Ziffer 1 trägt der Mieter anteilig alle Betriebskosten
Betriebskostenverordnung, die in der Folge im Einzelnen aufgeführt werden.
Guthaben- bzw. Nachzahlungsbeträge waren innerhalb eines Monats zu erstatten bzw. zu zahlen.
Ziffer 4 des Mietvertrages gilt folgender Umlageschlüssel:
des Mietvertrages vereinbarten die Parteien: "Solange die Erdgeschosswohnung nicht dauerhaft bewohnt wird, trägt der Mieter die Warmwasserkosten, die über 12 m³ Verbrauch hinausgehen." und
weiterhin: "Am Tag der Übergabe wird ein Übergabeprotokoll erstellt, dieses ist Bestandteil des Mietvertrages." Im Übergabeprotokoll vom 24.10.2013 wurde von den Parteien vermerkt: Tankinhalt voll. In der Rechnung des Kundendienstes R. N. vom 09.12.2013 in Höhe von 199,37 € über den Kundendiensteinsatz am 06.12.2013 im Heizungsraum des Anwesens N. Straße 22 in K. werden folgende Arbeiten aufgeführt: "Wartung/Inspektion am Weishaupt Ölkessel und Ölbrenner; Messung, Einstellung und Messprotokoll; Weitere Servicearbeiten durchgeführt: Ölversorgung geprüft und wegen erhöhtem Unterdruck gespült: vorher -0,20 bar/nachher -0,07 bar Unterdruck." Mit Hilfe der Öl- Saug - Pumpe bzw. Spülpumpe wurde die Ölversorgung auf Dichtigkeit bzw. auf Luftanteile überprüft und eine erhöhte Fließgeschwindigkeit verursacht, um Schmutzpartikel auszuspülen. Bei dem im Mietobjekt im Jahr 2013 angebrachten Heizkostenverteilern handelt es sich um elektronische Heizkostenverteiler "TELEMETRICstar" mit Funkablesung. Der vorhandene Heizkessel der Marke Weißhaupt- Ölkessel WTU 20 stammt aus dem Baujahr
Mangels fristgerechter Rüge
3 S. 4, 5 BGB sind diese Kosten insgesamt umlagefähig und nicht nur entsprechend der Mietdauer zu 8/12 anzusetzen. Die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Heizungsanlage einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sind als allgemein bezeichnete Wartungskosten umlagefähig. Wartung ist auch vorbeugende Instandhaltung, die Einschränkungen oder den Verlust der Betriebsbereitschaft und -sicherheit vermeiden soll, z.B. der Austausch verschleißanfälliger Kleinteile. Demgegenüber sind Instandsetzungkosten nicht umlegbar, wie Reparaturkosten für defekten Brenner, Pumpen, Schaltungen etc. (vgl. hierzu Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Auflg., K, Rn. 45 - 50). Bei den
der Rechnung vom 09.12.2013 durchgeführten Arbeiten: "Wartung/Inspektion am Weishaupt Ölkessel und Ölbrenner; Messung, Einstellung und Messprotokoll; Weitere Servicearbeiten durchgeführt: Ölversorgung geprüft und wegen erhöhtem Unterdruck gespült: vorher -0,20 bar/nachher -0,07 bar Unterdruck." handelt es sich um Wartungsarbeiten und nicht um eine Reparatur, da mit Hilfe einer Öl- Saug - Pumpe bzw. Spülpumpe die Ölversorgung auf Dichtigkeit bzw. auf Luftanteile überprüft und eine erhöhte Fließgeschwindigkeit verursacht wurde, um Schmutzpartikel auszuspülen. Diese Arbeiten stellen somit eine vorbeugende Instandhaltung dar, die spätere Ausfälle bzw. Defekte der Heizung verhindern soll. Es handelt sich auch wiederkehrende Kosten, da diese ebenfalls anlässlich der Wartungen in den Jahren 2015 und 2016 angefallen sind. Schornsteinfegerkosten Die Beklagte ist zur Tragung der anteilig auf ihre Mietdauer von acht Monaten entfallenden Schornsteinfegerkosten
Die in der Einzelabrechnung von B. vom 14.10.2014 für ein gesamtes Jahr enthaltenen Schornsteinfegerkosten in Höhe von 73,08 € dürfen somit für die Mietdauer von acht Monaten nur zu 8/12, also in Höhe von 48,72 € in die Heizkostenabrechnung eingestellt werden. Die sich sodann neu errechnenden Brennstoffkosten und Gesamtkosten sind entsprechend dem in der Heizkostenabrechnung enthaltenen Rechenweg auf die beiden Nutzer aufzuteilen. Heizkosten
