Tenor 1. Das Versäumnisurteil vom 26.08.2021 wird aufrechterhalten. 2. Die Beklagte hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil darf nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden. Tatbestand Die Kläger sind Mieter einer Wohnung im 3. OG links des Hauses (...) Berlin auf der Grundlage eines Vertrages vom 25.07.2007. (Für die Einzelheiten wird auf den Vertrag, Blatt 5 f d. A. verwiesen.) Vom 02.01.2019 bis 01.10.2020 war die Beklagte Eigentümerin der Liegenschaft. Mit Schreiben vom 23.12.2020 erteilte die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung 2019, welche für die Kläger ein Guthaben von 1.482,76 € errechnete. (Für die Einzelheiten wird auf Blatt 11 ff. d. A. verwiesen.) Nachdem die Kläger im Februar 2021 die Auskehrung des Guthabens verlangt hatten, teilte die Hausverwaltung per E-Mail mit, dass ihr keine Kontovollmacht zur eigenständigen Auskehrung von Zahlungen seitens des Eigentümers gewährt worden sei. Daraufhin beauftragten die Kläger ihren Prozessbevollmächtigten, welcher zunächst unter dem 01.03.2021 von der Beklagten die Auszahlung des Guthabens bis 10.03.2021 forderte und seine Kosten mit 265,61 € bezifferte. (Für die Einzelheiten wird auf das Anwaltsschreiben, Blatt 15 f d. A. verwiesen.) Mit ihrer am 07.05.2021 zugestellten Klage verfolgen die Kläger die Auszahlung des Guthabenbetrages sowie der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten. Einen Tag vor dem Gerichtstermin, am 25.08.2021, ließ die Beklagte sich erstmals zur Sache ein, kündigte einen Abweisungsantrag an und fügte dem Schriftsatz eine neue Abrechnung - ebenfalls datiert auf den Tag vor dem Gerichtstermin - bei, welche nur noch ein Guthaben von 492,19 € auswies. (Für die Einzelheiten wird auf Blatt 39 ff. d. A. verwiesen.) Mit Versäumnisurteil vom 26.08.2021 ist die Beklagte verurteilt worden, an die Kläger 1.482,76 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 18.02.2021 wie weitere 265,61 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 08.05.2021 zu zahlen und die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Gegen das Versäumnisurteil hat die Beklagte Einspruch eingelegt, welcher am 30.08.2021 bei Gericht eingegangen ist. Die Kläger beantragen, das Versäumnisurteil vom 26.08.2021 aufrechtzuerhalten. Die Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen. Sie meint, auf die Verspätung der neuen Abrechnung komme es nicht an, da die Kläger ein Guthaben forderten. Lediglich eine Nachforderung könne nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr verlangt werden. Mit Verfügung vom 23.09.2021 hatte das Gericht der Beklagten eine Frist zur Stellungnahme innerhalb von 2 Wochen gesetzt. Einen Tag vor der Verhandlung über den Einspruch, also am 02.02.2022 ist bei Gericht per Fax ein Schriftsatz der Beklagten vom 01.02.2022 eingegangen, mit welchem unter Beifügung von Belegen näher ausgeführt wird, die erste Abrechnung sei inhaltlich falsch gewesen, weil lediglich die Kosten für das letzte Quartal 2019 bei der Heizkostenberechnung berücksichtigt worden seien. Gründe I. Durch den zulässigen, insbesondere rechtzeitigen Einspruch ist der Prozess nach § 342 ZPO in die Lage vor Erlass des Versäumnisurteils zurückversetzt. Der Einspruch ist jedoch unbegründet, da den Klägern der titulierte Anspruch zusteht. II. A. Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von 1.482,76 € aus §§ 535 , 556 Abs. 3 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 25.07.2007 zu. Das ergibt sich aus der von der Hausverwaltung der Beklagten erteilten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 vom 23.12.2020. Die nachträgliche Betriebskostenabrechnung vom 25.08.2021, mit welcher die Beklagte den Klägern nur noch ein vermindertes Guthaben berechnet, ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilt worden. 