(1)Der Bundesgerichtshof bejaht zwar eine Aufklärungsund Hinweispflicht der Bank, wenn sie bei einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des zu finanzierenden Objekts von einer gegen die guten Sitten verstoßenden Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muß (st.Rspr., siehe Senatsurteile vom
- April 2000 - XI ZR 193/99 , WM 2000, 1245 , 1247 m.w.Nachw., vom
- November 2002 - XI ZR 3/01 , WM 2003, 61 , 62 und vom
- März 2003 - XI ZR 188/02 , WM 2003, 918 , 921). Nicht jedes, auch nicht jedes grobe Äquivalenzmißverhältnis führt aber angesichts der weiten schuldrechtlichen Verpflichtungsfreiheit gemäß § 138 Abs. 1 BGB zur Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dies grundsätzlich erst dann der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung ( BGHZ 146, 298 , 302 ff. m.w.Nachw.; Senatsurteile vom
- November 2002 - XI ZR 3/01 , aaO und vom
- März 2003 - XI ZR 188/02 , aaO). Ein solches Mißverhältnis läßt sich hier -wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat -schon dem eigenen Sachvortrag der Kläger nicht entnehmen.
(2)Die Ausführungen der Revision, den tatsächlichen, auf das von den Klägern erworbene Hotel-Appartement entfallenden Aufwendungen von 77.806,84 DM stehe eine Vergütung von 149.432,25 DM gegenüber, sind schon im Ansatz verfehlt. Der Wert eines Hotel-Appartements hängt nicht entscheidend von den vorgenommenen Aufwendungen, sondern von dessen Ertragswert ab. Für diesen sind nicht nur die Ausstattung des einzelnen Appartements, sondern insbesondere auch die Lage des Hotels, die Attraktivität der Hoteleinrichtungen wie Lobby, Restaurant, Bar, Pool, Sauna, Fitneßräume etc., das Marketingkonzept, der Erfolg von Werbemaßnahmen und besonderen Veranstaltungen des Hotels sowie der Service von großer Bedeutung. Die umfangreichen Ausführungen der Kläger über die Gestehungskosten der Hotelanlage, deren teilweise anteilige Umlegung auf das Appartement der Kläger und die Bestimmung des Wertes anhand dessen, liegen deshalb neben der Sache. Erst recht erlauben sie nicht den Schluß, der Beklagten sei bei Abschluß der Darlehensverträge ein etwaiges grobes Mißverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Wert des Hotel-Appartements bekannt gewesen. Das gilt besonders, da die künftige Entwicklung des in Sachsen-Anhalt gelegenen, noch zu errichtenden großen Hotels im Jahre 1992 nur schwer einzuschätzen war.
- bb)Entgegen der Ansicht der Revision kann eine Aufklärungsund Hinweispflicht der Beklagten auch nicht damit begründet werden, sie habe vom Fehlen einer vergütungspflichtigen Vermittlungsleistung gewußt. Selbst wenn die Geschäftsbesorgerin bereits vor der Beauftragung durch die Kläger über geschäftliche Kontakte zur Beklagten verfügt und den Abschluß der vorliegenden Darlehensverträge ganz oder weitgehend vorbereitet gehabt haben sollte, durften die Kläger, die sich nicht um die aus steuerlichen Gründen erwünschte Fremdfinanzierung der Immobilie kümmern wollten, nicht erwarten, die tatsächlich erbrachte Vermittlungsleistung provisionsfrei zu erhalten.
- cc)Die Beklagte mußte die Kläger schließlich auch nicht auf die vermeintliche Gefahr hinweisen, daß der Generalunternehmer den auf die Bauleistungen entfallenden Teil der Vergütung möglicherweise nicht an die Handwerker weiterleite. Eine Schadensersatzverpflichtung der Beklagten besteht schon deshalb nicht, weil sich das -angebliche -Risiko nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht verwirklicht hat. 2. Dem Berufungsgericht kann aber -wie die Revision zu Recht rügt -nicht gefolgt werden, soweit es die von der Geschäftsbesorgerin geschlossenen Darlehensverträge auch im Falle der Unwirksamkeit der Vollmacht als wirksam angesehen hat. In der mehrjährigen vorbehaltlosen Bedienung der Darlehen durch die Kläger liegt keine konkludente Genehmigung gemäß §§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB.
