dem bis zum 31.12.2018 geltenden Recht erfolgen kann. II. Im Übrigen wird die Musterfeststellungsklage abgewiesen. III. Die Musterbeklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. IV. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. V. Die Revision wird zugelassen. VI. Der Streitwert wird auf 250.000,00 € festgesetzt. Tatbestand Der klagende Mieterverein begehrt die Feststellung, dass die beklagte Vermieterin nicht berechtigt sei, ihren Mietern im H. in München auf der Grundlage von am 27. Dezember 2018 zugegangenen Modernisierungsankündigungen die Miete
Der Musterkläger ist unter der laufenden Nummer 52 in der vom Bundesamt für Justiz gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 UKlaG geführten Liste der qualifizierten Einrichtungen
G eingetragen. Die Musterbeklagte ist aufgrund Auflassung vom
Zugang der Berechnung wirksam werden. Sie sei so gedeckelt, dass nicht mehr als 40% des Haushaltseinkommens für Bruttomiete und Betriebskosten aufgewendet werden müssten. Außerdem werden die Mieter auf ihr Kündigungsrecht
BGB hingewiesen: "Der Vollständigkeit halber informieren wir Sie auch dahingehend, dass Sie
dem Gesetz berechtigt sind, das Mietverhältnis gem. § 555e BGB bis zum Ablauf des 2. Monats
Zugang dieser Modernisierungsankündigung zu kündigen; dem -
ist die Kündigung gegenüber dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, zu erklären. Von dieser gesetzlichen Regelung weicht der Vermieter zu Ihren Gunsten ab: Da die Modernisierungsmaßnahme erst im Dezember 2019 beginnen wird, ist die Vermieterin bereit, vorgenannte gesetzliche Kündigungsfrist zu Ihren Gunsten zu verlängern auf bis zu 3 Monate vor dem Termin, an dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich ihre Wohnung befindet, gem. Ziffer 2.6 beginnen. Spätestens bis zu dem vorgenannten Termin muss daher eine von Ihnen gemäß § 555e BGB ausgesprochene Kündigung bei der Vermieterin zugehen." Es wird weiter darauf hingewiesen, dass die Mieter bis Ende Januar 2019 gegen die beabsichtigte Modernisierung Einwände und Härtegründe geltend machen könnten. Die Mieterhöhung in Folge der Modernisierungsmaßnahmen könne durch die Geltendmachung eines Härtefalles abgewendet werden. Die Frist zur Geltendmachung solcher Härtefälle werde jeweils bis Ende Juni 2019 verlängert. Außerdem wird jedem Mieter die Mieterhöhung mitgeteilt, die sich vorbehaltlich der Härtefallregelungen und ausgehend von den prognostizierten Aufwendungen ergeben werde. Mit Sammelschreiben vom 28. Januar 2019 (Anlage K 140) forderte der Musterkläger die Musterbeklagte auf, gegenüber einer Reihe seiner Mitglieder zu erklären, dass die angekündigten Mieterhöhungen nicht wie beabsichtigt
1 BGB in der bis zum
. Der Musterkläger behauptet, er nehme in Erfüllung seiner satzungsgemäßen Aufgaben Verbraucherinteressen durch nicht gewerbsmäßige aufklärende und beratende Tätigkeit wahr. Die Erhebung der Musterfeststellungsklage erfolge nicht zum Zwecke der Gewinnerzielung. Er finanziere sich allein über Mitgliedsbeiträge und erhalte weder Zahlungen von Unternehmen, noch staatliche Zuschüsse. Das Vorliegen der Voraussetzungen des § 606 Abs. 1 S.2 Nr.3 ZPO sei bereits durch die Eintragung in die Liste qualifizierter Einrichtungen geführt. Allein das unsubstantiierte Bestreiten der Beklagten veranlasse die Offenlegung seiner finanziellen Verhältnisse nicht. Ziel der Musterfeststellungklage sei die Feststellung, ob das bis zum
