BGH, Urteil vom 09.02.2005 - VIII ZR 22/04

Tenor Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 34, vom

1. Dezember 2003 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen. Tatbestand Der Beklagte mietete Ende Dezember 1996 eine Wohnung im Haus S. straße in H. , welches den Klägern damals gehörte. Mit Schreiben vom
2. März 2000 mahnte er bei den Klägern unter Fristsetzung die Beseitigung eines Mangels der Wohnung an. Nachdem der damalige Verfahrensbevollmächtigte des Beklagten wegen des Mangels einen Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens bei dem Amtsgericht eingereicht und die Gerichtskosten in Höhe von 132,94 € eingezahlt hatte, ging das Eigentum an dem Grundstück am
3. Juni 2000 aufgrund eines von den Klägern zuvor abgeschlossenen Kaufvertrages auf die Grundstückserwerberin über. Mit Beweisbeschluß vom
4. Oktober 2000 forderte das Amtsgericht einen Kostenvorschuß für Sachverständigenkosten in Höhe von 345,20 € an, die der Beklagte bezahlte. Die Kläger haben den Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch genommen. Der Beklagte meint, ihm stehe gegen die Kläger ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung der von ihm für das selbständige Beweisverfahren aufgewendeten Gerichtskosten in Höhe von 132,94 €, der Auslagen für den Sachverständigen in Höhe von 345,20 € und der Gebühren seines Rechtsanwalts in Höhe von 1.429,12 €, insgesamt 1.907,26 € zu. Er hat hilfsweise gegen die von den Klägern geltend gemachten Mietzinsansprüche aufgerechnet und weiter hilfsweise Widerklage erhoben. Das Amtsgericht hat die Aufrechnung lediglich in Höhe eines Teilbetrages von 132,94 € (Gerichtskosten für das selbständige Beweisverfahren) für begründet erklärt und den Beklagten im übrigen zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit seiner wegen des abgewiesenen Kostenerstattungsanspruchs von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsund Widerklageantrag weiter. Gründe I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Dem Beklagten stehe gegen die Kläger ein Schadensersatzanspruch gemäß § 538 Abs. 1 BGB a.F. nicht zu. Der Anspruch richte sich -weil er erst nach dem Eigentumsübergang am
5. Juni 2000 fällig geworden sei -gegen die Erwerberin des Grundstücks. Die Erwerberin müsse den durch das Schreiben des Beklagen vom
6. März 2000 in der Person der Kläger begründeten Verzug gegen sich gelten lassen. Als Grundstückseigentümerin schulde sie unabhängig von einem Verschulden den mängelfreien Gebrauch der Sache. Etwas anderes ergebe sich wegen der Rechtsanwaltsgebühren auch nicht im Hinblick auf die Möglichkeit zur Vorschußanforderung gemäß § 17 BRAGO; denn der Prozeßbevollmächtigte des Beklagten habe weder einen Vorschuß verlangt, noch sei dieser gezahlt worden. Zwar seien die Kläger wegen ihres Verzugs mit der Mängelbeseitigung zunächst zum Schadensersatz verpflichtet gewesen. Der Beklagte hätte aber lediglich Freistellung von dem gegen ihn gerichteten Vorschußanspruch verlangen können. Eine Umwandlung des Freihalteanspruchs in einen Geldersatzanspruch sei nicht erfolgt. Nach Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens sei der Vorschußanspruch entfallen und die gesetzlichen Gebühren des Anwalts seien fällig geworden. Dieses Ergebnis stimme mit dem Kostenrecht überein und sei auch nicht unbillig. Zwar hätte der Beklagte das selbständige Beweisverfahren auch nach dem Eigentumsübergang gegen die Kläger weiterbetreiben können. Da aber die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens erst im nachfolgenden Hauptprozeß als notwendige Rechtsverfolgungskosten erstattungsfähig seien und der Hauptprozeß wegen des zwischenzeitlichen Eigentumswechsels gegen die Erwerberin hätte gerichtet werden müssen, hätte diese auch die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens tragen müssen. Hinsichtlich des von dem Beklagten nach Eigentumsübergang aufgrund der gerichtlichen Anforderung vom
7. Oktober 2000 gezahlten Vorschusses für die Sachverständigenauslagen richte sich der Anspruch des Beklagten gegen die Erwerberin, weil dieser Vorschuß erst nach dem Eigentumsübergang angefallen sei. II. Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß die Revision zurückzuweisen war.
