit § 162 Bau

GB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung zu entrichten. Die "Satzung zur Aufhebung der Satzung der Stadt P über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "T" vom

1. Dezember 1978" ist mangels Ausfertigung und aufgrund des Fehlens einer wirksamen, dem Ratsbeschluss zeitlich nachfolgenden Bekanntmachungsanordnung aus formellen Gründen unwirksam und konnte daher nicht zu einem Abschluss der Sanierung im Sinne der vorgenannten Vorschriften führen. Die am
2. Juni 2006 bekanntgemachte Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung vom
3. Dezember 1978 wurde nicht ausgefertigt. Für die Ausfertigung bestätigt der Oberbürgermeister

§ 2Abs. 3 Bekanntmachungsverordnung (Bekanntm

VO) schriftlich, dass der Wortlaut der Satzung mit dem Ratsbeschluss übereinstimmt und dass nach § 2 Abs. 1 und 2 BekanntmVO verfahren worden ist, insbesondere, dass geprüft wurde, ob der Ratsbeschluss ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) und des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) erweist sich die Ausfertigung als ein Verfahrensschritt, der der Bekanntmachung vorauszugehen hat, vgl. BVerwG, Beschluss vom

1. Mai 1996 - 4 B 60/96 -; OVG NRW, Beschluss vom
2. Juli 2010 - 2 B 637/10 .NE; OVG NRW, Urteil vom
3. Mai 2010 - 10 D 42/06 .NE -; OVG NRW, Urteil vom
4. November 2006 - 7 D 74/05 .NE -. Zur Ausfertigung führt das OVG NRW in seinem Urteil vom
5. Mai 2010 - 10 D 42/06 .NE - maßgeblich aus, entscheidend für die Ausfertigung einer aus zeichnerischen und textlichen Festsetzungen bestehenden Entwicklungssatzung sei die Herstellung einer Originalurkunde, hinsichtlich derer dokumentiert werde, dass sie den Inhalt der vom Rat beschlossenen Festsetzungen wiedergebe. Insoweit sei es ausreichend, aber auch erforderlich, dass der Oberbürgermeister als Vorsitzender des Rates zeitlich nach dem Satzungsbeschluss, aber vor der Bekanntmachung der Satzung schriftlich bestätige, dass der Rat an einem bestimmten Tag diese Satzung beschlossen habe. Eine derartige Bestätigung ist vorliegend nicht erfolgt und konnte auch gar nicht nach dem Ratsbeschluss und vor der Anordnung der Bekanntmachung durch den Oberbürgermeister erfolgen, da die Bekanntmachung bereits vor Beschluss des Rates der Stadt P über die Aufhebungssatzung durch den Oberbürgermeister angeordnet worden war und eine Übereinstimmung zwischen beschlossener und bekanntzumachender Satzung daher mangels Satzungsbeschlusses (noch) gar nicht überprüft werden konnte. Bei den Vorschriften der BekanntmVO handelt es sich nicht nur um bloße Ordnungsvorschriften, sondern um wesentliche Verfahrensvorschriften, deren Verletzung grundsätzlich die Ungültigkeit der Satzung zur Folge haben, vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
6. Mai 2009 - OVG 10 A 4.08 -. Das Unterbleiben einer Ausfertigung stellt darüber hinaus als Verstoß gegen ein verfassungsrechtliches Gültigkeitserfordernis einen stets beachtlichen Mangel dar, auf den auch fachgesetzliche Unbedenklichkeitsregelungen keine Anwendung finden können, vgl. Sächsisches OVG, Urteil vom
7. Januar 2010 - 1 D 26/07 -. Zu den grundlegenden Geboten des Rechtsstaats und der Rechtsstaatlichkeit gehört es, dass die auszufertigende Norm nicht mit einem anderen als dem vom Normgeber gewollten Inhalt erlassen wird. Nur durch die Ausfertigung der Satzung ist sichergestellt, dass der textliche und zeichnerische Gegenstand der Satzung mit dem Willen des Satzungsgebers im Zeitpunkt seiner Beschlussfassung übereinstimmt. Sie ist zugleich die Grundlage für die Verkündung der Norm als letztem Akt ihrer Hervorbringung, vgl. Sächsisches OVG, Urteil vom
8. Januar 2010 - 1 D 26/07 -. Dieser Mangel kann daher nur durch Neuausfertigung und Neubekanntmachung geheilt werden, vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
9. Mai 2009 - OVG 10 A 4.08 -. In formeller Hinsicht fehlt es darüber hinaus auch an einer ordnungsgemäßen Anordnung der Bekanntmachung der Aufhebungssatzung