Ziffer 1d) des Mietvertrages sind von der Beklagten Heizkosten in Höhe von anteilig 1.159,31 € zu tragen. Zwar ist es dem Kläger nicht gelungen, den genauen während der Mietzeit vom 01.11.2013 bis 30.06.2014 erfolgten Heizölverbrauch zur Überzeugung des Gerichts nachzuweisen, auch wenn hierfür einige Anhaltspunkte sprechen, wie die am Heizöltank angebrachten Markierungen, kann der Heizölverbrauch während der Mietzeit nicht mehr litergenau ermittelt werden. Im Hinblick auf die kurze Mietdauer gleichen sich die Ableseungenauigkeiten auch nicht in den Folgejahren aus. Entsprechend dem Rechtsgedanken des § 9a HeizKV kann in dem Fall, in dem das Ableseergebnis zu einem bestimmten Zeitpunkt (hier Auszug am 30.06.2014) nicht mehr zu ermitteln ist, jedoch das Ableseergebnis zu einem anderen Zeitpunkt (Betankung am 17.10.2014) vorhanden ist, der anteilig auf die Mietdauer entfallende Heizölverbrauch im Wege einer Schätzung ermittelt werden (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 03.03.1971, Az. 3 U 142/70 ; BGH, Urteil vom 16.11.2005, Az. VIII ZR 373/04 ). Mangels anderer geeigneter Schätzmethoden stellt die Gradtageszahlmethode vorliegend eine möglichst genaue Ermittlung des Wärmeverbrauchs sicher. Die Gradtageszahlmethode ermöglicht eine taggenaue Abrechnung, entspricht den anerkannten Regeln der Technik und stellt somit ein zuverlässiges Mittel zur Verteilung der Heizkosten dar (BGH, Urteil vom 16.11.2005, Az. VIII ZR 373/04 ). Unter Zugrundelegung der Gradtageszahltabelle ergibt sich für den Mietzeitraum vom 01.11.2013 bis zum 30.06.2014 (863,04 von 1.000) ein Heizbedarf von 86 % des Tankjahres (16.10.2013 bis 16.10.2014: 1.000) und für den Zeitraum vom 16.10.2013 bis 31.10.2013 (38,71 von 1.000) sowie vom 01.07.2014 bis 16.10.2014 (98,25 von 1.0000) ein Heizbedarf von 14 % des Tankjahres. Aufgrund des Umstandes, dass am 16.10.2013 eine Betankung in Höhe von 2.459 l erfolgte, wie sich zur Überzeugung des Gerichts aus dem Lieferschein vom selben Tag, der auch die Adresse N. Straße 22 in K. enthält, ergibt, die Parteien im Übergabeprotokoll am 24.10.2013 vermerkt haben: "Tankinhalt voll", ohne dass die Beklagte dies widerlegen konnte, der Tank ein Volumen von 6.000 l umfasst und am 16.10.2014 eine erneute Betankung in Höhe von 2.538 l erfolgte, wie sich wiederum aus dem Lieferschein vom 16.10.2014 ergibt, der ausschließlich die Adresse N. Straße 22 in K. aufweist, steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass im Zeitraum vom 16.10.2013 bis zum 16.10.2014 eine Heizölmenge in Höhe von 2.538 l verbraucht wurde. Unter Zugrundelegung der Gradtageszahlen ergibt sich somit ein Heizölverbrauch in Höhe von 2.182,63 l im Mietzeitraum. Dieser Verbrauch stimmt auch mit dem von der Beklagten angeführten durchschnittlichen Heizölverbrauch von 15,4 Liter pro m³ im Jahr überein. Hieraus errechnet sich bei 172 m³ ein Jahresverbrauch von 2.648,8 l und nach der Gradtageszahltabelle ein Verbrauch von 2.277,96 l (86 %) für den Mietzeitraum. Unter Zugrundelegung eines Heizölverbrauchs in Höhe von 2.182,63 l errechnen sich Brennstoffkosten in Höhe von 1.870,08 € (0,8567995 € pro Liter