8. Das Urteil ist nicht wegen eines von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensmangels aufzuheben, obwohl es entgegen § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO -der nach § 26 Nr. 5 EGZPO auf das Berufungsverfahren anzuwenden ist, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht nach dem
9. Januar 2002 geschlossen worden ist -weder auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug nimmt noch die Berufungsanträge wiedergibt. Ein Berufungsurteil, das keine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen enthält, unterliegt im Revisionsverfahren grundsätzlich von Amts wegen der Aufhebung und Zurückverweisung, weil ihm die für die revisionsrechtliche Nachprüfung nach §§ 545 , 559 ZPO erforderliche tatsächliche Beurteilungsgrundlage fehlt (Senatsurteil vom
10. Dezember 2003 - VIII ZR 122/03 , WM 2004, 1403 ). Gleiches gilt, wenn ein Berufungsurteil die Berufungsanträge nicht wiedergibt und auch nicht erkennen läßt, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt (vgl. Senatsurteil BGHZ 154, 99 ). Von der Aufhebung und Zurückverweisung kann ausnahmsweise nur dann abgesehen werden, wenn sich die notwendigen tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung hinreichend deutlich aus den Urteilsgründen ergeben und das Urteil wenigstens sinngemäß erkennen läßt, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt hat. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier vor. Der entscheidungserhebliche Sachverhalt, der durch die zulässigerweise beschränkte Revision Grundlage des Revisionsverfahrens werden konnte, ist dem Berufungsurteil in gerade noch ausreichendem Maße zu entnehmen. Da sich aus der Darstellung in den Gründen des Berufungsurteils ergibt, daß es sich bei dem Gegenstand der Zulassung um die vom Amtsgericht aberkannte, aufrechnungsweise und im Wege der Widerklage geltend gemachte Forderung des Beklagten auf Erstattung der Kosten des Beweisverfahrens in Höhe von 1.774,32 € handelt, wird auch das Begehren des Beklagten im Berufungsverfahren deutlich, soweit es Gegenstand des Revisionsverfahrens werden konnte.
11. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Beklagten auf Schadensersatz nach § 538 Abs. 1 BGB a.F., § 536a Abs. 1 BGB wegen der ihm entstandenen Kosten für das selbständige Beweisverfahren verneint. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob vorliegend die Vorschriften des Mietrechts in der vor dem
12. September 2001 geltenden Fassung oder die neuen Bestimmungen anzuwenden sind; die hier jeweils maßgeblichen Vorschriften sind nach altem und neuem Mietrecht gleichlautend. Dem Beklagten steht gemäß § 571 Abs. 1 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB wegen der Rechtsanwaltsgebühren und der Sachverständigenauslagen ein Schadensersatzanspruch nicht gegen die Kläger, sondern nur gegen die Grundstückserwerberin zu. a) Der Erwerber eines Grundstücks tritt mit dem vollendeten Eigentumserwerb an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 571 Abs. 1 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB). Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers; § 571 Abs. 1 BGB a.F. (jetzt: § 566 Abs. 1 BGB) ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an. Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (Senatsurteile vom
13. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03 , NJW 2004, 851 unter II 1; vom
14. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88 , NJW 1989, 451 unter II 2 b m.w.Nachw.). Umstritten ist, ob diese Grundsätze auch dann gelten, wenn der Mieter einen Schadensersatzanspruch aus §§ 538 Abs. 1
15. Fall, 284 , 286 BGB a.F. (jetzt: §§ 536a Abs. 1
16. Fall, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB) geltend macht und der Verzug hinsichtlich der Mangelbeseitigung noch vor dem Eigentumsübergang in der Person des Grundstücksveräußerers eingetreten ist. aa) Nach überwiegender Ansicht wirkt die einmal dem Grundstücksveräußerer gegenüber eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber (Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete,
17. Aufl., II Rdnr. 894; Staudinger/Emmerich, BGB