Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Es wird festgestellt, dass zwischen der Klägerin und dem Beklagten kein Pachtverhältnis besteht. 3. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit hinsichtlich der

). Die Klägerin durfte sich daher den Beklagten - als unstreitiges Mitglied der Erbengemeinschaft - heraussuchen und die Klage auf ihn beschränken. III. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Pachtzinszahlung für den Zeitraum Mai 2020 bis Februar 2021 (Klageanträge Ziff. 1-10). 1. Das Pachtverhältnis ist durch die Kündigung vom 07.04.2020 beendet worden. Die Wirksamkeit der Kündigung folgt aus §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3

. 2. Nach § 543 Abs. 1

kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Beispiele für wichtige Gründe sind in § 543 Abs. 2

aufgezählt, bei deren Vorliegen die Interessensabwägung nach § 543 Abs. 1 S. 2

entfällt (Kraemer NZM 2001, 553, 557 f.; BeckOGK/Mehle, 1.1.2021,

§ 543Rn. 6; einschränkend: Beck

OK

/Wiederhold, 56. Ed. 1.11.2020 § 543 Rn. 8). Nach 543 Abs. 2 Nr. 1

liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. 3. Maßstab dafür ist allein der dem Mieter auf Grund des Mietvertrags und der Verkehrsanschauung zustehende Gebrauch. Jedes Zurückbleiben der Leistung des Vermieters hinter diesen Standard rechtfertigt eine Kündigung, wenn auch die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3

vorliegen, kein Ausschlussgrund nach § 543 Abs. 4 S. 1

gegeben ist (Staudinger/Emmerich, 2018,

, § 543 Rn. 17) und die Gebrauchsbehinderung nicht unerheblich ist (BGH NJW 2007, 147 ; OLG Hamburg ZMR 2005, 856 ; BeckOK

/Wiederhold, 56. Ed. 1.11.2020 Rn. 25,

§ 543Rn.

25). Ein Verschulden (§§ 276 , 278

) des Vermieters ist nicht erforderlich. Ebenso wenig kommt es auf die Behebbarkeit des Mangels an. Die Anwendbarkeit des § 543 Abs. 2 Nr. 1

zu Gunsten des Mieters ist nämlich allein schon durch die Verletzung der dem Vermieter obliegenden Pflicht gerechtfertigt, der dem Mieter die vertragsgemäß geschuldete Mietsache nicht überlässt (BGH NJW 2007, 2474 Rn. 10; OLG Düsseldorf NZM 2009, 281 ; BeckOK

/Wiederhold, 56. Ed. 1.11.2020,

§ 543Rn.

20). 4. Zwar liegt kein Kündigungsgrund in der Erkrankung der Pächterin. Auch eine schwere Erkrankung des Mieters stellt keinen Kündigungsgrund iSd § 543 Abs. 1

dar; vielmehr bleibt der Mieter gebunden. Denn auch gewerbliche Mietverhältnisse unterfallen dem Leitbild des § 537

, das eine persönliche Verhinderung des Mieters in dessen Risikosphäre weist (OLG Rostock NJOZ 2020, 1137). 5. Die außerordentliche Kündigung ist jedoch gemäß §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3

durch die pandemiebedingte Untersagung des Gaststättenbetriebs gerechtfertigt. Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können auch behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben, dass sie einen Mangel begründen (BGH - XII ZR 153/15 - NJW 2017, 1104 ; BGH NJW 1992, 3226 , 3227; BeckOK MietR/K. Schach, 23. Ed. 1.2.2021,

§ 543Rn. 13; a.A. für Corona-Maßnahmen: Beck

OGK/Mehle, 1.1.2021,

§ 543Rn.

12). Ein Mangel liegt aber nur dann vor, wenn der Mieter durch die öffentlich-rechtliche Beschränkung in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt wird (BGH NJW 2009, 3421 Rn. 6). Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat (BGH NZM 2014, 165 unter Hinweis auf BGH BeckRS 1971, 31126177 ). Auch kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall darin gesehen werden, dass eine lang währende Unsicherheit über die Zulässigkeit behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (BGH NZM 2014,165 ). Diese Besorgnis lag im April 2020 vor. Jedenfalls zum Teil war der vertragsgemäße Gebrauch aufgehoben, was nach § 543 Abs. 2 Nr. 1

genügt.

