AG Saarburg, Urteil vom 12.10.2016 - 5a C 191/15

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 3.528,79 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 197,83 € ab dem 05.09.2013, 05.10.2013, 06.11.2013, 05.12.2013, 05.01.2014, 05.02.2014, 05.03.2014, 04.04.2014, 06.05.2014, 05.06.2014, 04.07.2014, 05.08.2014, 04.09.2014, 05.10.2014, 06.11.2014, 04.12.2014, aus 195,85 € ab dem 06.01.2015 sowie aus 167,93 € ab dem 06.02.2015 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Kläger als Gesamtgläubiger von den diesen entstandenen außergerichtlichen Kosten des Rechtsanwalts B., in Höhe von 503,61 € freizustellen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner 7 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 93 %.
4. Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Kläger begehren von den Beklagten rückständige Miete für den Zeitraum September 2013 bis Januar 2015 in Höhe von monatlich 197,83 €. Mit Mietvertrag vom 02.06.2006 mieteten die Beklagten von den Klägern eine Wohnung im Erdgeschoss des Hauses in S. einschließlich eines Stellplatzes. In der Anlage zum Mietvertrag wurde u.a. folgendes vereinbart: "Das Haus ist ein vollkommen renoviertes Gebäude, [...]. Die Räume sind hermetisch abgeschlossen, ein Luftaustausch durch das Gebäude, wie Fenster, Türen, Wände oder sonstiges, ist ausgeschlossen! Dies bedeutet für Sie als Bewohner, dass Sie Aktiv - Ihre Räume regeln und überwachen müssen, im Hinblick auf das Heizen, den Luftaustausch und den Feuchtegehalt der Raumluft. Dies gilt im Besonderen für das Elternschlafzimmer, da hier eine vermehrte Feuchtigkeit bekannt ist. [...] Was ist aktiv zu tun? Die Temperatur prüfen und regeln, entsprechend heizen. Die Luft in allen Räumen durch Stoßlüften mindestens einmal morgens und einmal abends vollkommen austauschen. (im Einklang mit der Witterung lüften) Die Luftfeuchtigkeit überwachen und regeln, ggf. Trockengeräte aufstellen. Große Möbel nicht an die Wände stellen, darauf achten, dass die Umluft dahinter zirkulieren kann." Die Parteien vermuteten bei Einzug der Beklagten, dass die vermehrte Feuchtigkeit im Schlafzimmer auf einen undichten Kanal zurückzuführen sei, der saniert werden sollte. Im Jahr 2009 wurde im Zuge der Straßensanierung ein Kanal abgedichtet und Abdichtungsmaßnahmen am Haus durchgeführt. Die Kaltmiete/Nettomiete betrug seit dem 01.05.2012 monatlich 659,79 € zuzüglich 180,00 € Nebenkostenvorauszahlungen, somit zusammen insgesamt 839,79 €, jeweils zum dritten Werktag eines Monats im voraus fällig. Die gesamte Grundstücksfläche beträgt 1.448 m², die Nutzfläche des Hauses beträgt 573 m² und die Wohnfläche der Wohnung beträgt 123 m². Die Wohnung besteht aus einem Wohnzimmer, einem Kinderzimmer, einem Schlafzimmer, einem Arbeitszimmer, einem Flur, einem Bad/WC, einer Küche und zwei Abstellkammern sowie zwei Balkonen. Auf dem Grundstück befinden sich zwölf Stellplätze, acht vermietete Garagen, von denen mindestens vier an Personen vermietet sind, die nicht Wohnungsmieter sind, und ein Carport mit zwei an Nichtwohnungsmieter vermieteten Stellplätzen. Der Geländeverlauf des Grundstücks, auf dem sich das vermietete Haus der Kläger befindet ist ansteigend. Das Wohnzimmer der Beklagten befindet sich straßenseitig rechts neben dem ins Haus versetzten Eingangsbereich, so dass teilweise auch zum Eingangsbereich eine Außenwand besteht, das Schlafzimmer befindet sich links davon. Nach