Obsah (8)

§ 3§ 4§ 535§ 1030§ 536§ 556§ 273§§ 291

Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 3.715,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 05.12.2017 sowie vorgerichtliche Re

§ 3

Ziffer 1 des Mietvertrages (Anlage K 1) 500,00 € vereinbart sowie monatliche Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von monatlich 100,00 €.

§ 4Ziffer 1 des Mietvertrags war die Miete im Voraus, spätestens am 3.

Werktag eines Monats zur Zahlung fällig. Die Parteien vereinbarten, dass die Beklagten die Eingangstüre der hinteren Hofseite abschleifen und neu streichen können und dass der Kläger den Beklagten gegen Vorlage der Belege die Materialkosten ersetzen würde. Der Kläger erteilte den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.02.2014 bis 31.01.2015, die diesen am 01.11.2015 zuging. Mit Schreiben vom 01.12.2015 kündigte der Kläger das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs der Tochter des Klägers, Frau, zum 29.02.

1. Im Rahmen einer daraufhin klägerseits erhobenen Räumungsklage verpflichteten sich die Beklagten durch Räumungsvergleich vom 03.08.2016 (Anlage K 2) vor dem Amtsgericht Ansbach im Rechtsstreit 3 C 326/16, die streitgegenständliche Doppelhaushälfte bis spätestens 31.12.2016 zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Im Jahr 2016 überließ der Kläger seiner Tochter das streitgegenständliche Anwesen. Dem Kläger steht ein unentgeltliches lebenslanges Nießbrauchsrecht am streitgegenständlichen Anwesen zu. Die Beklagten zahlten an den Kläger für die Monate April 2016 einen Betrag von 410,00 €, für Mai 2016 einen Betrag von 210,00 €, für Juni 2016 und Juli 2016 jeweils einen Betrag von 410,00 €, und für August 2016 einen Betrag von 385,00 €. Für die Monate September 2016 bis 07.01.2017 erfolgten seitens der Beklagten keine Mietzahlungen. Mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 14.10.2016 (Anlage K 3) forderte der Kläger die Beklagten auf, die rückständige Miete für die Monate April 2016 bis einschließlich Oktober 2016 in Höhe von insgesamt 2.375,00 € bis zum 24.10.2016 zu zahlen. Mit Schreiben vom 27.10.2016 (Anlage K 4) wies der Prozessbevollmächtigte der Beklagten die Forderungen zurück. Mit Schreiben vom 16.11.2016 (Anlage K 5) kündigten die Prozessbevollmächtigten für den Kläger das Mietverhältnis außerordentlich fristlos wegen der Zahlungsrückstände von April 2016 bis einschließlich November 2016 in Höhe von 2.975,00 €. Die Beklagten räumten am 07.01.2017 die streitgegenständliche Doppelhaushälfte und gaben es an den Kläger heraus. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 06.02.2018 (Anlage) forderten die Beklagten den Kläger auf bis zum 19.02.2018 die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.02.2014 bis 31.01.2015 nachzubessern und für die fehlenden Zeiträume ordnungsgemäße Abrechnungen zu erstellen. Der Kläger erstellte am 04.06.2018 Betriebskostenabrechnungen für die Zeiträume 01.02.2014 bis 31.01.2015 (Anlage K 8), 01.02.2015 bis 31.01.2016 (Anlage K 9) und 01.02.2016 bis 31.01.2017 (Anlage K 10). Der Kläger macht rückständige Miete für den Zeitraum April 2016 bis 07.01.2017 in Höhe von insgesamt 3.715,00 € geltend. Bezüglich der einzelnen geltend gemachten Mietrückstände wird auf die Klageschrift vom 28.11.2017 (Blatt 5 der Akte) Bezug genommen. Der Kläger ist der Ansicht, der Vortrag der Beklagten hinsichtlich der Mietminderung sei unsubstantiiert. Hinsichtlich der Reparaturarbeiten bestreitet der Kläger, dass die Beklagten entsprechende Belege vorgelegt haben. Hinsichtlich der Aufrechnung bezüglich der Materialkosten hat der Kläger die Einrede der Verjährung erhoben. Der Kläger macht ferner vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten aus einem Gegenstandswert von (12 x 500,00 € Kaltmiete) 6.000,00 € in Höhe von 571,44 € für die fristlose Kündigung vom 16.11.2016 (Anlage K 5) geltend. Das Kündigungsschreiben vom 16.11.2016 (Anlage K 5) sei vom Prozessbevollmächtigten des Klägers am 17.11.2016 um 16.17 Uhr persönlich in den Hausbriefkasten der Beklagten eingeworfen worden, was sich aus dem Aktenvermerk (Anlage K 6) ergebe. Der Kläger beantragt, Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 3.715,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.12.2017 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 571,44 € zu zahlen. Die Beklagten beantragen, Die Klage wird abgewiesen. Die Beklagten behaupten, es haben bei Einzug der Beklagten diverse Mängel vorgelegen, die auch gegenüber dem Kläger angezeigt worden seien. Die Beklagten sind der Ansicht, sie seien zur Mietminderung auf Grund bestehender Mängel berechtigt gewesen. Sie tragen vor, es sei zwischen den Beklagten und dem Kläger bei Einzug der Beklagten eine Vereinbarung getroffen worden, nach der die Beklagten diverse Arbeiten am Mietobjekt durchführen sollten, wonach der Kläger ihnen die Materialkosten ersetzen sollte. Es seien Materialkosten in Höhe von 250,00 € bis 300,00 € angefallen und es seien dem Kläger Belege vorgelegt worden. Hinsichtlich der Einzelheiten bezüglich der beklagtenseits durchgeführten Renovierungsarbeiten wird auf den Schriftsatz der Beklagten vom 26.02.2018 (Blatt 28 der Akte) Bezug genommen. Die Beklagten vertreten die Auffassung, dass der Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nicht verlangen könne, da die Beklagten ohnehin auf Grund des Räumungsvergleichs dazu verpflichtet gewesen seien, das Mietobjekt zum 31.12.2016 zu räumen. Die Beklagten bestreiten den Zugang der Kündigung des Klägers vom 16.11.2016 mit der Aufforderung zur Räumung bis zum 30.11.
2. Die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 26.02.2018 die Aufrechnung mit einem Rückzahlungsanspruch in Höhe von 3.600,00 € hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen für den Zeitraum Februar 2014 bis Januar 2017, also für 36 Monate, sowie mit einem Anspruch auf Erstattung von Materialkosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von 250,00 € bis 300,00 € erklärt. Zudem berufen sich die Beklagten auf ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Forderungen des Klägers, weil der Kläger Nebenkostenabrechnungen nicht erteilt habe. Das Zurückbehaltungsrecht sei nicht durch die klägerseits mit Schriftsatz vom 10.04.2018 vorgelegten Abrechnungen erloschen, da diese formal grob mangelhaft seien. Hinsichtlich der Einzelheiten der behaupteten Mängel der Abrechnungen wird auf den Schriftsatz der Beklagten vom 04.05.2018 (Blatt 47 - 48) Bezug genommen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie die Anlagen Bezug genommen. Auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.04.2018 (Blatt 41 - 43 der Akte) sowie das Protokoll vom 03.07.2018 (Blatt 67 -69 der Akte) wird Bezug genommen. Das Gericht hat die Akte 3 C 326/16 des Amtsgerichts Ansbach beigezogen. Gründe I. Die Klage ist zulässig und vollumfänglich begründet.
3. Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung der restlichen Miete sowie der Betriebskostenvorauszahlungen für April 2016 in Höhe von 190,00 €, für Mai 2016 in Höhe von 390,00 €, für Juni 2016 und Juli 2016 jeweils in Höhe von 190,00 €, für August 2016 in Höhe von 215,00 €, für September 2016 bis Dezember 2016 jeweils in Höhe von 600,00 € und für den Monat Januar bis zum 07.01.2017 in Höhe von 140,00 €, mithin eines Betrages in Höhe von insgesamt 3.715,00 € aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag

§ 535

II BGB.

§ 4Zif.