§ 2Abs. 3 Bekanntm

VO. Die Anordnung der Bekanntmachung der Aufhebungssatzung wurde ausweislich der Verwaltungsvorgänge des Beklagten vordatiert und die Bekanntmachung daher zu einem Zeitpunkt angeordnet, zu dem die bekanntzumachende Satzung noch gar nicht vom Rat beschlossen worden war. Aufgrund der auf den

1. Juni 2006 vordatierten Bekanntmachungsanordnung des Beklagten wurde die Aufhebungssatzung bereits unter dem
2. Juni 2006 - sieben Tage vor dem tatsächlichen Beschluss der Aufhebungssatzung durch den Rat der Stadt P - an die Pressestelle mit der Bitte um Veröffentlichung in der Sonderausgabe des Amtsblattes am
3. Juni 2006 übersandt. Die Bekanntmachungsanordnung ging daher zu diesem Zeitpunkt mangels Beschlusses der bekanntzumachenden Satzung ins Leere. Nach Vorliegen des Satzungsbeschlusses am
4. Juni 2006 wurde die Aufhebungssatzung weder (erstmalig) ausgefertigt noch wurde die Bekanntmachung der nunmehr beschlossenen Satzung (erneut) angeordnet. Da die Bekanntmachungsanordnung nicht nur eine notarielle Funktion, sondern Entscheidungscharakter hat - hierdurch wird u.a. festgelegt, zu welchem genauen Zeitpunkt die Satzung bekanntgemacht wird -, vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
5. Mai 2009 - OVG 10 A 4.08 -, kann auch dieser Mangel entsprechend der Regelung des § 7 Abs. 6 lit. b) Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen (GO NRW) nur durch Neuausfertigung und Neubekanntmachung geheilt werden.
6. Unabhängig von der Unwirksamkeit der Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung des Beklagten ist die Erhebung von Ausgleichsbeträgen spätestens seit dem Jahr 1997

§§ 155Abs. 5 Bau

GB, 12 Abs. 1 Nr. 4 lit. b) KAG NRW, § 169 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2 AO festsetzungsverjährt, da der rechtliche Abschluss der Sanierung im Sinne des § 154 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit § 162 BauGB schon spätestens im Jahr 1992 mit Funktionslosigkeit der Sanierungssatzung eintrat. Der Beklagte hatte spätestens im Jahr 1992 die weitere Verwirklichung der Sanierungssatzung endgültig aufgegeben. Damit wurde die Sanierungssatzung des Beklagten vom

