1. Der Genehmigungsanspruch hinsichtlich der Herstellung eines bauordnungsrechtlichen Mindeststandards erfasst auch damit zusammenhängend, zwingend gebotene weitere bauliche Maßnahmen wie beispielswei

§ 2

dieser Erhaltungsverordnung bedarf die Änderung baulicher Anlagen der erhaltungsrechtlichen Genehmigung. Mit Schreiben vom

1. und
2. März 2017 beantragte die Klägerin im Namen der Eigentümerin beim Bezirksamt Neukölln von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) erhaltungsrechtliche Genehmigungen für die Modernisierung und Instandsetzung von mehreren Wohnungen des Hinterhauses, darunter die mittlere Wohnung im
3. Obergeschoss und die rechts gelegene Wohnung im
4. Obergeschoss. Beide Wohnungen verfügen derzeit über ein WC ohne Dusche/Badewanne, das

den Angaben der Antragstellerin eine Breite von 90 cm, ausweislich der Grundrisse eine Breite von 82 cm aufweist. Beide Räume sind ca. 2,70 m tief. Der Grundriss der 65,83 m² großen Wohnung im

1. OG stellt sich wie folgt dar: Vom Flur geht zunächst das Bad ab. Daneben liegt, ebenfalls vom Flur aus zugänglich, die Küche. Von der Küche aus ist eine hinter dem Bad gelegene Speisekammer zugänglich. Ebenfalls vom Flur aus zugänglich sind die beiden hintereinander liegenden Zimmer. Ausweislich der Bauvorlagen sollen die Wände zwischen Küche, Speisekammer und Bad entfernt werden. Es sollen ein innenliegendes, vom Flur aus begehbares Bad mit Badewanne entstehen sowie eine dahinterliegende, vom ersten Zimmer aus zugängliche, offene Küche. Zudem soll die den Flur vom Zimmer abtrennende Wand um ca. 85 cm zum Flur hin verschoben und dahinter eine vom Flur aus zugängliche Kammer geschaffen werden. In der 37,1 m² großen Wohnung im
2. OG befindet sich derzeit vom Flur abgehend zunächst die Küche mit Speisekammer hinter dem WC, sodann das WC und der Wohnraum. Auch hier sollen die Wände zwischen Küche, Speisekammer und Bad entfernt werden und ein innenliegendes, vom Flur aus begehbares Bad mit Badewanne und dahinter, vom Zimmer aus zugänglich, eine Küche entstehen. In beiden Wohnungen sollen die Bäder in den Boden- und Nassbereichen gefliest und mit einem Handtuchheizkörper und "zeitgemäßen Sanitärelementen" wie wandhängenden WCs "im unteren Preisniveau" ausgestattet werden. Die Küchen sollen einen Fliesenspiegel über der Arbeitsplattenhöhe und geflieste Böden erhalten. Die Nettokaltmiete soll sich durch die Maßnahmen in der Wohnung im
3. OG von 6,70 auf 7,86 EUR/m² und für die Wohnung im
4. OG von 6,65 auf 7,85 EUR/m² erhöhen.

dem das Bezirksamt die beantragten Genehmigungen mit Bescheid vom

1. Mai 2017 abgelehnt hatte und das Widerspruchsverfahren erfolglos geblieben war, erhob die Antragstellerin am
2. Januar 2018 Klage zum Verwaltungsgericht Berlin. Mit Urteil vom
3. Juli 2020 - VG 19 K 2.18 - verurteilte das Gericht den Antragsgegner unter Aufhebung der ablehnenden Bescheide dazu, der Antragstellerin Bescheinigungen über den Eintritt der Genehmigungsfiktion bezüglich der mit Antragsunterlagen vom
4. und
5. März 2017 zur erhaltungsrechtlichen Genehmigung gestellten Umbauvorhaben auszustellen. Mit Bescheid vom
6. August 2020 nahm das Bezirksamt die fiktiven milieuschutzrechtlichen Genehmigungen für die baulichen Änderungen von Bad, Küche und Flur gemäß §§ 42 a Abs. 1, 48 Abs. 1 VwVfG zurück und erklärte die Rücknahme gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO für sofort vollziehbar. Zur Begründung führte es aus, die mit Grundrissänderungen verbundenen Vorhaben gefährdeten die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, weswegen sich die Genehmigungen als rechtswidrig darstellten. Bauliche Maßnahmen, die zur Herstellung von besser funktionsfähigen Bädern unter Änderung des Grundrisses führen sollten, seien wegen der damit verbundenen, vor allem sich aus Leitungsverlegungen und Angleichung von Böden und Decken ergebenden Kosten und wegen der wesentlichen Änderung des Charakters der Wohnungen nur unter besonderen Umständen genehmigungsfähig. Solche lägen nicht vor und ergäben sich nicht aus dem Vortrag, die Bäder seien