1 des Mietvertrags (Anlage K 1) war die Miete im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats zur Zahlung fällig. Unstreitig haben die Beklagten auf die vereinbarte monatliche Miete in Höhe von 600,00 €, bestehend aus einer Grundmiete von 500,00 € und Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 100,00 €, lediglich Teilzahlungen erbracht. So zahlten die Beklagten an den Kläger für die Monate April 2016 einen Betrag von 410,00 €, für Mai 2016 einen Betrag von 210,00 €, für Juni 2016 und Juli 2016 jeweils einen Betrag von 410,00 €, und für August 2016 einen Betrag von 385,00 €. Für die Monate September 2016 bis 07.01.2017 erfolgten seitens der Beklagten keine Mietzahlungen. a. Der Kläger ist nach Auffassung des Gerichts aktivlegitimiert. Unstreitig hat der Kläger das Anwesen im Jahr 2016 an seine Tochter überlassen. Entgegen der Auffassung der Beklagten steht dies der Aktivlegitimation des Klägers jedoch nicht entgegen. Denn dem klägerischen Vortrag zufolge ist zwar Frau nunmehr Eigentümerin des streitgegenständlichen Anwesens, jedoch steht dem Kläger unstreitig ein unentgeltliches lebenslanges Nießbrauchsrecht (§ 1030 BGB) zu, § 138 III ZPO. Die Aktivlegitimation des nießbrauchsberechtigten Klägers bleibt durch die Überlassung des Grundstücks an Frau unberührt. Dem Nießbrauchsberechtigten stehen die Nutzungen aus der Sache

§ 1030I BGB zu.

Selbst wenn der Eigentümer eine vermietete Sache unter Nießbrauchsvorbehalt veräußert, bleibt er Vermieter (BGH NJW 06, 51 ) und ist daher auch berechtigt, rückständige Mietforderungen klageweise geltend zu machen. b. Eine Mietminderung

§ 536I BGB ist nach Auffassung des Gerichts nicht gerechtfertigt.

Die Beklagten haben behauptet, es haben bei Einzug der Beklagten diverse Mängel vorgelegen, die auch gegenüber dem Kläger angezeigt worden seien. Die Beklagten sind daher der Ansicht, sie seien zur Mietminderung auf Grund bestehender Mängel berechtigt gewesen. Der Kläger meint, der Vortrag der Beklagten hinsichtlich der Mietminderung sei unsubstantiiert. Ein zur Mietminderung führender Mangel der Mietsache ist nach Auffassung des Gerichts von den Beklagten nicht substantiiert dargelegt worden. Darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen eines Mangels sowie die daraus resultierende Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch ist der Mieter (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Auflage, 2017, § 536 BGB Rn. 488), hier also die Beklagten. Nach den vom BGH entwickelten Grundsätzen zu den Substantiierungsanforderungen (BGH, Beschluss vom 27.07.2016 - XII ZR 59/14 , NJW-RR 2016, 1291 ) muss der Mieter, der sich gegenüber dem Zahlungsanspruch des Vermieters auf einen Mangel der Mietsache beruft und daraus eine Minderung des Mietzinses herleitet, konkrete Sachmängel darlegen, welche die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Der Mieter muss hierbei die sog. Mangelsymptome hinreichend substantiiert darlegen, so dass das Gericht die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beurteilen kann. Diesen Grundsätzen ist der Vortrag der beklagten Partei nicht ausreichend gerecht geworden. Die Beklagten haben lediglich behauptet, dass nach Durchführung einiger Renovierungsarbeiten durch die Beklagten im Mietobjekt immer noch "diverse Mängel" vorgelegen haben, die eine Minderung der Miete rechtfertigen würden. Dieser Vortrag ist nach Ansicht des Gerichts nicht ausreichend konkret. Die beklagte Partei hat trotz eines entsprechenden Hinweises des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 19.04.2018 (Blatt 42 der Akte) keine konkreteren Angaben dazu gemacht, in welchem Ausmaß und zu welchem Zeitpunkt die Tauglichkeit der Mietsache durch welchen Zustand oder Mangel beeinträchtigt worden sein soll. Eine Mietminderung ist daher nicht gerechtfertigt. c. Soweit die beklagte Partei der Auffassung ist, die geltend gemachten Forderungen seien in Höhe von 440,00 € hinsichtlich der geforderten Betriebskostenvorauszahlungen nicht durchsetzbar, kann sich das Gericht dieser Ansicht nicht anschließen. Die Beklagten sind diesbezüglich der Auffassung, dass sich aus der Betriebskostenabrechnung vom 06.04.2018 (Anlage K 10) ergebe, dass die Beklagten für ihre Zahlungen hinsichtlich der Monate April 2016, Mai 2016, Juni 2016 und Juli 2016 eine Zahlungsbestimmung dahingehend getroffen haben, dass für diese Monate jeweils 10,00 € die Betriebskosten betreffen, § 366 I BGB. Die Beklagten sind ferner der Ansicht, dass hinsichtlich der Monate September 2016, Oktober 2016, November 2016 und Dezember 2016 die klägerischen Forderungen jeweils in Höhe von 100,00 € pro Monat unbegründet seien, da diese die Betriebskostenvorauszahlung betreffen, die dem Kläger auf Grund der Abrechnung für das Jahr 2016 nicht zustünden. Das Gericht ist entgegen der Ansicht der Beklagten der Auffassung, dass die Klageforderung auch bezüglich der geltend gemachten Betriebskosten in Höhe von (4 x 10,00 €) 40,00 € für die Monate April 2016 bis Juli 2016 und in Höhe von (4x 100,00 €) 400,00 € für die Monate September 2016 bis Dezember 2016 berechtigt ist. Zwar hat der Kläger die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.02.2016 bis 31.01.2017 (Anlage K 10) erst am 06.04.2018 erstellt und mit Schriftsatz vom 10.04.2018 den Beklagten somit verspätet übermittelt.

