(1)Eine Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse ergibt sich entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht daraus, dass die zwei Eigentümer ... und ... nicht geladen worden sind (Bl. 82, 168 GA). Hierzu kam es, worauf die Kammer in ihrem Beschluss hinweist (Bl. 154 GA), nach dem unwidersprochenen Vorbringen der Antragsgegner, weil die Einladung durch Herrn ... entsprechend der Eigentümerliste der ehemaligen Verwalterin, der Hausverwaltung ..., erfolgte (Bl. 57 GA). Eine unbeabsichtigte Nichtladung zur Wohnungseigentümerversammlung führt jedoch in der Regel nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit der auf der Wohnungseigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse (vgl. OLGR Celle 2001, 219 m.w.N. sowie BGH NJW 1999, 3713 ; Palandt/Bassenge, BGB,
- Aufl., Rn. 5 zu § 24 WEG). Von einer Nichtigkeit ist nur dann auszugehen, wenn einzelne Wohnungseigentümer vorsätzlich von ihrer Mitwirkung in der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden sollen und deshalb die Ladung unterbleibt (OLGR Celle, 2001, 219). Entsprechend ist nach den Tatsachenfeststellungen der Kammer nicht ersichtlich und wird von der Antragstellerin auch nicht behauptet. Zwar wird auch die Ansicht vertreten, dass die gänzlich unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers den unantastbaren Kernbereich der Mitgliedschaft berührt, sodass von einer Nichtigkeit der Versammlungsbeschlüsse auszugehen ist (Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz,
- Auflage, Rn. 152 zu § 23 WEG). Diese Ansicht vermag jedoch nicht zu überzeugen. Ein Beschluss ist i.S. v. § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergeben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts, namentlich aus §§ 134 , 138 BGB. Hierzu gehören nicht die in § 24 WEG für die Einberufung einer Eigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften, weil diese dispositiv sind und durch Vereinbarung abgeändert werden können (BGH NJW 1999, 3713 , 3714 m.w.N.). Auch würde die Gegenansicht zur Überzeugung des Senats zu nicht zu praktikablen Ergebnissen führen, da bei einer versehentlich unterbliebenen Ladung in jedem Fall der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung nichtig wäre (OLGR Celle 2001, 219). Diese Gefahr bestünde insbesondere bei großen Wohnungseigentumsgemeinschaften, wie z.B. im vorliegenden Sachverhalt. Angesichts der in solchen Wohnungseigentumsgemeinschaften häufig erfolgenden Eigentümerwechsel besteht die Gefahr, dass in Einzelfällen versehentlich Eigentümer nicht geladen werden.
(2)Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ist entgegen der Ansicht der Antragstellerin auch nicht aufzuheben. Nach den von der Kammer getroffenen Tatsachenfeststellungen, insbesondere aufgrund des Verweises auf das sorgfältig abgefasste Protokoll der Eigentümerversammlung vom
- September 2000 (Bl. 155, 28 ff GA), steht fest, dass die von der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüssen zu den Tagesordnungspunkten 2.
- und 3.
- über die Abwahl der Antragstellerin und die Kündigung des Verwaltervertrages auch bei einer Ladung der Miteigentümer ... und ... gefasst worden wären. Wird ein Wohnungseigentümer nicht geladen, so ist eine Ungültigkeitserklärung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse ausgeschlossen, wenn feststeht, dass sie bei ordnungsgemäßer Ladung ebenso gefasst worden wären (BayObLG NJW-RR 1991, 531 , 533; BayObLG NJW-RR 1992, 910 , 911; BayObLG NJW-RR 1990, 783, 784). Hierbei liegt die Entscheidung über die Ursächlichkeit des Einladungsfehlers im Wesentlichen auf tatsächlichem Gebiet (BayObLG NJW-RR 1990, 783, 784). Kriterien bei der Beurteilung können hierbei z.B. sein, einstimmig gefasste Beschlüsse und eine Gegnerschaft oder feindselige Stimmung gegen den Antragsteller (BayObLG NJW-RR 1991, 531 , 533). Die Kammer hat hierzu festgestellt, es habe eine umfangreiche Aussprache über die einzelnen Tagesordnungspunkte stattgefunden. Sodann sei abgestimmt worden. Die Abstimmung sei in einem sorgfältig abgefassten Protokoll (insoweit unterscheidet sich dieser Sachverhalt von der Entscheidung OLGR Celle 1998, 45; dort wurde das Ergebnis der Beschlussfassung nicht mitgeteilt) dokumentiert worden. In dem Protokoll sei auch ein nachvollziehbarer Grund über die Abberufung der Antragstellerin festgehalten worden (Bl. 155 GA). Aus diesen Feststellungen ist, wie dargelegt, zu schließen, dass die Wohnungseigentümerversammlung die Beschlüsse zu Ziffer 2.
- und 3.