der Umgestaltung

heutiger Anschauung funktionsfähiger. Im Rahmen des Ermessens streite für das Vorhaben kein Vertrauensschutz, da durchgängig über die den Genehmigungen entgegenstehenden Gründe informiert worden sei. Die notwendige Anhörung habe aufgrund der sich aus der Bestandskraft der fiktiven Genehmigungen ergebenden Eilbedürftigkeit nicht durchgeführt werden können. Die Rücknahme werde im überwiegenden öffentlichen Interesse für sofort vollziehbar erklärt, da nur mit der sofortigen Aufhebung verhindert werden könne, dass von den fiktiven Genehmigungen Gebrauch gemacht und damit Fakten geschaffen würden, die nicht oder nur schwer und im Ergebnis unsicher aus der Welt geschafft werden könnten. Dies würde aber den mit der Errichtung des Milieuschutzgebiets verfolgten Zielen zuwiderlaufen und den Anreiz zur

ahmung schaffen. Den hiergegen gerichteten Widerspruch vom

1. September 2020 wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom
2. November 2020 zurück. Mit ihrem Antrag vom
3. November 2020 begehrt die Antragstellerin die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer am
4. Dezember 2020 erhobenen Klage (VG 19 K 456/20). Zur Begründung führt sie aus, die fingierten Genehmigungen seien nicht rechtswidrig. Beide Wohnungen verfügten weder über Dusche noch Badewanne. Der Einbau einer Dusche sei ohne Grundrissänderung tatsächlich nicht möglich. Auch eine ausreichende zeitgemäße Bewegungsfläche sei nicht gegeben. Bei den "Nassräumen" handele es sich um nicht zeitgemäße Schlauchbäder mit unterdurchschnittlichem Standard. Insoweit sei auf einen bundesweiten Maßstab abzustellen und seien die Anforderungen an Neubauten zu berücksichtigen. Unerheblich sei, ob die ansässige Wohnbevölkerung ein Schlauchbad als Mangel ansehe. Der Antragsgegner wolle aber an einem Minimalstandard festhalten. Müssten die Grundrisse ohnehin angefasst werden, so sei eine gewisse "Optimierung" zulässig. Diese sei weder technisch noch finanziell mit einem größeren Aufwand verbunden und habe insoweit kein Verdrängungspotential. Auch sei die Rücknahmefrist von einem Jahr abgelaufen. Bereits im Mai bzw. August 2017 sei die Genehmigungsfiktion eingetreten. Der Umstand, dass der Antragsgegner rechtsirrig vom Gegenteil ausgegangen sei, stehe dem nicht entgegen, da es sich dabei nicht um Tatsachen i.S.d. § 48 Abs. 4 VwVfG handele. Zudem habe das erkennende Gericht bereits mit Urteil vom
5. April 2019 - VG 19 K 1.18 - gegenüber den Beteiligten seine Auffassung zum Lauf und zur Berechnung der Fiktionsfrist dargelegt. Schließlich sei das Rücknahmeermessen fehlerhaft ausgeübt worden. Die Rücknahme der Genehmigungsfiktion sei angesichts des Zwecks der Fiktion, das Verfahren zu beschleunigen, nur unter engen Voraussetzungen möglich. Der bloße Umstand der Rechtswidrigkeit könne hierzu nicht genügen. Die Antragstellerin beantragt sinngemäß, die aufschiebende Wirkung der Klage VG 19 K 456/20 gegen den Bescheid vom
6. August 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom
7. November 2020 wiederherzustellen. Der Antragsgegner beantragt, den Antrag abzulehnen. Zur Begründung führt er aus, die Rücknahme sei rechtmäßig.

den aktuellen Genehmigungskriterien des Bezirksamtes Neukölln würden Grundrissänderungen im Regelfall als im Widerspruch zu den Regelungen des Milieuschutzes stehend angesehen. Die Antragstellerin führe nur das Schlagwort "Schlauchbad" an, lasse aber die Frage unbeantwortet, ob man nicht bei Wahrung des Grundrisses durch den Einsatz geeigneter Möbel eine durchaus ansprechende Situation schaffen könne. Falsch sei es, alles das, was man heute in einem Neubau realisieren würde, auch zur Grundlage eines Anspruchs auf Genehmigung von Änderungen in Milieuschutzgebieten zu machen. Der zeitgemäße Ausstattungsstandard richte sich

dem Standard des Milieuschutzgebietes und dem Ziel der Erhaltung der Wohnbevölkerung. Die Rücknahmefrist habe frühestens mit der sicheren Kenntnis der Behörde vom Vorliegen des rechtswidrigen Verwaltungsaktes zu laufen begonnen, hier - mangels Rechtskraft des Urteils vom

