1 der Satzung der Beklagten sind die Verbandsanteile selbstständig und können durch Rechtsgeschäft übertragen werden. Verbandsanteile, die zu einer Haus- oder Hofstelle gehören, können von dieser getrennt werden. Der Kläger begehrte von der Beklagten außergerichtlich erfolglos, dass er als Inhaber des Forstanteils Nr. 5 in das Mitgliederverzeichnis der Beklagten eingetragen wird. Auf Anraten der Verbandsaufsicht des Landkreises C-Stadt-W. stellte die Beklagte aber unter dem
weise für eine Trennung seien zu keinem Zeitpunkt vorgelegt worden, seien aber notwendige Voraussetzung für eine Trennung (§ 11 Abs. 1 RealVbG). Ob auf dem Grundstück eine Hofstelle vorhanden sei, sei unerheblich, da § 9 Abs. 2 RealVbG von einer „Haus- oder Hofstelle“ spreche. Das Grundstück sei eine Hausstelle. Dass der Kaufvertrag vom 18. April 1980 die Verbandsanteile nicht erwähne, liege daran, dass sie mangels Trennung noch mit der Hausstelle verbunden gewesen seien. Sie hätten als Bestandteil des Grundstücks gegolten. Soweit sich die Beigeladene auf die Einrede der Verjährung beruft, sei zu beachten, dass der dingliche Berichtigungsanspruch des Grundbuches keiner Verjährung unterliege. Bei dem klagweise geltend gemachten Anspruch handele es sich um einen unselbstständigen Ausfluss dieses Rechts. Die Beklagte müsse ihr früheres Statut vorlegen. Dort müssten Bestimmungen über die Teilnahmerechte der Mitglieder enthalten sein. Sollten die dortigen Regelungen mit denjenigen der aktuellen Satzung ähnlich oder identisch sein, wäre der
weis erbracht, dass es sich um ursprünglich mit einem Haus- oder Hofgrundstück verbundene Anteile gehandelt habe. Der Kläger beantragt, festzustellen, dass der Kläger mit dem Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts C-Stadt vom 14. September 2010, Geschäftsnummer 29 K 62/09, Mitglied der Beklagten und Inhaber des Anteils Nr. 5 (drei Stimmrechte) geworden ist. Die Beklagte stellt keinen Antrag. Die Beigeladene beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte führt aus, die Erbfolge sei durch Vorlage von Testamenten beim Vorstand der Beklagten belegt worden. Daher werde die Beigeladene als Mitglied geführt. Die Beklagte sehe sich nicht in der Lage, die aufgeworfenen Rechtsfragen von sich aus zu beantworten, sodass der Kläger nicht als Mitglied eingetragen werden könne. Zu ihrer Bildung könne sie nichts mehr sagen. Es seien jedoch noch historische Unterlagen vorhanden, die eingesehen werden könnten. Die Beigeladene bestreitet, dass die gegenständlichen Realverbandsanteile jemals wirksam mit einer Hofstelle verbunden gewesen seien. Das müsse der Kläger belegen. Aus dem vorgelegten Rezess ergebe sich nicht, wie es zu einer Verteilung von Verbandsanteilen gekommen ist und ob die Anteile jemals mit einer Haus- oder Hofstelle verbunden waren. Von einer Hofstelle könne im Übrigen nur gesprochen werden, wenn ein Hof im Sinne der Höfeordnung zu beurteilen wäre. Das sei auf dem klägerischen Grundstück schon seit mindestens 1989 nicht der Fall (vgl. Grundbuch von F., Blatt 471). Eine Hofstelle setze einen Hof voraus und einen solchen habe der Kläger nie erworben. Gegenstand der Zwangsversteigerung sei allein das Einfamilienhausgrundstück gewesen. Selbstständige Verbandsanteile zeichneten sich zudem dadurch aus, dass sie nicht stets mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden seien. Es seien isolierte Rechte. Im Kaufvertrag zwischen Herrn N. und den Eheleuten S. würden die Verbandsanteile nicht erwähnt. Der Notar habe einen Übergang der Anteile der Beklagten auch nie angezeigt. Die Verbandsanteile hätten nur in Form einer schuldrechtlichen Vereinbarung übergehen können. Eventuelle Rechte aus dem Kaufvertrag seien zudem verjährt.