- auch bei einer Ladung der Miteigentümer ... und ... gefasst hätte. Angesichts der jeweils bei 150 Ja-Stimmen einstimmig gefassten Beschlüsse besteht lediglich die theoretische, ernstlich jedoch nicht in Betracht kommende Möglichkeit, dass die Beschlussfassung in ihrer Mehrheit anders ausgegangen wäre, wenn die Miteigentümer ... und ... zur Versammlung geladen worden wären. Die Antragstellerin benennt bereits keine Anknüpfungstatsachen dafür, dass diese beiden Eigentümer ein Interesse gehabt haben, dass sie, die Antragstellerin, und nicht die ... Verwalterin sein soll, sodass die anzunehmende Möglichkeit bestanden hätte, dass diese beiden Eigentümer sich bei der Versammlung gegenüber den anderen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Antragsgegnerin verwandt hätten. Auch wurde von der Antragstellerin nicht vorgetragen, dass die Miteigentümer ... und ... nach der Eigentümerversammlung ihr Missfallen über die Abwahl der Antragstellerin sowie die Kündigung des Verwaltervertrages geäußert haben. Gegen die Möglichkeit eines andere Abstimmungsergebnisses bei Ladung der Wohnungseigentümer ... und ... spricht auch die im Protokoll vom
- September 2000 dokumentierte ablehnende Haltung der Wohnungseigentümer gegenüber der Antragstellerin (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 531 , 533), welche sich in dem an Deutlichkeit nicht zu übertreffenden Abstimmungsergebnis dokumentiert hat. Weiter wird im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung ausgeführt, in der Diskussion sei seitens verschiedener Miteigentümer darauf hingewiesen worden, dass nach einem Bericht im Fernsehen und Zeitungsberichten die Vertrauenswürdigkeit der ehemaligen Verwalterin, der Hausverwaltung ..., sehr stark wegen bestehender staatsanwaltschaftlicher Ermittlungsverfahren gelitten habe. Dabei müsse sicher auch berücksichtigt werden, dass sich Ermittlungen gegen die Firma ... auch auf die Vertrauenswürdigkeit der von ihr ja bereits vorher einbezogenen Firma ... erstrecke. Ferner wurde nach dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung auch darauf hingewiesen, dass unter Berücksichtigung der Umstände, die in der Wohnungseigentümerversammlung vom
- Juli 2000 bei der Verwalterneuwahl aufgetreten seien, in jedem Fall in dieser Wohnungseigentümerversammlung eine Verwalterneuwahl stattfinden solle, um Klarheit zu schaffen (Bl. 33 GA). Eine Gegenrede auch nur einzelner Wohnungseigentümer ist aus dem umfangreichen Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom
- September 2000 nicht ersichtlich. Nach alledem besteht kein ernsthafter Zweifel, dass die Beschlüsse mit identischem Inhalt gefasst worden wären, wenn auch die Wohnungseigentümer ... und ... geladen worden wären.
- Soweit die Kammer ausgeführt hat, im Protokoll vom
- September 2000 sei ein nachvollziehbarer Grund für die Abberufung der Antragstellerin festgehalten worden, ist auch insoweit ein Rechtsfehler nicht ersichtlich. Die Antragstellerin legt in ihrer Begründung der sofortigen weitere Beschwerde bereits nicht dar, dass ihre Abberufung nach § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt gewesen ist und stellt des Weiteren auch das Vorliegen eines wichtigen Grundes in ihrer Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde nicht in Abrede. Nur ergänzend weist der Senat darauf hin, dass auch ein wichtiger Grund für die Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin vorgelegen hat. Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (Bärmann/Pick/Merle; a.A. O.; Rn. 152 zu § 26 WEG). Auch wenn aus einer mit großer Mehrheit beschlossenen Abberufung allein nicht auf die Nachhaltigkeit eines gestörten Vertrauensverhältnisses geschlossen werden kann (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.A. O., Rn. 153 zu § 26 WEG), so kann die einstimmige Abwahl dennoch als Indiz herangezogen werden. Weitere Umstände, aus denen sich das fehlende Vertrauen ergibt, sind die oben geschilderten aus dem Protokoll ersichtlichen geäußerten Bedenken gegenüber der Antragstellerin. Auch war das gemeinsame Verlassen des Geschäftsführers der Antragstellerin zusammen mit dem Inhaber der ehemaligen Verwalterin nach einer zu Unrecht erklärten Beendigung der Wohnungseigentümerversammlung durch den Inhaber der ehemaligen Verwalterin (Bl. 28 GA) geeignet, das Vertrauen in die Antragstellerin nachhaltig zu stören. III. Da die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegenüber dem früheren Vorbringen keine nennenswerten weiteren Gesichtspunkte aufzeigt und Rechtsfehler in dem angefochtenen Beschluss der Kammer nicht vorliegen, erscheint es angemessen, nach § 47 Satz 2 WEG zu bestimmen, dass die außergerichtlichen Kosten des sofortigen weiteren Beschwerdeverfahrens der Antragsgegner durch die Antragstellerin zu erstatten sind. Der Beschwerdewert war gemäß §§ 48 Abs. 3 WEG, 30 Abs. 2 KostO nach dem Regelwert festzusetzen. Permalink: https://openjur.de/u/191245.html ( https://oj.is/191245 ) Verweise Volltext Zitate 7 Zitiert 16 Referenzen 0 Themenverwandt Schlagworte Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen openJur e.V. Spenden English