§ 556

III 2 BGB ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter

§ 556III 3 BGB ausgeschlossen.

Die Frist zur Geltendmachung der Nachforderung endete hier am 31.01.2018, so dass die Abrechnung vom 06.04.2018 verfristet ist. Wenn der Mieter während der Abrechnungsperiode die Vorauszahlungen ganz oder zum Teil nicht entrichtet und der Vermieter verspätet abrechnet, handelt es sich bei dem Differenzbetrag aufgrund nicht gezahlter Vorauszahlungen nicht um eine Nachforderung im Sinne des § 556 III 3 BGB (Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 556 Rn. 475, beck-online). Nachforderungen beziehen sich begrifflich nur auf den über die Vorauszahlungen des Mieters hinausgehenden Betrag, so dass der Vermieter bei geringeren tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen immer noch Nachzahlungen bis zu deren vertraglich vereinbarter Höhe verlangen kann (Schmidt-Futterer/ Langenberg BGB § 556 Rn. 473, beck-online). Bei verspäteter Abrechnung stehen dem Vermieter daher die geschuldeten Vorauszahlungen zu (BGH NZM 2005, 13 WuM 2007, 700 ). Der Vermieter macht hier nicht die Nachforderung aus der Abrechnung für den Zeitraum 01.02.2016 bis 31.01.2017 (Anlage K 10) geltend, sondern lediglich den Betrag der nicht gezahlten Vorauszahlungen in vertraglich vereinbarter Höhe.

§ 3Zif.

1 des Mietvertrages (Anlage K 1) haben die Parteien monatliche Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von monatlich 100,00 € vereinbart. Einen darüber hinausgehenden Betrag verlangt die Klagepartei nicht. Der Kläger erstellte am 04.06.2018 Betriebskostenabrechnungen für die Zeiträume 01.02.2014 bis 31.01.2015 (Anlage K 8), 01.02.2015 bis 31.01.2016 (Anlage K 9) und 01.02.2016 bis 31.01.2017 (Anlage K 10). Die Forderungen des Klägers hinsichtlich der vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen sind daher trotz der verspäteten Abrechnungen durchsetzbar. 2. Den Beklagten steht nach Auffassung des Gerichts kein Zurückbehaltungsrecht