1. April 2019 - erst im Termin vom
2. Juli
3. Ermessensfehler bestünden keine. Allein die auf die Schnelligkeit des Genehmigungsverfahrens zielenden Fiktionsvorschriften stünden der Rücknahme nicht entgegen. Im Übrigen werde auf den bisherigen Vortrag im Genehmigungsverfahren samt Klageverfahren verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird Bezug genommen auf die Streitakten des hiesigen Verfahrens sowie der Klageverfahren VG 19 K 456/20 und VG 19 K 2.18 sowie auf den beigezogenen Verwaltungsvorgang des Antragsgegners. Diese haben dem Gericht vorgelegen und sind - soweit wesentlich - Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen. II.
4. Der Eilantrag ist zulässig, aber nicht begründet. Er ist gemäß §§ 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2, Abs. 2 Nr. 4 VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Insbesondere steht der Antragstellerin insoweit das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis zur Seite, denn sie kann durch die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage ihre Rechtsstellung verbessern, weil infolge des Suspensiveffekts die fiktiv ergangenen erhaltungsrechtlichen Genehmigungen dann weiterhin gelten. Der Eilantrag hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die

§ 80Abs. 5 Satz 1 Vw

GO vorzunehmende Interessenabwägung geht zu Lasten der Antragstellerin aus. Die für sofort vollziehbar erklärte Rücknahme der fiktiv ergangenen erhaltungsrechtlichen Genehmigungen stellt sich bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen, aber auch nur gebotenen summarischen Prüfung als rechtmäßig dar.

1. a)Zunächst begegnet die Anordnung der sofortigen Vollziehung keinen formellen Bedenken. Die behördliche Anordnung der sofortigen Vollziehung ist formell rechtmäßig, insbesondere entspricht die Begründung den Anforderungen des § 80 Abs. 3 VwGO. Danach ist in den Fällen des § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes schriftlich zu begründen. Dies ist hier mit dem Hinweis des Antragsgegners auf die Rechtswidrigkeit der fingierten Genehmigungen und der Einschätzung, dass bei Ausnutzung der Genehmigungen nur schwer zu beseitigende Folgen eintreten könnten, erfolgt. Ob diese Erwägungen auch inhaltlich zutreffen, ist im Rahmen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO von vornherein unbeachtlich (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10. Juni 2009 - OVG 1 S 97.09 -, juris Rn. 3).
2. b)In materieller Hinsicht unterliegt der Rücknahmebescheid ebenfalls keinen Rechtmäßigkeitsbedenken.
3. aa)Die Rücknahmevoraussetzungen liegen vor.

§ 1Abs. 1 Vw

VfG Bln i.V.m. § 48 Abs. 1 VwVfG kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch

dem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden. Im vorliegenden Fall liegt ein aufhebbarer Verwaltungsakt vor, denn die erhaltungsrechtlichen Genehmigungen für die baulichen Änderungen von Bad, Küche und Flur entsprechend der Anträge vom 16. und 20. März 2017 sind fiktiv eingetreten (vgl. Urteil der Kammer vom 1. Juli 2020 - VG 19 K 2.18 -). Diese (fiktiven) erhaltungsrechtlichen Genehmigungen sind

summarischer Prüfung rechtswidrig und können daher aufgehoben werden. Die baulichen Maßnahmen bedurften erhaltungsrechtlicher Genehmigungen

§ 172Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB keinen Anspruch hatte

§ 172Abs. 4 Satz 1 BauGB versagen durfte

§ 172Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Bau

GB kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Im Land Berlin tritt an die Stelle der Satzung

§ 172Abs. 1 Bau

GB eine Rechtsverordnung, die von dem zuständigen Bezirksamt erlassen wird (vgl. § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB i.V.m. § 30 Satz 1 AGBauGB Bln). Eine solche Rechtsverordnung liegt für das hier maßgebliche Gebiet mit der Erhaltungsverordnung Körnerpark vom 14. Juli 2016 vor. Bedenken gegen die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung bestehen nicht. Die Erhaltungsverordnung gibt hinreichend bestimmt an, in welchem Gebiet (vgl. § 1 der Erhaltungsverordnung) und aus welchem der in § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Gründe, nämlich zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB), das erhaltungsrechtliche Genehmigungserfordernis statuiert werden sollte (vgl. § 2 der Erhaltungsverordnung sowie deren Titel). Dies ist

der Rechtsprechung ausreichend, weil die weitere Konkretisierung erst auf der zweiten Stufe des Verfahrens erfolgt, auf der über die Zulässigkeit etwaiger Veränderungen entschieden wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom

1. Juni 2013 - BVerwG 4 N 2.13 -; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
2. März 2014 - OVG 2 B 7.12 -; Hamburgisches OVG, Urteil vom
3. Juli 2014 - OVG 2 E 3/13 .N -, alle zitiert

juris). Auch die Antragstellerin selbst hat die Wirksamkeit der Erhaltungsverordnung nicht in Zweifel gezogen. Die beabsichtigten baulichen Änderungen bedürfen

§ 172Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Bau

GB auch einer Genehmigung. Denn es handelt sich dabei um die Änderung einer baulichen Anlage in dem durch § 1 der Erhaltungsverordnung bestimmten Erhaltungsgebiet. Zur Durchführung der Maßnahmen wird sowohl durch die Grundrissänderungen als auch durch die notwendige Verlegung von Abwasseranschlüssen in die bauliche Substanz des vorhandenen Wohngebäudes eingegriffen. Auch die für die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung erforderliche Relevanz der Maßnahme ist gegeben. Lediglich Änderungen, die von vornherein nicht geeignet sind, das Schutzziel der Erhaltungsverordnung zu gefährden, unterfallen nicht dem Genehmigungsvorbehalt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 - BVerwG 4 B 85.04 -, NVwZ 2005, 445 <446>; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2014, a.a.O. ). Den streitgegenständlichen Maßnahmen kann die grundsätzliche Eignung, das Ziel der Erhaltungsverordnung negativ zu beeinflussen, nicht abgesprochen werden. Denn diese können sich nicht unerheblich auf die Miethöhe auswirken, wie sich bereits aus den Antragsunterlagen ergibt.