vollziehbar werde. Die veranschlagte Zeit für die Baugrundertüchtigung sei mit 15 Monaten sehr lang, ohne dass dafür ein fachlicher Grund ersichtlich sei. Daher dränge sich der Verdacht auf, dass die Baugrundertüchtigung nur vorgeschoben sei, um den wahren Baubeginn im Jahre 2021 zu verschleiern. Bei diesen Maßnahmen handele es sich ohnehin um bloße Vorbereitungsmaßnahmen ohne Einwirkung auf den Mietgebrauch oder das Gebäude, die für die Bestimmung des Zeitpunkts des Baubeginns unbeachtlich seien. Da die eigentlichen Baumaßnahmen erst im März 2021 beginnen sollten, sei es unmöglich, die tatsächliche konkrete Planung und die anfallenden Kosten vor- und darzulegen. Üblicherweise würden solche Baumaßnahmen sukzessive, je
Bauabschnitt angekündigt. Der Musterkläger gehe entsprechend den Erfahrungen mit Baumaßnahmen etwa der GBW in der U. straße, der Anneliese-Schickinger-Stiftung in der K. Straße und der MEAG in der B
1 S.1 BGB verlängere, dürfe dabei der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Ankündigung und Ausführung nicht verloren gehen, da andernfalls die Möglichkeit des Missbrauchs bestehe. In diesem Fall würde der Härtefalleinwand des Mieters entwertet, weil er diesen innerhalb eines Monats
Zugang der Ankündigung erheben müsse und laut LG Berlin die finanzielle Situation des Mieters bei Zugang der Ankündigung maßgeblich sei (WuM 2019, 89), obwohl der Vermieter erst in fernerer Zukunft mit der Modernisierung beginnen wolle. Konkret lägen zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der zu erwartenden Mieterhöhung 5 Jahre. Ihre finanzielle Situation zu diesem viel späteren Zeitpunkt hätten die Mieter bei Ankündigung der Modernisierung nicht absehen können. Entsprechendes gelte für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Mieters, der im Zeitpunkt des Zugangs der Ankündigung schon nicht zuverlässig abschätzen könne, ob die Modernisierung in Zukunft auch tatsächlich durchgeführt werden würde. Die knappen Fristen für die Mieter ergäben nur dann Sinn, wenn diese dazu dienten, dem Vermieter die Gelegenheit zu geben, ein zur Ausführung innerhalb kürzester Frist geplantes Bauvorhaben wegen Mietereinwänden aus wirtschaftlichen Gründen auf eigene Kosten abzubrechen. Ihr diesbezügliches Risiko könne die Beklagte nicht durch die Inanspruchnahme extrem langer Vorlauffristen auf ihre Mieter abwälzen. Selbst wenn wegen des fehlenden engen zeitlichen Zusammenhangs die Modernisierungsankündigung nicht unwirksam sei, so sei der Musterbeklagten doch jedenfalls
Treu und Glauben die Berufung auf die Rechtslage vor dem
dem Vorbringen der Musterbeklagten sei das Architekturbüro Scholz-Sorger entsprechend den Rechnungen vom 17. September und 31. Oktober 2018 nur bis zur Leistungsphase 3
HOAI beauftragt. Diese beträfen jedoch nur die Entwurfs- und -vorplanung. Offensichtlich sei noch nicht einmal die Genehmigungsplanung, geschweige denn die Vorbereitung der Vergabe einschließlich des Aufstellens der Leistungsverzeichnisse unter Ermittlung der Massen beauftragt gewesen. Ebenso seien noch keine konkreten Aufträge für die einzelnen Gewerke vergeben worden. Den Angaben im Schriftsatz der Musterbeklagten vom
Einreichung der Musterfeststellungsklage verfasst worden sei und ohnehin keine konkreten Aussagen über die Ausschreibung oder gar die Vergabe von Aufträgen enthalte. Das H. liege im Bereich der Erhaltungssatzung "H2.platz/H. straße " der Landeshauptstadt München vom 23. Januar 2019, gem. § 172 Abs. 1 BauGB, und
der Satzung seien alle geplanten baulichen Veränderungen, auch der Balkonbau, zu genehmigen. Voraussetzung dafür sei, dass durch die genehmigten Maßnahmen nicht der übliche Standard von Wohnraum in der Stadt München überschritten werde. Bei Balkonen sei eine Grundfläche von 8 m² als zeitgemäßer Ausstattungsstandard anzusetzen. Die Kostenrechnung v.