hinten schließt sich an das Schlafzimmer, das Badezimmer und sodann das Kinderzimmer an. Schlaf- als auch Kinderzimmer befinden sich hangseitig neben der Garagenzufahrt. Der Fußboden des Kinderzimmers liegt tiefer als die Oberkante Pflaster der Garagenzufahrt. Von September 2013 bis einschließlich Januar 2015 zahlten die Beklagten monatlich lediglich 510,00 € Miete. Bei der Berechnung der Klageforderung lassen die Kläger auf die Mietforderung wegen im Verfahren 5b C 397/13 festgestellter Mängel (Feuchtigkeit/Schimmel) eine Mietminderung in Höhe von 20% der Kaltmiete/Nettomiete, also einen Betrag in Höhe von 131,96 € (20 % aus 659,79 €) gelten. In diesem Verfahren, in dem die Parteien über eine Mietminderung im Zeitraum von August 2011 bis Dezember 2011 und von Mai 2012 bis einschließlich August 2013 stritten, wurden durch den Sachverständigen H. im Rahmen des Ortstermins am 10.02.2014 Verfärbungen (Schimmel) im straßenseitigen Außenwandbereich des Schlafzimmers (vorne links) unterhalb des Fensters in einer Heizkörpernische bis ca. 5 -7 cm in die Leibung hinein und bis ca. 35 cm über Fußboden sowie im Bereich Anschluss straßenseitige Außenwand an die linke Seite des Eingangsbereichs ca. 60 cm über Fußboden und bis 25 cm nach oben festgestellt. Weiterhin wurde hinter dem sich vor der linken Außenwand befindlichen Kleiderschrank vor der vorderen linken Raumecke Verfärbungen bis ca. 70 - 80 cm über den Boden ebenso im dortigen Deckenbereich festgestellt. Im Kinderzimmer (hinten links) wurden an der linken Außenwand oberhalb des 25 cm über dem Boden nachgearbeiteten Bereichs ein Schimmelbefall über eine Länge von ca. 1 m sowie an unterhalb einer in der linken Außenwand vorhandenen Steckdose und unterhalb des Heizkörpers am Anfang und am Ende festgestellt. Im Wohnzimmer (vorne rechts) wurden im Bereich der Fensternische leichte Verfärbungen oberhalb der Fußleiste festgestellt. In den Entscheidungsgründen des Urteils des Amtsgerichts Saarburg vom 12.12.2014 wurde unter Heranziehung der Feststellungen des Sachverständigen zum Umfang der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden mit Ausnahme des hinter dem Schrank im Schlafzimmer liegenden Bereichs ein Minderungsrecht der Beklagten für den Zeitraum Mai 2012 bis August 2013 in Höhe von 20 % der Kaltmiete zugrunde gelegt. Der Schlafzimmerschrank der Beklagten wurde in der Folge auf Veranlassung der Kläger durch die Firma B. positioniert. Weitere Sanierungen wurden durch die Kläger nicht durchgeführt. Mit Schreiben vom 26.03.2014 rechneten die Kläger gegenüber den Beklagten die Heizung, Warmwasser, Kaltwasser und Betriebskosten für das Jahr 2013 in Höhe von insgesamt 2.586,58 € ab, wobei ein Anteil in Höhe von 275,04 € auf die Grundsteuer entfiel. Nach Abzug von Vorauszahlungen in Höhe von 2.160,00 € verblieb eine Nachforderung in Höhe von 426,58 €. Im Jahr 2006 betrug die Grundsteuer 405,98 € (Messbetrag: 126,87 €, Hebesatz: 320 %) und wurde von den Klägern unter Zugrundelegung der Gesamtwohnfläche von 573,00 m² auf die Mieter verteilt. Im Jahr 2007 betrug die Grundsteuer 1.025,02 € (Messbetrag: 320,32 €, Hebesatz: 320 %) und wurde nach demselben Umlageschlüssel auf die Mieter verteilt. Im Jahr 2013 betrug die Grundsteuer 1.281,28 € und wurde erneut nach dem selben Umlageschlüssel auf die Mieter verteilt, so dass ein Anteil von 275,04 € auf die Beklagten entfiel (1.281,28 € : 573 m² x 123 m²) . Mit Schreiben vom 