greife im vorliegenden Fall nicht. Insbesondere sei die Regelung des § 577 a
erst ab dem 01.05.2003 in Kraft getretenen, die Teilung des Grundstücks sei jedoch bereits am 09.01.1998 erfolgt. Zudem sei die Firma ... GmbH bereits am 12.09.2005 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden. Insoweit sei von einer Veräußerung i.S.v. § 577 a
auszugehen. Jedenfalls sei die streitgegenständliche Wohnung im Rahmen der Ausgliederung und Übernahme an die ... R. E. GmbH & Co KG veräußert worden. Diese sei am 14.05.2008 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden. Spätestens nachdem das Eigentum von einer Kapitalgesellschaft auf eine Personengesellschaft übertragen worden sei, sei davon auszugehen, dass das Tatbestandsmerkmal der "Veräußerung" erfüllt sei. Jedenfalls könne der Zeitraum zwischen Umwandlung und Veräußerung nicht beliebig lange seien. Es müsse ein gewisser zeitlicher Zusammenhang bestehen, so dass der Anwendungsbereich des § 577 a
im Wege einer teleologischen Reduktion einzuschränken sei. Der Kläger hat beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die im ... 8. G. gelegene Wohnung, Wohnungsnummer ... bestehend aus 3 Zimmern, einem Flur, einem Balkon, einem Bad/WC, einer Küche sowie das dazugehörige Kellerabteil zu räumen und in geräumtem Zustand an den Kläger herauszugeben. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagten tragen im Wesentlichen vor, dass die Kündigung unzulässig sei, da sie innerhalb der Sperrfrist des §§ 577 a Abs. 1, Abs. 2
in Verbindung mit der Mieterschutzverordnung Bayern ausgesprochen worden sei. Erstmals mit dem Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung durch den Kläger sei eine Veräußerung im Sinn von § 577 a Abs. 1
erfolgt. Aufgrund dessen sei der Kläger als Ersterwerber der Wohnung nach deren Umwandlung zu behandeln. Bei der Umfirmierung im Jahr 2005 handle es sich um eine reine Namens - bzw. Firmenänderung, die die Sperrfrist nicht auslöse. Auch die Ausgliederung stelle eine formwechselnde Umwandlung dar, die mangels rechtsgeschäftlichen Erwerb keine Auswirkung auf das bestehende Mietverhältnis habe. Insoweit sei auch kein neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden. Das Grundbuch sei lediglich berichtigt worden. Gemäß der Mieterschutzverordnung betrage die Kündigungssperrfrist in G. 10 Jahre. Die Vorschrift des § 577 a
sei erstmals am 01.05.2003 in Kraft getreten. Da es keine Übergangsvorschrift gebe, sei die aktuelle Fassung auf alle Kündigungen ab Inkrafttreten der letzten Änderung anzuwenden. Die Sperrfrist sei zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch nicht abgelaufen gewesen. Im Übrigen werde der Kündigung gemäß § 574
widersprochen, da die Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere in Hinblick auf das hohe Alter der Beklagten und die lange Mietdauer eine Härte darstellen würde. Das Amtsgericht Fürstenfeldbruck hat den Rechtsstreit am 06.02.2019 mündlich verhandelt. Durch Beschluss vom 22.5.2019 wurde mit Zustimmung der Parteien die Durchführung des schriftlichen Verfahrens, in dem Schriftsätze bis zum 07.06.2019 eingereicht werden konnten, angeordnet. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift sowie die gegenseitigen Schriftsätze Bezug genommen. Gründe Die zulässige Klage ist unbegründet, da dem Kläger der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht zusteht. I. Der Kläger kann von den Beklagten nicht die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546
beanspruchen, da die ausgesprochene Kündigung vom 01.02.2018 gemäß § 577 a I, II
unzulässig ist und das Mietverhältnis nicht beendet hat. Der Kläger stützt seine Kündigung auf ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2