1. Dem Gesetz ist in § 556 Abs.3 Satz 3 lediglich zu entnehmen, dass nach Ablauf der Frist die Geltendmachung einer Nachzahlung durch den Vermieter ausgeschlossen ist, während nach einhelliger Ansicht vor ihrem Ablauf auch eine Korrektur möglich ist, welche ein errechnetes Guthaben verringert oder gar eine Nachzahlung vom Mieter ergibt. Die Auslegung der Vorschrift ergibt, dass eine Verringerung des innerhalb der Frist errechneten Guthabens des Mieters nach Ablauf der Frist nur noch möglich ist, wenn der Vermieter die verspätete Korrektur nicht zu vertreten hat. Allerdings ist dem Wortlaut von § 556 Abs. 3 BGB hierzu nichts zu entnehmen. Die Vorschrift regelt ausdrücklich allein die Frage von Nachzahlungen nach Fristablauf. Historische, systematische und teleologische Erwägungen führen jedoch dazu, dass das einmal fristgerecht errechnete Guthaben nicht weiter verringert werden darf. 2. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 III 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (Bundesgesetzblatt Jahrgang 2001 Teil I Nr. 28, ausgegeben am 25.06.2001, BT-Dr 14/4553, S. 37 ). Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (BGH NJW 2005, 219 ). 3. In der Gesetzesvorlage des Mietrechtsreformgesetzes findet sich nichts Ausdrückliches über den Umgang mit Guthaben nach Ende der Abrechnungsfrist.
- a)Es liegt jedoch auf der Hand, dass das vom BGH zutreffend formulierte gesetzgeberische Ziel, dem Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang Gewissheit über Guthaben oder Nachzahlung zu gewähren, bei nachträglichen Modifikationen am Guthaben ebenso berührt ist, wie bei solchen am Nachzahlungsbetrag. Das schutzwürdige Vertrauen des Mieters auf das bereits innerhalb der Abrechnungsfrist festgestellte Guthaben ist nicht geringer als das auf einen festgestellten Nachzahlungssaldo, im Gegenteil: In beiden Fällen rechnet der Vermieter über Vorschüsse des Mieters ab; diese stehen bis zur formell und materiell wirksamen Abrechnung als Vermögensgegenstand noch dem Mieter zu und sind dem Vermieter lediglich treuhänderisch überlassen.
- b)Soweit das Ergebnis der fristgerechten Abrechnung sodann negativ ist, ist der Nachforderungssaldo nach Ablauf der Frist auf den errechneten Betrag begrenzt. Dies entspringt rechtlich einem Vertrauensschutzgesichtspunkt: der Mieter soll nicht mehr mit der Belastung durch eine höhere Forderung rechnen müssen.
- c)Soweit der Saldo der fristgerechten Abrechnung ein Guthaben ausweist, stellt dies den nicht verbrauchten Teil der Vorauszahlungen des Mieters fest. Rechtlich ist dies nicht nur eine Begrenzung möglicher Forderungen, sondern die Feststellung von Vermögenswerten des Mieters. Zwar hat der BGH eine deklaratorische Wirkung im Sinne eines Schuldanerkenntnisses für die Zeit bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist verneint und zwar selbst dann, wenn der Guthabenbetrag ausgezahlt wird ( BGH VIII ZR 296/09 , NJW 2011, 843 ). Ob diese Wirkung anzunehmen ist, wenn die Abrechnungsfrist verstrichen ist, musste er nicht entscheiden. Allerdings erscheint es dogmatisch schwierig, eine Erklärung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt eine rechtliche Wirkung abzusprechen, die sie sodann - nach Ablauf der Abrechnungsfrist - erreicht. 