28.01.2015 forderte der Klägervertreter die Beklagten auf, den monatlichen Differenzbetrag in Höhe von 197,83 € für den Zeitraum September 2013 bis Januar 2015 sowie die Nebenkosten für das Jahr 2013 zu zahlen. Mit Schreiben vom 17.04.2015 rechneten die Kläger gegenüber den Beklagten die Heizung, Warmwasser, Kaltwasser und Betriebskosten für das Jahr 2014 in Höhe von insgesamt 2.618,51 €, wobei ein Anteil in Höhe von 275,04 € auf die Grundsteuer entfiel und mit Schreiben vom 16.03.2016 für das Jahr 2015 in Höhe von insgesamt 2.296,27 € ab, wobei ein Anteil in Höhe von 252,65 € auf die Grundsteuer entfiel. Die Kläger tragen vor,der Schimmel sei auf das Wohnverhalten der Beklagten zurückzuführen, insbesondere im Schlafzimmer hätten die Beklagten im streitgegenständlichen Zeitraum so gut wie nie geheizt. Vier Garagen seien an Mieter, die anderen vier an Dritte vermietet. Die Erhöhung der Grundsteuer ab dem Jahr 2007 erkläre sich daraus, dass sich der Messbetrag aufgrund des Umstandes erhöht habe, dass das Haus erst im Jahr 2006 nach Umbau und Fertigstellung bezogen worden sei. Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagten könnten die gleichen Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung 2013 nicht mehr geltend machen, da diese gegen die Nebenkostenabrechnung 2012 durch Urteil des Amtsgerichts Saarburg, Az. 5b C 397/13 , rechtskräftig zurückgewiesen worden seien. Die Kläger beantragen, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 3.789,69 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 197,83 € ab 05.09.2013, 05.10.2013, 06.11.2013, 05.12.2013, 05.01.2014, 05.02.2014, 05.03.2014, 04.04.2014, 06.05.2014, 05.06.2014, 04.07.2014, 05.08.2014, 04.09.2014, 05.10.2014, 06.11.2014, 04.12.2014 und 06.01.2015 sowie aus 426,58 € ab 06.02.2015 zu zahlen. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Kläger als Gesamtgläubiger von den diesen entstandenen außergerichtlichen Kosten des Rechtsanwalts B. in Höhe von 503,61 € freizustellen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten tragen vor,die durch den Sachverständigen H. im Verfahren 5b C 397/13 festgestellten Schäden hätten sich seit September 2013 vergrößert. Die Verfärbungen an der rechten Außenecke im Schlafzimmer hätten sich seit dem Termin mit dem Sachverständigen H. vergrößert, indem sie weiter nach oben gezogen seien, ebenso wie die Verfärbungen in der linken Außenecke sowie in der linken Nische des Heizkörpers. Im Wohnzimmer hätten sie im April 2015 in der hinteren rechten Ecke rechts neben dem straßenseitigen Fenster hinter einem Schrank schwarze Verfärbungen unter- und oberhalb der Fußleiste festgestellt. Im Kinderzimmer befänden sich an der Außenwand vom linken bis zum rechten Heizkörper Verfärbungen, die der Sachverständige H. nicht vollständig festgestellt habe, da zu diesem Zeitpunkt ein Schrank davor gestanden habe. Die Nebenkostenabrechnungen 2013 bis 2015 seien nicht fällig, da sie nicht korrekt erstellt seien. Aufgrund Grundstückszusammenlegung im Jahr 2007 habe sich die Grundsteuer um 152,47 % erhöht. Dies könne nicht zu Lasten der Beklagten gehen, zumal die Grundstückszusammenlegung nicht zur Schaffung von Parkraum erforderlich gewesen sei. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit sowie Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.07.2016 und 23.09.2015 sowie das schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. A. vom 22.06.