1. Januar 1979 funktionslos und unwirksam. In der einschlägigen Rechtsprechung zu dieser Thematik ist anerkannt, dass eine Sanierungssatzung ebenso wie ein Bebauungsplan funktionslos werden und dadurch ihre Rechtswirkungen verlieren kann, vgl. OVG Saarland, Urteil vom
2. Dezember 2009 - 1 A 387/08 -; Nds. OVG, Beschluss vom
3. März 2003 - 1 ME 341/02 -; Hess. VGH, Urteil vom
4. Oktober 1993 - 4 UE 884/90 -; OVG Bremen, Urteil vom
5. Oktober 1979 - II BA 90/78 -; das OVG Saarland, der Hessische VGH und das OVG Bremen hatten eine Funktionslosigkeit der jeweiligen Sanierungssatzung im jeweils entschiedenen Fall aus tatsächlichen Gründen abgelehnt, weil die jeweilige Gemeinde die Verwirklichung der Sanierungssatzung in den maßgeblichen Verfahren nicht gänzlich aufgegeben hatte, sondern die Sanierung - in langsamerem Tempo - fortführte; vgl. zur Funktionslosigkeit von Sanierungssatzungen auch Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Kommentar und Handbuch,
6. Ergänzungslieferung, Mai 2010, § 142 Rn.
7. Während ein Bebauungsplan dann funktionslos wird, wenn und soweit die tatsächlichen Verhältnisse, auf die er sich bezieht, seine Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließen und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in seine Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient, vgl. BVerwG, Beschluss vom
8. Juli 2010 - 4 B 22/10 -, wird eine Sanierungssatzung auch dann funktionslos, wenn die Gemeinde ihre Verwirklichung nicht nur in langsamem Tempo vorantreibt, sondern endgültig aufgegeben hat, vgl. OVG Saarland, Urteil vom
9. Dezember 2009 - 1 A 387/08 -. Dieser überzeugenden Rechtsprechung schließt sich die Kammer an. Insoweit kann dahinstehen, ob zugleich die Gründe der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom
10. Juni 1996 tragend sind, die Grenze der Sozialbindung sei überschritten, wenn die Sanierung nicht mehr sachgemäß und nicht hinreichend zügig durchgeführt werde; in diesem Fall entfalle die Rechtsgültigkeit der Sanierungssatzung, vgl. BVerwG, Beschluss vom
11. Juni 1996 - 4 B 91/96 -. Jedenfalls ist die Sanierungssatzung tatsächlich funktionslos geworden, weil der Beklagte die vollständige Verwirklichung der Sanierungssatzung spätestens im Jahr 1992 aufgegeben hatte. Die Sanierungsmaßnahmen waren entsprechend des übereinstimmenden Vortrags der Parteien und ausweislich der vom Beklagten vorgelegten Schlussverwendungsnachweise des Beklagten vom
12. September 1989 und
13. März 1990 im Jahr 1989 abgeschlossen. So wurden einerseits im Jahr 1989 noch ergänzende Pflanz- und Pflasterarbeiten durchgeführt und es erfolgte am
14. Oktober 1989 der Verkauf des ehemaligen Verwaltungsgebäudes der Firma D in der Lothringer Straße 119 im Wege der Reprivatisierung. Andererseits wurden im Sanierungsgebiet die im Schlussbericht der B empfohlenen Maßnahmen der Auslagerung der Firma G und der I1 sowie der Abbruch der Gebäude G2-Straße 140, 142 und Hstraße 88 ebenso wie die eigentümerseitige Durchführung dringend für notwendig erachteter Gebäudemodernisierungen aus finanziellen und/oder tatsächlichen Gründen nicht verwirklicht. Die Tatsache, dass im Jahr 1989 schon alle aus Sicht des Beklagten durchführ- und finanzierbaren Sanierungsarbeiten abgeschlossen waren und der Beklagte sodann mit Schlussverwendungsnachweisen die erhaltenen Zuwendungen für die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen endgültig gegenüber dem Regierungspräsidenten E abgerechnet hatte, zeigt, dass der Beklagte zu diesem Zeitpunkt bereits die weitere Verwirklichung des Sanierungskonzepts endgültig aufgegeben hatte. Es spricht daher einiges dafür, dass die Sanierungssatzung wegen der endgültigen Aufgabe der gemeindlichen Absicht, das Sanierungskonzept weiter zu verwirklichen, bereits im Jahr 1989 funktionslos geworden war. Eine Funktionslosigkeit ist jedenfalls spätestens mit Erteilung des letzten Schlussverwendungsnachweises vom
15. März 1992 bzw. mit dem Schreiben des Regierungspräsidenten E vom
16. Juni 1992, in dem dieser das Modellvorhaben T I (städtebaulicher Teil) für haushalts- bzw. zuwendungsrechtlich abgeschlossen erklärt hatte, eingetreten. Der genaue Zeitpunkt der endgültigen Aufgabe des Willens des Beklagten zur vollständigen Verwirklichung des Sanierungskonzepts kann mangels Entscheidungserheblichkeit dahinstehen. Spätestens im Jahr 1992 hatte der Beklagte die vollständige Verwirklichung der Sanierung endgültig aufgegeben. Mit dem Wegfall der Sanierungssatzung spätestens im Jahr 1992 waren

