LG Hamburg, Urteil vom 12. August 2010 - Az. 307 S 30/10

Tenor I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Ham- burg-Harburg unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung geändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 2,83 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem

1. August 2009 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. II. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird zugelassen, soweit die Berufung zurück und die Klage abgewiesen wird. Tatbestand Die Klägerin begehrt vorliegend Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für das Abrechnungsjahr 2006 vom
2. Oktober 2007 (Anlage K 2) in Höhe von 183,81 € und für das Abrechnungsjahr 2007 vom
3. August 2008 (Anlage K 2) in Höhe von € 112,57 sowie restlichen Mietzins für den Monat Januar 2008 in Höhe von noch € 77,84 aufgrund des zwischen den Parteien bestehenden Wohnraummietvertrages vom
4. September 2001 (Anlage K 1), in dem die Parteien in § 4 eine monatliche Nettomiete von DM 490,00 sowie eine monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung in Höhe von DM 160,00 vereinbart haben. Mit dem Schreiben der Verwaltung der Klägerin vom
5. September 2004 (Anlage B 1) ist nach dem Einbau von Wasseruhren die Höhe der Vorauszahlung gemäß § 560 Abs. 4 BGB auf € 53,47 abgesenkt worden. Im Hinblick auf von der Beklagten vorgenommene Minderungen hat die Klägerin in die beiden streitgegenständlichen Abrechnungen statt des entsprechend abgesenkten Jahresbetrages in Höhe von € 641,64 geminderte Vorauszahlungsbeträge von € 436,24 für das Abrechnungsjahr 2006 und € 531,90 für das Abrechnungsjahr 2007 eingestellt. Dementsprechend hatte die Klägerin für das Abrechnungsjahr 2005 in der Abrechnung vom
6. November 2006 (Anlage B 6) unter Berücksichtigung einer anteiligen Minderung lediglich eine Vorauszahlung in Höhe von € 585,39 eingestellt, weswegen sich zu ihren Gunsten eine Nachforderung in Höhe von € 51,07 ergab, mit der sie gegen ein unstreitiges restliches Guthaben der Beklagten in gleicher Höhe aus der Abrechnung vom
7. August 2005 für das Jahr 2004 (Anlage B 6) die Aufrechnung erklärt hat. Die Klägerin vertritt den Standpunkt, aufgrund des einheitlichen Mietbegriffes sowie des Umstandes, dass sich die Minderungshöhe nach der Bruttomiete bemesse, ergebe sich zwingend, dass die Minderung anteilig auf die Nettomiete und die Vorauszahlungen zu verrechnen sei. Die Beklagte vertritt demgegenüber den Standpunkt, dass die Minderung lediglich auf die Nettomiete zu verrechnen sei und in die Betriebskostenabrechnungen die tatsächlich geschuldete und geleistete Vorauszahlung von pro Jahr € 641,64 einzustellen sei. Ausgehend von diesem Standpunkt macht die Beklagte ihrerseits Guthaben aus der Abrechnung für das Jahr 2006 in Höhe von € 21,59 sowie für das Jahr 2005 in Höhe von € 5,18 geltend. Mit diesen beiden Guthaben sowie deren unstreitigen restlichen Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2004 in Höhe von € 51,07 hat die Beklagte gegenüber der restlichen Mietzinsforderung für den Monat Januar 2008 die Aufrechnung erklärt. Das Amtsgericht hat mit der angefochtenen Entscheidung die auf Zahlung von insgesamt € 374,22 nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen. Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung sämtliche Ansprüche vollen Umfanges weiter. Ergänzend wird auf die tatsächlichen Feststellungen des amtsgerichtlichen Urteils gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 BGB sowie auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze und das Protokoll der Sitzung vom
8. Juni 2010 verwiesen. Gründe Der zulässigen Berufung der Klägerin bleibt der Erfolg in der Sache bis auf einen Nachforderungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung vom
9. August 2008 für das Abrechnungsjahr 2007 (Anlage K 2) in der Höhe von € 283,00 versagt. Weitergehende Nachforderungsansprüche aus den beiden streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen stehen der Klägerin nicht zu, da trotz der von der Beklagten vorgenommenen Minderung in die Betriebskostenabrechnungen die Vorauszahlungen in ungeminderter Höhe des Jahresbetrages von jeweils € 641,64 einzustellen sind, wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat. Zwar ist der Klägerin zuzugeben, dass nach der Rechtsprechung beider Mietsenate des Bundesgerichtshofs die Bemessungsgrundlage für die Minderung gemäß § 536 BGB die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten) ist (Urteil des
10. Zivilsenats vom