§ 172Abs. 4 Satz 3 Bau

GB. Insbesondere ist § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB im Fall der Antragstellerin nicht einschlägig.

dieser Vorschrift ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Für die Auslegung des Tatbestandsmerkmals "zeitgemäßer Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung" ist hinsichtlich der tatsächlichen Verhältnisse ("durchschnittlich") ein bundesweiter Vergleichsmaßstab heranzuziehen und nicht nur auf das konkrete Milieuschutzgebiet abzustellen (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2004 - OVG 2 B 3.02 -, zitiert

juris; VG Berlin, Urteil vom

1. September 2015 - VG 19 K 125.15 -). Zudem enthält § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nicht nur eine Bezugnahme auf tatsächliche Verhältnisse ("durchschnittlich"), sondern zugleich mit der Bezugnahme auf die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen ein wertendes Element (BVerwG, Beschluss vom
2. Dezember 2004, - BVerwG 4 B 85/04 -, juris Rn. 10). Dabei sind weder nur bauordnungsrechtliche Anforderungen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes noch bauordnungsrechtliche

rüstpflichten maßgeblich, sondern auch die für Neubauten geltenden Anforderungen zu berücksichtigen. Inhaltliche Zielsetzung der Vorschrift ist es, zu vermeiden, dass in Milieuschutzgebieten ein bauordnungsrechtlicher "Substandard" festgeschrieben wird (vgl. BVerwG, Beschluss vom

1. Dezember 2004, a.a.O. ; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
2. Mai 2012 - OVG 10 B 9.11 -, juris Rn. 32). Werden mit dem Vorhaben erstmals gegenwärtig geltende bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen erfüllt, indiziert dies, dass die Änderung der baulichen Anlage der Herstellung des "zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung" dient und daher grundsätzlich zu genehmigen ist (OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O.). Durch die Benennung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands bringt der Genehmigungstatbestand zudem zum Ausdruck, dass der maßgebliche Ausstattungszustand einer Wohnung nicht statisch zu betrachten, sondern im Laufe der Zeit einem Wandel unterworfen ist. Bestimmend sind insbesondere der technische Fortschritt und gesellschaftliche Entwicklungen, wie z.B. die Veränderung der Altersstruktur der Bevölkerung (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
3. Mai 2012, a.a.O. , Rn. 33).

Auffassung der Kammer sind unter den Begriff des Ausstattungsstandards alle baulichen Änderungen, insbesondere auch Grundrissänderungen, zu fassen, und nicht nur die Ausrüstung bzw. (Innen-) Einrichtung oder äußere Gestaltung der baulichen Anlage (in diese Richtung VG Berlin, Urteil vom 23. Mai 2018 - 13 K 680.17 -, juris Rn. 21 f.). Dies ergibt sich aus Sinn und Zweck der Norm, welche den Anspruch auf Genehmigung für Rückbau, Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen (vgl. § 172 Abs. Satz 1 BauGB) betrifft. Der entsprechenden erhaltungsrechtlichen Relevanz dürfte es bei der Mehrheit der Einrichtungs- und Gestaltungsmaßnahmen nämlich fehlen.

diesen Maßstäben besteht weder ein Genehmigungsanspruch für die in beiden Wohnungen beabsichtigten Veränderungen im Bad- und Küchenbereich (dazu (a)), noch für die in der Wohnung im 2. OG begehrte Änderung des Grundrisses im Bereich Flur/ Wohnzimmer (dazu (b)). (a) Ein Genehmigungsanspruch besteht für die geplanten Maßnahmen im Küchen- und Badbereich nicht. Zwar entsprechen die vorhandenen Bäder nicht bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen und darf die Antragstellerin zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards auch damit notwendigerweise zusammenhängende Grundrissveränderungen vornehmen. Das konkrete Vorhaben geht aber darüber hinaus, weswegen ein Genehmigungsanspruch

§ 172Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 Bau

GB im Ergebnis nicht besteht. Im Einzelnen: Zunächst ist festzustellen, dass der Antragstellerin grundsätzlich ein Anspruch auf (erstmalige) Errichtung eines vollwertigen Bades durch Einbau einer Dusche oder einer Badewanne nicht abgesprochen werden kann. Vielmehr ergibt sich bereits aus den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen des § 48 Abs. 3 BauO Berlin, dass jede Wohnung ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben muss. Dass hier ein atypischer Fall dergestalt vorläge, dass ausnahmsweise ein Anspruch auf Herstellung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen nicht bestünde (vgl. BVerwG, Beschluss vom