1. Im vorliegenden Fall wurde das Objekt gemäß § 1 des Pachtvertrags als "Gaststätte" verpachtet, wozu insbesondere ein "Gastraum (...) nebst sämtlichem zum Betrieb der Gaststätte erforderlichem, gebrauchsfähigem Inventar" gehörte. Gemäß § 10 des Pachtvertrags war die Pächterin gehalten, die Pachtsache zu dem in § 1 genannten Zweck zu nutzen und war nicht befugt, den Charakter der Pachtsache zu verändern. Danach liegt ein Pachtmangel vor, soweit durch die behördlichen Maßnahmen dieser vertraglich vorgesehene Betrieb der Gaststätte aufgehoben war.
2. Zu Beginn des streitgegenständlichen Zeitraums, d.h. am 01.05.2020, ordnete § 1 Abs. 1 Nr. 1 und 2 der
3. Corona-Bekämpfungsverordnung Rheinland-Pfalz (CoBeLVO) die Schließung von "Restaurants, Speisegaststätten" (...) "Kneipen und ähnliche[n] Einrichtungen" an. Eine entsprechende Regelung fand sich in der
4. CoBeLVO, die bis einschließlich 12.05.2020 in Kraft war. Erst ab dem 13.05.2020 unter der
5. CoBeLVO durften Gaststätten wieder öffnen, allerdings unter strengen Hygieneauflagen. So sah etwa § 2 Abs. 2 Nr. 4 der
6. CoBeLVO folgendes vor: Im Innen- und Außenbereich ist der Mindestabstand zwischen den Stühlen von einem Tisch zu den Stühlen des nächsten Tischs von mindestens 1,5 Metern stets zu gewährleisten. Der Bar- und Thekenbereich ist für den Verbleib von Gästen geschlossen. Erst ab dem 15.07.2020 war der Thekenbetrieb für Gäste wieder erlaubt, jedoch nur mit Maske (Art. 1 Ziff. 2 der Zweiten Landesverordnung zur Änderung der
7. CoBeLVO vom
8. Juli 2020). Neben der Maskenpflicht blieben die Pflicht zur Kontakterfassung, das Abstandsgebot und die Begrenzung der Öffnungszeiten auf den Zeitraum 06:00 bis 24:00 Uhr gemäß § 7 Abs. 2 und 3 der
9. CoBeLVO bestehen. Seit dem 02.11.2020 sind Gaststätten wieder geschlossen (vgl. § 7 Abs. 1 der
10. CoBeLVO vom 30.10.2020 sowie der
11. CoBeLVO vom 26.02.2021) und es ist bis heute nicht absehbar, wann sich dies ändert. Obschon Abhol-, Liefer- und Bringdienste sowie der Straßenverkauf (ohne Alkoholausschank) und Ab-Hof-Verkauf erlaubt sind, war und ist die Tauglichkeit der Pachtsache zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 536 Abs. 1

) jedenfalls teilweise aufgehoben. Hieran ändert auch nichts die - unterstellte - Möglichkeit der Inanspruchnahme staatlicher Coronahilfen, welche die coronabedingten Einschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Gaststätte nicht beseitigt, sondern allenfalls finanziell kompensiert. Der Zweck dieser Coronahilfen besteht in der Unterstützung des Unternehmers und würde konterkariert, wenn die Coronahilfen als Rechtfertigung zur Beschneidung der Rechte des Unternehmers gegenüber seinen Vertragspartnern (hier: Verpächterin) herangezogen werden könnten. 8.Das Recht zur außerordentlichen Kündigung ist nicht durch § 12 des Pachtvertrags ausgeschlossen, wonach die Pächterin für die Einholung eventuell erforderlicher behördlicher Genehmigungen, insbesondere der Genehmigung für den Betrieb des Gewerbes verantwortlich ist. Denn die verbindlichen Regelungen der jeweiligen CoBeLVO konnten nicht durch Einholung einer Genehmigung umgangen werden. 9. Eine Frist oder Abmahnung hätte offensichtlich keinen Erfolg versprochen (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1

), denn die verbindlichen Regelungen der CoBeLVO standen nicht zur Disposition der Klägerin. Die in § 543 Abs. 4

genannten Ausschlusstatbestände sind nicht einschlägig. Das Kündigungsrecht wird auch nicht durch Art. 240 § 7 EGBGB ausgeschlossen, wonach durch Coronabekämpfungsmaßnahmen eine Störung der Geschäftsgrundlage von Gewerberaummietverhältnissen begründet wird. Die Rechtsinstitute der Geschäftsgrundlage (§ 313

) und der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543

) haben jeweils eigene Voraussetzungen und schließen sich nicht gegenseitig aus. IV. Klageantrag Ziffer 11 ist zulässig. Die Möglichkeit einer Klage auf künftige Leistung gemäß § 259 ZPO beseitigt das Feststellungsinteresse nicht (BGH NJW 86, 2507 ; RGZ 113, 411; Greger in: Zöller, ZPO,