§ 154Abs. 3 S. 1 des Bau

GB i.d.F. vom

1. Dezember 1986 die Ausgleichsbeträge zu entrichten. Soweit diese Norm hinsichtlich des Abschlusses der Sanierung nur auf die Vorschriften der §§ 162 , 163 BauGB i.d.F. vom
2. Dezember 1986 verweist, ist diese Verweisung hinsichtlich des Tatbestandes, der zum rechtlichen Abschluss der Sanierung führt, nicht abschließend. Auch die Funktionslosigkeit führt zum Wegfall der Sanierungssatzung und damit zum Abschluss der Sanierung im Sinne dieser Norm. Die vierjährige Festsetzungsverjährungsfrist

§ 155Abs. 5 Bau

GB i.d.F. vom

1. Dezember 1986 i.V.m. § 12 Abs. 1 Nr. 4 KAG NRW i.d.F. vom
2. Oktober 1969, § 169 Abs. 2 Nr. 2 AO i.d.F. vom
3. März 1976 begann daher spätestens mit Ablauf des
4. Dezember 1992 und endete spätestens am
5. Dezember
6. Demnach ist die vorliegend erfolgte Festsetzung von Ausgleichsbeträgen im Jahr 2010 festsetzungsverjährt. Nebenbei sei erwähnt, dass die Kläger auch nicht die richtigen Ausgleichsbetragsschuldner wären. Maßgeblicher Ausgleichsbetragsschuldner ist der im Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung als Eigentümer im Grundbuch Eingetragene. Die Kläger wurden erst am
7. Dezember 2000 - also nach Eintritt der Unwirksamkeit der Sanierungssatzung wegen Funktionslosigkeit - als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen.
8. Unabhängig von den vorstehenden Ausführungen sind die angefochtenen Bescheide auch aus dem Grund rechtswidrig, weil die Ausgleichsbeträge gemessen an den Vorschriften der §§ 154 , 155 BauGB und den Vorgaben der - zum Wertermittlungsstichtag gültigen - Wertermittlungsverordnung in der Fassung vom
9. August 1997 (WertV) methodisch unzutreffend und zu Lasten der Kläger berechnet wurden. Das den Bescheiden zugrunde liegende Wertgutachten beruht auf einer methodisch falschen Anwendung des Niedersachsenverfahrens, da die Anfangswerte der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke nicht feststehen, beinhaltet widersprüchliche Angaben in den jeweiligen Klassifikationstabellen und rechtfertigt damit die konkrete Höhe der von den Klägern verlangten Ausgleichsbeträge - auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass dem Beklagten grundsätzlich ein Wertermittlungsermessen zusteht - nicht. Die mit dem Ausgleichsbetrag abzuschöpfende sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im Sinne des § 154 Abs. 1 S. 1 BauGB ist der Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert, § 154 Abs. 2 BauGB). Bei der Ermittlung der Bodenwerte sind

§ 199Abs. 1 Bau

GB die - für den Gutachterausschuss bindenden - Vorschriften der WertV anzuwenden. Der Wert der Bebauung bleibt ebenso wie die allgemeine Wertentwicklung auf dem Grundstücksmarkt außer Ansatz. Abzustellen ist allein auf den Bodenwert (§ 28 Abs. 3 S. 1 WertV). Anfangs- und Endwerte sind daher

§ 28Abs. 2 S. 1 Wert

V auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln. Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke ist das in den §§ 13 ff. WertV geregelte Vergleichwertverfahren (§§ 28 Abs. 1, Abs. 3 S. 1, 26 Abs. 1, 15 Abs. 2, 21 Abs. 2 WertV). Der vom Beklagten mit der Ermittlung der Bodenwerterhöhung beauftragte Gutachterausschuss hat die Anwendung des Vergleichswertverfahrens für das Sanierungsgebiet "T" mit der Begründung abgelehnt, dass sowohl im Sanierungsgebiet als auch in den Gebieten, die zum Vergleich herangezogen werden, Vergleichskauffälle nicht in ausreichender Zahl zur Verfügung stehen (Seite 10 des Wertgutachtens). Vorliegend besteht kein Anhaltspunkt dafür, dass ausreichende Daten für diese Vergleichswertberechnung vorgelegen haben könnten. Kann das Vergleichswertverfahren mangels ausreichender Daten für die Ermittlung des Bodenwerts nicht angewandt werden, ist eine andere geeignete Methode zu wählen. Zu verlangen ist hierbei jedoch, dass die Bodenwerterhöhung aufgrund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode ermittelt wird, vgl. BVerwG, Beschluss vom