Zugang der Modernisierungsankündigung seinen Härteeinwand wirtschaftlicher oder persönlicher Natur mitteile. Damit solle dem Vermieter die Möglichkeit gegeben werden, von der Modernisierung abzusehen, falls die beabsichtige Mieterhöhung wegen der wirtschaftlichen Härten für die Mieter keine befriedigende Rendite erbringen werde. Wegen dieser kurzen Frist für den Mieter müsse die Baumaßnahme möglichst zeitnah angekündigt werden. Die Verlängerung der Einwendungsfrist durch die Musterbeklagte bis zum 30. Juni 2019 ändere an dieser Einschätzung nichts, weil die gesetzliche Regelung nicht einseitig durch den Vermieter manipuliert werden könne. Zu berücksichtigen sei auch das Sonderkündigungsrecht des Mieters aus § 555e Abs. 1 S.1 BGB. Danach könne der Mieter bis zum Ablauf des übernächsten Monats
Erhalt der Modernisierungsankündigung kündigen. Stünde es dem Vermieter frei, beliebig früh anzukündigen, werde es dem Mieter verwehrt, sein Sonderkündigungsrecht effizient so zu nutzen, dass er jedenfalls bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme kostengünstig wohnen könne. Insgesamt gleiche das Vorgehen der Musterbeklagten den Bemühungen auch anderer Vermieter, Mieter durch Modernisierungsankündigungen zum Auszug zu veranlassen, um das Mietshaus in Wohnungseigentum umzuwandeln und die Eigentumswohnungen anschließend zu verkaufen. Unvermietete Eigentumswohnungen könnten wegen der dann nicht greifenden 10-jährigen Sperrfrist für Kündigungen zu deutlich höheren Preisen veräußert werden, als belegte Wohnungen. Ins Bild passe, dass die Musterbeklagte mit Schreiben vom 6. Februar und 19. Juli 2019 gegenüber einer Reihe von Mietern die Zustimmung zu Mieterhöhungen
Ihren außergerichtlichen Beteuerungen, bei ihren Bemühungen um Renditeoptimierung auf die Mieter Rücksicht nehmen zu wollen, habe die Musterbeklagte bisher keine Taten folgen lassen. Auch angesichts der für die Mieter zu erwartenden Beeinträchtigungen in der Bauphase und der jahrelangen Unsicherheit über die Zukunft des Mietverhältnisses sei zu erwarten, dass eine Vielzahl von Mietern ausziehen werde. Daher müsse der Musterkläger davon ausgehen, dass die Instandsetzungs- und Modernisierungsankündigung vom
Hilfsweise für den Fall, dass das Gericht obigen Antrag für unzulässig oder unbegründet erachtet: Es wird festgestellt, dass die Modernisierungs-/Instandsetzungsankündigung vom
BGB nur
der neuen, ab
dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 unterliegt. Die Musterbeklagte beantragt, die Musterklage abzuweisen. Sie bestreitet, dass der Musterkläger im Rahmen seiner satzungsmäßigen Aufgaben Verbraucherinteressen wahrnehme. Entgegen der Bestimmung in § 2 der Satzung des Musterklägers erstrebe dieser Gewinn, bzw. verwende Gewinne nicht nur für satzungsgemäße Zwecke. Es treffe auch nicht zu, dass der Musterkläger keine finanziellen Mittel von Unternehmen erhalte. Die in der Musterklage genannten 67 Mieter seien nicht Verbraucher, auch wenn der von § 606 Abs. 1 ZPO zugrunde gelegte Verbraucherbegriff
2 ZPO nicht mit dem materiell-rechtlichen Verbraucherbegriff
Die Musterfeststellungsklage sei für sich im Zusammenhang mit §§ 555b , 555c , 559 BGB ergebende Rechtsfragen nicht eröffnet. So sei die
4 BGB vorzunehmende Härtefallabwägung immer individuell für jeden Einzelfall anzustellen. Dies sei im Rahmen einer Musterfeststellungsklage nicht überprüfbar. Gleiches gelte für die Härtefallregelung
4 BGB. Der Umstand, dass es zu einer Mieterhöhung erst kommen könne, wenn die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden seien, stehe einer Klärung der mit der Modernisierungsankündigung verbundenen Rechtsfragen im Rahmen einer Musterfeststellungsklage auch entgegen. Die Feststellungsanträge seien allesamt unzulässig, weil für diese kein Feststellungsinteresse erkennbar sei. Für noch nicht feststehende Tatsachen gebe es ein solches Feststellungsinteresse nicht. Dies folge hier schon aus der Tatsache, dass die genaue Höhe der Mieterhöhung mangels Kenntnis der exakten Kosten gar nicht feststehe. Auch könnten sich in der Zeit zwischen der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen und der Mieterhöhung die Einkommensverhältnisse der Verbraucher in eklatanter Weise ändern. Die Entwicklung der finanziellen Situation der Mieter liege in der Zukunft und sei daher nicht musterverfahrensfähig. Da der Gesetzgeber die Pflicht des Mieters, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, von der Pflicht, anschließend Mieterhöhungen hinnehmen zu müssen, entkoppelt habe, laufe die Musterfeststellungsklage gegen eine Modernisierungsankündigung diesem gesetzgeberischen Ziel entgegen. Dass die Modernisierungsankündigung eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung (später: geschäftsähnliche Handlung) sei, stehe dem nicht entgegen. Die Modernisierungsankündigung sei auch nicht wegen Missachtung formaler Vorgaben des § 555c BGB unwirksam. Die konkreten Planungen für die beabsichtigten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hätten bereits im