- a)Auf der Grundlage des in der Revisionsinstanz als richtig zu unterstellenden Vorbringens der Kläger, die Geschäftsbesorgerin sei nicht im Besitz einer Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG, ist von der Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages und der Vollmacht der Geschäftsbesorgerin auszugehen. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bedarf derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die Abwicklung des Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträgermodells für den Käufer besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Geschäftsbesorgungsvertrag ist nichtig ( BGHZ 145, 265 , 269 ff.; Senatsurteile vom 18. September 2001 - XI ZR 321/00 , WM 2001, 2113 , 2114 f., vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01 , WM 2002, 1273 , 1274, vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02 , WM 2003, 918 , 919, vom 25. März 2003 - XI ZR 227/02 , WM 2003, 1064 , 1065 und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02 , WM 2003, 1710 , 1711 m.w.Nachw.: zum Erwerb einer Eigentumswohnung im Rahmen eines Bauherrenmodells). Im vorliegenden Streitfall oblag der Geschäftsbesorgerin nach dem Vertragsinhalt nicht die Wahrnehmung wirtschaftlicher Belange, wie z.B. die Prüfung der Rentabilität und Zweckmäßigkeit der Investitionsentscheidung. Vielmehr stellt die ihr eingeräumte Befugnis, ein ganzes Bündel von Verträgen für die Kläger abzuschließen, eine gewichtige rechtsbesorgende Tätigkeit dar, die über das hinausgeht, was bei Geschäftsbesorgungen wirtschaftlicher Art allgemein üblich ist und gewöhnlich nicht als Betätigung auf rechtlichem Gebiet empfunden wird (vgl. BGH, Urteil vom 12. März 1987 - I ZR 31/85 , NJW 1987, 3005 ). Die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages erfaßt auch die der Geschäftsbesorgerin erteilte umfassende Abschlußvollmacht, ohne daß es darauf ankommt, ob sie und das Grundgeschäft nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien zu einem einheitlichen Rechtsgeschäft gemäß § 139 BGB verbunden sind. Nach Auffassung des III. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 11. Oktober 2001 - III ZR 182/00 , WM 2001, 2260 , 2261 f.) führt der Verstoß des Geschäftsbesorgungsvertrages gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB unmittelbar und ohne weiteres auch zur Nichtigkeit der umfassenden Vollmacht, weil nur so das Ziel des Gesetzgebers, den Rechtsuchenden möglichst umfassend vor unsachgemäßer Beratung sowie deren häufig nachteiligen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen zu schützen, erreicht werden kann. Dem hat sich der erkennende Senat bereits in seinen Urteilen vom 18. März 2003 ( XI ZR 188/02 , WM 2003, 918 , 920) und vom 25. März 2003 ( XI ZR 227/02 , WM 2003, 1064 , 1065) angeschlossen (siehe auch Senatsurteil vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02 , ZIP 2003, 1692 , 1695; zustimmend ferner BGH, Urteile vom 16. Dezember 2002 - II ZR 109/01 , WM 2003, 247 , 249, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen, und vom 26. März 2003 - IV ZR 222/02 , WM 2003, 914 , 915, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen).
- b)Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Darlehensverträge nicht durch konkludente Genehmigung der Kläger gemäß §§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB wirksam geworden.
- aa)Eine Genehmigung schwebend unwirksamer Geschäfte durch schlüssiges Verhalten setzt regelmäßig voraus, daß der Genehmigende die Unwirksamkeit kennt oder zumindest mit ihr rechnet und daß in seinem Verhalten aus der maßgebenden Sicht des Erklärungsempfängers der Wille zum Ausdruck kommt, das bisher als unverbindlich angesehene Rechtsgeschäft verbindlich zu machen (st.Rspr., siehe z.B. Senatsurteile vom 22. Oktober 1996 - XI ZR 249/95 , WM 1996, 2230 , 2232 m.w.Nachw., vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01 , WM 2002, 1273 , 1275 und vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02 , ZIP 2003, 1692 , 1696). Ein Erklärungsbewußtsein des Betroffenen ist dazu nicht unbedingt erforderlich; vielmehr reicht es aus, daß er bei pflichtgemäßer Sorgfalt gemäß § 276 BGB a.F. hätte erkennen und vermeiden können, daß seine Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefaßt werden durfte, und der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (st.Rspr., siehe z.B. BGHZ 109, 171 , 177; Senatsurteile vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01 , aaO und vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02 , aaO).