1. Januar 1996 - 4 B 69/95 -, und diese Methode auch richtig angewendet wurde. An der zweiten Voraussetzung fehlt es vorliegend. Der Gutachterausschuss berechnete die Höhe der Bodenwertsteigerung nach seinen eigenen Ausführungen (Seite 12 ff. des Wertgutachtens) mit Hilfe des sog. Niedersachsenverfahrens. Bei diesem Verfahren, bei dem es sich um eine allgemein anerkannte, mathematischstatistische Wertermittlungsmethode handelt, vgl. OVG Saarland, Urteil vom
2. Dezember 2009 - 1 A 387/08 -; Sächsisches OVG, Beschluss vom
3. März 2009 - 1 A 374/08 - zum auf dem Niedersachsenverfahren basierenden sog. "Chemnitzer Modell"; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom
4. November 2005 - 8 S 496/05 ; OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom
5. Juli 2001 - 1 M 22/00 -; VG Arnsberg, Urteil vom
6. August 2008 - 14 K 2627/07 -; VG Braunschweig, Urteil vom
7. Dezember 2007 - 2 A 480/06 -, wird der Endwert aus dem Anfangswert hergeleitet, indem unter Berücksichtigung der Intensität der vorgefundenen Missstände und der zu deren Beseitigung durchgeführten Maßnahmen nach dem von Kanngießer/Bodenstein entwickelten Klassifikationsmodell die prozentuale Bodenwertsteigerung mit Hilfe einer von der konkreten Höhe des Anfangswerts abhängigen Matrix bestimmt wird, vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch,
8. Auflage 2010, S. 2609 ff.; ausführlich: OVG Saarland, Urteil vom
9. Dezember 2009 - 1 A 387/08 -; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom
10. Januar 2005 - 8 S 722/04 . Das Niedersachsenverfahren stellt sich als ein Verfahren dar, bei dem der Endwert aus dem Anfangswert mit Hilfe einer auf der Grundlage empirischer Untersuchungen modellhaft berechneten sanierungsbedingten Wertsteigerung errechnet wird. Es beruht auf den empirisch gewonnenen Erkenntnissen zum mathematischstatistischen Zusammenhang zwischen der Höhe der Anfangswerte und dem Ausmaß der städtebaulichen Missstände in Relation zu den Sanierungsmaßnahmen auf der einen Seite und der prozentualen Bodenwertsteigerung auf der anderen Seite. Im Hinblick auf die Abhängigkeit der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung vom Wertniveau des Anfangswertes stehen hierfür insgesamt fünf Tabellen zur Verfügung: Matrix A: Anfangswerte bis 100 €/m²; Matrix B: Anfangswerte über 100 €/m² bis 200 €/m²; Matrix C: Anfangswerte über 200 €/m² bis 300 €/m²; Matrix D: Anfangswerte über 300 €/m² bis 400 €/m²; Matrix E: Anfangswerte über 400 €/m². Die Höhe der sich aus der jeweiligen Matrix ergebenden prozentualen Bodenwertsteigerung sinkt mit steigenden Anfangswerten. Zwingende Voraussetzung für die Anwendung des Verfahrens ist also, dass der Anfangswert ermittelt worden und dem Gutachter bekannt ist, vgl. Kleiber, aaO, S. 2609, da Untersuchungen ergeben haben, dass die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung vor allem auch von der absoluten Höhe des Anfangswerts abhängig ist, vgl. Kleiber, aaO. Abweichend von den vorstehend dargestellten Grundsätzen zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung anhand des Niedersachsenverfahrens beschloss der Gutachterausschuss vorliegend jedoch zunächst Endwerte als besondere Bodenrichtwerte

