eigenen Gunsten bewilligten Auflassungsvormerkung auch auf seine Berechtigung
r Vornahme eines solchen Insichgeschäfts, wobei deren Fehlen im Zweifel
r Unwirksamkeit der Bewilligung auch hinsichtlich der übrigen Miterwerber führt.
gunsten eines Kreditinstituts durch den Testamentsvollstrecker ist kein entgeltliches Geschäft, wenn nicht sichergestellt erscheint, dass die besicherte Darlehenssumme in voller Höhe dem Nachlass
geführt werden wird. Tenor Auf die Beschwerde der Beteiligten
1) vom
2) bis 4) namens der von ihr vertretenen Antragsteller die Eintragung einer Grundschuld an dem im Grundbuch von St. Johann Blatt 5207 eingetragenen Grundbesitz
gunsten der Beteiligten
4) sowie, unmittelbar im Nachrange hierzu, einer auflösend bedingten Auflassungsvormerkung
r Sicherung eines Anspruchs auf Eigentumsübertragung auf die Beteiligten
2) und
3) als Grundstückserwerber. Derzeit eingetragene Eigentümerin ist die am
1) und
2), ihren beiden Kindern,
je ½-Anteil beerbt; der Erbschein enthält den
satz, dass Testamentsvollstreckung angeordnet sei (Bl. 178 d.A.). Mit privatschriftlichem Testament vom
m Testamentsvollstrecker ein." Dem Beteiligten
2) wurde am
2) in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker den gegenständlichen Grundbesitz mit allen Rechten und gesetzlichen Bestandteilen an sich selbst sowie an den Beteiligten
3)
je ½-Anteil (Bl. 155 ff. d.A.); als Kaufpreis für das nach Angaben in der Urkunde mit mehreren (älteren) Briefgrundschulden
gunsten der Sparkasse belastete Grundstück wurde ein Betrag in Höhe von 360.000,- Euro vereinbart, der vereinbarungsgemäß vorrangig der Ablösung von diesen Grundpfandrechten
grunde liegenden Verbindlichkeiten dienen und im Übrigen auf ein noch durch separate Anweisung anzugebendes Konto des Veräußerers überwiesen werden sollte (Bl. 156 f., 158 d.A.).
r Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung wurde die Eintragung einer - auflösend bedingten - entsprechenden Vormerkung für den Erbwerber im jeweiligen Erwerbsverhältnis
Lasten des Grundstücks beantragt und bewilligt. Mit weiterer notarieller Urkunde vom selben Tage (UR Nr. 217/2022) wurde überdies unter Mitwirkung u.a. der Beteiligten
2) und
3) durch den Eigentümer als Verfügungsberechtigten eine Grundschuld in Höhe von 225.000,- Euro nebst 15 Prozent Jahreszinsen ab 24. Februar 2022 und einmalig 5 Prozent aus dem Nominalbetrag
gunsten der Beteiligten
4) an dem vorbezeichneten Grundbesitz bestellt und deren Eintragung im Grundbuch bewilligt und beantragt (Bl. 171 f. d.A.). Das Amtsgericht - Grundbuchamt - hat die Nachlassakten eingesehen und die Beteiligten daraufhin auf - aus der Vorschrift des § 181 BGB folgende - Bedenken hinsichtlich der Verfügungsbefugnis des Beteiligten
2) aufmerksam gemacht (Verfügung vom 11. April 2022, Bl. 184 d.A.).