11. April 2005 – XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1 ; Urteil des
12. Zivilsenats vom
13. Juli 2005 – VIII ZR 347/04 -, NJW 2005, 2773 = NZM 2005, 699 ). Indes führt der Umstand, dass die Bruttomiete Bemessungsgrundlage für die Minderungshöhe ist, nicht dazu, dass die Minderung anteilig auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlungen andererseits anzurechnen ist. Insbesondere ergibt sich eine derartige anteilige Anrechnung auch nicht unter dem Gesichtspunkt des „einheitlichen“ Mietbegriffs gemäß § 535 Abs. 2 BGB . Denn die Nettomiete und die Vorauszahlungen teilen ein unterschiedliches rechtliches Schicksal. Die Vorauszahlungen tilgen – im Gegensatz zu den Zahlungen auf die Nettomiete – die „vereinbarte Miete“ des § 535 II BGB nicht endgültig i. S. d. § 362 BGB . Vielmehr ist über die Vorauszahlungen wegen deren Rechtsnatur noch abzurechnen, so dass deren Verbleib beim Vermieter nicht zwingend endgültig ist. Vor diesem Hintergrund erscheint es der Kammer sachgerecht und angemessen, die Vorschrift des § 366 BGB trotz der „Einheitlichkeit“ der „vereinbarten Miete“ wegen des unterschiedlichen rechtlichen Schicksals entsprechend anzuwenden, da sich die beiden Forderungsteile insoweit rechtlich verselbständigt haben (siehe dazu Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht,
14. Auflage, § 536 Randnote 360 m w. N.). Dies führt im Fall des Fehlens einer ausdrücklichen Tilgungsbestimmung des Mieters – wie vorliegend – dazu, dass die Vorauszahlungsschuld vollständig und der Nettomietanteil der Mietforderung gemäß § 535 Abs. 2 BGB lediglich in der im Umfang des gesamten einbehaltenen Betrages geminderten Höhe gemäß §§ 362, 366 II BGB getilgt wird (so Eisenschmid a. a. O., Rdn. 361 m. w. N.; im Ergebnis ebenso Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete,
15. Auflage, G, Rdn. 162). Gegen dieses Ergebnis spricht insbesondere auch nicht die von der Klägerin zur Untermauerung ihres Rechtsstandpunktes herangezogene Entscheidung des
16. Zivilsenates des Bundesgerichtshofs vom
17. Juli 2005 – VIII ZR 347/04 -, a. a. O.). Diese Entscheidung ist vorliegend nicht einschlägig, da es sich bei dem dort zugrundeliegenden Fall um die Minderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form einer erheblichen Wohnflächenminderung handelt, der – im Gegensatz zu dem vorliegenden Rechtsstreit – zu dem Ergebnis führt, dass die geminderte Miete tatsächlich auch die endgültig reduzierte Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB darstellt, weswegen sich dort das Anrechnungsproblem tatsächlich nicht stellt. Damit steht der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2006 kein Anspruch und aus der Abrechnung für das Abrechnungsjahr 2007 vom
18. August 2008 (Anlage K 2) lediglich noch ein Nachforderungsanspruch in Höhe von € 2,83 zu. In dieser Höhe hat die Berufung der Klägerin Erfolg. Der Kostensprung hinsichtlich der Versicherungsprämien stellt mangels dessen Erläuterung in der Abrechnung keinen formellen Mangel dar, so dass grundsätzlich insoweit die Fälligkeit ausgelöst wird (BGH Urteil vom
19. Mai 2008 – VIII ZR 261/07 –, NJW 2008, 2260 = NZM 2008, 567 , Leitsatz und unter II. 1.a m. w. N.). Soweit die Beklagte hinsichtlich dieser Betriebskostenart einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, hat sie vor dem Hintergrund des Urteils des Bundesgerichtshofs vom
20. November 2007 – VIII ZR 243/06 – NZM 2008, 78 = WUM 2008, 29 , Leitsatz und unter II.) der ihr obliegenden Darlegungs- und Beweislast für eine Pflichtverletzung der Klägerin nicht zuletzt wegen des von der Klägerin dargelegten Zeitpunkts des Abschlusses des Versicherungsvertrages vom
21. Juni 1992 weit vor dem Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages vom
22. September 2001 nicht genügt. Der Klägerin steht auch ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete in Höhe von € 77,84 für den Monat Januar 2008 gemäß § 535 Abs. 2 BGB nicht zu, da diese Forderung durch Aufrechnung mit dem vorstehend im Tatbestand dargestellten Guthaben erloschen ist ( § 389 BGB ). Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO , die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10 und 11, 711 ZPO. Die Revision ist zuzulassen, soweit die Berufung zurück und die Klage abgewiesen worden ist ( § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ). Soweit der Berufung und der Klage stattgegeben worden ist, besteht im Hinblick auf die aufgezeigte höchstrichterliche Klärung der insoweit maßgeblichen Rechtsfragen kein Revisionsgrund. Permalink: http://openjur.de/u/165039.html Kommentare