§ 196Abs. 1 S. 5 Bau

GB zum Wertermittlungsstichtag

1. Juni 2006 für fünf verschiedene Lagen im Sanierungsgebiet "T" unter Zugrundelegung des Bodenrichtwerts "Wohngebiet Hstraße zwischen X1- und B1straße". Auf der Grundlage dieser fünf besonderen Bodenrichtwerte wurden dann die jeweiligen Endwerte der einzelnen Grundstücke nach dem Vergleichswertverfahren abgeleitet. Abweichungen des jeweils zu bewertenden Grundstücks von dem maßgeblichen Bodenrichtwertgrundstück in den wertbestimmenden Eigenschaften wie Lage, Art der baulichen Nutzung, der tatsächlich realisierbaren bzw. realisierten Geschossflächenzahl, Erschließungszustand und Grundstücksgestaltung wurden entsprechend den Ausführungen in den Wertgutachten durch angemessene Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Der Werteinfluss der GFZ wurde anhand der Anlage 11 Wertermittlungsrichtlinien ("Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlicher baulicher Nutzung") erfasst. Ausgehend von dem solchermaßen für jedes Grundstück gefundenen Endwert wurde sodann der jeweilige Anfangswert durch Rückrechnung aus dem Endwert abgeleitet. Hinsichtlich aller Grundstücke des Klassifikationsbereichs I - südlich der Hstraße - wurde hierfür eine Bodenwerterhöhung von 9 % aufgrund eines arithmetischen Mittels der Klassifikationswerte der städtebaulichen Missstände und der städtebaulichen Maßnahmen von jeweils 3,25 unter Anwendung der "Matrix B: Anfangswerte über 100 €/m² bis 200 €/m²" ermittelt. Dieses Vorgehen ist zunächst schon methodisch unrichtig. Das Niedersachsenverfahren kann nur dann methodisch korrekt angewendet werden und zu nachvollziehbaren Ergebnissen führen, wenn die Anfangswerte der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke feststehen und dem Gutachter bekannt sind. Diese Prämisse ist beispielsweise dann erfüllt, wenn entsprechend dem der Entscheidung des OVG Saarland zugrunde liegenden Sachverhalt der historische Anfangswert schon vor Beginn der Sanierungsmaßnahme festgestellt und unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertsteigerung fortgeschrieben wird. Alternativ können auch zu Beginn der Sanierungsmaßnahme besondere Bodenrichtwerte hinsichtlich des Werts des unbeeinflussten Zustandes der im zukünftigen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke beschlossen werden, vgl. das Beispiel eines Wertgutachtens in Kleiber/Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken,
2. Auflage 2007, S.
3. Vorliegend wurden jedoch nicht die Anfangswerte vor Beginn der Sanierung ermittelt und fortgeschrieben, sondern die Endwerte nach durchgeführter Sanierung als besondere Bodenrichtwerte festgelegt und hieraus die Anfangswerte rückgerechnet. Dies ist aufgrund der Abhängigkeit der konkreten prozentualen Bodenwertsteigerung vom Anfangswert unzulässig. Hinzu kommt, dass das Gutachten schon in seinen allgemeinen Ausführungen zum Klassifikationsbereich I erklärt, dass die Bodenwerterhöhung in diesem Bereich 9 % betrage, ohne überhaupt den konkreten Anfangswert des jeweils zu bewertenden Grundstücks zu berücksichtigen (Seite 25 des Wertgutachtens). Bei Anfangswerten von mehr als 200 €/m² - wie sie durchaus auch schon nach den Wertgutachten des Gutachterausschusses vorkommen - ist unter Anwendung der einschlägigen Matrix C jedoch nur eine geringere Bodenwerterhöhung anzunehmen. Schon die generelle Festlegung einer prozentualen Bodenwerterhöhung von 9 % für den gesamten Klassifikationsbereich I ist daher methodisch fehlerhaft. Die Wahl der richtigen Matrix, aus der sich die jeweilige Bodenwerterhöhung ergibt, richtet sich gerade nach dem für jedes Grundstück gesondert zu ermittelnden Anfangswert. Sind die Anfangswerte - wie vorliegend - unbekannt, so kann nur eine Matrix "geschätzt" werden, die wohl anwendbar sein könnte - dementsprechend hat der Gutachterausschuss für den gesamten Klassifikationsbereich I die Matrix B zugrunde gelegt. Jede Matrix führt jedoch zu unterschiedlichen prozentualen Bodenwertsteigerungen - je höher der Anfangswert, desto niedriger ist die Bodenwertsteigerung bei gleichbleibend klassifizierten städtebaulichen Missständen und städtebaulichen Maßnahmen. Die Unkenntnis der tatsächlichen Anfangswerte der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke führt bei der Anwendung des Niedersachsenverfahrens durch den Gutachterausschuss auch im vorliegenden Fall zu einem nicht nachvollziehbaren und auch unzutreffenden Ergebnis. Für das Grundstück Hstraße 97a wurde im Wertgutachten ein Endwert von 220,- € ermittelt. Nach Abzug einer durch Anwendung der Matrix B: "Anfangswert mehr als 100 bis 200 €/m²" ermittelten Bodenwertsteigerung in Höhe von 9% vom Endwert soll der Anfangswert laut Gutachten bei rund 200,- € liegen. 220,- €/m² abzüglich 9% ergibt jedoch nicht 200,- €, sondern 201,82 €. Bei einem Anfangswert von mehr als 200 €/m² wäre dann aber die Matrix C "Anfangswert von mehr als 200 bis 300 €/m²" anwendbar, die nur zu einer Bodenwerterhöhung von 7,75% führen würde. Zieht man aber von einem Endwert von 220,- €/m² nur 7,75 % Bodenwerterhöhung ab, so beträgt der Anfangswert schon 204,18 €/m². Demnach wäre aber eindeutig die Matrix C: "Anfangswerte über 200 €/m² bis 300 €/m²" anzuwenden und nicht die vom Gutachterausschuss im Klassifikationsbereich I stets zugrunde gelegte Matrix B. Eine noch geringere Bodenwerterhöhung würde sich vorliegend ergeben, wenn man bei den klassifizierten städtebaulichen Missständen und Maßnahmen - aufgrund der widersprüchlichen Angaben in den Klassifikationstabellen - nicht von den Werten 0+0+8+5, sondern von den - in den Klassifizierungstabellen unten unter "Summe" angegebenen - Werten 0+0+9+3 ausgehen würde. Das arithmetische Mittel hieraus wäre nicht jeweils 3,25, sondern jeweils
4. Bei Anwendung der richtigen Matrix C: "Anfangswerte mehr als 200 €/m² bis 300 €/m²" würde die Bodenwerterhöhung für das Grundstück Hstraße 97a nach Interpolation bei einem zugrunde liegenden arithmetischen Mittel der städtebaulichen Missstände und der städtebaulichen Maßnahmen von jeweils 3,25 bei 7,75%, d.h. bei 7.024,08 € liegen. Unter Zugrundelegung eines arithmetischen Mittels der klassifizierten städtebaulichen Missstände und der städtebaulichen Maßnahmen von jeweils 3 würde die Bodenwerterhöhung nur bei 7%, d.h. bei 6.389,16 € liegen. Das Wertgutachten führt auf der Grundlage einer angenommenen Bodenwerterhöhung von 9 % zu einer Bodenwerterhöhung des Grundstücks Hstraße 97a von 8.880,- €. Im erheblichsten Fall liegt die Differenz der sich aus einer - abgesehen von der methodisch falschen Rückrechnung der Anfangs- aus den Endwerten - "korrekteren" Anwendung des Niedersachsenverfahrens ergebenden zur im Gutachten tatsächlich ermittelten Bodenwertsteigerung des Grundstücks bei 2.410,84 €. Im erheblichsten Fall würden die auf die Kläger insgesamt entfallenden Ausgleichsbeträge demzufolge nicht 1.147,38 €, sondern lediglich 825,54 € betragen. Angesichts der ausgeführten grundsätzlichen methodischen und konkreten rechnerischen Zweifel an dem den angefochtenen Bescheiden zugrunde liegenden Wertgutachten entsprechen die Bescheide nicht den Voraussetzungen, die an eine nachvollziehbare und methodengerechte Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu stellen sind und sind damit auch aus diesem Grund aufzuheben. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink: http://openjur.de/u/145518.html Kommentare