m Nachweis, dass "der Verkauf" ordnungsgemäßer Verwaltung unterliege und auch nicht unter die Beschränkung des § 2205 Satz 3 BGB falle, sei der Nachweis der vollumfänglichen Entgeltlichkeit des Rechtsgeschäftes erforderlich; dies könne insbesondere durch Vorlage eines Wertgutachtens nebst eidesstattlicher Versicherung, dass ein höherer Kaufpreis nicht hätte erzielt werden können, erfolgen, anderenfalls durch Beibringung der
stimmung der Beteiligten
1) als weiterer Miterbin. Daraufhin wurden mit Schreiben der Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller vom
1), die mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom
1) hat am 31. Mai 2022 gegenüber dem Nachlassgericht die Entlassung des Beteiligten
2) als Testamentsvollstrecker beantragt (Bl. 18 d.A. 18 VI 1621/19); über diesen Antrag ist bislang nicht entschieden. Mit ihrer am 14. November 2022 eingelegten Beschwerde wendet sich die Beteiligte
1) gegen die Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie der Finanzierungsgrundschuld. Sie hält die Veräußerung des Grundstücks an den Beteiligte
2) und an den Beteiligten
3), bei dem es sich um den Ehemann der langjährigen Lebensgefährtin des Beteiligten
2) handele, gemäß § 181 BGB sowie wegen grober Verstöße gegen Mitteilungs- und Anhörungspflichten gegenüber den Miterben für nichtig; sowohl die neuerliche Bewertung als auch der Verkauf seien ohne Wissen der Beteiligten
1) erfolgt, ohnehin sei das Grundstück augenscheinlich stark unter Wert veräußert worden. Unter diesen Umständen könne das Vorliegen eines ordnungsgemäßen Rechtsgeschäfts durch den Beteiligten
2) als Testamentsvollstrecker nicht als erwiesen erachtet werden (Bl. 297 ff. d.A.). Das Amtsgericht hat die Eingabe der Beteiligten
1) mit begründetem Beschluss vom 15. Dezember 2022 "als befristete Beschwerde bzw. Anregung auf Eintragung eines Amtswiderspruches" gewertet, dem Rechtsmittel nicht abgeholfen und die Sache dem Senat
r Entscheidung vorgelegt (Bl. 327 ff. d.A.). Der Senat hat die Nachlassakten - AG Saarbrücken, Az.: 32 IV 70-71/89, 18 VI 801/19, 18 VI 1521/19 - beigezogen und eingesehen. II. Das vom Grundbuchamt
Recht als Beschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruches (§ 71 Abs. 2 Satz 2 GBO) ausgelegte und als solches insbesondere auch hinsichtlich der eingetragenen Vormerkung
lässige (vgl. BGH, Beschluss vom
1) hat Erfolg. Das Grundbuchamt hat die beiden in Rede stehenden Eintragungen jeweils unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften, nämlich ohne ausreichenden Nachweis der Verfügungsbefugnis des die Eintragungen bewilligenden Testamentsvollstreckers (§ 2205 Satz 2 und 3 BGB, auch i.V.m. 181 BGB) vorgenommen; dadurch ist das Grundbuch unrichtig geworden. 1. Das Grundbuchamt hat freilich im rechtlichen Ausgangspunkt
treffend erkannt, dass der Testamentsvollstrecker bei Verfügungen über Grundstücksrechte seine Verfügungsbefugnis nachweisen muss, wozu im Einzelfall auch der Nachweis gehört, dass die vom Testamentsvollstrecker erteilte Bewilligung einer Eintragung keine unentgeltliche Verfügung enthält. Denn