Tankrechnung Firma B. vom 16.10.2013). Hinzukommen die Stromkosten in Höhe von 130,90 € (7 % der Brennstoffkosten), die Kosten der Wartung Heizungsanlage in Höhe von 199,37 €, die Schornsteinfegerkosten in Höhe von 48,72 € und die Kosten der Erstellung der Verbrauchsabrechnung in Höhe von 145,22 €, somit Gesamtkosten in Höhe von 2.394,29 €. Von den in der Summe errechneten Gesamtkosten in Höhe von 2.394,29 € ist zur Erwärmung der im Abrechnungszeitraums verbrauchten 28 m³ Warmwasser ein Betrag in Höhe von 383,08 € (Gesamtbrennstoffmenge: 2.182 l = 21.820 kWh; 2,5 x 28 m³ x (60-10) = 3.500 kWh = 16 % der Gesamtbrennstoffmenge; 16 % von 2.394,29 € = 383,08 €) abzuziehen. Die sich sodann errechneten anteiligen Heizkosten in Höhe von 2.011,20 € und Warmwasserkosten in Höhe von 383,03 € werden auf die zwei Wohneinheiten nach dem Verteilungsschlüssel 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten verteilt. Hierbei wird eine gesamte beheizbare Wohnfläche von 172 m² und eine beheizbare Wohnfläche für die Beklagte von 86 m², gesamte verbrauchte Heizeinheiten von 8.970,00 und von der Beklagten verbrauchte Heizeinheiten von 5.672,00, gesamter Warmwasserverbrauch von 28 m³ und von der Beklagten verbrauchtes Warmwasser von 20 m³ zugrunde gelegt. Die in der Wohnung der Beklagten gemessenen Heizeinheiten teilen sich unter Angabe der Gerätenummer wie folgt auf: Bad 1110,00, Küche 0,00, Wohnzimmer 1684,00, Schlafzimmer 1103,00, Kinderzimmer 209,00, Esszimmer 0,00. Aufgrund der im Ortstermin durch das Gericht abgelesenen Gerätenummern steht fest, dass die in der Heizkostenabrechnung enthaltenen Geräte nebst Ablesewerten zutreffend den entsprechenden Heizkostenverteilern zugeordnet wurden. Soweit die Beklagte meint, die durch die Firma B. elektronisch ausgelesenen Ablesewerte seien falsch, stellt dies eine reine Spekulation ohne konkrete Anhaltspunkte dar. Sie hätte bei Mietende die Möglichkeit gehabt, diese Ablesewerte selbst an den Heizkostenverteilern abzulesen. Zudem erfolgte dieses Bestreiten nach Schluss der mündlichen Verhandlung und somit verspätet
Somit errechnen sich folgende Heizkosten: Gesamtkosten Heizung: 2.011,20 € 30 % 603,36 € : 172 m² = 3,507906977 x 86 m² = 301,68 € 70 % 1.407,84 € : 8.970 = 0,156949832 x 5.672 = 890,22 € 1.191,90 € Gesamtkosten Warmwasser: 383,08 € 30 % 114,92 € : 172 m² = 0,668139534 x 86 m² = 57,45 € 70 % 268,15 € : 28 m³ = 9,577 x 20 m³ = 191,54 € 248,99 € gesamt somit 1.440,89 € Im Hinblick darauf, dass das Ableseergebnis am Heizkostenverteiler im Esszimmer neben dem Kaminofen 0,00 betrug, ist eine Fremdwärmemessung auszuschließen. Sonstige Messfehler durch Verdunstung können aufgrund des vorhandenen Zweifühlermesssystems ebenfalls ausgeschlossen werden. Je ein Temperaturfühler ermittelt die Heizkörper- und die Raumlufttemperatur. Durch die interne logische Verknüpfung der registrierten Messwerte wird der ungewollte Einfluss von Fremdwärme verhindert. Soweit die Beklagte meint, der Kläger habe gegenüber dem Abrechnungsunternehmen falsche Angaben zu der zu beheizenden Fläche und zum Verteilerschlüssel gemacht, bleibt dieser Vortrag unsubstantiiert und damit nicht dem Beweis zugänglich. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die zu beheizende Fläche unzutreffend ist, hat die Beklagte nicht dargetan. Der Verteilungsschlüssel ergibt sich aus dem Mietvertrag sowie den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Soweit die Beklagte meint, der Heizkessel sei veraltet und wiederholt ausgefallen, ist nicht nachvollziehbar, welche Auswirkungen dies auf den zugrunde gelegten Heizölverbrauch haben soll, zumal dieser auch dem von der Beklagten selbst vorgetragenen durchschnittlichen Heizölverbrauch von 15,4 Liter pro m³ im Jahr entspricht. Warmwasserkosten
Ziffer 1d) des Mietvertrages sind von der Beklagten Warmwasserkosten in Höhe von anteilig 248,99 € zu tragen, wie sich aus der vorstehenden Berechnung ergibt.
