besteht. a) § 12
findet Anwendung. Es kann dahinstehen, ob ein Ausnahmetatbestand des § 11
vorliegt. Haben die Parteien die Anwendung der Vorschriften der
vereinbart, obwohl diese aufgrund eines vorliegenden Ausnahmetatbestands nicht Anwendung finden muss, gilt grundsätzlich auch die Regelung des § 12 und das darin enthaltene Kürzungsrecht als rechtsgeschäftlicher Bestandteil der Vereinbarung zwischen Gebäudeeigentümer und Nutzer (BeckOGK/Drager, 1.4.2021,
6). Im Streitfall wird unter § 10 Ziff. 1 Abs. 3 des Mietvertrages ausdrücklich auf §§ 7 bis 10
Bezug genommen, sodass auch § 12
Anwendung findet. Dies folgt auch aus § 2
, wonach die Vorschriften der
rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vorgehen. b) Die Voraussetzungen des § 12
liegen vor. Dieser lautet auszugsweise wie folgt: "
entspricht und verbrauchsabhängig ist, besteht kein Kürzungsrecht nach § 12
. Hierzu hat der Bundesgerichtshof, dessen Entscheidung die Kammer sich zu eigen macht, ausgeführt (Urteil v. 20. Januar 2016 - VIII ZR 329/14 -): "Zweck der
erordnung ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen ( BR-Drucks. 570/08, S. 7 ; vgl. auch Senatsurteil vom
Rn. 1). Den individuellen Energieverbrauch zu erfassen, ist mithin die Kernforderung der
erordnung. Deshalb ist grundsätzlich jede den Verbrauch des Nutzers einbeziehende Abrechnung, mag diese auch nicht in jedem Punkt den Vorschriften der
erordnung entsprechen, einer ausschließlichen Abrechnung nach Wohnflächen vorzuziehen, da letztere den individuellen Verbrauch völlig unbeachtet lässt." Danach besteht aus vorgenannten Gründen selbst dann ein Kürzungsrecht gem. § 12 Abs. 1
, wenn der Vermieter verbrauchsabhängig abgerechnet hat, indes ein Verstoß gegen § 5
anzunehmen ist. Die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen gründen zwar auf einer verbrauchsabhängigen Abrechnung. Indes ist ein das Kürzungsrecht auslösender Verstoß gegen § 9
anzunehmen.
. Nach § 9 Abs. 1 S. 4
können die Heizkosten wie folgt berechnet werden, wobei die Gesamtenergie und die Warmwasserenergie gemessen werden: Heizenergie = Gesamtenergie - Warmwasserenergie Bei dem im vorliegenden Fall betriebenen Blockheizkraftwerk werden hingegen die Gesamtenergie und die Heizenergie gemessen und die Warmwasserenergie wie folgt berechnet: Warmwasserenergie = Gesamtenergie - Heizenergie Somit divergieren beide Berechnungsmethoden, auch wenn bei beiden Methoden ein mathematischer Zwischenschritt erforderlich ist. Die angewandte Berechnungsmethode des hier gegenständlichen Blockheizkraftwerkes ist somit nicht normiert, obwohl auch Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk) zu den zentralen Anlagen gehören (BeckOGK/Drager, 1.4.2021,
6). Eine Abrechnung nach § 9 Abs. 2 oder 3
liegt ebenfalls nicht vor. Hierzu wäre die Klägerin auch nicht berechtigt. Eine solche Berechnung kann lediglich erfolgen, wenn die Wärmemenge nur mit einem unzumutbaren hohen Aufwand gemessen werden kann. Dies ist nach den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichtes nicht der Fall. Dies wird auch im Rahmen der Berufung nicht von den Parteien angegriffen.
liegen nicht vor. Voraussetzung für die Bildung einer Analogie ist eine planwidrige Regelungslücke sowie die Vergleichbarkeit der Interessenlage. Es besteht keine Regelungslücke. Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk) zählen zu den zentralen Anlagen (BeckOGK/Drager, 1.4.2021,
6). Verbundene Anlagen sind zentrale Anlagen zur Versorgung mit Wärme und Warmwasser. Das zentrale Blockheizkraftwerk versorgt die Wohnungen sowohl mit Wärme als auch mit Warmwasser. Für diese verbundenen Anlagen bestehen die in § 9 Abs. 1
normierten Berechnungsmethoden. Grundsätzlich ist auch eine Messung der Warmwasserenergie, wie in § 9 Abs. 1 S. 4
vorgesehen, nach den zutreffenden und unangegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts möglich. Eine solche wäre auch nicht planwidrig. Der Verordnungsgeber hat sehenden Auges keine eigenständige Regelung für die Abrechnung im Blockheizkraftwerk geschaffen. Bereits vor der Änderung der
im Jahr 2009 war die Technologie des Blockheizkraftwerkes dem Verordnungsgeber bekannt, da Blockheizkraftwerke seit dem 01.01.2009 durch das Gesetz für die Erhaltung, die Modernisierung und den Ausbau der Kraft-Wärme-Kopplung, kurz Kraft-Wärme-Kopplungs-Gesetz, gefördert werden. Dennoch wurde lediglich die in § 9 Abs. 1 S. 4
niedergelegte Berechnungsmethode normiert. Die Möglichkeit, die Heizenergie zu messen und somit eine abweichende Berechnungsmethode zu verwenden, wurde auch im Zuge der Änderung der
nicht umgesetzt. Es besteht auch keine vergleichbare Interessenlage. Es ist zwar richtig, dass bei mathematischer Umstellung der Formel sich die von der Klägerin angewandte Berechnungsmethode ergibt. Diese durch den Gesetzgeber nicht vorgesehene Umstellung widerspricht indes Sinn und Zweck der
. Hiernach soll der Nutzer nachhaltig beeinflusst werden, das Verbrauchsverhalten anzupassen, um Energieeinspareffekte zu erzielen. Dies zielt nicht nur auf die Einsparung damit verbundener Kosten hin, sondern ist auch unter Umwelt- und Naturschutzgesichtspunkten zu betrachten. Dies macht der Bundesgerichtshof bereits in seiner Entscheidung vom 14.09.2005, VIII ZR 195/04 , deutlich, indem nicht nur die individuellen Kosten des Verbrauchers, sondern auch die Sparsamkeit der Volkswirtschaft in Bezug genommen wird. Darüber hinaus ist zu beachten, dass bei der Messung der Heizenergie der Nutzer lediglich in der Heizperiode anhand des Zählers nachvollziehen kann, wie viel Energie verbraucht wird. Außerhalb der Heizperiode ist eine Nachvollziehbarkeit und somit eine nachhaltige Beeinflussung des Verbrauchers dann auch hinsichtlich der Warmwasserkosten nicht möglich.