gegangen werden müsse zudem der Frage, wie sich die Beklagte gebildet hat und wie es zu der Verteilung von Verbandsanteilen gekommen ist. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs Bezug genommen. Gründe Die Klage hat Erfolg. Die Klage ist zulässig. Der Verwaltungsrechtsweg ist gem. § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO eröffnet, da es sich um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit nichtverfassungsrechtlicher Art handelt und keine abdrängende Sonderzuweisung ersichtlich ist. Die streitentscheidenden Normen ergeben sich aus der Satzung der Beklagten und dem Realverbandsgesetz. Die Klage ist als Feststellungsklage zulässig. Bei der Frage der Mitgliedschaft des Klägers bei der Beklagten handelt es sich um ein Rechtsverhältnis i.S.d. § 43 Abs. 1 VwGO. Der Kläger hat auch ein Interesse an der Feststellung der Mitgliedschaft, weil sich daraus für ihn bestimmte Rechte und Pflichten ergeben und die Beklagte sich nicht in der Lage sieht, zu entscheiden, ob der Kläger oder die Beigeladene Mitglied ist. Die Klage ist auch begründet. Der Kläger ist als Inhaber des Forstanteils Nr. 5 Mitglied der Beklagten geworden. Gem. § 6 Abs. 1 RealVbG ist Mitglied des Realverbandes, wer Inhaber eines Verbandsanteils ist. Die Kammer geht aufgrund der ihr vorliegenden Erkenntnisse davon aus, dass der Kläger durch den Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts C-Stadt vom 14. September 2010 Inhaber von Verbandsanteilen und Mitglied der Beklagten geworden ist. Die Beigeladene war hingegen nie Inhaberin entsprechender Anteile und wurde von der Beklagten zu Unrecht als Mitglied geführt. Ursprünglich war Herr J. Inhaber der Verbandsanteile. Dies steht zwischen den Beteiligten nicht in Streit und es ergibt sich zudem aus dem vorgelegten Mitgliederverzeichnis der Beklagten (Anlage B zur Satzung der Beklagten vom 23. Juli 1973, Blatt 83 ff. der Gerichtsakte). Dort wird das Grundstück „V.“ des Herrn J. unter Ziff. I, dort Nr. 5, aufgelistet. Dass dies seinerzeit unrichtig erfasst wurde, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht vorgetragen. Die Kammer geht zudem davon aus, dass die Verbandsanteile trotz ihrer Selbstständigkeit nicht von diesem Grundstück getrennt wurden, sondern stets damit verbunden waren.
VbG hat sich der Realverband zur Regelung seiner Verhältnisse eine Satzung zu geben.