KV müssen einheitlich entstandene Kosten getrennt werden, wenn Heiz- und Brauchwasser durch eine gemeinsame Anlage produziert werden. Die für die Trennung erforderlichen Vorgaben enthält § 9 HeizKV, wonach stets vorab die Kosten für die Bereitung des Warmwassers zu ermitteln sind. Zumindest bis zum 31.12.2013 konnte der in m³ gemessene Warmwasserverbrauch nach der in § 9 Abs. 3 HeizKV beschriebenen Gleichung in Heizölverbrauch umgerechnet werden und sodann von den gesamten Heizkosten vorab abgezogen werden, wie dies in der Heizkostenabrechnung des Klägers erfolgte. Inwieweit die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge seit dem 01.01.2014 mit einem Wärmemengenzähler (in kWh)
KV zu messen ist, ist bei Anlagen mit Heizkesseln wie vorliegend umstritten (vgl. hierzu Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Auflg., K, Rn. 152 m.w.N.). Jedoch gehen
KV die Vorschriften der Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen dann nicht vor, wenn es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird. Dies ist vorliegend der Fall. Insoweit haben die Parteien
Ziffer 4 und § 25 vereinbart: "Solange die Erdgeschosswohnung nicht dauerhaft bewohnt wird, trägt der Mieter die Warmwasserkosten, die über 12 m³ Verbrauch hinausgehen." Die Parteien waren sich somit einig, dass die Warmwasserkosten über eine Wasseruhr in m³ gemessen werden und der jährlich über 12 m³ hinausgehende Verbrauch durch die Beklagte getragen werden soll, solange es an einem dauerhaften Bewohnen der Erdgeschosswohnung fehlt. Da der Beklagte die Wohnung im Erdgeschoss während der Mietzeit der Beklagten nur am Wochenende und in den Ferien bewohnt hat, fehlt es an einem dauerhaften Bewohnen im Sinne der mietvertraglichen Vereinbarung. Zudem wäre die Ausstattung des Heizkessels mit einem Wärmemengenzähler für die Dauer des Mietverhältnisses durch den Kläger mit einem unzumutbar hohen Aufwand verbunden, so dass eine solche Verpflichtung, sollte man diese annehmen,
KV zumindest für den vorliegenden Abrechnungszeitraum entfiele, zumal dieser sich auch anteilig über zwei verschiedene Kalenderjahre erstreckt. Müllgebühren Die Beklagte ist auch zur Tragung der Müllgebühren in Höhe von 59,52 €
Ziffer 1g) sowie
Ziffer 4c des Mietvertrages verpflichtet.
Ziffer 4c des Mietvertrages haben die Parteien vereinbart: "Betriebskosten, die vom erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung des Mieters abhängen, werden nach dem Maßstab umgelegt, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt: Müllgebühren nach Abrechnung ART, Tonnengröße wie gewünscht." Da die Mülltonne, die der Größe nach grundsätzlich für einen Haushalt ausgelegt war, nach dem Willen der Parteien bei Vertragsschluss allein durch die Beklagte genutzt werden sollte, sind die Kosten hierfür auch allein durch die Beklagte zu tragen. Eine gelegentliche abredewidrige Müllentsorgung in der Tonne durch den Kläger - soweit diese erfolgt sein sollte - ändert an dieser Vereinbarung nichts. Zu den Heizkosten und Warmwasserkosten einschließlich Wartungskosten und Schornsteinfegerkosten in Höhe von insgesamt 1.440,89 € sowie den Müllgebühren in Höhe von 59,52 € kommen die unstreitigen, da nicht innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 4, 5 BGB gerügten Positionen wie Wassergeld in Höhe von 442,20 €, Allgemeinstrom in Höhe von 34,40 €, Grundsteuer in Höhe von 111,63 €, Gebäudeversicherung in Höhe von 122,13 € sowie Miete/Wartung Rauchmelder in Höhe von 19,98 €, insgesamt somit 2.227,30 € abzüglich erbrachter Vorauszahlungen in Höhe von 1.200,00 € (8 mal 150,00 €), so dass ein Betrag in Höhe von 1.027,30 € verbleibt. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB. Die Zahlung der Nebenkostennachforderung hatte
Ziffer 5 des Mietvertrages innerhalb eines Monats nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung vom 23.11.2014, somit spätestens bis zum 31.12.2014 zu erfolgen, so dass sich die Beklagte ab dem 01.01.2015 mit der Nachzahlung in Verzug befand. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink: https://openjur.de/u/2216353.html ( https://oj.is/2216353 ) Volltext Druckansicht PDF Download Zitate 1 Zitiert 0 Referenzen 0 Schlagworte Problem melden Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.
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