5. Gründe Die zulässige Klage ist überwiegend begründet. Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf rückständige Bruttomietzahlungen für den Zeitraum September 2013 bis Dezember 2013 in Höhe von 959,25 €, für den Zeitraum Januar 2014 bis Dezember 2014 in Höhe von 2.373,96 € und für Januar 2015 in Höhe von 195,58 €, insgesamt somit 3.528,79 € aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien zu, § 535 Abs. 1 BGB. In Höhe von monatlich 15 % der Bruttomiete war die Miete im Zeitraum von September 2013 bis einschließlich Januar 2015 gemindert, § 536 Abs. 1 S. 2 BGB, da die Wohnung Mängel aufwies, die ihre Tauglichkeit im vorstehenden Zeitraum zum vertragsgemäßen Gebrauch, nämlich zu Wohnzwecken um 15 % minderten. Ein darüber hinausgehendes Minderungsrecht stand den Beklagten nicht zu. Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die von den Beklagten vorgetragenen Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden überwiegend vorhanden sind. So ergibt sich aus den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten vom 20.06.2016 in Übereinstimmung mit den im Rahmen der Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit getroffenen gerichtlichen Feststellungen, dass sich im Wohnzimmer im Bereich der Außenwandecke zum Flur im unteren Bereich unmittelbar oberhalb der Fußleiste sowie im Deckenixel Schimmelpilzbefall befindet. An der gegenüberliegenden Außenwandecke konnte kein Schimmelpilzbefall festgestellt werden. Im Elternschlafzimmer ist auf der sich, auf der linken Hausseite befindlichen Außenwand, vor der die Schrankwand steht, geringfügig erhöhte Feuchtigkeit (bodennah 56 digits, in Höhe von ca. 50 cm 46 digits) vorhanden, jedoch kein Schimmel, im Bereich der straßenseitigen Außenwand zur Haustür hin ist erhöhte Feuchtigkeit zwischen 70 und 80 digits, an einer Stelle sogar bis zu 100 digits (akute Nässe) vorhanden und die Feuchtigkeit im fußbodennahen Bereich nimmt zu. In diesem Bereich oberhalb der Fußleiste wurde die Tapete im Jahr 2009 ca. 50 cm hoch erneuert. Ein Schimmelpilz ist im erneuerten Bereich nicht vorhanden, jedoch im Anschluss zu dem darüber liegenden nicht erneuerten Wandeckenbereich. Weiterhin ist Schimmelpilz in der Heizkörpernische der straßenseitigen Außenwand vorhanden. In der sich hangseitig auf der linken Hausseite befindlichen Außenwand des Kinderzimmers wurde durch den Sachverständigen beidseits der Wandecke akute Nässe (über 130 digits) gemessen. Die bodennah sichtbaren Nässeschäden sind von der rückwärtigen Gebäudeecke bis zum Heizkörper ca. 30 cm hoch sichtbar. In der Außenwandecke befindet sich zudem eine schwarze Verfärbung ca. 20 cm hoch, die keilförmig nach unten ausläuft. Die Kläger sind für die vorstehenden Feuchtigkeits- und Schimmelschäden verantwortlich, denn ihnen ist nicht der Nachweis zur Überzeugung des Gerichts gelungen, dass die Ursache der Feuchtigkeit und des Schimmelbefalls nicht aus ihrem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Verantwortungs- bzw. Obhutsbereich der Beklagten. Die Kläger konnten nämlich nicht sämtliche Ursachen aus ihrem eigenen Verantwortungs- bzw. Obhutsbereich ausschließen. Grundsätzlich hat zwar der Mieter, der sich auf einen Mangel beruft, die Darlegungs- und Beweislast für den Mangel und das Verschulden des Vermieters. Dabei hat die Rechtsprechung die Beweislast aber nach den beiderseitigen Verantwortungsbereichen verteilt: Der Vermieter muss darlegen und beweisen, daß die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters (vgl. BGHZ 126, 124 , 128; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht,
6. Aufl., Bd. 1, § 537 BGB, Rdn. 1; Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Geschäftsraummiete
7. Aufl. III A Rdn. 960 a; III B Rdn. 1385 a; Schmidt-Futterer/Eisenschmidt Mietrecht