unentgeltlichen Verfügungen über Grundstücke ist der Testamentsvollstrecker nicht berechtigt (§ 2205 Satz 3 BGB), es sei denn, alle Erben und Vermächtnisnehmer stimmen der Verfügung
, woran es hier jedoch - spätestens aufgrund der eingeholten Stellungnahme der Beteiligten
1) vom 29. Juli 2022 (Bl. 278 d.A.) - offenkundig fehlte. Ebenfalls
treffend hat das Grundbuchamt weiterhin gesehen, dass in Fällen des sog. Insichgeschäfts, bei dem der Testamentsvollstrecker über ein Grundstück oder Grundstücksrecht
seinen eigenen Gunsten oder
gleich als Vertreter eines Dritten verfügt, unbeschadet der aus § 2205 Satz 2 BGB folgenden Rechtsmacht auch die Voraussetzungen des § 181 BGB
prüfen und nachzuweisen sind. In das Testamentsvollstreckerzeugnis (§ 2368 BGB) wird eine entsprechende Befreiung regelmäßig nicht aufgenommen; doch muss dieser Nachweis auch nicht zwingend in der Form des § 29 GBO erfolgen, und auch, dass sich der Testamentsvollstrecker bei der Verfügung über ein Grundstück in diesen Grenzen seiner Verfügungsmacht gehalten hat, insbesondere die Entgeltlichkeit des Geschäfts, ist vom Grundbuchamt im Wege der freien Beweiswürdigung festzustellen (OLG Köln, FGPRax 2013, 105; OLG Düsseldorf, NJW 2014, 603; Böhringer, in: Meikel, GBO 12. Aufl., § 52 Rn. 52; Demharter, GBO 32. Aufl., 52 Rn. 26). 2. Bei Anwendung dieser Grundsätze hätte das Grundbuchamt die von dem Beteiligten
2) als Testamentsvollstrecker bewilligte Auflassungsvormerkung
gunsten seiner eigenen Person und des Beteiligten
3) hier jedoch nicht in das Grundbuch eintragen dürfen; weil dieses durch die gesetzeswidrige Eintragung unrichtig geworden ist, muss jetzt ein Widerspruch eingetragen werden. Unbeschadet der - bei Eintragung einer Auflassungsvormerkung möglicherweise (noch) nicht
prüfenden, vgl. OLG Zweibrücken, FamRZ 2007, 570 ; OLG Frankfurt, ZEV 2011, 534 - Frage der Unentgeltlichkeit (§ 2205 Satz 3 BGB) stellte die Bewilligung der Vormerkung ein dem Testamentsvollstrecker grundsätzlich verbotenes Insichgeschäft (§ 181 BGB) dar, dessen Berechtigung hier nicht erwiesen wurde: a) Nach § 19 GBO ist eine Vormerkung im Grundbuch einzutragen, wenn der Eigentümer oder ein sonst Berechtigter sie bewilligt und er oder der Vormerkungsberechtigte nach § 13 Abs. 1 GBO ihre Eintragung beantragt hat. Ob die
sichernde Forderung tatsächlich besteht, hat das Grundbuchamt nicht
prüfen. Es genügt, dass der
sichernde Anspruch vormerkungsfähig ist; es muss sich also um einen Anspruch handeln, der auf eine Rechtsänderung hinsichtlich eines im Grundbuch eingetragenen Rechts abzielt. Nur wenn dem Grundbuchamt positiv bekannt ist, dass der
sichernde Anspruch nicht entstanden ist und auch nicht mehr entstehen kann, hat es die beantragte Eintragung abzulehnen, weil es nicht dazu beitragen darf, dass das Grundbuch unrichtig wird (BayObLG, DNotZ 1995, 63 ; KG, NJW 1972, 639 ; NotBZ 2018, 61 ; Demharter, a.a.O., Anh.
87). Anders liegt es dagegen, wenn begründete Zweifel an dem Vorliegen von Eintragungsvoraussetzungen auftauchen,
deren Prüfung das Grundbuchamt ohnehin verpflichtet ist, insbesondere hinsichtlich der Verfügungsbefugnis des Veräußerers: Hier ist das Grundbuchamt