, da er vorträgt, dass er die streitgegenständliche Wohnung für sich und seine Familie benötigt. Die Kündigung ist jedoch unzulässig, da im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung die Sperrfrist i.S.v. § 577 a I, II
noch nicht abgelaufen war. 1. Die Vorschrift des § 577a
ist auf das streitgegenständliche Mietverhältnis anzuwenden. Zutreffend weist die Klageseite zwar darauf hin dass die Regelung des § 577 a
erst ab dem 01.05.2003 in Kraft getretenen, die Teilung des Grundstücks jedoch bereits am 09.01.1998 erfolgt ist. Dies steht der Anwendbarkeit des § 577 a
auf das vorliegende Mietverhältnis jedoch nicht entgegen. § 577 a
sieht keine Übergangsvorschriften vor, so dass die Vorschrift auf das streitgegenständliche Mietverhältnis anwendbar ist. Zudem ist § 577 a
der Vorgängervorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2-4, Abs. 2 Nr. 3 Sätze 3 und 4
ab. a.F. nachgebildet. Durch das Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung, veröffentl. als Art. 14 Investitionserleichterungs- und WohnbaulandG v. 22.4.1993 (
l. I S. 466 ) wurden die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnungen Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder in einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und die Sperrfrist für die Kündigung bis zu 10 Jahre zu verlängern. Hiervon hat Bayern bereits durch die Verordnung vom 17.07.1995 (GVBl. S. 399) Gebrauch gemacht. Da im vorliegenden Fall die Umwandlung in Wohnungseigentum erst im Jahr 1998 erfolgte und der Eigentumserwerb durch den Kläger im Jahr 2011 bzw. die Übertragung des Eigentums an der streitgegenständlichen Wohnung auf die ... R. E. GmbH & Co. KG im Rahmen des Ausgliederungs- und Übernahmevertrags im Jahr 2008 erfolgte, liegt keine unzulässige Rückwirkung der Vorschrift des § 577 a
vor. 2. Da es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnraum handelt, welcher zum Umwandlungszeitpunkt bereits an die Beklagten vermietet war und der Kläger nach Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum dieses als Ersterwerber erworben hat, war der Kläger am 01.02.2018 nicht berechtigt, die Eigenbedarfskündigung auszusprechen, da zu diesem Zeitpunkt die 10-jährige Sperrfrist gemäß § 577 a I, II
i.V.m. § 1 Mieterschutzverordnung Bayern noch nicht abgelaufen war.
zu qualifizieren. Soweit die Firma ... GmbH mit Eintragung im Grundbuch am 12.09.2005 in die Firma ... GmbH umgewandelt wurde, kann hierin kein Veräußerungsakt hinsichtlich des Eigentums an der streitgegenständlichen Wohnung gesehen werden. Die Firma ... GmbH hat lediglich ihren Namen geändert. Das Grundbuch wurde insoweit lediglich aufgrund der Umfirmierung berichtigt. Eine rechtsgeschäftliche Veräußerung ist hierdurch nicht erfolgt. Inwieweit die Durchführung des Ausgliederungs- und Übernahmevertrags vom 02.11.2007 zwischen der Firma ... GmbH und der ... R. E. GmbH & Co KG und die damit verbundene Übertragung des Grundbesitzes - auch an der streitgegenständlichen Wohnung - von der Firma... GmbH auf die ... R. E. GmbH & Co KG als rechtsgeschäftliche Veräußerung i.S.v. § 577 a
zu qualifizieren ist, kann für das vorliegende Verfahren dahinstehen. Insbesondere ist nach der Rechtsprechung des BGH davon auszugehen, dass die Kündigungssperrfrist des § 577 a
nur in solchen Fällen gilt, in denen durch die Veräußerung eine zuvor nicht bestehende Eigenbedarfssituation entsteht (Schmidt-Futterer Mietrecht,
12, 13). Der Lauf der Kündigungssperrfrist nach Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung beginnt nach dem Zweck des Gesetzes damit erst mit der Veräußerung an einen Erwerber, der in Hinsicht auf die vermietete Wohnung Eigenbedarf geltend machen könnte (vgl. AG München WuM 1993, 740). Da weder die Firma... GmbH noch die ... R. E. GmbH & Co KG berechtigt gewesen wäre, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, wurde erst durch die Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung an den Kläger die Möglichkeit geschaffen, eine Kündigung gemäß § 573 I, II Ziffer 2