1 Sätze 1 und 2 der Satzung sind die Verbandsanteile der Beklagten selbstständig, können durch Rechtsgeschäft übertragen werden und Gegenstand besonderer Rechte sein. Damit handelt es sich - wie die Beteiligten zutreffend ausgeführt haben - um selbstständige Verbandsanteile i.S.d. § 9 RealVbG. Gem. § 9 Abs. 1 RealVbG können derartige Verbandsanteile selbständig durch Rechtsgeschäft übertragen werden und Gegenstand besonderer Rechte sein. Hier liegen jedoch die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 Satz 1 RealVbG vor, wonach ein Realverbandsanteil als Bestandteil des Grundstücks gilt, wenn er
dem örtlichen Herkommen oder dem bisherigen Recht, insbesondere
einem Rezess, zu einer Haus- oder Hofstelle gehört, solange er von dem Grundstück nicht getrennt wird. Die Norm verlangt, dass (aktiv) festgelegt werden muss, dass ein selbstständiger Verbandsanteil zu einer Haus- oder Hofstelle gehört („
dem örtlichen Herkommen oder dem bisherigen Recht, insbesondere
dem Rezeß“, vgl. auch BGH, Urteil vom 17. Juli 1998 – V ZR 370/97 –, Rn. 9, juris). Die Beigeladene bestreitet, dass die gegenständlichen Verbandsanteile jemals wirksam mit einer Hofstelle verbunden waren. Das Bestreiten ist allerdings nicht ausreichend belegt. Die Kammer verkennt nicht, dass die Zugehörigkeit eines selbstständigen Verbandsanteils zu einem Grundstück
VbG
der Rechtsprechung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts nicht die Regel, sondern die Ausnahme darstellt und ein ausnahmsweise zu einer solchen Zugehörigkeit führendes „örtliches Herkommen“, d.h. örtliches Gewohnheitsrecht, daher nicht schlicht als vermeintlich „unstreitig“ bezeichnet werden kann, sondern mit seinem konkreten Regelungsinhalt einzelfall-, d.h. grundstücksbezogen von Amts wegen festzustellen ist (Nds. OVG, Beschluss vom 12. Juli 2016 – 10 LA 42/16 –, Rn. 12, juris, m.w.N.). Eine solche Feststellung ist hier allerdings möglich. Im vorgelegten Mitgliederverzeichnis (Anlage B der Satzung der Beklagten) wird das Grundstück des Herrn J. unter Ziff. I aufgelistet. Die Überschrift zu Ziff. I lautet „Anteile, die mit einer Hofstelle verbunden sind“. Unter Ziff. II werden „Anteile, die nicht mit einer Hofstelle verbunden sind“ aufgelistet. Insoweit ist der Vortrag der Beigeladenen, dass die Anteile des Herrn N. nicht mit einer Hofstelle verbunden gewesen seien, nicht ausreichend belegt. Zudem heißt es in § 4 Abs. 1 Satz 3 der Satzung der Beklagten, dass Verbandsanteile, die zu einer Haus- oder Hofstelle gehören, von dieser getrennt werden können. Dies erfordert demzufolge aktives Handeln, um die Trennung zu bewirken. Da die Beklagte eine solche Regelung in ihre Satzung aufnahm und in der Anlage zur Satzung festhält, welche Anteile mit einer Hofstelle tatsächlich verbunden sind und welche nicht, spricht die allgemeine Lebenserfahrung dafür, dass die in der Anlage B Ziff. I der Satzung genannten Verbandsanteile auch tatsächlich mit einer Hofstelle verbunden waren und
wie vor sind, sofern – wie hier – keine gegenteiligen Anhaltspunkte vorliegen (zur allgemeinen Lebenserfahrung als Grundlage der richterlichen Überzeugung vgl. BVerwG, Beschluss vom
den Auslegungsregeln der §§ 311c , 926 Abs. 1 Satz 2 BGB, die bei der Ermittlung des Vertragsinhalts anwendbar sind, ist dies im Zweifel anzunehmen. § 311 c BGB bestimmt: Verpflichtet sich jemand zur Veräußerung oder Belastung einer Sache, so erstreckt sich diese Verpflichtung im Zweifel auch auf das Zubehör der Sache. § 926 Abs. 1 Satz 2 BGB regelt: Im Zweifel ist anzunehmen, dass sich die Veräußerung auf das Zubehör erstrecken soll.