r Beanstandung berechtigt und verpflichtet; denn es ist seine Aufgabe, das Grundbuch nach Möglichkeit mit der wirklichen Rechtslage in Einklang
halten und eine Unrichtigkeit des Grundbuchs
verhindern (BGH, Beschluss vom
91). Dementsprechend hat das Grundbuchamt stets sorgfältig
prüfen, ob sich der Testamentsvollstrecker in den Grenzen seiner Verfügungsbefugnis gehalten hat und dabei außer dem Inhalt des Testamentsvollstreckerzeugnisses auch die aus dem Gesetz ersichtlichen Verfügungsbeschränkungen
beachten (vgl. OLG München, FamRZ 2012, 1672 ; OLG Düsseldorf, FamRZ 2020, 954 ; Demharter, a.a.O., § 52 Rn. 23; 18ff.; Böhringer, in: Meikel, a.a.O., § 52 Rn. 63). b) Die formellen Voraussetzungen für die Eintragung der Eigentumsvormerkung in das Grundbuch sind hier nicht erfüllt. Während die Beteiligten
2) und 3),
deren Gunsten die Eintragung erfolgen sollte, diese gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO beantragt haben, wurde die entsprechende Bewilligung (§ 19 GBO) hier -
gleich - durch den Beteiligten
2) in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker gegenüber - u.a. - seiner eigenen Person erteilt, ohne dass dieser insoweit von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit gewesen wäre: aa) Zwar gilt § 181 BGB bei amtsempfangsbedürftigen Willenserklärungen,
denen die Bewilligung gemäß § 19 GBO gehört, nicht unmittelbar; denn dabei handelt es sich um eine rein verfahrensrechtliche Erklärung, die deshalb grundsätzlich nur verfahrensrechtlichen, nicht aber sachlich-rechtlichen Vorschriften unterliegt (OLG München FamRZ 2012, 1672 ; OLG Nürnberg, ZfIR 2016, 267 ; Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 13). Eine entsprechende Anwendung der Vorschriften des bürgerlichen Rechts für rechtsgeschäftliche Erklärungen - hier: § 181 BGB - ist aber geboten, wenn die materiell-rechtliche Erklärung in der verfahrensrechtlichen Erklärung enthalten ist, die, wenn sie nicht der wahren Rechtslage entspricht, das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig macht. Denn die Bewilligung nach § 19 GBO ist zwar in erster Linie ein Akt des formellen Grundbuchrechts; sie dient aber doch der Verwirklichung und Beurkundung des materiellen Liegenschaftsrechts (BGH, Beschluss vom 27. Februar 1980 - V ZB 15/79 , BGHZ 77, 7 ; Weinland in: jurisPK-BGB 9. Aufl., § 181 BGB Rn. 21). Für die Bewilligung der Löschung eines Grundpfandrechts folgt daraus, dass diese auch nur dann wirksam ist, wenn der Bewilligende die nach materiellem Recht
beurteilende Macht
r Aufhebung der Belastung hat (vgl. § 875 BGB), deren Löschung bewilligt werden soll (BGH, Beschluss vom
rechtfertigen, den im einen Fall (Erklärung gegenüber dem Begünstigten) eingreifenden Schutz des § 181 BGB im anderen Fall (Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt) nicht
gewähren (vgl.
Februar 1980 - V ZB 15/79 , BGHZ 77, 7 , 10; für die Gleichsetzung der Bewilligung nach § 885 BGB mit der Aufgabeerklärung nach § 875 BGB allgemein auch KGJ 46 A 200, 208). bb) Dass der Beteiligte
2) als Testamentsvollstrecker hier vom - grundsätzlichen - Verbot des Selbstkontrahierens befreit gewesen wäre, ist nicht nachgewiesen.