§ 273

BGB hinsichtlich der Mietforderungen des Klägers auf Grund der verspäteten Abrechnungen zu. Die Beklagten haben sich auf ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Forderungen des Klägers berufen, weil der Kläger eine Nebenkostenabrechnung nicht erteilt habe. Die Beklagten meinen, das Zurückbehaltungsrecht sei nicht durch die mit Schriftsatz des Klägers vom 10.04.2018 vorgelegten Abrechnungen erloschen, da diese formal grob mangelhaft seien. Der Kläger ist der Auffassung, dass den Beklagten kein Zurückbehaltungsrecht zustehe, da sie dieses nicht im laufenden Mietverhältnis geltend gemacht haben. Zudem sei durch die Betriebskostenabrechnungen vom 06.04.2018 ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht erloschen, da die Abrechnungen nicht formell fehlerhaft seien. a. Auf ein Zurückbehaltungsrecht können sich die Beklagten nach Auffassung des Gerichts schon nicht berufen. Denn die Beklagten machen vorliegend bei einem beendeten Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der in der Vergangenheit nicht geleisteten Vorauszahlungen und hinsichtlich der Grundmiete geltend. Dem Mieter steht ein Zurückbehaltungsrecht an laufenden Vorauszahlungen aus § 273 BGB zu, bis die Abrechnung des vergangenen Zeitraums erteilt ist (BeckOK MietR/Pfeifer BGB § 556 Rn. 1595, beck-online). Kein Zurückbehaltungsrecht besteht für in der Vergangenheit nicht geleistete Vorauszahlungen. Ein Zurückbehaltungsrecht auch für die Grundmiete wird von der herrschenden Lehre verneint. Das Zurückbehaltungsrecht endet bei Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung (MüKoBGB/Schmid/Zehelein BGB § 556 Rn. 59, beck-online). Für ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der in der Vergangenheit nicht geleisteten Vorauszahlungen besteht nach Auffassung des Gerichts kein Bedürfnis, da die Beklagten die Möglichkeit hatten, während des laufenden Mietverhältnisses die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht haben. b. Darüber hinaus ist ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht der Beklagten ohnehin durch die Erteilung der formell ordnungsgemäßen Abrechnungen im Schriftsatz des Klägers vom 10.04.2018 erloschen. Dem Mieter steht für laufende Nebenkostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu (BGH ZMR 1994, 339 ). Lediglich materielle Mängel der Abrechnung führen indes nicht zu einem Zurückbehaltungsrecht des Mieters. Eine Betriebskostenabrechnung muss grundsätzlich den Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, d.h. sie muss in formeller Hinsicht eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, der Gesamtkosten und des Verteilungsschlüssels enthalten sowie die Berechnung des Anteils des Mieters unter Abzug der Vorauszahlungen. Die Abrechnung muss für die formelle Wirksamkeit grundsätzlich dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters entsprechen (Schmidt-Futterer/ Langenberg BGB § 556 Rn. 333, beck-online). Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 10.04.2018 nach Auffassung des Gerichts den Beklagten formelle ordnungsgemäße Abrechnungen erteilt. 1) Soweit sich die Beklagten darauf berufen, dass die Abrechnungen formell fehlerhaft seien, da diese davon ausgehen, dass die Beklagten von den verbrauchsunabhängigen Kosten jeweils die Hälfte zu zahlen hätten, obwohl an die Beklagten lediglich 90 qm vermietet waren und die beiden Doppelhaushälften eine Gesamtwohnfläche von 240 qm aufweisen, teilt das Gericht diese Auffassung nicht. Soweit der Beklagte ausführt, dass der Kläger lediglich einen Umlageschlüssel in Form eines Verhältnisses 2:1 angegeben habe, steht dies der formellen Wirksamkeit der Abrechnungen nach Auffassung des Gerichts nicht entgegen. Denn auch die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels ist lediglich ein inhaltlicher Fehler (Schmidt-Futterer/ Langenberg BGB § 556 Rn. 334, beck-online). Die Verwendung eines Umlageschlüssels in Form eines Verhältnisses 2:1 erachtet das Gericht daher als im formellen Sinne ausreichend. 2) Soweit die Beklagten meinen, die Abrechnung von Müllkosten führe zu einem formellen Fehler der Abrechnungen, kann sich das Gericht dem nicht anschließen. Die Beklagten haben diesbezüglich ausgeführt, dass Müllkosten abgerechnet worden seien, obwohl die Beklagten keine Mülleimer genutzt haben. Hierbei handelt es sich jedoch allenfalls um materielle Fehler der Abrechnungen, nicht jedoch um einen formellen Fehler. 3) Soweit sich die Beklagten darauf berufen, dass die Heizkostenabrechnungen mangelhaft seien, da der Restbestand am Ende der Abrechnungsperiode grob geschätzt und auf volle 100 l aufgerundet worden sei, handelt es sich nach Auffassung des Gerichts ebenfalls um einen materiellen, nicht aber einen formellen Fehler. 4) Soweit sich die Beklagten darauf berufen, dass die Abrechnung hinsichtlich des Zeitraums vom 01.02.2016 bis 31.01.2017 (Anlage K 10) fehlerhaft sei, da sie über den Auszugszeitpunkt der Beklagten vom 07.01.2017 hinausgehe, kann das Gericht hierin ebenfalls keinen formellen Fehler erblicken. Im Ergebnis sind die Abrechnungen der Klagepartei formell ordnungsgemäß.