- bb)So ist es hier jedoch nicht: Den vor dem Jahre 2000 ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs ließ sich nichts entnehmen, was für einen Verstoß eines umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrages und der damit verbundenen Vollmacht des Geschäftsbesorgers (Treuhänders) gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB gesprochen hätte. Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes ( BGHZ 145, 265 , 275 f.) hat deshalb sogar bei einem Notar, der im Dezember 1993 ein Angebot zum Abschluß eines gegen Art. 1 § 1 RBerG verstoßenden Geschäftsbesorgungsvertrages beurkundet hatte, ein Verschulden verneint. Vor diesem Hintergrund liegt es fern, anzunehmen, daß die Kläger bei den vorbehaltlosen Zahlungen der vereinbarten Darlehensraten von 1992 bis 1998 von einer schwebenden Unwirksamkeit der Verträge mit der Beklagten ausgehen mußten und ein sorgfältiger Erklärungsempfänger ihr vertragsgemäßes Verhalten als konkludente Genehmigung im Sinne der §§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB auffassen durfte (vgl. dazu bereits Senatsurteil vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02 , ZIP 2003, 1692 , 1696). III. Die angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO a.F.). Nach dem derzeitigen Sachund Streitstand ist die Vollmacht der Geschäftsbesorgerin gegenüber der Beklagten nicht nach § 172 Abs. 1 BGB als wirksam zu behandeln. 1. Allerdings sind die § 171 und § 172 BGB sowie die allgemeinen Grundsätze über die Duldungsund Anscheinsvollmacht -anders als die Revision meint -auch dann anwendbar, wenn die umfassende Bevollmächtigung des Geschäftsbesorgers unmittelbar gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt und gemäß § 134 BGB nichtig ist. Die §§ 171 bis 173 BGB sowie die Regeln über die Duldungsund Anscheinsvollmacht sind Anwendungsfälle des allgemeinen Rechtsgrundsatzes, daß derjenige, der einem gutgläubigen Dritten gegenüber zurechenbar den Rechtsschein einer Bevollmächtigung eines anderen setzt, sich so behandeln lassen muß, als habe er dem anderen wirksam Vollmacht erteilt (vgl. BGHZ 102, 60 , 64; Senatsurteile vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01 , WM 2002, 1273 , 1274 f. und vom 25. März 2003 - XI ZR 227/02 , WM 2003, 1064 , 1065 f.). Dies gilt, soweit gesetzgeberische Wertungen nicht entgegenstehen, grundsätzlich ohne Rücksicht darauf, aus welchen Gründen sich die Bevollmächtigung eines anderen im konkreten Einzelfall als nichtig erweist (vgl. BGHZ 144, 223 , 230; Senatsurteil vom 22. Oktober 1996 - XI ZR 249/95 , WM 1996, 2230 , 2232). Nur so kann dem Schutz des Vertragsgegners und des Rechtsverkehrs, den die allgemeine Rechtsscheinhaftung bezweckt, ausreichend Rechnung getragen werden (Senatsurteile vom 25. März 2003 - XI ZR 227/02 , WM 2003, 1064 , 1065 f. und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02 , WM 2003, 1710 , 1711). Die gegenteiligen Ausführungen der Revision enthalten keine neuen Gesichtspunkte und geben zu einer abweichenden Beurteilung keinen Anlaß. Auch stehen einer Anwendung der §§ 171 , 172 BGB keine anderen Hinderungsgründe entgegen. Zwar ist die finanzierende Bank bei einer Beteiligung an der unerlaubten Rechtsbesorgung des Vertreters weder nach diesen Vorschriften noch nach den allgemeinen Regeln über die Duldungsund Anscheinsvollmacht schutzwürdig. Für ein gesetzwidriges Verhalten der Beklagten fehlt aber entgegen der Ansicht der Revision jeder Anhaltspunkt. Die von ihr geschlossenen Darlehensverträge dienten nicht der verbotenen Rechtsbesorgung, sondern allein dem zulässigen Zweck des Erwerbes des Hotel-Appartements durch die Kläger (vgl. Senatsurteil vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02 , aaO S. 1712 f. m.w.Nachw.). 2. § 172 Abs. 1 BGB setzt aber voraus, daß der Beklagten spätestens bei Abschluß der Darlehensverträge vom 16. November 1992 entweder das Original oder eine Ausfertigung der die Geschäftsbesorgerin als Vertreterin der Kläger ausweisenden notariellen Vollmachtsurkunde vom 21. Oktober 1992 vorlag (vgl. BGHZ 102, 60 , 63; Senatsurteile vom 22. Oktober 1996 - XI ZR 249/95 , WM 1996, 2230 , 2232, vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01 , WM 2002, 1273 , 1274, vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02 , WM 2003, 918 , 920, vom 25. März 2003 - XI ZR 227/02 , WM 2003, 1064 , 1066, vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02 , ZIP 2003, 1692 , 1695 und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02 , WM 2003, 1710 , 1711). Die Prozeßparteien haben dazu streitig vorgetragen. Tatsächliche Feststellungen hat das Berufungsgericht insoweit -nach seiner Auffassung konsequent -nicht getroffen. IV. Das Urteil des Berufungsgerichts war somit aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO a.F.) und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F.). Nobbe Bungeroth Müller Wassermann Appl Permalink: https://openjur.de/u/214096.html ( https://oj.is/214096 ) Volltext Druckansicht PDF Download Zitate 24 Zitiert 27 Faksimile Referenzen 0 Schlagworte Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.