1. Aufl. 2020, § 256 Rn. 8). Die Feststellungsklage ist aber unbegründet, weil der Pachtvertrag wirksam am 07.04.2020 gekündigt wurde (s.o.). V. Klageantrag Ziffer 12 (Schadensersatz wegen Beschädigung der Pachtsache i.H.v. 14.277,41 €) ist unbegründet. Diesbezüglich ist zu differenzieren zwischen Positionen, die aus der behaupteten Verletzung des Äquivalenzinteresses resultieren einerseits und Positionen, die eine Verletzung Integritätsinteresses betreffen andererseits (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl,
2. Aufl. 2019,

§ 546aRn.

81). 1. Zur erstgenannten Gruppe gehören im vorliegenden Fall diejenigen Beschädigungen, Abnutzungen oder Verschmutzungen, die im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs entstanden sind:

1. a)Reinigungskosten (Anlage K 10): 904,80 €
2. b)Reparatur Edelstahltisch mit eingebauten Kühlschränken (Anlage K 11): 290,00 €
3. c)Malerarbeiten (Anlage K 12): 6.797,60 €
4. d)TÜV + Wartung des Lastenfahrstuhls (Anlage K 15): 520,52 €
5. e)Instandsetzung Lastenaufzug (Anlage K 13): 4.152,09 € Durch das Unterlassen dieser Maßnahmen hat die Pächterin keine Rechtsgüter der Klägerin, aber möglicherweise ihre vertraglichen Pflichten aus §§ 5, 17 Abs. 1 des Pachtvertrags verletzt. Für diese Positionen ist als Anspruchsgrundlage §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281

anwendbar, d.h. es ist insbesondere eine Fristsetzung zur Nacherfüllung erforderlich (vgl. OLG Düsseldorf Urt. v. 1.10.2009 - 10 U 58/09 , BeckRS 2009, 28073 ). Eine solche Fristsetzung ist im vorliegenden Fall nicht erfolgt und war auch nicht entbehrlich. Die Entbehrlichkeit ergibt sich insbesondere nicht dadurch, dass der Beklagte die Schlüssel zur Gaststätte per Einschreibebrief und Einwurf in den Briefkasten der Klägerin am 03.06.2020 zurückgeschickt hat. Insbesondere liegt hierin keine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung i.S.d. § 281 Abs. 2

. Dies liegt schon deshalb fern, weil der Beklagte nicht zur Nacherfüllung aufgefordert wurde und daher völlig unklar ist, wie er auf eine solche Aufforderung reagiert hätte. Der Besitz eines Schlüssels durch den Beklagten ist jedenfalls für eine Nacherfüllung nicht erforderlich, da die Klägerin ihm die Gaststätte zu diesem Zweck auch hätte aufschließen können. Inzwischen ist der Nacherfüllungsanspruch der Klägerin gemäß § 548 Abs. 1

verjährt und der Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben, weshalb die Klage insoweit nicht nur derzeit, sondern endgültig unbegründet ist. 2. Demgegenüber geht die Position "Reparatur Eingangstür (Anlage K 14) 1.612,40 €" auf eine Beschädigung zurück, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und auch deliktischen Charakter aufweist. Als Anspruchsgrundlage ist §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2

oder auch § 823 Abs. 1

anwendbar. Die Voraussetzungen dieser Anspruchsgrundlagen sind nicht erfüllt. Zwar ist auf dem Lichtbild auf Seite 3 des Schriftsatzes vom 17.08.2020 erkennbar, dass das Metall auf Schlosshöhe gewaltsam verbogen wurde. Hierfür ist jedoch die Pächterin nicht verantwortlich. Der Beklagte hat diesbezüglich in der mündlichen Verhandlung vom 02.03.2021 unwidersprochen vorgetragen, dass die Beschädigung von einem Einbruchsversuch herrührt. Damit fehlt es jedenfalls an dem für einen Schadensersatzanspruch erforderlichen Verschulden der Pächterin oder des Beklagten. VI. Der Sachvortrag des Beklagten war nicht gemäß § 296 ZPO zurückzuweisen. Dabei kann dahinstehen, ob der Sachvortrag des Beklagten verspätet erfolgte. Denn jedenfalls hat seine Berücksichtigung die Erledigung des Rechtsstreits nicht verzögert. B. Die Widerklage ist zulässig und begründet. I. Widerklageantrag 1 ist zulässig.

