lass gehört ein durch Erbbau-Heimstättenvertrag vom
G) ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle zu, abgesehen von der Veräußerung an den Ehegatten oder an bestimmte verwandte oder verschwägerte Personen (in § 11 Abs. 2 RHeimstG bestimmter Personenkreis). Für die Bemessung des Kaufpreises bei der Geltendmachung des Vorkaufsrechts gilt
G mit näher bezeichneten Maßgaben. Diese Regelungen gehören
1 Satz 1 des Vertrags nicht zum Inhalt des Erbbaurechts. Die Erbbauberechtigten bedürfen u.a. zur Abtretung von Rechten aus dem Vertrag der vorherigen Zustimmung des Trägers. Dieses Zustimmungserfordernis gehört gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 des Vertrags zum Inhalt des Erbbaurechts. Verstößt der Erbbauberechtigte gegen das Zustimmungserfordernis, steht B ein Heimfallanspruch zu.
2 des Vertrags unterwerfen sich die Vertragschließenden Änderungen des Vertrags, die sich aus Änderungen der darin in Bezug genommenen Vorschriften, u.a. des RHeimstG, ergeben. Das seinerzeit zuständige Finanzamt (FA) stellte den Grundstückswert des Erbbaurechts zum Todestag in der Einspruchsentscheidung auf 176 000 DM fest. Es legte der Berechnung dieses Werts
G) als Wert des unbelasteten Grundstücks statt des (niedrigeren) Ertragswerts (§ 146 Abs. 2 bis 5 BewG) den Mindestwert gemäß § 146 Abs. 6 i.V.m. § 145 Abs. 3 BewG (182 960 DM) zugrunde und zog hiervon das 18,6fache des jährlichen Erbbauzinses (361,20 DM x 18,6 = 6 718 DM) ab. Die Klägerin legte zum
weis eines niedrigeren gemeinen Werts des Erbbaurechts zum Zeitpunkt des Eintritts des Erbfalls Gutachten vor, die ein Sachverständiger für bebaute und unbebaute Grundstücke erstellt hatte. Danach betragen der Gebäudewert rund 92 000 DM und der Bodenwert ohne Belastung durch das Erbbaurecht 225 338 DM = rund 115 000 EUR. Um den Bodenwertanteil des Erbbaurechts zu bestimmen, ging der Sachverständige von einer Restlaufzeit des Erbbaurechts von 35 Jahren, dem am Stichtag vereinbarten Erbbauzins von jährlich 184,68 EUR und einem angemessenen Jahreszins von 5 % von 115 000 EUR = 5 750 EUR aus. Den Bodenwertanteil des Erbbaurechts errechnete er, indem er die Differenz von 5 565,32 EUR zwischen dem angemessenen Jahreszins und dem vereinbarten Erbbauzins mit einem Vervielfältiger von 16,37 und einem Wertfaktor von 0,3 multiplizierte. Hieraus errechnete sich ein Bodenwertanteil des Erbbaurechts von 27 331,29 EUR, abgerundet 27 000 EUR. Der Sachverständige führte dazu aus, der Bodenwertanteil könne bei einer Veräußerung des Erbbaurechts nicht realisiert werden, weil B einer Veräußerung des Erbbaurechts nur dann zustimme, wenn ein Erwerbspreis vereinbart werde, der die von B genehmigte Bewertung nicht übersteige. Die Klage mit dem Antrag, den Grundstückswert des Erbbaurechts auf 92 000 DM festzustellen, blieb erfolglos. Das Finanzgericht (FG) vertrat in seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2007, 1492 veröffentlichten Urteil unter Bezugnahme auf die Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 5. Mai 2004 II R 45/01 ( BFHE 204, 570 , BStBl II 2004, 1036 ) und vom 29. September 2004 II R 57/02 ( BFHE 207, 52 , BStBl II 2004, 1041 ) die Auffassung, der festgestellte Grundstückswert verstoße nicht gegen das Übermaßverbot. Statt des
G berechneten Grundstückswerts des Erbbaurechts könne daher nicht dessen gemeiner Wert angesetzt werden, der
dem von der Klägerin vorgelegten Gutachten 144 800 DM betrage. Entgegen der Ansicht der Klägerin sei nicht nur der Gebäudewert von 92 000 DM, sondern auch der Bodenwertanteil von 52 800 DM in die Berechnung des gemeinen Werts einzubeziehen; denn der vereinbarte Erbbauzins sei niedriger als der angemessene, ortsübliche. Mit der Beschwerde wegen Nichtzulassung der Revision beantragte die Klägerin neben der Revisionszulassung, die Vorentscheidung aufzuheben und den Grundstückswert des Erbbaurechts auf 92 000 DM festzustellen. Zur Begründung führte sie aus, es sei eine verfassungsrechtlich nicht hinnehmbare Ungleichbehandlung, dass § 148 BewG dem Erbbauberechtigten anders als einem Grundstückseigentümer nicht die Möglichkeit des