erfasst jedoch nicht die Kosten der Wärmeversorgung, wenn die für deren Verteilung erforderlichen Messgeräte - wie hier in den Jahren 2016 und 2017 - vorhanden sind und genutzt werden. Diese Auffassung entspricht dem Wortlaut von § 12 Abs. 1 Satz 1
. Dieser regelt ein Kürzungsrecht "soweit" die Kosten der Versorgung mit Wärme "oder" Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden und lässt so eine Trennung der Kosten der Versorgung mit Wärme einerseits und Warmwasser andererseits zu (BGH, Urteil vom 14.09.2005, VIII ZR 195/04 , Rn. 8, juris, mwN). Auch das mit dem Erlass der
erordnung verfolgte Ziel stützt dieses Ergebnis. Mit dem Erlass der
erordnung war bezweckt, Heizenergie dadurch einzusparen, dass dem jeweiligen Verbraucher mit der Abrechnung nicht nur sein Energieverbrauch, sondern auch die von seinem Verbrauch verursachten Kosten vor Augen geführt werden. Diese individuelle Verbrauchs-Kosten-Beziehung soll den einzelnen Verbraucher anregen und es ihm in die Hand geben, seinen Verbrauch individuell so zu gestalten, dass er für sich Kosten und für die Volkswirtschaft Energie sparen kann und den Gebäudeeigentümer oder Vermieter einen Anreiz geben, zumindest für die Wärmeversorgung Messgeräte vorzusehen (BGH aaO). Hier wird den Beklagten als Verbraucher der sparsame Umgang mit Heizenergie ermöglicht, da diese unstreitig seit 2016 gemessen und somit verbrauchsabhängig berechnet wird. Das Kürzungsrecht besteht daher in folgendem Umfang: 2016: 15 % v. 222,46 € = 33,37 €2017: 15 % v. 247,03 € = 37,05 € 2. Für das Jahr 2015 besteht ein Kürzungsrecht iHv 195,88 €, welches nicht im Rahmen der Berufung angegriffen wurde. Die Überzahlung der Beklagten iHv 144,88 € begründet die erklärte Aufrechnung. In einer vorbehaltlosen Zahlung einer sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachforderung allein ist ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis nicht zu sehen (BGH, Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 296/09 , Rn. 18, juris). Nach dem Vortrag der Klägerin in der Berufungserwiderung wurde über die Betriebskostenabrechnung 2015 umfangreicher außergerichtlicher Schriftverkehr geführt, welcher jedoch dem Gericht nicht vorliegt. Insoweit brachte der Deutsche Mieterbund (DMB) wohl zum Ausdruck, dass er von einer Kürzung der anteiligen Wasserkosten, nämlich um 51,00 € ausgeht. Allein in der Zahlung und dieser Aussage kann kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis gesehen werden. Die Zahlung allein genügt nicht (BGH aaO), da der Mieter, der eine Betriebskostennachforderung begleicht, eine reine Erfüllungshandlung erbringt. Zudem machte der DMB augenscheinlich das Kürzungsrecht gem. § 12
geltend, sodass die Zahlung nicht vorbehaltlos erfolgte. Es kann nicht allein darauf abgestellt werden, dass der DMB zusätzlich noch die Kürzung bezifferte. Allein in der Bezifferung ist kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen. Etwas Anderes könnte sich zwar aus den konkreten Schreiben des DMB ergeben, soweit die Beklagten den übrigen Abrechnungssaldo als endgültig verbindlich anerkannt haben. Diese Schreiben liegen jedoch nicht vor. Die Klägerin wäre hierfür darlegungs- und beweisbelastet, da sie sich auf ein Schuldanerkenntnis beruft. Allein aus dem Vortrag ergibt sich ein solches nicht.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.