1. Dieser Widerklageantrag wurde "für den Fall der Abweisung des Antrags zu 1" gestellt. Mit "Antrag zu 1" war der zwischenzeitlich mit Klägerschriftsatz vom 18.09.2020 gestellte Klageantrag 1 gemeint, mit welchem die Klägerin Zahlung des Pachtzinses für die Zeit von Mai bis September 2020 in Höhe von 7.302,75 € nebst Zinsen beantragte. Diesem Antrag entsprechen die nunmehr gestellten Anträge 1 bis
2. Diese Anträge wurden abgewiesen (s.o.), weshalb die Bedingung erfüllt ist, unter welcher der Widerklageantrag gestellt war.
3. Der Beklagte hat ein Interesse an der Feststellung, dass zwischen der Klägerin und dem Beklagten kein Pachtverhältnis besteht. Das Feststellungsinteresse wird insbesondere nicht durch Klageantrag Ziffer 11 beseitigt, mit welchem die Klägerin die Feststellung der Pachtzinszahlungspflicht für den Zeitraum 01.03.2021 bis 30.09.2021 beantragt. Eine Zurückweisung dieses Antrags ist nämlich nicht gleichbedeutend mit der - widerklagend beantragten - Feststellung des Nichtbestehens des Pachtverhältnisses. Über die Pachtzinszahlung hinaus können nämlich aus dem Pachtverhältnis Obhutspflichten sowie die Betriebskostentragungspflicht aus § 2 Abs. 2 des Pachtvertrages erwachsen. Derartige Pflichten werden durch die Rechtskraft der Abweisung des mit Klageantrag 11 gestellten Feststellungsantrags nicht erfasst (vgl. BGH NJW 1965, 693 ).
4. Widerklageantrag 1 ist auch begründet. Zwischen der Klägerin und dem Beklagten besteht kein Pachtverhältnis. Dieses wurde durch die außerordentliche fristlose Kündigung vom 07.04.2020 beendet (s.o.). II. Widerklageantrag 2 ist zulässig und begründet.
5. Die Erledigungserklärung des Beklagten war nach dem Widerspruch der Klägerin dahin auszulegen, dass insofern die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits beantragt wird (BeckOK ZPO/Jaspersen,
6. Ed. 1.3.2021 § 91a Rn. 47). Das Interesse des Beklagten an der Feststellung der Erledigung des mit Schriftsatz vom 16.11.2020 gestellten Widerklageantrags Ziffer 2 (Herausgabe der Vollmachtsurkunde des Notars XY vom 30.01.2017, Urkundenrollen-Nummer... ) ergibt sich aus der Relevanz für die Kostenentscheidung.
7. Widerklageantrag 2 ist begründet. Der Rechtsstreit ist hinsichtlich des mit Schriftsatz vom 16.11.2020 gestellten Widerklageantrags Ziffer 2 (Herausgabe der Vollmachtsurkunde des Notars XY vom 30.01.2017, Urkundenrollen-Nummer ...) erledigt. Dieser Widerklageantrag war ursprünglich zulässig und begründet und ist erst durch die Rückgabe der Vollmachtsurkunde im Termin vom 02.03.2021 unbegründet geworden. Die Vollmachtsurkunde steht unstreitig im Eigentum des Beklagten. Dessen Herausgabeanspruch aus § 985

hat die Klägerin ein Zurückbehaltungsrecht entgegengesetzt. Ein solches Zurückbehaltungsrecht besteht nicht. Da es sich bei dem Herausgabeanspruch bezüglich der Urkunde nicht um eine synallagmatische Pflicht aus dem Pachtvertrag handelt, kommt nur das allgemeine Zurückbehaltungsrecht aus § 273

in Betracht. Auch dieses fordert jedoch einen Gegenanspruch "aus demselben Rechtlichen Verhältnis" (§ 273 Abs. 1

) oder bezüglich der herauszugebenden Sache einen Anspruch wegen "Verwendungen auf den Gegenstand oder wegen eines ihm durch diesen verursachten Schadens" (§ 273 Abs. 2

), was mit Blick auf die Urkunde offensichtlich nicht der Fall ist. C. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Beschluss Der Streitwert wird auf 47.061,99 € festgesetzt. Davon entfallen 37.061,99 € auf die Klage und 10.000,00 € auf die Widerklage. Permalink: https://openjur.de/u/2340495.html ( https://oj.is/2340495 ) Volltext Druckansicht PDF Download Zitate 10 Zitiert 1 Referenzen 4 Schlagworte Problem melden Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.