1. Dezember 2004, a.a.O. , Rn. 10), ist nicht ersichtlich. Der Genehmigungsanspruch hinsichtlich der Herstellung eines bauordnungsrechtlichen Mindeststandards kann in einem zweiten Schritt auch damit zusammenhängende Grundrissänderungen erfassen. So hat die Kammer bereits mit Urteil vom
2. Oktober 2001 - 19 A 234.00 -, BeckRS 2001, 31346248 , ausgeführt: "Stehen Baumaßnahmen in einem engen Zusammenhang mit den oben genannten zusätzlichen Ausstattungen, sind sie ebenfalls zu genehmigen, wenn sie

Art und Umfang keine besonderen Auswirkungen auf die am Markt erzielbare Miete der betroffenen Wohnung haben. Dies gilt insbesondere für Grundrissveränderungen, die wegen der Ersteinrichtung eines Bades zwingend geboten sind (...)". Hat die Antragstellerin folglich einen Anspruch auf Genehmigung der Errichtung eines vollwertigen Bades und erfasst dieser auch damit zusammenhängende weitere bauliche Veränderungen wie z.B. Grundrissänderungen, so erlaubt dies jedoch nicht jede beliebige bauliche Maßnahme. Maßgeblich ist vielmehr, welche Maßnahmen für die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandard zwingend notwendig sind. Darüber hinausgehende Maßnahmen sind jedenfalls dann unzulässig, wenn sie im Vergleich zu den zwingend notwendigen Maßnahmen zu einer höheren Verdrängungsgefahr führen, etwa weil sie eine stärkere Erhöhung der Miete begründen können. So liegt es aber hier. Das Vorhaben der Antragstellerin geht über das hinaus, was zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands zwingend notwendig ist. Zwingend notwendig für die Herstellung bauordnungsrechtlichen Anforderungen genügender Bäder ist der Einbau von Duschen oder Badewannen, was in beiden Fällen mit moderaten Grundrissänderungen realisierbar wäre. So könnte der Einbau von Badewannen durch entsprechende Ausbuchtungen im Bereich der derzeitigen Handwaschbecken in die Küchen hinein erfolgen, ohne dass die hinter den Bädern liegenden Kammern aufgelöst werden müssten. Alternativ könnten - wie auch der Antragsgegner ausführt - diese Kammern den Bädern zugeschlagen werden und in diesen Bereichen Duschwannen eingebaut werden. In diesem Fall dürfte allerdings darüber hinaus ein Anspruch auf moderate Grundrissänderungen durch Versetzen der zur Küche gelegenen Seitenwände und damit Verbreiterung der Bäder bestehen. Denn nur so lassen sich

zeitgemäßen Anforderungen gut nutzbare Bäder herstellen. Soweit die Antragsgegnerin ausführt, dasselbe lasse sich bereits durch eine entsprechende Möblierung erreichen, folgt die Kammer dem nicht. Denn ein sog. "Schlauchbad" mit den hiesigen Maßen - nämlich einer Breite von

Angaben der Antragstellerin 90 cm bzw. ausweislich der Wohnungsgrundrisse sogar nur 83 cm - entspricht nicht mehr einem zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung (so für ein 78 cm breites Bad auch VG Berlin, Urteil vom

1. Juni 2019 - 13 K 93.18 -, juris Rn. 18; ablehnend für eine Breite von 87 cm VG Berlin, Urteil vom
2. Mai 2018 - 13 K 680.17 -, juris Rn. 27). Zwar folgt eine Mindestbreite des Bades nicht aus den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen. Diese verhalten sich dazu nicht. Auch ergeben sich bauordnungsrechtliche Mindeststandards nicht aus den vom Verein Deutscher Ingenieure aufgestellten VDI-Richtlinien, da diesen kein Rechtsnormcharakter zukommt. Allerdings ist bei den zeitgemäßen Ausstattungsstandards nicht zwingend alleine auf die bauordnungsrechtlichen Mindeststandards abzustellen. Vielmehr schreibt das Gesetz deren "Berücksichtigung" vor. Gleichzeitig wird durch den Verweis auf die Zeitgemäßheit zum Ausdruck gebracht, dass der maßgebliche Ausstattungszustand einer Wohnung nicht statisch zu betrachten, sondern im Laufe der Zeit einem Wandel unterworfen ist, mit der Folge, dass insbesondere der technische Fortschritt und gesellschaftliche Entwicklungen, wie z.B. die Veränderung der Altersstruktur der Bevölkerung, berücksichtigt werden sollen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
3. Mai 2012, a.a.O. , Rn. 33). Im Einklang damit ist beispielsweise anerkannt, dass es sich bei Kohleöfen um keinen zeitgemäßen Ausstattungsstandard mehr handelt, ungeachtet von deren bauordnungsrechtlicher Zulässigkeit (vgl. OVG Berlin, Urteil vom
4. Juni 2004 - 2 B 3.02 -, juris Rn. 42; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: August 2020, § 172 Rn. 188).