8. Aufl. § 537 Rdn. 318 m.w.N.). Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, daß er den Mangel nicht zu vertreten hat. Aufgrund der überzeugenden und nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten vom 20.06.2016 steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Schimmelpilzbildung im Wohnzimmer im unteren Bereich der Außenwandecke zum Flur durch die unzureichende Wärmedämmung der Außenwandecke und die aufsteigende Nässe durch Kellerdurchfeuchtung verursacht wurde und auch bei üblicher Wohnraumheizung und Lüftung nicht vermeidbar ist. Unter Normbedingungen (20° C innen und -5° C außen) kann hier bereits ab 40 % Luftfeuchte und somit bereits bei üblicher Raumluftfeuchte von 35 % - 45 % Schimmel entstehen. Im Schlafzimmer kann unter Normbedingungen (20° C innen und -5° C außen) in den Bodenecken bereits ab 30 % Luftfeuchte, in den Heizkörpernischen ab 38 % Luftfeuchte sowie im fensternahen Bereich bereits ab 25 % Luftfeuchte und somit bereits bei üblicher Raumluftfeuchte von 35 % - 45 % Schimmel entstehen. Aufgrund der vorhandenen baulichen Bedingungen (unzureichende Wärmedämmung und somit zu geringe Oberflächentemperatur der Wände) sowie des akuten Nässeeintrags aus dem Kellergeschoss kann im Schlafzimmer bereits bei üblicher Raumluftfeuchte Schimmel entstehen. Die durch den Sachverständigen festgestellten Unregelmäßigkeiten in der Raumlüftung des Schlafzimmers - überwiegend regelmäßige Luftbewegungen im Tagesverlauf sowie Tage ohne nennenswerte Luftbewegungen - können die Schimmelpilzbildung ggf. zusätzlich begünstigen, verursachen diese allein jedoch ebensowenig wie die Platzierung der Möbel oder eine von den Klägern vorgetragene zu geringe Beheizung des Raumes. Dies führt somit nicht zu einer Verantwortlichkeit der Beklagten, da den Klägern der Nachweis nicht gelungen ist, dass auch bei Einhaltung besonderer Heiz- und Lüftungsvorgaben sowie Vorgaben zur Platzierung der Möbel, wobei bereits klägerseits nicht ausreichend vorgetragen wurde, welche Vorgaben dies genau sein sollen und ob sie den Beklagten zumutbar waren, Schimmelpilzbefall nicht entstanden wäre. Im Kinderzimmer kann unter Normbedingungen (20° C innen und -5° C außen) in der bodennahen Außenwandecke bereits ab 35 % relativer Luftfeuchte und außerhalb der Ecke bereits ab 37 % relativer Luftfeuchte Schimmelpilzbefall entstehen und dieser ist im Bereich der akuten Nässe unvermeidbar. Die akute Nässe ist darauf zurückzuführen, dass auf den Kelleraußenwänden lediglich bis zur Gelände Oberkante eine Bitumenabdichtung ausgeführt wurde, der Gebäudesockel jedoch nicht abgedichtet wurde. Im Kinderzimmer kann somit auch bei Heizen und Lüften in zumutbarem Umfang Schimmelpilzbildung entstehen. Da den Klägern die vorstehenden Mängel bereits vor September 2013 bekannt waren, waren die Beklagten berechtigt, die Bruttomiete ab September 2013 bis einschließlich Januar 2015 in Höhe von insgesamt 15 % zu mindern. Die Mietminderung errechnet sich aus der Bruttomiete (BGH WuM 2005, 384 ). Eine abschließende Berechnung ist nur unter Einbeziehung der Betriebskostenabrechnungen möglich. Nach Auffassung des BGH ist eine eventuelle Nachforderung des Vermieters dadurch zu berechnen, dass die vom Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihm geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden. (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht,
9. Auflg., § 536 BGB, Rn. 376) Die tatsächliche Bruttomiete errechnet sich somit wie folgt: Im Jahr 2013 schuldeten die Beklagten eine monatliche Kaltmiete in Höhe von 659,79 € sowie Betriebskosten entsprechend der Betriebskostenabrechnung 2013 in Höhe von 2.586,58 € abzüglich nicht berechtigter Grundsteuer in Höhe von 275,04 €, somit insgesamt 10.229,02 € (7.917,48 € kalt + 2.586,58 € - 275,04 €). Hieraus errechnet sich eine monatlich Bruttomiete in Höhe von 852,42 €, für den streitgegenständlichen Zeitraum September 2013 bis Dezember 2013 somit 3.409,68 €. Den Klägern steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung der anteilig errechneten Grundsteuer in Höhe von 275,04 € für das Jahr 2013 zu. Zwar sind die Kläger aufgrund § 3 Ziffer 2