BGB gelten Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, als Bestandteile des Grundstücks, und
BGB gehören zum Zubehör diejenigen beweglichen Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind. Damit sind Bestandteile des Grundstücks und Zubehör in gleicher Weise rechtlich einzuordnen, wenn es darum geht, ob Bestandteile oder Zubehör bei einer Veräußerung der Hauptsache – des Hofgrundstückes – mit übergehen (zur entsprechenden Anwendung des § 311 c BGB auf Bestandteile eines Grundstückes vgl. u.a. auch Ludwig in: jurisPK-BGB Band 2, 6. Aufl. 2012, Rn. 5 ff. m.w.N.; Palandt-Grüneberg, BGB, Kommentar, 71. Aufl. 2012, § 311c Rn. 1; OLG Braunschweig, Urteil v. 25.10.1989 - 3 U 69/89 -, Nds. RPfl 1990, 7). Realverbandsanteile sind Bestandteile des Grundstückes
Aufl. 2012, § 96, Rn. 2; Erman-Michalski, BGB, Kommentar, 11. Aufl. 2004; beide unter Hinweis auf OLG Braunschweig, a.a.O.). Auch § 9 Abs. 2 RealVerbG selbst hebt unmittelbar durch die Fassung des Gesetzestextes hervor, dass der selbständige Verbandsanteil als Bestandteil des Grundstückes gilt. Damit geht ein mit einem Hof verbundener Realverbandsanteil bei Veräußerung des Hofes ohne weitere konkrete Absprachen auf den Erwerber der Hofstelle jedenfalls dann über, wenn
dem Vertrag der Grundbesitz einschließlich Gebäude und mit allem, was als Bestandteil und Zubehör gilt, verkauft wird. Die gesetzliche Vermutung des Übergangs der Realverbandsanteile zusammen mit dem Hofgrundstück aufgrund der aufgeführten Rechtsvorschriften ist widerlegbar; im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit muss aber ein von den Parteien erkennbar
außen in Erscheinung getretener entgegengesetzter Wille zeitlich vor oder zugleich mit der Veräußerung des Grundstücks vorhanden sein und eben auch geäußert werden (vgl. auch Urteil des VG Göttingen vom 28.4.1994 – 1 A 1334/92 ). Ein etwaiger von der gesetzlichen Vermutungsregel abweichender Parteiwille hätte dann Vorrang (OLG Braunschweig, a.a.O.). Die „Selbständigkeit“ der Realverbandsanteile ändert an dieser Betrachtung nichts. Denn die Selbständigkeit der Anteile bedeutet nicht, dass die Anteile vom Hausgrundstück stets und von vornherein getrennt sind und der Verkauf der Hofstelle keine Auswirkungen auf den Übergang der Realverbandsanteile hätte. Vielmehr gilt gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 RealVerbG ein Verbandsanteil als Grundstücksbestandteil, „solange er nicht von diesem getrennt wird“. Auch wenn die Verbandsanteile im jeweiligen Kaufvertrag nicht genannt werden, gehen sie mangels Trennung mit dem Verkauf der Hofstelle über. Um die Trennung zu belegen, müssen sich Anhaltspunkte aus dem Kaufvertrag ergeben, dass die Anteile gerade nicht mit übertragen werden sollen; ergeben sich solche Anhaltspunkte nicht, geht mit der Hofstelle eben auch der Verbandsanteil über (so ausdrücklich auch OLG Celle, Urt. v. 25.6.2008 – 4 U 29/08 -). Das „Schweigen“ in einem Vertrag führt
den Vermutungsregeln der §§ 9 Abs. 2 RealVerbG, §§ 311 c , 926 Abs. 1 Satz 2 BGB mit anderen Worten gleichsam „automatisch“ zu einem Übergang. Werden Verbandsanteile im Kaufvertrag nicht angesprochen, bleiben sie Grundstücksbestandteile, und sie gehen mit dem Hofgrundstück über (Thomas/Tesmer, a.a.O., § 9 Anm. 2.2 unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 17.7.1998 – V ZR 370/97 -, RdL 1998, 299).“ Dem folgt die Kammer (vgl. auch bereits das Urteil des Einzelrichters der Kammer vom
