AG Nördlingen, Urteil vom 27.01.2017 - 2 C 799/14

Tatbestand Die Parteien streiten um Mietansprüche auf Grund einer Modernisierungsmaßnahme. Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 18.09.2008 zum 01.11.2008 zunächst bei der Rechtsvorgängerin der Klägerin, der D. A. GmbH & Co. KG, eine Wohnung im

1. OG des Anwesens D. Str. 2 in D. mit einer Wohnfläche von 92,03 qm. Die Grundmiete betrug 325,00 EUR zuzüglich einer Vorauszahlung für Betriebskosten in Höhe von 116,00 EUR, mithin insgesamt in Höhe von 441,00 EUR. Später wurde als Betriebskostenvorauszahlung ein Betrag in Höhe von 142,00 EUR zuzüglich einer Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 49,00 EUR, mithin eine Gesamtmiete in Höhe von 516,00 EUR vereinbart. Mit Schreiben vom 18.01.2012 (= Anlage K 3, Bl. 37/52 d. A.) wurde dem Beklagten durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme am Gesamtanwesen D. Str. 2 in D., angekündigt. In der Folge fanden umfangreiche Baumaßnahmen statt. Mit Rechtsnachfolgebescheinigung vom 26.02.2013 wurde - dem Beklagten erstmals im Klageverfahren bekannt gemacht - notariell bescheinigt, dass die Firma der Rechtsvorgängerin der Klägerin erloschen ist und die Klägerin auf Grund einer Vereinbarung vom 14.02.2013 das Vermögen der D. A. GmbH & Co. KG übernommen hat. Die Klägerin teilte dem Beklagten sodann mit Schreiben vom 22.02.2013 (= Anlage K 4, Bl. 53 d. A.) mit, dass die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist und die ursprünglich vereinbarte Miete auf Grund der Modernisierungsmaßnahme um 283,12 EUR (erstmals fällig zum 01.05.2013) erhöht werde. Der Beklagte leistete fortan weiterhin die vereinbarte Gesamtmiete. Die Klägerin ist der Ansicht, dass der Beklagte auf Grund einer Modernisierungsmaßnahme nach erfolgter Mieterhöhung gem. § 559 Abs. 1 BGB um 283,12 EUR eine Grundmiete in Höhe von 608,12 EUR schulde, sodass ihr - auf Grund der erfolgten Teil-Zahlungen durch den Beklagten und unter Berücksichtigung des Guthabenbetrags aus einer Betriebskostenabrechnung - noch ein Betrag in Höhe von 1.976,24 EUR sowie auf Grund erfolgter Rücklastschriften weitere 9,00 EUR (3x 3,00 EUR) zustünden. (-) Der Beklagte meint, das Mieterhöhungsverlangen sei schon deshalb unwirksam, weil dem Beklagten bis zum Klageverfahren unbekannt war, dass die Klägerin die Immobilie erworben habe. Insoweit habe auch eine dem Beklagten unbekannte Gesellschaft das Mieterhöhungsschreiben verfasst. Letztlich sei die Modernisierungsmaßnahme aber auch noch nicht abgeschlossen, sodass das verfrühte Mieterhöhungsverlangen unwirksam sei. Gründe Die zulässige Klage ist unbegründet. I. Die Klägerin hat für den verfahrensgegenständlichen Zeitraum keinen Anspruch auf die begehrte, erhöhte Miete. Das Mieterhöhungsverlangen vom 22.02.2013 ist unwirksam, da die Modernisierungsmaßnahme noch nicht komplett abgeschlossen war.
2. Anzuwendendes Recht Vorliegend ist - auf Grund der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 29 Abs. 1 EGBGB - § 559 BGB i. d. F. bis zum 30.04.2013 anzuwenden, da die Modernisierungsankündigung dem Beklagten bis zum 30.04.2013 zugegangen ist. Vorliegend handelt es sich - schon ausweislich des Gesamtinvestitionsvolumens von knapp 400.000,00 EUR - offensichtlich nicht um eine Bagatellmaßnahme i. S. des § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB a. F.
3. Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 22.02.2013 Die Klägerin kann, mangels komplett abgeschlossener Modernisierungsmaßnahme eine Erhöhung der bisherigen Miete nicht verlangen, § 559 Abs. 1 BGB. Das Mieterhöhungsverlangen vom 22.02.2013 ist insoweit unwirksam. a. Gesamtmodernisierungsmaßnahme Zunächst geht das Gericht davon aus, dass es sich vorliegend um eine einheitliche Modernisierungsmaßnahme handelt. Eine solche liegt dann vor, wenn die Modernisierungsmaßnahme nach Art, Umfang und Willen des Vermieters/Bauherrn in einem einheitlich-abgrenzbaren und ggf. zeitlichen Zusammenhang erfolgt. Hiervon zu unterscheiden sind abschnittsweise (thematisch abgrenzbar und/oder zeitlich divergierende) Modernisierungen, wie z. B. die reine Installation einer Heizungsanlage im Herbst und eine angekündigte spätere energetische Modernisierung der Wohnungsaußen-fernster im Frühjahr. Will der Vermieter in mehreren Abschnitten modernisieren, muss sich dies aus der Modernisierungsankündigung (§ 555c Abs. 1 BGB) deutlich ergeben. Insofern ist für die Beurteilung in erster Linie die Modernisierungsankündigung des Vermieters (hier: Schreiben der Rechtsvorgängerin der Klägerin vom 18.01.2012, Bl. 37/52 d. A.) entscheidend, aus der sich - für den Mieter erkenntlich - nachvollziehbar ergeben muss, mit welchen konkreten Maßnahmen (und damit verbundenen Einschränkungen) er zu rechnen hat und wann diese voraussichtlich abgeschlossen werden. Anhand dieser Darstellung lässt sich in der Regel dann erkennen, ob abschnittsweise Modernisierungen vorgesehen sind. Ausgehend von diesem Maßstab ergibt sich vorliegend die Annahme einer Gesamtmodernisierungs-maßnahme, da der Vermieter/Bauherr in sämtlichen Bereichen der Immobilie parallel Modernisierungen in Auftrag gab (Heizung/Fenster/Dach) ohne diese thematisch zu trennen. Zudem wurde im Ankündigungsschreiben eine Gesamtdauer für alle vorzunehmenden Bauarbeiten angegeben. Auch wurde im Ankündigungsschreiben terminologisch stets von einer Maßnahme gesprochen, beginnend am 23.04.2012 bis voraussichtlich zum 14.12.2012 mit dem vorrangigen Ziel einer "deutliche[n] Ersparnis von Heizenergie". Aus diesem beabsichtigten Ziel der Maßnahme wird ebenso deutlich, dass die Modernisierung als Gesamtkonzept verfolgt wird, ohne dass thematisch-abgrenzbare Bereiche einer Modernisierung unterliegen sollen. Letztlich sieht das Ankündigungsschreiben eine Aufstellung der angestrebten Einzelmaßnahmen vor, ohne jedoch zeitlich oder auch thematisch darauf hinzuweisen, dass abschnittsweise bestimmte (zusammenhängende) Arbeiten begonnen oder abgeschlossen werden (vgl. hierzu auch die "Zeitplanung", Bl. 45 ff. d. A.). Insoweit spricht für die Einschätzung einer einheitlichen Gesamtmodernisierungsmaßnahme auch, dass die Klägerin schlussendlich erst nach Beendigung der Bauarbeiten gegenüber den Mietern ein Mieterhöhungsverlangen stellte und nicht vorab für Einzelabschnitte während der Bauphase jeweils eigenständige Einzelerhöhungsverlangen, was jedoch - unter Vorbehalt weiterer Mieterhöhungen - erforderlich gewesen wäre, BGH, NJW 2015, 934 . b. Klägerin als Mieterhöhungsberechtigte Anders als der Beklagte meint, kann die Klägerin als Rechtsnachfolgerin die Mieterhöhung gem. § 559 Abs. 1 BGB geltend machen, selbst dann, wenn der Beklagte von der Rechtsnachfolge erstmals im Mieterhöhungsschreiben vom 22.02.2013 und von der notariellen Bestätigung der Rechtsnachfolge erstmals im Klageverfahren Kenntnis erlangt hat. § 566 Abs. 1 BGB gestaltet unmittelbar zum Zeitpunkt der Veräußerung der Immobilie (hier: 14.02.2013, vgl. notarielle Bescheinigung vom 26.02.2013 = Anlage K 2, Bl. 36 d. A.) ein neues Mietverhältnis zwischen dem Immobilienerwerber und dem ehemaligen Mieter kraft selbständigen Rechts. Auf eine Kenntnis des Mieters kommt es ausdrücklich nicht an (vgl. hierzu auch Palandt-Weidenkaff, BGB, § 566 Rn. 16). Insoweit steht der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht entgegen, dass die Firma der Klägerin zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens dem Beklagten unbekannt war, zumal mit dem Mieter und dem dinglichen Erwerber im Augenblick des Eigentumsübergangs ein neuer - inhaltsgleicher - Mietvertrag entstand, vgl. BGH, ZMR 2012, 856