weises eines geringeren gemeinen Werts einräume. Das FG habe bei der Ermittlung des gemeinen Werts des Erbbaurechts zu Unrecht einen fiktiven Bodenwertanteil berücksichtigt. Der vereinbarte Erbbauzins sei zwar aus sozialen Gründen niedrig veranschlagt worden, aber dennoch angemessen und ortsüblich, da er für weite Kreise der Bevölkerung angewandt worden sei. Der Bodenwertanteil lasse sich nicht durch einen Verkauf realisieren. Eine Veräußerung des Erbbaurechts zu einem höheren Preis als 92 000 DM sei nicht möglich, weil dann B von dem ihm kraft Gesetzes und Vertrags zustehenden Vorkaufsrecht zu diesem Betrag Gebrauch machen würde. Die Bewertung des Erbbaurechts durch das FA widerspreche demgemäß dem Übermaßverbot und zudem dem Sozialstaatsgebot.
dem der BFH die Revision zugelassen hatte, reichte die Klägerin innerhalb der Frist für die Begründung der Revision (§ 116 Abs. 7 Satz 2 i.V.m. § 120 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--) einen Schriftsatz ein, mit dem sie erklärte, sich wegen der Revisionsanträge und der Revisionsbegründung auf die bereits in der Nichtzulassungsbeschwerde gestellten Anträge und deren Begründung zu beziehen und diese jeweils zum Gegenstand des Revisionsvorbringens zu machen. Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das inzwischen zuständig gewordene FA) beantragt, die Revision als unzulässig zu verwerfen, hilfsweise als unbegründet zurückzuweisen. Die Bezugnahme auf die Nichtzulassungsbeschwerde genüge nicht den gesetzlichen Anforderungen an eine Revisionsbegründung. Das FG habe im Übrigen die Rechtslage zutreffend beurteilt. Gründe II.Die Revision ist zwar zulässig, aber unbegründet und war daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 FGO). Das FG hat zu Recht angenommen, dass die Feststellung des Grundstückswerts in der Einspruchsentscheidung rechtmäßig sei. 1. Die Revision ist zulässig. a)
3 Satz 2 der Zivilprozessordnung (ZPO) kann zur Begründung der Revision auf die Begründung der Nichtzulassungsbeschwerde Bezug genommen werden, wenn die Revision aufgrund der Nichtzulassungsbeschwerde zugelassen worden ist. Eine vergleichbare Vorschrift enthält zwar § 120 Abs. 3 FGO nicht.
3 Satz 2 ZPO aber entsprechend anwendbar. Eine derartige Bezugnahme auf die Begründung der Nichtzulassungsbeschwerde kann eine eigenständige Revisionsbegründung allerdings nur ersetzen, wenn die Beschwerdebegründung den inhaltlichen Anforderungen an die Revisionsbegründung genügt (BFH-Beschluss vom
Ansicht der Klägerin ergibt. 2. Der vom FA in der Einspruchsentscheidung für das Erbbaurecht festgestellte Grundstückswert entspricht den maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften und ist auch nicht aus verfassungsrechtlichen Gründen zu verringern. a) Die Revision hat nicht bereits deshalb Erfolg, weil die in § 148 Abs. 1 BewG geregelte Bewertung von Erbbaurechten und der durch diese Rechte belasteten Grundstücke mit dem verfassungsrechtlichen Erfordernis einer Bewertung, die die Wertverhältnisse in ihrer Relation realitätsgerecht abbildet,
dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) vom
einer rückwirkenden Änderung abgesehen und auf die geplante Neuregelung der Bewertung von Erbbaurechten und der durch diese Rechte belasteten Grundstücke in § 148 BewG hingewiesen, die inzwischen durch Art. 18 Nr. 4 i.V.m. Art. 20 Abs. 6 des Jahressteuergesetzes 2007 vom
weis eines niedrigeren gemeinen Werts des Erbbaurechts war zwar im Wortlaut der Vorschrift nicht vorgesehen, aber bei verfassungskonformer Auslegung für den Fall zuzulassen, dass andernfalls ein Verstoß gegen das grundgesetzliche Übermaßverbot vorliegen würde (BFH-Urteile in BFHE 207, 52 , BStBl II 2004, 1041 , und vom 17. Mai 2006 II R 58/02 , BFH/NV 2006, 1804 , m.w.N.). Der für das Erbbaurecht