vollziehbar sein. Mittlerweile seien die ersten Maßnahmen zur Einrichtung der Baustelle, wie etwa die Einrichtung des Baustromes am
der außenliegende Stützen in die Berechnung nicht miteinbezogen werden könnten. Es ergäben sich für die Balkone bis zur Geländerinnenkante Maße von 4,55 x 1,75 m, daraus ergebe sich die anzusetzende Grundfläche von 7,96 m². Die Genehmigung belege im Übrigen, dass es sich nicht um eine Luxussanierung handele. Der Umfang der geplanten Maßnahmen sei auch nicht gering, er umfasse ein Volumen über 16 Mio €. Es sei nicht richtig, dass eine derartige Baumaßnahme üblicherweise in Bauabschnitten durchgeführt werde, die vom Musterkläger dazu unsubstantiiert angeführten Fälle seien mit dem vorliegenden auch nicht ansatzweise vergleichbar. Der eigentliche Baubeginn sei auch nicht erst im März 2021, die weiteren Planungen und konkreten Maßnahmen, die für das Gelingen des Bauwerks unabdingbar seien, stellten keine reinen Vorbereitungshandlungen dar. Der notwendige zeitliche Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem Baubeginn sei angesichts der Komplexität der geplanten Maßnahmen gewahrt. Eine Höchstfrist zwischen Modernisierungsankündigung und geplanten Baubeginn existiere nicht. Da sich aus Art. 229 § 49 Abs. 1 S.1 EGBGB ergebe, dass die §§ 555c , 559 BGB in der bis 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden seien, wenn dem Mieter die Modernisierungsankündigung bis 31. Dezember 2018 zugegangen sei, könne es nicht treuwidrig sein, wenn die beabsichtigte Mieterhöhung sich
altem Recht richte. Den Mietern werde weder die Ausübung ihres Sonderkündigungsrechts aus § 555e BGB, noch das Geltendmachen des Härteeinwands
3 BGB erschwert. Angesichts des Umstands, dass die Mieter jederzeit ordentlich kündigen könnten, spiele dessen Sonderkündigungsrecht
Zugang der Modernisierungsankündigung im vorliegenden Fall keine Rolle. Die Ankündigung habe sämtlichen Anforderungen an eine solche genügt. Es komme auch darauf an, dass der Vermieter rechtzeitig Planungssicherheit habe. Das Ausnutzen des ihr günstigen Rechts durch die Musterbeklagte sei ebenso rational wie legitim. Ergänzend bezieht sich die Musterbeklagte auf das von ihr als Anlage B 10 vorgelegte Rechtsgutachten von Prof. Dr. M
Durchführung der mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen die Miete nicht
Dezember 2018 geltenden Fassung erhöhen kann. Dagegen kann der Senat nicht feststellen, die zitierten Modernisierungsankündigungen gar nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein können. 1. Die Musterfeststellungsklage ist zulässig. a) Insbesondere ist der Musterkläger eine qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 ZPO. Dass der Musterkläger im Rahmen seiner Satzung Verbraucherinteressen wahrnimmt, ergibt sich aus seiner im Internet frei zugänglichen Satzung. Erkennbar ins Blaue hinein aufgestellt ist die Behauptung der Beklagten, der Musterkläger erstrebe entgegen seiner Satzung Gewinn, bzw. verwende Gewinne nicht nur für satzungsgemäße Zwecke. Es besteht keinerlei Anlass für
forschungen in diesem Punkt, zumal sich die Musterbeklagte
den eindeutigen Hinweisen des Musterklägers in seinem Schriftsatz vom
G gilt auch für im Wege der Musterfeststellungsklage geltend gemachte Feststellungsziele). Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Eintragung im Register beim Bundesamt für Justiz als Voraussetzung der Prozessführungsbefugnis ihrerseits konstitutiv wirkt (so Witt in Ulmer/Brandner/Hensen AGB-Recht,
öffentlicher Bekanntmachung der Musterfeststellungsklage mindestens 50 Verbraucher ihre Mietverhältnisse zur Eintragung in das Klageregister wirksam angemeldet (§ 606 Abs. 3 Nr. 3 ZPO). Der vom Bundesamt für Justiz mit Schreiben vom
altem Recht ausgesprochen werden kann. Der Senat verkennt nicht, dass der Gesetzgeber die Pflicht der Mieter, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, von deren Pflicht entkoppelt hat, infolge von Modernisierungsmaßnahmen Mieterhöhungen hinzunehmen oder das Mietverhältnis zu beenden. Im vorliegenden Rechtsstreit geht es aber nicht um die Frage, ob die Mieter die von der Musterbeklagten angekündigten Modernisierungsmaßnahmen zu dulden haben. Es geht allein darum, in welchem Umfang die Mieter künftig Mieterhöhungen aufgrund der Modernisierungsankündigung der Beklagten vom