gleich Miterbe, kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass der Erblasser ihm durch seine Ernennung alle diejenigen Rechtsgeschäfte mit sich selbst vorzunehmen gestattet hat, die im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung des Nachlasses (§ 2216 BGB) liegen, wobei jedoch an die Ordnungsmäßigkeit strenge Anforderungen
stellen sind (vgl. BGH, Urteil vom
2) als Testamentsvollstrecker bei Vornahme der Bewilligung der gegenständlichen Auflassungsvormerkung nicht von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. (a) Soweit das Verbot des Selbstkontrahierens von vornherein nicht gilt, wenn es sich bei der in Rede stehenden Verfügung um die Erfüllung einer Verbindlichkeit handelt (§ 181 a.E.; vgl. dazu Ellenberger, in: Grüneberg, a.a.O., § 181 Rn. 22), liegt ein solcher Fall nicht vor. Dies kann gegeben sein, wenn der Testamentsvollstrecker mit dem Geschäft eine wirksame, insbesondere von dem Erblasser begründete Verpflichtung, etwa ein ihm
gewandtes Vermächtnis, erfüllt (OLG Düsseldorf, NJW 2014, 603). Darum geht es hier jedoch nicht; ganz im Gegenteil diente die Bewilligung der Auflassungsvormerkung der Vorbereitung der Erfüllung einer nach dem Tode der Erblasserin von ihm selbst (auch)
eigenen Gunsten begründeten kaufvertraglichen Verpflichtung, die ihrerseits an den Voraussetzungen des § 181 BGB
messen wäre. (b) Ebenso wenig liegt eine ausdrückliche oder stillschweigende Gestattung der Erblasserin vor. Ausweislich ihres privatschriftlichen Testaments vom 12. Mai 2008 (Bl. 44 d.A. 32 IV 70-71/89) hatte diese darin außer der Anordnung der Testamentsvollstreckung und der Einsetzung des Beteiligten
2) keine ausdrückliche Befreiung des Testamentsvollstreckers von den Beschränkungen des § 181 BGB verfügt. Auch eine stillschweigende Ermächtigung des Testamentsvollstreckers
r Vornahme des Rechtsgeschäfts kann vorliegend nicht angenommen werden, weil - entgegen der nicht näher begründeten Ansicht des Grundbuchamtes - nicht festgestellt werden kann, dass die Bewilligung der Auflassungsvormerkung dem Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 2216 Abs. 1 BGB) entsprach. (aa) Nach dem privatschriftlichen Testament war der Beteiligte
2) ersichtlich - nur - dazu berufen, die letztwilligen Verfügungen der Erblasserin
r Ausführung
bringen (§ 2203 BGB; d.h. insbesondere: Vermächtnisse oder Auflagen
Lasten des Erben, Teilungsanordnungen sowie alle Verfügungen, die ohne Ernennung eines Testamentsvollstreckers der Erbe auszuführen hätte, vgl. Staudinger/Dutta
halten und im Übrigen die gesetzlichen Vorschriften
beachten. Für die Frage, ob ein Rechtsgeschäft des Testamentsvollstreckers mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung in Einklang steht, ist entscheidend, dass das Geschäft und die Art und Weise seiner Durchführung geeignet waren, der Erledigung der Auseinandersetzung des Nachlasses
dienen (BGH, Urteil vom 28. September 1960 - V ZR 196/58 , WM 1960, 1420). Dabei darf der Testamentsvollstrecker mangels einer abweichenden Anordnung des Erblassers, für die hier nichts ersichtlich ist, die Auseinandersetzung nicht nach Gutdünken oder billigem Ermessen vornehmen, auch nicht unteilbare Gegenstände einzelnen Miterben auf ihre Erbteile
weisen, sondern er ist verpflichtet, solche in Natur nicht teilbaren Nachlassgegenstände
veräußern und den Erlös
r Teilung
bringen (§§ 2204 , 2042 ff. BGB i.V.m. §§ 753 ff. BGB; RG, Urteil vom
2) und
3) wird diesen Anforderungen - unbeschadet der weiteren Frage einer möglichen teilweisen Unentgeltlichkeit, vgl. dazu BGH, Urteil vom 24. Februar 2016 - IV ZR 342/15 , NJW-RR 2016, 457 - in mehrfacher Hinsicht nicht gerecht. Mangels entsprechender Anordnung der Erblasserin, deren Testament in Bezug auf dieses Grundstück schweigt, und ohne das Einverständnis sämtlicher Miterben durfte der Beteiligte