dem Gesetzeswortlaut festzustellende Wert kann deshalb gegen das Übermaßverbot verstoßen, weil der
G ermittelte und
G vom Wert des (unbelasteten) Grundstücks abzuziehende Wert des belasteten Grundstücks unrealistisch niedrig ausfällt, etwa weil aus sozialen Gründen ein geringer Erbbauzins vereinbart wurde. Verstoßen die Belastungsfolgen der typisierenden Bewertung eines Erbbaurechts gemäß § 148 Abs. 1 Satz 2 BewG gegen das Übermaßverbot oder sind sie --anders ausgedrückt-- auch unter Berücksichtigung der gesetzgeberischen Planvorstellungen durch den gebotenen Anlass nicht mehr gerechtfertigt, so ist der
weis eines niedrigeren gemeinen Werts des Erbbaurechts durch den Steuerpflichtigen zuzulassen (BFH-Urteile in BFHE 207, 52 , BStBl II 2004, 1041 , und in BFH/NV 2006, 1804 ). Dem Einwand, § 148 BewG sei wegen möglicher Überbewertungen verfassungswidrig, ist dadurch der Boden entzogen (BFH-Urteil vom 8. Juni 2005 II R 8/03 , BFH/NV 2005, 2170 ). c) Das FG hat zutreffend angenommen, dass bei der Ermittlung des Grundstückswerts des Erbbaurechts der
G als Minuend anzusetzende Wert des unbelasteten Grundstücks nicht niedriger bemessen werden durfte als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück
G zu bewerten gewesen wäre (BFH-Urteile in BFHE 207, 52 , BStBl II 2004, 1041 , und in BFH/NV 2006, 1804 ). d) Ein Verstoß gegen das Übermaßverbot liegt im Streitfall nicht vor. Zwar fällt der
der Differenzmethode abzuziehende Wert des belasteten Grundstücks
G unrealistisch niedrig aus, weil der vereinbarte jährliche Erbbauzins umgerechnet lediglich 184,68 EUR betrug, während sich der angemessene Jahreszins
dem von der Klägerin vorgelegten Gutachten auf 5 750 EUR belief. Ein Verstoß gegen das Übermaßverbot folgt daraus indes nicht. Der sich aus dem Gebäudewert von 92 000 DM und dem Bodenwertanteil von 52 800 DM (vgl. dazu unten
der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen (§ 9 Abs. 2 Sätze 1 und 2 BewG). Gemäß § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG sind ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bei der Bestimmung des gemeinen Werts nicht zu berücksichtigen. Als persönliche Verhältnisse sind
G auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind.
den Angaben der Klägerin bei der Ausgabe von Reichsheimstätten in B in zahlreichen Fällen aus sozialen Gründen ebenfalls ein niedriger Erbbauzins vereinbart wurde, spielt keine Rolle. Derartige Zinsvereinbarungen ändern nämlich nichts daran, dass der niedrige Zins einen bei der Bewertung des Erbbaurechts zu berücksichtigenden Vorteil für den Erbbauberechtigten darstellt. Da der Ansatz des Bodenwertanteils auf der für den Erbbauberechtigten vorteilhaften Vereinbarung eines niedrigen Erbbauzinses beruht, widerspricht er auch nicht dem Sozialstaatsgebot. cc) Der Realisierung des Bodenwerts durch Veräußerung des Erbbaurechts zum Bewertungsstichtag standen weder gesetzliche Vorschriften noch die im Erbbau-Heimstättenvertrag getroffenen Vereinbarungen entgegen. Der BFH kann den Erbbau-Heimstättenvertrag selbst auslegen, da das FG die Auslegung unterlassen hat und weitere tatsächliche Feststellungen nicht in Betracht kommen (vgl. BFH-Urteil vom 14. Januar 2004 X R 37/02 , BFHE 205, 96 , BStBl II 2004, 493 , unter II.4., m.w.N.). aaa) B stand am Bewertungsstichtag kein Vorkaufsrecht mehr zu. Das gesetzliche Vorkaufsrecht aus § 11 RHeimstG war erloschen. Das RHeimstG war durch das Gesetz vom 17. Juni 1993 ( BGBl I 1993, 912 ) mit Wirkung ab 1. Oktober 1993 aufgehoben worden, ohne dass das übergangsweise Fortbestehen des Vorkaufsrechts hinsichtlich bereits bestehender Reichsheimstätten angeordnet worden wäre.