F nicht anwendbar seien. Das Ziel, festzustellen, dass dieser Rechtsstandpunkt fehlerhaft ist, kann mit einer Musterfeststellungsklage verfolgt werden, da für alle Mieter des H.s, also eine Vielzahl von Verbrauchern im konkreten Fall die Frage präjudiziell ist, ob und in welchem Umfang sie Mieterhöhungen infolge der Modernisierungsmaßnahmen und deren Ankündigung Ende Dezember 2018 hinnehmen müssen. Daran ändert es nichts, dass sich einige Mieter ggf. auch auf weitere Gründe stützen könnten, die die Mieterhöhungen ebenfalls ausschließen würden. Deshalb ist es irrelevant, dass die Anwendung der Härtefallregelungen
4 BGB bzw. § 559 Abs. 4 BGB eine Einzelfallabwägung erfordert und deren Anwendung im Einzelfall nicht musterfestellungsfähig ist. Es geht aber an keiner Stelle der zu treffenden Entscheidung um die im Einzelfall individuell vorzunehmende Abwägung im Sinne von § 559 Abs. 4 BGB, sondern allein darum, welche Rechtsfolgen die Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 für die betroffenen Mieter generell zeitigt. Alle Mieter der streitbefangenen Wohnungen im H., die Verbraucher sind und sich ins Klageregister eingetragen haben, haben ein relevantes Interesse an der Feststellung, dass die Modernisierungsankündigung entweder gar nicht oder nur Grundlage einer Mieterhöhung
dem ab
bisherigem Recht abzuwenden. Denn wenn die Musterbeklagte einzelne Mitteilungspflichten
BGB verletzt haben sollte, führt dies nicht zur Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen (vgl. BGH, Urteil vom
BGB
dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht durchzuführen.
1 S.1 EGBGB richtet sich die künftige Mieterhöhung nur dann
BGB a.F., wenn den Mietern die Mitteilung
1 Satz 1 BGB bis einschließlich 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Wenn die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß
1 S.1 BGB angekündigt worden ist, richtet sich
Satz 2 der genannten Vorschrift die Mieterhöhung
neuem Recht. Dann käme es darauf an, ob die Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 BGB den Mietern vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Das war hier nicht der Fall.
Durchführung der Beweisaufnahme durch Einvernahme des Zeugen S
der DIN 277-1 (Stand Januar 2016) Ziffer 6.1.2 die Brutto-Grundflächen der Balkone bis zur Begrenzung der vertikalen Position ihrer Überdeckung, weil es sich bei Balkonen gem. Ziffer 5.6.2 derselben Norm um den Sonderfall der Raumumschließung (S) handelt, da sie mit den jeweiligen Häusern zwar konstruktiv verbunden sind, aber nicht an allen Seiten vollständig umschlossen sind. Hierzu hat der Augenschein des vom Zeugen S3. im Termin vorgelegten Plans ergeben, dass keiner der geplanten Balkons größer als 7,96 m² ist. Der Senat ist
Einvernahme des Zeugen S
DNI 277-1 maßgebliche Grundfläche nicht entnehmen konnten, macht die Ankündigung nicht wirkungslos im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB. bb) Bei Mitteilung der Modernisierungsabsicht am 18. Dezember 2019 hatten die Musterbeklagte
den Angaben des Zeugen S3. folgenden Planungsstand erreicht: Es lag die Verlängerung der Baugenehmigung für die Balkone vor, die Baumassen waren erhoben worden und anhand von Bauindizes und Erfahrungswerten waren erste Kostenschätzungen erfolgt (vgl. Anlage B 10). Dagegen gab es zu diesem Zeitpunkt noch keine konkreten Ausschreibungen oder lagen gar deren Ergebnisse vor, denn die ersten Ausschreibungen sind
den Angaben des Zeugen erst im Jahre 2019 erfolgt. Die endgültigen Verhandlungen zu diesen müssen noch geführt werden. Insgesamt belegen die erhobenen Indiztatsachen, dass die Musterbeklagte Ende 2018 beabsichtigte, die streitgegenständliche Wohnanlage zu modernisieren und diesbezüglich in die ersten Vorarbeiten eingestiegen war. Es lagen auch Pläne für die Umsetzung dieser Absicht vor, diese waren allerdings noch nicht so weit gediehen, dass die durchzuführenden Arbeiten ausgeschrieben und über bloße Schätzungen hinausgehende Preisschätzungen vorgenommen werden konnten. Insbesondere hatten die Probebohrungen noch nicht stattgefunden, die erforderlich waren, um die Konstruktion der Balkonfundamente planen zu können. Diese wurden
den Angaben des Zeugen S
555c S.1 S.1 BGB gebotene enge zeitliche Zusammenhang zwischen der Ankündigung und dem geplanten Baubeginn nicht 5.