diesen Maßstäben stellt auch ein durchgehend 83 bis 90 cm breites Bad mit Dusche keinen zeitgemäßen Ausstattungsstandard dar. Die Dusche ist schon für gesunde und schlanke Personen aufgrund des notwendigerweise in die Raummitte ragenden WCs nur mit Einschränkungen zugänglich. Für korpulente oder ältere Personen ist sie nur mit starken Behinderungen zu nutzen und kann für diese Personengruppen seinerseits zu einer Verdrängung in andere Wohnungen bzw. Wohngebiete führen. Gleiches gilt für das - notwendigerweise als schmales Handwaschbecken auszugestaltende - Waschbecken. Hat dieses eine Tiefe von nur 35 cm (vgl. VDI 6000 Blatt 1), so verbleiben als Bewegungsfläche lediglich 48 bis 55 cm, was für die Körperpflege defizitär erscheint. Dabei sind die Belange Älterer gerade im Hinblick auf die Altersentwicklung von besonderer Bedeutung für die Frage des zeitgemäßen Ausstattungsstandards, weil in der Altersstruktur deutliche Veränderungen eingetreten sind (vgl. nur Bundeszentrale für Politische Bildung, Bevölkerungsentwicklung und Altersstruktur, 19. September 2019, abrufbar unter https://www.bpb.de/

schlagen/zahlen-und-fakten/soziale-situation-in-deutschland/61541/altersstruktur, letzter Aufruf 10. Februar 2021). Dieses Ergebnis wird schließlich nicht dadurch in Frage gestellt, dass

Angaben der Antragsgegnerin im Bescheid vom 24. Mai 2017 weniger als 5 % der Befragten im Erhaltungsgebiet Schlauchbäder als Mangel empfänden, wobei schon unklar ist, Bäder welcher Breite die Befragten vor Auge hatten. Denn wie ausgeführt, ist für die Frage des zeitgemäßen Ausstattungsstandards nicht lediglich auf das jeweilige Erhaltungsgebiet abzustellen. Hat die Antragstellerin

den bisherigen Ausführungen grundsätzlich einen Anspruch auf Herstellung von mit einer Dusche bzw. Badewanne ausgestatteten Bäder und im Zusammenhang damit auf Veränderung der Grundrisse, so folgt daraus allerdings nicht die Zulässigkeit der von ihr begehrten baulichen Maßnahmen, nämlich die Anlegung innenliegender Bäder und vom Wohnraum abgehender Küchen. Denn diese begründen eine höhere Verdrängungsgefahr als die moderaten Grundrissveränderungen durch Erweiterung bzw. Verbreiterung der bestehenden Bäder. Dass letztere technisch nicht möglich wären, hat die Antragstellerin nicht dargelegt. Hingegen ist davon auszugehen, dass mit den von der Antragstellerin begehrten Varianten erhebliche Mehrkosten einhergehen. Zwar hat die Antragstellerin behauptet, höhere Kosten würden durch die von ihr beabsichtigte Variante nicht entstehen. Dies hat sie aber nicht weiter belegt. Der Kammer drängen sich solche Mehrkosten hingegen geradezu auf. Denn nicht nur ist bei der beantragten Ausführung jeweils eine weitere (Quer-)Wand zu errichten, auch wären die innenliegenden Bäder mit einer Belüftungsanlage auszustatten (vgl. § 43 Abs. 1 BauO Bln), während das erweiterte "Schlauchbad" durch das Fenster der ehemaligen Abstellkammer belüftet würde. Die so entstehenden höheren Errichtungskosten ließen sich wiederum auf die Mieter umlegen, was zu einer erhöhten Verdrängungsgefahr führt. (b) Auch für die in der Wohnung im 2. OG begehrte Änderung des Grundrisses im Bereich Flur / Wohnzimmer besteht kein Anspruch gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Dass die Erweiterung des Wohnraumes und die Errichtung einer Abstellkammer der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards dienten, ist nicht ersichtlich.

§ 172Abs. 4 Satz 1 Bau

GB versagen.

dieser Norm darf die erhaltungsrechtliche Genehmigung in den Fällen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Dieser Versagungsgrund ist im vorliegenden Fall erfüllt. Der Versagungsgrund aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB liegt vor, wenn ein Vorhaben geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen, und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen

teilige Folgen haben würde (vgl. dazu sowie zum Folgenden BVerwG, Urteil vom

1. Juni 1997 - Urteil vom
2. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2/97 -, NVwZ 1998, 503 ). Die Prüfung betrifft daher im Wesentlichen die Frage, ob die bauliche Maßnahme einen sachlich begründeten Anlass zu der Sorge gibt, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung

teilig verändert wird (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: August 2020, § 172 Rn. 175). Da das Ziel der Erhaltungsverordnung die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet ist, ist es für die Erteilung oder Versagung der Genehmigung nicht entscheidend, ob durch die konkrete Maßnahme die davon betroffenen Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Es reicht vielmehr aus, wenn die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Die Erhaltungsverordnung dient als städtebauliches Instrument nicht - jedenfalls nicht unmittelbar - dem Schutz einzelner konkreter Bewohner, sondern dem allgemeineren und längerfristigen Ziel, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten. Dieses Planungsziel kann nur bei Anknüpfung an objektive und dauerhafte Gegebenheiten erreicht werden, die durch eine Maßnahme in der Regel verändert werden. Deshalb kommt die Versagung der Genehmigung auch dann in Betracht, wenn die Wohnung, an der bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, derzeit leer steht oder wenn die davon betroffenen derzeitigen Bewohner mit der Baumaßnahme einverstanden sind. Da eine einzelne Maßnahme innerhalb eines größeren Erhaltungsgebiets kaum jemals zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen wird, darf die Maßnahme auch nicht isoliert gesehen werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung

sich zieht. Ob eine Baumaßnahme zu einer allgemeinen Verdrängung führen kann, ist aufgrund einer Prognose der künftigen Entwicklung zu beantworten. Dabei kann bei Modernisierungsmaßnahmen, die über den im Erhaltungsgebiet üblichen Ausstattungsstandard hinausgehen und die zu einer nicht nur geringfügigen Mieterhöhung führen können, allgemein von einer Verdrängungsgefahr ausgegangen werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - 4 C 2/97 -, juris Rn. 19 ff.).

diesen Maßstäben hat die Kammer keine Bedenken, dass die begehrten Maßnahmen geeignet sind, eine solche Wirkung hervorzurufen. Für die Badsanierungen ergibt sich dies wie bereits ausgeführt daraus, dass diese geeignet sind, eine nicht nur geringfügige Mieterhöhung auszulösen. So soll

den Antragsunterlagen die Nettokaltmiete um 1,16 bzw. 1,20 EUR steigen. Dass die Kosten nur unwesentlich höher als bei der vom Genehmigungsanspruch gedeckten günstigeren Variante (vgl. oben,

dem aktuellen Berliner Mietspiegel ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar (vgl. Berliner Mietspiegel 2019, Merkmalgruppe 3: Wohnung, abrufbar unter www.berlin.de/mietspiegel) und kann mithin zur Erhöhung der Miete um 20 % des Unterschieds zwischen Mittelwert und Spannenoberwert, für das Gebäude .... 1... mithin 20 % von 3,67 EUR = 0,734 EUR / m² führen. Soweit angeführt werden sollte, dass unter der derzeitigen Geltung des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin vom 11. Februar 2020 (im Folgenden: MietenWoG Bln, GVBl. S.50) ohnehin keine Verdrängungsgefahr bestehe, führt dies zu keiner anderen Entscheidung. Unabhängig von der Frage der Verfassungsmäßigkeit dieses Gesetzes und dem Umstand, dass es auf fünf Jahre befristet ist, ist das MietenWoG Bln, anders als das soziale Erhaltungsrecht, ein Instrument des Mieterschutzes und schützt die Bewohner eines Gebietes nur als Reflex auch davor, wegen einer Mieterhöhung ihr "Milieu" verlassen zu müssen. Es stellt jedoch keinen wirksamen Schutz gegen eine weitere Erhöhung des Modernisierungs- und Ausstattungsstandards der Wohnungen in einem bestimmten Stadtgebiet dar und verhindert damit dort auch keine städtebaulich negative Veränderung der Bevölkerungsstruktur des Gebiets. Weil die gesetzlich bestimmten Mietobergrenzen durch die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen - wie z.B. einen Badumbau - gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG Bln

oben verschoben werden können (bis zu 1,00 € pro m²), bietet das als "Mietendeckel" bekannte Gesetz den Vermietern möglicherweise sogar einen Anreiz für eine entsprechende Anhebung des Modernisierungs- und Ausstattungsstandards einer Wohnung. Erfolgt diese Anhebung für eine größere Anzahl von Wohnungen des Gebietes, wirkt sie sich auch auf dessen potentielle Bewohnerschaft aus, denn einkommensstärkere Bevölkerungsschichten fokussieren sich zumeist auf moderne Wohnungen mit einem gehobenen oder hohen Ausstattungsstandard. Im Wettbewerb um denselben Wohnraum können sich einkommensstarke Haushalte

allgemeiner Erfahrung gegenüber den einkommensschwächeren durchsetzen und diese Haushalte - mit häufig längerer Wohndauer im Gebiet - verdrängen (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 17. November 2020, a.a.O. , Rn. 36). Anhaltspunkte dafür, dass eine Versagung der erhaltungsrechtlichen Genehmigungen ermessensfehlerhaft wäre, liegen nicht vor.

der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts schließt § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB es zwar nicht aus, dass die Genehmigung trotz Vorliegens einer Verdrängungsgefahr und damit eines Versagungsgrundes gleichwohl

pflichtgemäßem Ermessen erteilt werden kann. Damit das Ermessen der Behörde eröffnet ist, bedarf es jedoch einer atypischen Fallgestaltung im Einzelfall (BVerwG, Urteil vom

1. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2/97 -; VG Berlin, Urteil vom
2. September 2015 - VG 19 K 125.15 -, beide in juris). Ein solcher atypischer Ausnahmefall ist hier jedoch nicht gegeben. bb) Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist die Frist zur Rücknahme gemäß § 48 Abs. 4 VwVfG auch noch nicht verstrichen. Erhält die Behörde von Tatsachen Kenntnis, welche die Rücknahme eines rechtswidrigen Verwaltungsakts rechtfertigen, so ist gemäß § 48 Abs. 4 Satz 1 VwVfG die Rücknahme nur innerhalb eines Jahres seit dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme zulässig. Diese Bestimmung findet Anwendung, wenn die Behörde die Fehlerhaftigkeit des Verwaltungsakts

träglich erkennt. Unerheblich ist insoweit, ob die Fehlerhaftigkeit ihre Ursache in einer unzutreffenden Sachverhaltsermittlung oder -bewertung oder in einer rechtlichen Fehleinschätzung hat. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn die Behörde die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts erkannt hat und ihr die für die Rücknahmeentscheidung außerdem erheblichen Tatsachen vollständig bekannt sind (stRspr BVerwG, vgl. u.a. Urteil vom

1. Januar 2019 - BVerwG 10 C 5/17 -, juris). Maßgeblich ist die Kenntnis des zuständigen Amtswalters; dass die erheblichen Tatsachen aktenkundig sind, genügt nicht (BVerwG, Urteil vom
2. Januar 2001 - BVerwG 8 C 8.00 -, juris). Von der vollständigen Kenntnis der für die Rücknahme des Verwaltungsaktes notwendigen Sachkenntnis kann dann ausgegangen werden, wenn die Behörde ohne weitere Sachaufklärung objektiv in der Lage ist, unter sachgerechter Ausübung ihres Ermessens über die Rücknahme oder den Widerruf zu entscheiden (BVerwG, Beschluss vom
3. Dezember 1984 - BVerwG GrSen 1.84 und 2.84 -, BVerwGE 70, 356 <363>; Urteil vom
4. Juni 2012 - BVerwG 2 C 13.11 -, BVerwGE 143, 230 ). Die Jahresfrist ist dementsprechend keine Bearbeitungsfrist, sondern eine Entscheidungsfrist (BVerwG, Urteil vom
5. Juni 2012 - BVerwG 2 C 13.11 -, juris Rn. 27). Unter Anwendung dieses Maßstabes kann im vorliegenden Fall frühestens mit der mündlichen Verhandlung im Verfahren VG 19 K 2.18 am
6. Juli 2018 davon ausgegangen werden, dass der Mitarbeiter der Baubehörde den Eintritt der Fiktion und deren Rechtwidrigkeit erkannt hat. Denn vor diesem Zeitpunkt waren die Mitarbeiter der Antragsgegnerin noch der - vertretbaren - Ansicht, dass eine Genehmigungsfiktion noch nicht eingetreten war (vgl. dazu auch bereits den Beschluss der Kammer vom Beschluss vom
7. November 2020, a.a.O. , Rn. 38 f.). Die Jahresfrist des § 48 Abs. 4 VwVfG wird damit eingehalten. cc) Die Rücknahme der fiktiven Genehmigungen ist auch frei von Ermessensfehlern erfolgt (§ 114 Satz 1 VwGO). Insbesondere hat die Behörde im Rücknahmebescheid zu erkennen gegeben, dass sie sich ihres Rücknahmeermessens bewusst war (s. S. 2 f. des Bescheides). Anhaltspunkte für eine rechtsfehlerhafte Ausübung des Ermessens lassen sich nicht erkennen. Die Auffassung der Antragstellerin, dass die Rücknahme einer fiktiven Genehmigung nur unter engen Voraussetzungen möglich sein könne, nämlich dann, wenn das Festhalten an der fiktiv erteilten Genehmigung schlechterdings nicht hinnehmbar wäre, findet im Gesetz keine Stütze. c) Die Anordnung der sofortigen Vollziehung

§ 80Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 Vw

GO ist gerechtfertigt. Das erforderliche besondere Vollzugsinteresse ergibt sich hier daraus, dass im Falle der Durchführung der baulichen Maßnahmen eine Vorbildwirkung geschaffen wird, die zu der bereits ausgeführten Verdrängungsgefahr führen würde, und sich der materiell baurechtswidrige Zustand somit bis zum Abschluss des Klageverfahrens und eines sich möglicherweise daran anschließenden Verfahrens zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände perpetuieren würde.

1. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes (GKG) in Verbindung mit Ziffer 1.5 des nicht bindenden, aber sachgerechten Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am
2. Mai /
3. Juni 2012 und am
4. Juli 2013 beschlossenen Änderungen, wobei der Streitwert von 5.000 EUR pro Wohnung für das Eilverfahren halbiert wurde. Permalink: https://openjur.de/u/2331568.html ( https://oj.is/2331568 ) Volltext Druckansicht PDF Download Zitate 8 Zitiert 0 Referenzen 0 Schlagworte Problem melden Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.