2) dieses
Auseinandersetzungszwecken nicht, wie hier geschehen, ohne weiteres außerhalb des gesetzlich vorgesehenen Verfahrens als Ganzes oder anteilig an einzelne Miterben veräußern. Auch kann nicht festgestellt werden, dass die verfahrensmäßigen Rechte der Beteiligten
1) als Miterbin ausreichend gewahrt wurden, nachdem unwiderlegt im Raume steht, dass die Veräußerung an die Beteiligten
2) und
3) ohne deren Wissen erfolgte. Daraus folgt - ohne Rücksicht auf die mögliche Unwirksamkeit des Kaufvertrages, die hier nicht
prüfen war - die fehlende Befugnis des Beteiligten
2)
r Bewilligung der Auflassungsvormerkung: Da diese der Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung aus der Veräußerung dient, kann gleichfalls nicht angenommen werden, dass ihre Bewilligung dem Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 2216 Abs. 1 BGB) entsprach und daher kraft stillschweigender Gestattung von dem Beteiligten
2)
eigenen Gunsten wirksam vorgenommen werden konnte. cc) Der fehlende Nachweis der Ermächtigung des Beteiligten
2)
r Vornahme des Insichgeschäfts führt
r Unwirksamkeit der Bewilligung der Auflassungsvormerkung insgesamt, unbeschadet des Umstandes, dass Begünstigter neben seiner eigenen Person auch der Beteiligte
3) gewesen ist. Insoweit greift der Rechtsgedanke des § 139 BGB, der auch auf Eintragungen im Grundbuch entsprechend anzuwenden ist (vgl. RG, Urteil vom 8. Dezember 1927 - V 100/27 , RGZ 119, 211 , 214; BayObLGZ 1998, 70 ; KGJ 43 A 223, 224; Ellenberger, in: Grüneberg, a.a.O., § 139 Rn. 3), wonach bei Teilnichtigkeit eines Rechtsgeschäfts das ganze Rechtsgeschäft nichtig ist, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Davon ist hier in Ansehung der der Eintragung
grunde liegenden Bewilligung auszugehen: Weder der Inhalt der notariellen Urkunde, noch die sonst maßgeblichen Umstände geben Anlass
der Annahme, dass die daran Beteiligten für den von ihnen erkannten Fall einer Unwirksamkeit des Insichgeschäfts eine eingeschränkte Vormerkung nur
gunsten des Beteiligten
3) bewilligt hätten. 3. Auch die von dem Beteiligten
2) als Testamentsvollstrecker
gunsten der Beteiligten
4) bewilligte Grundschuld ist unter Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften eingetragen worden. Insoweit ist jedenfalls nicht erwiesen, dass eine entgeltliche Verfügung vorliegt (§ 2205 Satz 3 BGB). a) Auch bei der Bewilligung eines Grundpfandrechts hat das Grundbuchamt sorgfältig
prüfen, ob sich der Testamentsvollstrecker in den Grenzen seiner Verfügungsbefugnis gehalten und insbesondere nicht (auch nur teilweise, vgl. BGH, Urteil vom 24. Februar 2016 - IV ZR 342/15 , NJW-RR 2016, 457 ) unentgeltlich verfügt hat (vgl. Demharter, a.a.O., § 52 Rn. 23, m.w.N.). Eine - ihm gemäß § 2205 Satz 3 BGB untersagte - unentgeltliche Verfügung liegt vor, wenn - objektiv - aus dem Nachlass ein Wert hingegeben wird, ohne dass die dadurch eingetretene Verringerung des Nachlasses durch
führung eines entsprechenden Vermögensvorteils ausgeglichen wird und - subjektiv - der Testamentsvollstrecker weiß oder bei ordnungsmäßiger Verwaltung hätte erkennen müssen, dass die Leistung der Gegenseite unzulänglich war (BGH, Urteil vom 24. Februar 2016 - IV ZR 342/15 , NJW-RR 2016, 457 ; OLG München, DNotZ 2013, 873 ; Demharter, a.a.O., § 52 Rn. 21; Böhringer, in: Meikel, a.a.O., § 52 Rn. 54). Da der Nachweis der Entgeltlichkeit als Eintragungsvoraussetzung regelmäßig nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO geführt werden kann, wird eine entgeltliche Verfügung angenommen, wenn die dafür maßgebenden Beweggründe im Einzelnen angegeben werden, verständlich und der Wirklichkeit gerecht werdend erscheinen und begründete Zweifel an der Pflichtmäßigkeit der Handlung nicht ersichtlich sind (OLG München, DNotZ 2013, 873 ; ZEV 2017, 733 ). Grundsätzlich wird dann, wenn die Verfügung Bestandteil eines Rechtsgeschäfts mit einem Dritten ist, der nicht