der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 19. September 2007, VIII ZR 6/07 Rn. 15) dient die Mitteilungspflicht dem Schutz des Mieters vor der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Denn der Mieter soll sich durch eine Kündigung vor Beginn der Maßnahmen den Beeinträchtigungen durch deren Durchführung entziehen bzw. durch das Geltendmachen eines Härtefalles im Sinne von § 555d BGB deren Durchführung verhindern können. a)
3 S.1 BGB hat der Mieter dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung der Modernisierungsmaßnahme begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen.
Fristablauf können Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, noch berücksichtigt werden, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt (§ 555d Abs. 4 S.1 BGB). Daraus ergibt sich, dass die Mieterpflichten in Bezug auf das Geltendmachen eines Härtefalles im Hinblick auf die Duldung der Modernisierungsmaßnahme nicht zwingend erfordern, dass die Modernisierungsmaßnahme möglichst zeitnah vor ihrem Beginn mitgeteilt wird. Denn wenn sich für den Mieter erst
Ablauf der Frist zur Geltendmachen eines Härtefalls Umstände ergeben, die er bei Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme noch nicht absehen konnte, sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, dass der Mieter den Härtefall
dem Bekanntwerden der ihn begründenden Umstände unverzüglich mitteilen kann. Allerdings verschlechtert sich dadurch seine prozessuale Situation, weil er zusätzlich beweisen muss, dass er zu einer früheren Geltendmachung schuldlos nicht in der Lage war. b)
1 S.1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats
Zugang der Modernisierungsankündigung kündigen. Der Gesetzgeber hat dem Mieter damit neben seinem ordentlichen Kündigungsrecht gemäß § 573c Abs. 1 BGB mit einer ähnlichen zeitlichen Struktur ein außerordentliches Kündigungsrecht eingeräumt. Soweit die Musterbeklagte die Auffassung vertritt, es bedürfe eines Sonderkündigungsrechts bei einer Ankündigung deutlich vor Beginn der Mindestfrist nicht, weil der Mieter "schlicht " ordentlich kündigen könne, teilt der Senat diese Auffassung nicht. Denn die Musterbeklagte lässt außer Acht, dass
wie vor die Möglichkeit der zeitlichen Befristung von Mietverhältnissen besteht. Ein zeitlich befristetes Mietverhältnis kann unter Ausschluss des Rechts des Mieters zur ordentlichen Kündigung durch Individualvereinbarung begründet werden (vgl. statt aller Palandt/Weidenkaff, 78. Auflage 2019, Rn. 3 zu § 573c BGB m.w.N.). Bezeichnend ist, dass die Musterbeklagte
dem Wortlaut ihrer Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen vom
altem Recht richten kann. Entsprechend muss der Senat nicht der Frage
gehen, ob das Sonderkündigungsrecht infolge der verfrühten Ankündigung entsprechend § 555d Abs. 3 S.2 BGB, auf den in § 555e Abs. 2 BGB gerade nicht verwiesen wird, fristungebunden ausgeübt werden könnte. c) Im Gesetzentwurf der Bundesregierung eines Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz - MietAnpG) vom 1. Oktober 2018 heißt es, dass die neuen Bestimmungen zur Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen im Regelfall auch für bei Inkrafttreten bereits bestehende Mietverhältnisse gelten sollten. Erfolge der Zugang der Mitteilung
1 S.1 BGB noch unter Geltung des alten Rechts, so sei für die Duldung als auch für die Mieterhöhung wegen Modernisierung das bislang geltende Recht maßgeblich. Entspreche die Modernisierungsankündigung nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 S.1 BGB, sei der Vermieter nicht schutzwürdig. In diesem Falle sei das bisher geltende Recht nur dann maßgeblich, wenn die Mieterhöhungserklärung noch unter Geltung des alten Rechts zugegangen sei ( BT-Drs. 19/4672, S. 35 ). Danach kommt es dem Gesetzeswortlaut entsprechend darauf an, ob die Modernisierungsankündigung § 555c Abs. 1 S.1 BGB entspricht, also ordnungsgemäß ist, nicht aber, ob die Musterbeklagte ihre Ankündigung durch vordergründig gezeigtes Entgegenkommen gegenüber ihren Mietern den Erfordernissen des § 555 c Abs. 1 Satz 1 BGB angepasst hat, um noch in den Genuss einer Mieterhöhung
altem Recht zu kommen. Denn Sinn der Übergangsregelung kann es nur sein, durch die Ausnahmeregelung Härtefälle bei bereits abgeschlossenen Planungen und bevorstehendem Baubeginn zu vermeiden.