Aufhebung des RHeimstG ergibt sich ein Vorkaufsrecht von B auch nicht aus dem Erbbau-Heimstättenvertrag. In § 10 Abs. 2 Satz 1 des Vertrags wurde lediglich die in § 11 RHeimstG enthaltene Regelung über das Bestehen eines Vorkaufsrechts wiedergegeben. Es wurde hingegen nicht ausdrücklich vereinbart, dass dieses Vorkaufsrecht auch dann weiterbestehen solle, wenn § 11 RHeimstG ersatzlos aufgehoben werden würde. Die weitere Anwendbarkeit des Vorkaufsrechts
der ersatzlosen Aufhebung des § 11 RHeimstG lässt sich dem Vertrag auch nicht durch Auslegung (§§ 133 , 157 des Bürgerlichen Gesetzbuches) entnehmen. § 10 des Vertrags gehört
dessen § 15 Abs. 1 Satz 1 nicht zum vereinbarten Inhalt des Erbbaurechts. Die Vertragschließenden haben sich zudem Änderungen des Vertrags unterworfen, die sich aus Änderungen der in Bezug genommenen Bestimmungen, u.a. des RHeimstG, ergeben. Da danach die jeweiligen gesetzlichen Vorschriften maßgebend sein sollen, ist unter Änderung von Bestimmungen auch deren ersatzlose Aufhebung zu verstehen. Unter diesen Umständen hätte es einer ausdrücklichen Klarstellung bedurft, wenn das Vorkaufsrecht
G auch
der ersatzlosen Aufhebung dieser Vorschrift hätte weiterbestehen sollen. Würde man den Vertrag anders auslegen, stünde dies auch im Widerspruch zu der vom Gesetzgeber mit der Aufhebung des RHeimstG verfolgten Zielsetzung. Wie sich aus der Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung zur Aufhebung des Gesetzes (BRDrucks 512/92, S. 1 und 8) ergibt, wurde es als nicht mehr vertretbar angesehen, den Heimstätter weiterhin den strengen Bindungen des Gesetzes zu unterwerfen,
dem durch die Steuerreform 1990 die letzten finanziellen Vergünstigungen entfallen waren. Im Hinblick darauf sei die Einschränkung der Verfügungsgewalt im Vergleich zu anderen Eigentümern unbillig. bbb) Die Veräußerung des Erbbaurechts bedarf
dem Erbbau-Heimstättenvertrag nicht der Zustimmung durch B, da ein entsprechendes Zustimmungserfordernis nicht vereinbart wurde. Der Zustimmung des Trägers bedarf u.a. die Abtretung von Rechten aus diesem Vertrag. Diese Vereinbarung kann nicht dahingehend ausgelegt werden, dass sie auch die Veräußerung des Erbbaurechts selbst erfasse. Die Begründung eines Zustimmungsvorbehalts für die Veräußerung des Rechts stellt einen so gewichtigen Eingriff in die Verfügungsbefugnis des Erbbauberechtigten dar, dass sie eindeutig vereinbart werden müsste. An einer solchen klaren Vereinbarung fehlt es. dd) Zu keinem anderen Ergebnis würde es führen, wenn man diesem Verständnis des Erbbau-Heimstättenvertrags nicht folgen, sondern das Bestehen von vertraglichen Verfügungsbeschränkungen annehmen würde. Die Verfügungsbeschränkungen würden nämlich
G den gemeinen Wert des Erbbaurechts nicht mindern. Verfügungsbeschränkungen i.S. des § 9 Abs. 3 Satz 1 BewG können auf Gesetz oder Rechtsgeschäft beruhen und absoluter oder relativer Art sein (BFH-Urteil vom
dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielenden Veräußerungspreis (§ 9 Abs. 2 Satz 1 BewG) in den Vordergrund gestellt werden. Nichts anderes kann für entsprechende Verfügungsbeschränkungen gelten, die dem (ehemaligen) Heimstätter durch Vertrag auferlegt sind. Permalink: https://openjur.de/u/158681.html ( https://oj.is/158681 ) Volltext Druckansicht Zitate 17 Zitiert 4 Referenzen 0 Themenverwandt Schlagworte Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.
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