der früheren Auffassung des Oberlandesgerichts Celle bei fehlender vertraglicher Regelung ein Übergang auf den Erwerber gerade nicht angenommen wurde (vgl. Thomas/Tesmer, a.a.O., § 9 Ziff. 5.1.2, Seite 125 f.), vermag an der Rechtslage, wie sie
heutigem Verständnis schon damals bestanden hatte, nichts zu ändern. Nichts anderes als bei einer rechtsgeschäftlichen Übertragung des Grundstückseigentums gilt im Falle einer gesetzlichen Übertragung. Der Kläger erwarb das Grundstück durch den Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts C-Stadt vom
VbG die Ausnahme darstelle, zutrifft, kann im Ergebnis dahinstehen. Hierzu werden unterschiedliche Auffassungen vertreten. Die Rechtsprechung im Raum Hannover ging bis in die fünfziger Jahre des zwanzigsten Jahrhunderts davon aus, dass der selbstständige Verbandsanteil gar nicht erst von der Haus- und Hofstelle trennbar war; die Verbindung mit der Haus- und Hofstelle wurde allgemein angenommen. Dagegen wurde im Braunschweiger Rechtskreis angenommen, die Anteile seien mit der Haus- und Hofstelle verbunden, aber trennbar (vgl. Thomas/Tesmer, a.a.O., § 9 Ziff. 1, Seite 121, m.w.N.); Letzterem schloss sich auch der Bundesgerichtshof an (Urteil vom 17. Juli 1998 – V ZR 370/97 –, Rn. 11, juris). In der Literatur wird vertreten, dass im Falle selbstständiger Realverbandsanteile von einer generellen Bindung an das Grundstück ausgegangen werden müsse, es sei denn, der Realverband oder der Inhaber selbst haben rechtlich wirksam, publik, tatsächlich und
weisbar eine Trennung vorgenommen (Thomas/Tesmer, a.a.O., § 9 Ziff. 1, Seite 122). Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht vertritt hingegen die Auffassung, dass die Verbindung eines selbstständigen Verbandsanteils mit einer Haus- und Hofstelle
gewiesen werden müsse (Beschluss vom 12. Juli 2016 – 10 LA 42/16 –, Rn. 12, juris). Für den hier zu beurteilenden Sachverhalt finden sich – anders als in dem vom Niedersächsischen Oberverwaltungsgericht entschiedenen Fall – solche Anhaltspunkte in der Satzung der Beklagten, die ausdrücklich mitteilt, dass die Anteile des Herrn N. mit einer Hofstelle und damit mit einem Grundstück verbunden sind. Insoweit wäre es Aufgabe der Beigeladenen gewesen,
zuweisen, dass die Anteile in der Vergangenheit von dem Grundstück getrennt wurden, im Eigentum des Herrn N. verblieben und im Wege der Erbfolge auf sie übergegangen sind. Folglich kann trotz der Selbstständigkeit der Verbandsanteile nicht angenommen werden, dass diese ohne ausdrückliche Vereinbarung beim ursprünglichen Inhaber (hier Herrn N.) verblieben und durch Erbfolge auf die Beigeladene übergegangen sind. Soweit die Beigeladene vorträgt, im Kaufvertrag zwischen Herrn N. und den Eheleuten S. würden die Verbandsanteile nicht erwähnt, ist auszuführen, dass eine gesonderte Erwähnung nicht notwendig ist, da – wie dargelegt – ohne schuldrechtliche Vereinbarung der Verbandsanteil dem Grundstück folgt. Die Ansicht, die Verbandsanteile hätten nur in Form einer schuldrechtlichen Vereinbarung übergehen können, ist nur insoweit zutreffend, als damit der Grundstückskaufvertrag und die anschließende dingliche Übereignung gemeint sind. Aus diesem Grunde führt auch der Verweis der Beigeladenen auf ein Urteil des Verwaltungsgerichts Braunschweig vom
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