EnG durfte ebenso wie heute gem. § 555e Abs. 3 BGB von dem Kündigungsrecht nicht zum
teil des Mieters abgewichen werden, wie dies später auch § 541 b Abs. 4 BGB aF vorsah. Dementsprechend heißt es bei Staudinger/Emmerich,
der Gesetzessystematik, aber auch dem Willen des Gesetzgebers die Modernisierungsankündigung mindestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme erfolgen soll. Gleichzeitig steht aber wegen der Einräumung des außerordentlichen Kündigungsrechts für den Mieter mit einer Frist von annähernd 2 Monaten
Zugang der Ankündigung fest, dass ein engerer zeitlicher Zusammenhang zwischen der Ankündigung und dem Beginn der Maßnahmen bestehen muss, weil es für den Mieter möglich sein muss, unter Berücksichtigung seiner aktuellen Lebenssituation eine Entscheidung über sein außerordentliches Kündigungsrecht zu treffen. Unabhängig davon, dass der überwiegenden Mehrzahl der Mieter ein ordentliches Kündigungsrecht mit nahezu gleicher Effizienz zur Verfügung steht, ist es der gesetzgeberische Wille, dass dieses Recht auch Mietern zu Gebote steht, für die die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Insofern mag eine Ankündigung einige Monate vor Beginn der Maßnahmen unter dem Aspekt der rechtzeitigen Ausübung des Rechts zur außerordentlichen Kündigung noch ausreichend sein, das gilt aber nicht, wenn selbst
der mitgeteilten Planung der Maßnahmebeginn gut 11 Monate
Zugang der Ankündigung erfolgen soll (vgl. etwa Anlage K 7, S.16). Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Übergangsregelung in Art. 229 § 49 Abs. 1 S.2 EGBGB Anwendung in Fällen Anwendung finden soll, in denen sich der Vermieter Ende 2018 noch deutlich in der planenden Phase befand und die nicht unmittelbar bevorstehenden Modernisierungsarbeiten kurz vor Jahresabschluss ankündigt, um trotz nicht abgeschlossener Planungsarbeiten in den Genuss der Anwendung des bis zum Jahresende 2018 geltenden Rechts zu kommen. Denn dann würde die als Ausnahme konzipierte Regelung der Anwendung alten Rechts zum Regelfall. 6. Der Senat vermag sich daher der in dem von der Musterbeklagten vorgelegten Rechtsgutachten entwickelten Rechtsauffassung nicht anzuschließen,
der es keinen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem Baubeginn geben müsse.
3 S.1 BGB gemäß § 555d Abs. 4 S.1 BGB noch Härteeinwende vorzubringen, von der Ausnahme zur Regel wird. Dann hat der Mieter, der trotz Fristablauf
3 S.1 BGB noch Härteeinwände geltend machen möchte, nicht nur diese darzulegen und zu beweisen, sondern zusätzlich, dass er zu einer früheren Geltendmachung schuldlos nicht in der Lage war. Damit wird seine prozessuale Stellung in Widerspruch zu § 555c Abs. 5, § 559 Abs. 7 BGB verschlechtert. c) Wie bereits festgestellt, ist auch wegen der Möglichkeit des Mieters zur außerordentlichen Kündigung ein naher zeitlicher Zusammenhang zwischen Ankündigung und geplanter Baumaßnahme Voraussetzung dafür, dass die vom Gesetzgeber an die Modernisierungsankündigung geknüpften Rechtsfolgen zeitnah eintreten können. An einem solchen zeitlichen Zusammenhang fehlt es nicht nur in den Fällen, in denen die Ankündigung "ins Blaue hinein " erfolgt, sondern auch in denjenigen, in denen die mit der Ankündigung
der Vorstellung des Gesetzgebers bezweckte Planungssicherheit nicht erreicht werden kann. Diese ist schon dann nicht zu erreichen, wenn zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn ein so langer Zeitraum liegt, dass eine seriöse Kostenschätzung noch nicht möglich ist. Zwar setzt die Modernisierungsankündigung nicht voraus, dass der für die geplante Baumaßnahme entstehende Kostenaufwand schon präzise feststeht. Da aber § 555c Abs. 1 Nr.3 BGB die Angabe des Betrages der "zu erwartenden Mieterhöhung " zum wesentlichen Inhalt einer Modernisierungsankündigung macht, wenn eine Mieterhöhung