1. Der Anspruch des Klägers ist nicht durch die Aufrechnung der Beklagten mit Materialkosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von 250,00 € bis 300,00 € erloschen, § 389 BGB. Zwar haben die Beklagten im Schriftsatz vom 26.02.2018 die Aufrechnung mit einem Betrag in Höhe von 250,00 € bis 300,00 € erklärt, § 388 S. 1 BGB. Die Beklagten sind diesbezüglich der Ansicht, dass ihnen ein Anspruch auf Erstattung von Materialkosten für Schönheitsreparaturen zustehe. Sie haben vorgetragen, es sei zwischen den Beklagten und dem Kläger bei Einzug der Beklagten im Jahr 2014 eine Vereinbarung getroffen worden, nach der die Beklagten diverse Arbeiten am Mietobjekt durchführen sollten, während die Kläger ihnen die Materialkosten ersetzen sollten. Es seien für diese Arbeiten Materialkosten in Höhe von 250,00 € bis 300,00 € angefallen und dem Kläger Belege vorgelegt worden. Hinsichtlich der Reparaturarbeiten hat der Kläger zugestanden, dass die Parteien vereinbart haben, dass die Beklagten die Eingangstüre der hinteren Hofseite abschleifen und neu streichen können und dass der Kläger den Beklagten gegen Vorlage der Belege die Materialkosten ersetzen würde. Im Übrigen hat der Kläger die beklagtenseits behauptete Vereinbarung bestritten. Hinsichtlich der Reparaturarbeiten hat der Kläger ferner bestritten, dass die Beklagten ihm entsprechende Belege vorgelegt haben. Es fehlt vorliegend nach Auffassung des Gerichts an einer wirksamen Aufrechnungserklärung. Eine Aufrechnungserklärung ist unwirksam, wenn es - wie hier - an der erforderlichen Bestimmtheit fehlt (OLG Köln, NJW 2005, 1127 ). Die Beklagten haben die einzelnen Forderungen, aus denen sich der Gegenanspruch in Höhe von 250,00 bis 300,00 € zusammensetzen soll, nicht einzeln dargelegt. Da die Beklagten ferner auch die Höhe des Gegenanspruchs insgesamt nicht konkret angegeben haben, sondern lediglich eine Betragsspanne, ist die Aufrechnung unwirksam. Darüber hinaus fehlt es auch an einem entsprechenden Beweisangebot der Beklagten hinsichtlich der klägerseits bestrittenen Vorlage der entsprechenden Rechnungen hinsichtlich der behaupteten Materialkosten, so dass es auch an einer Aufrechnungslage mangels eines Gegenanspruchs der Beklagten fehlt.
2. Der Anspruch des Klägers ist nicht durch die Aufrechnung der Beklagten mit einem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 3.600,00 € erloschen, § 389 BGB. Zwar haben die Beklagten im Schriftsatz vom 26.02.2018 die Aufrechnung erklärt mit einem Rückzahlungsanspruch in Höhe von 3.600,00 € hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen, § 388 S. 1 BGB. Eine Aufrechnungslage ist jedoch nicht gegeben, da es an einer Gegenforderung der Beklagten fehlt, § 389 BGB. Die Beklagten meinen, dass ihnen gegen den Kläger ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 3.600,00 € hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen für den Zeitraum Februar 2014 bis Januar 2017, also für 36 Monate, zustehe. Nach Auffassung des Klägers ist ein solcher Anspruch nicht gegeben, da die Beklagten während des Mietverhältnisses von ihrer Möglichkeit, ein Zurückbehaltungsrecht an laufenden Vorauszahlungen geltend zu machen, nicht Gebrauch gemacht haben. Das Gericht schließt sich der Ansicht der Klagepartei dahingehend an, dass eine Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen ausgeschlossen ist. Ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen besteht nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH-Urteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 315/11 ) nur, wenn der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Die Beklagten haben hier jedoch während der Dauer des Mietverhältnisses, insbesondere im streitgegenständlichen Zeitraum Februar 2014 bis Januar 2017, die Möglichkeit gehabt, eine Abrechnung durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen zu erwirken und haben von dieser Möglichkeit nicht Gebrauch gemacht. II. Die vom Kläger geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus einem Gegenstandswert von (12 x 500,00 € Kaltmiete) 6.000,00 € in Höhe von 571,44 € für die fristlose Kündigung vom 16.11.2016 (Anlage K 5) sind als Kosten der Rechtsverfolgung im Rahmen eines Verzugsschadensersatzanspruchs aus §§ 280 I, II, 286 BGB ersatzfähig. Unstreitig haben die Beklagten die Miete für die Monate September 2016 bis Dezember 2016 nicht gezahlt. Die Beklagten befanden sich daher mit den Mietzahlungen für diese Monate jeweils ab dem
3. des jeweiligen Monats in Verzug, § 286 II Nr. 1 BGB. Der Kläger hat vorgetragen, dass das Kündigungsschreiben vom 16.11.2016 (Anlage K 5) vom Prozessbevollmächtigten des Klägers am 17.11.2016 um 16.17 Uhr persönlich in den Hausbriefkasten der Beklagten eingeworfen worden sei, was sich aus dem Aktenvermerk (Anlage K 6) ergebe. Die Beklagten vertreten die Auffassung, dass der Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nicht verlangen könne, da die Beklagten ohnehin auf Grund des Räumungsvergleichs dazu verpflichtet gewesen seien, das Mietobjekt zum 31.12.2016 zu räumen. Die Beklagten haben den Zugang der Kündigung des Klägers vom 16.11.2016 mit der Aufforderung zur Räumung bis zum 30.11.2016 bestritten. Nach Auffassung des Gerichts sind die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten von den Beklagten zu erstatten, da ausweislich des Räumungsvergleichs vom 03.08.2016 im Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Ansbach, Az. 3 C 326/16, eine Räumung erst zum 31.12.2016 vereinbart worden war. Die fristlose Kündigung vom 16.11.2016, in der den Beklagten durch den Kläger eine Räumungsfrist bis zum 30.11.2016 gewährt worden ist, hätte das Mietverhältnis jedoch gegebenenfalls bereits früher beendet, so dass die Kosten der Rechtsverfolgung nach Auffassung des Gerichts erforderlich waren. Die Klagepartei hatte nach Auffassung des Gerichts auf Grund der weiteren Zahlungsrückstände der Beklagten ein berechtigtes Interesse an der fristlosen Kündigung und an einer früheren Räumung der Beklagten als derjenigen, die im Rahmen des Räumungsvergleichs vom 03.08.2016 vereinbart worden war. Hinsichtlich des bestrittenen Zugangs der Kündigung des Klägers vom 16.11.2016 ist das Gericht auf Grund des als Anlage K 6 vorgelegten Aktenvermerks des Prozessbevollmächtigten des Klägers in ausreichendem Maße (§ 286 I ZPO) davon überzeugt, dass dieser die streitgegenständliche Kündigung am 17.11.2016 um 16:17 Uhr in den Briefkasten der Beklagten eingeworfen hat. Die Einvernahme des diesbezüglich als Zeugen angebotenen Klägervertreters war daher entbehrlich. Die Beklagten müssen zusätzlich Zinsen hinsichtlich der Hauptforderung

§§ 291

, 288 I 2 BGB in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 05.12.2017 zahlen. Die Klage wurde den Beklagten am 04.12.2017 zugestellt. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink: https://openjur.de/u/2339236.html ( https://oj.is/2339236 ) Volltext Druckansicht PDF Download Zitate 7 Zitiert 0 Referenzen 1 Schlagworte Problem melden Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.