auszusprechen, so dass nach Ansicht des Gerichts die Kündigungssperrfrist des § 577a I, II
erst mit dem Erwerb durch den Kläger zu laufen begann und im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung noch nicht verstrichen war. d) Selbst falls jedoch die Übertragung des Eigentums an der streitgegenständlichen Wohnung auf die Firma ... R. E. GmbH & Co KG als Veräußerung i.S.v. § 577 a
zu qualifizieren wäre, wäre die Sperrfrist bei Ausspruch der streitgegentändlichen Kündigung durch den Kläger noch nicht abgelaufen gewesen und würde der Wirksamkeit der Kündigung entgegen stehen. Zwar wurde der notarielle Ausgliederungs- und Übernahmevertrag bereits am 02.11.2007 geschlossen. Die Frist des § 577 a I
beginnt jedoch erst mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Maßgeblich ist insoweit die Vollendung des ersten Eigentumserwerbs (§§ 873 , 925
). Auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags kommt es nicht an (Schmidt-Futterer/Blank, 13. Aufl. 2017,
H & Co KG als neue Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung erst am 14.05.2008 eingetragen. Dies ergibt sich insbesondere auch aus dem als Anlage K 3 vorgelegten Grundbuchauszug. Aufgrund dessen endete die 10-jährige Sperrfrist - soweit man die Eintragung der ... R. E. GmbH & Co KG im Rahmen des Ausgliederungs- und Übernahmevertrags als Veräußerung i.S.v. § 577a
qualifiziert - erst mit Ablauf des 13.05.2018. Die Kündigung wurde jedoch bereits am 01.02.2018 ausgesprochen. Die Klageseite selbst weist zutreffend darauf hin, dass der Zweiterwerber in die noch laufende Frist eintritt. Soweit die Klageseite der Ansicht ist, dass die Frist, die durch die Eintragung des Ersterwerbers in Lauf gesetzt wurde, zu dem Zeitpunkt, zu dem der Kläger das Eigentum an der streitgegenständlichen Wohnung erworben hat, bereits abgelaufen war, ist dies jedoch unzutreffend. Die Sperrfrist i.S.v. § 577 a
beginnt mit der Eintragung der ... R. E. GmbH & Co KG im Grundbuch, mithin am 14.05.2008, soweit entsprechende der klägerischen Ansicht insoweit von einer Veräußerung i.S.v. § 577 a
auszugehen ist. Der Kläger wurde jedoch unstreitig am 07.02.2012 im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen. Zu diesem Zeitpunkt war die 10-jährige Sperrfrist des § 577 a
noch nicht abgelaufen. Da das Kündigungsrecht des Vermieters für die Wartezeit des § 577 a
ausgeschlossen ist, kann die Kündigung erst nach Fristablauf wirksam ausgesprochen und mit dem Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist des § 573 c
wirksam werden. Eine vorherige Kündigung zum Ende der Wartezeit ist nicht zulässig. Auch insoweit ist die Rechtslage bei dem gesetzlichen Kündigungsausschluss keine andere als in den Fällen, in denen ein vertraglicher Kündigungsausschluss vereinbart worden ist. Es entspricht dem Sinn und Zweck beider Kündigungssperren, dass der Mieter nicht nur in den Genuss der Sperrfrist, sondern auch in den Genuss der gestaffelten Kündigungsfrist kommen soll. Eine vor Ablauf der Sperrfrist erklärte Kündigung kann aus Gründen der Rechtsklarheit auch nicht als Kündigung zum nächst zulässigen Termin behandelt werden; vielmehr ist eine solche Kündigung unwirksam (Schmidt-Futterer/Blank. 13. Aufl. 2017,
17). Aufgrund dessen ist die streitgegenständliche Kündigung vom 01.02.2008 auch dann unwirksam, wenn ein Ersterwerb der Firma ... R. E. GmbH & Co KG i.S.v. § 577 a
bejaht werden würde. II. Kosten: § 91 ZPO III. Vorläufige Vollstreckbarkeit: §§ 708 Ziffer 11, 73 ZPO. Permalink: https://openjur.de/u/2294766.html ( https://oj.is/2294766 ) Volltext Druckansicht PDF Download Zitate 0 Zitiert 2 Referenzen 0 Schlagworte Problem melden Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.
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