BGB gefordert werden soll, müssen
den Vorstellungen des Gesetzgebers die Planungen aber schon so weit fortgeschritten sein, dass sie die Grundlage einer seriösen Kostenschätzung bilden können (so der Wortlaut von § 555c Abs. 1 Nr.3 BGB: "zu erwartende Mieterhöhung ... voraussichtliche Be - triebskosten "). Das impliziert, dass auch aus diesem Grund zwischen Ankündigung und geplantem Baubeginn ein enger zeitlicher Zusammenhang bestehen muss. Eine
diesen Erwägungen zu früh erfolgte Modernisierungsankündigung ist zwar nicht komplett unwirksam. Sie kann aber die mit der Modernisierungsankündigung verknüpften, für die Belange des Mieters
teiligen Rechtsfolgen nicht unmittelbar zeitigen. Für die mit der Modernisierungsankündigung in Gang gesetzten Ausschlussfristen ergibt sich dies unmittelbar aus dem Gesetz (§§ 555d Abs. 3 S.2 bzw. 555e Abs. 2 BGB). Dieser Grundsatz muss auch für die Beantwortung der Frage gelten, inwieweit sich der Vermieter auf die Bestimmung des Art. 229 § 49 Abs. 1 S.1 EGBGB berufen kann. Wenn also - wie hier - der gebotene enge zeitliche Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem geplanten Baubeginn fehlt, hat der darin zu sehende Verstoß gegen die Vorgaben des § 555c Abs. 1 BGB zur Konsequenz, dass der Vermieter die Modernisierungskosten nur
BGB in der zum Zeitpunkt der tatsächlich erfolgenden Mieterhöhung geltenden Fassung auf die Mieter umlegen kann, auch wenn die Modernisierungsankündigung den Mietern noch vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen ist.
der im von der Beklagten so bezeichneten "Theorie des ersten Spatenstiches" auf den Baubeginn der Gesamtmaßnahme und nicht darauf ankommt, wann die Modernisierungsmaßnahmen in den einzelnen Wohnungen umgesetzt werden. Hierfür ist weniger auf die im Rechtsgutachten ins Feld geführten Beeinträchtigungen aller Mieter durch den Beginn der Baumaßnahmen abzustellen als vielmehr auf den vom Gesetzgeber primär verfolgten Zweck, mit den Regelungen zur Modernisierungsankündigung ein Instrument zur Herstellung von Planungssicherheit zu schaffen. Modernisierungsmaßnahmen, die komplexe mehrjährige Baumaßnahmen zum Gegenstand haben, sind auch bei großen Mietanlagen nur dann sinnvoll zu planen, wenn diese einheitlich vollzogen werden. Eine Differenzierung danach, welche Mieter im Rahmen welcher Bauabschnitte besonders in Mitleidenschaft gezogen werden, ergibt danach keinen Sinn. g) Maßgeblich ist entgegen der Auffassung der Musterbeklagten nicht der Umstand, dass sie zwischenzeitlich, abweichend von der Modernisierungsankündigung durch die Verlegung der Baustromanschlüsse einen solchen "ersten Spatenstich " gesetzt haben will, sondern allein der Zeitpunkt, zu dem
den Angaben in der Modernisierungsankündigung die Baumaßnahmen beginnen sollten, hier also am
altem Recht offenzuhalten, konnte daher das Risiko, dass dies nicht möglich sein werde, von vornherein in ihre Überlegungen miteinbeziehen.
Aufgrund der in § 614 angeordneten Grundsatzbedeutung eines Musterfeststellungsurteils war die Revision zuzulassen. Die Wertfestsetzung entspricht der Wertangabe in der Klageschrift. Angesichts des Umstandes, dass es um Mieterhöhungen für über 200 Mieter geht, die in den dem Senat bekannten Fällen im deutlich dreistelligen Bereich liegen, erscheint eine Bemessung des Streitwerts an der Obergrenze des Möglichen angemessen (§§ 3 , 9 ZPO; 48 Abs. 1 S.2 GKG). Permalink: https://openjur.de/u/2294707.html ( https://oj.is/2294707 ) Volltext Druckansicht Zitate 4 Zitiert 2 Referenzen 0 Schlagworte Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.
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