4. Doch ist dies auch nicht erforderlich, um das gesetzgeberische Ziel auch hinsichtlich eines errechneten Guthabens zu wahren. Folgerichtig formuliert Lützenkirchen, es sei sachgerecht, das Korrekturrecht des Vermieters nach Ablauf der Ausschlussfrist auf die Höhe der Nachforderung (nach oben) oder des Guthabens (nach unten), die sich aus der ursprünglichen Abrechnung ergeben haben, zu begrenzen (in NZM 2005, 8, zit. nach beck-online). Durch diese Handhabung wird das Ziel zeitnaher Klärung der Betriebskostenansprüche unabhängig davon, ob Forderungen des Vermieters oder Mieters resultieren, erreicht. Nach Ansicht von Drager gilt die Ausschlussfrist gleichermaßen für Nachforderungen eines über die Betriebskostenvorauszahlungen hinausgehenden Betrags als auch für die Forderung eines Betrags, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt, und zwar selbst dann, wenn es sich irrtümlich um ein Guthaben handelt. (BeckOGK/Drager, 01.07.2021, BGB § 556 Rn. 193). Nach dieser Ansicht muss dasselbe gelten, wenn die Feststellung des Guthabens nicht irrtümlich erfolgte. Nichts anderes kann weiter gelten, wenn innerhalb der Abrechnungsfrist ein Guthaben festgestellt wird und nach Ablauf der Frist verringert werden soll. In demselben Sinne formuliert Zehelein: Materielle Fehler können innerhalb der Abrechnungsfrist zu Gunsten und zu Lasten des Mieters korrigiert werden. Eine Korrektur zu Lasten des Mieters nach Fristablauf ist nur in der Geschäftsraummiete möglich (MüKoBGB/Zehelein, 8. Aufl. 2020, BGB § 556 Rn. 52). Damit wird der gegenüber der gewerblichen Miete gesteigerte Schutzzweck der Vorschrift des § 556 Abs. 3 für das Wohnraummietrecht akzentuiert. 5. Übrigens zeigt gerade der Verlauf des hiesigen Prozesses wie wichtig es ist, dass die Abrechnungsfrist für Guthaben wie für Nachforderungen Klarheit schafft: Nachdem der Vermieter die ursprüngliche Abrechnung zulässigerweise sieben Tage vor Ende des Kalenderjahres und damit knapp innerhalb der Frist nach § 556 Abs. 3 erteilt hatte, blieb den Mietern bis zum Prozess und auch noch in dem Prozess jede weitere Kommunikation über den errechneten Guthabenbetrag verwehrt. Erst einen Tag vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung, - und damit mehr als sechs Monate nach Ende der Abrechnungsfrist - wurde die neue Abrechnung mit dem verringerten Guthabensaldo erteilt. Prozessualen Maßnahmen nach §§ 296 , 282 ZPO zur Verhinderung derartigen Zeitgewinns kann eine Partei leicht durch Flucht in die Säumnis oder andere ähnliche Maßnahmen begegnen. So ist auch im hiesigen Verfahren eine inhaltliche Verhandlung zu dem verringerten Guthaben erst weit über ein Jahr nach Ende der Abrechnungsfrist zustande gekommen. Ein derartiger Hergang steht sichtlich im Widerspruch zu dem gesetzgeberischen Ziel zeitnaher Klärung der Betriebskostenansprüche. 2. Die Frage, ob der Schriftsatz vom 01.02.2022, welcher ca. 4 Monate nach Ablauf der zur Stellungnahme gesetzten richterlichen Frist bei Gericht einging, nach § 296 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen ist oder aber unberücksichtigt bleiben muss, weil er entgegen § 130 d ZPO ohne Glaubhaftmachung nach S. 2 der Vorschrift per Fax und nicht als elektronisches Dokument versandt wurde, kann dahinstehen, da es auf die weitere Abrechnung vom August 2021 wie oben dargelegt aus Rechtsgründen nicht ankommt. B. Der Zinsanspruch beruht auf §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB, der Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten auf §§ 286 Abs. 1, 249 BGB. Zum Zeitpunkt der Beauftragung des Klägervertreters befand sich die Beklagte nach der Mahnung durch die Kläger und der Verweigerung der Erfüllung durch die Hausverwaltung im Verzug. Der Anspruch ist in Höhe der Berechnung vom 01.03.2021 ersatzfähig. Dies betrifft eine 1,3 Geschäftsgebühr nach einem Wert von 1.482,76 € gemäß Nr. 2300 VV RVG zuzüglich Post- und Telekommunikationspauschale nach Nummer 7002 VV RVG in Höhe von 20,00 € sowie zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer nach Nummer 7008 VV RVG, zusammen also in Höhe von insgesamt 265,61 €. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 709 S. 1, 2 ZPO. Permalink: https://openjur.de/u/2397246.html ( https://oj.is/2397246 ) Volltext Druckansicht PDF Download Zitate 2 Zitiert 0 Referenzen 0 Schlagworte Problem melden Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.