gleich Miterbe ist bzw. dem Testamentsvollstrecker wirtschaftlich oder persönlich nahesteht, anzunehmen sein, dass die Verfügung auch voll entgeltlich ist. Bestehen aber aufgrund bestimmter Anhaltspunkte berechtigte Zweifel an der Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers, muss das Grundbuchamt selbst Ermittlungen anstellen und ggf. verlangen, dass der Testamentsvollstrecker die erforderlichen Unterlagen beibringt (OLG Frankfurt, ZEV 2011, 534 ). b) Vorliegend hätten die Umstände, insbesondere die Tatsache, dass die
gunsten der Beteiligten
4) bewilligte Buchgrundschuld der Finanzierung eines nicht erwiesenermaßen
lässigen Insichgeschäftes (§ 181 BGB) des Testamentsvollstreckers
dienen bestimmt war, dem Grundbuchamt gesteigerten Anlass geben müssen, die Entgeltlichkeit dieser - weiteren - Verfügung über das Nachlassgrundstück näher
prüfen. Dabei wäre hier bei sachgerechter Würdigung die Befugnis des Beteiligten
2)
r Vornahme der Belastung gemäß § 2205 Satz 3 BGB
verneinen gewesen, weil nach allen bekannten Umständen nicht ausreichend sichergestellt ist, dass die im Gegenzug von der Beteiligten
4) geschuldete Darlehensvaluta ungeschmälert in den Nachlass gelangt. aa) Erfolgt die Belastung des Grundstücks - wie hier - vor Eigentumsumschreibung mit Grundschulden oder Hypotheken, die dem Käufer die Finanzierung des Kaufpreises durch Kredite ermöglichen soll, so handelt es sich bei diesen Grundschulden zwar in der Regel um entgeltliche Verfügungen (OLG Frankfurt, ZEV 2011, 534 ; Böhringer, in: Meikel, a.a.O., § 52 Rn. 59; Keim, ZEV 2007, 470). Voraussetzung ist aber, dass in der Grundschuldbestellung die Zweckbestimmung derart eingeschränkt ist, dass der Verkäufer - d.h. hier: der Nachlass - gegen anderweitige Verwendungen des Grundpfandrechts geschützt wird; dazu muss sichergestellt sein, dass die Grundschuld dem Gläubiger nur
gute kommt, soweit ihr Gegenwert in den Nachlass geflossen ist (OLG Frankfurt, ZEV 2011, 534 ; Zeiser, in Hügel, BeckOK GBO
fließen oder ein Kredit Dritter besichert werden soll; das Rechtsgeschäft ist dann zwar vom Standpunkt des Gläubigers (Geldgebers) aus ein entgeltliches, nicht aber vom Standpunkt des Erben aus, so dass der Geldgeber hier die Grundschuld mangels Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers nicht wirksam erwerben kann (vgl. LG Aachen, Rpfleger 1984, 98 ; Zeiser, in: Hügel, a.a.O., § 52 Rn. 76; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 3443). Da § 2205 Satz 3 BGB nach seinem Schutzzweck auch teilweise unentgeltliche Verfügungen erfasst (BGH, Urteil vom 24. Februar 2016 - IV ZR 342/15 , NJW-RR 2016, 457 ), muss insbesondere nachgewiesen sein, dass der Gegenwert der Belastung in voller Höhe dem Nachlass
fließt ("Vollentgeltlichkeit"; vgl. Munzig in: Keller/Munzig, a.a.O., § 52 Rn. 29). bb) Dieser Nachweis ist hier nicht erbracht. Die notarielle Grundschuldbestellungsurkunde (UR Nr. 0217/2022) enthält zwar eine Sicherungsabrede, wonach der Grundschuldgläubiger die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten darf, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die "Kaufpreisschuld des Erwerbers" geleistet hat. Aus der notariellen Kaufvertragsurkunde vom 24. Februar 2022 (UR Nr. 0216/2022), mit der der Beteiligte
2) - "handelnd in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker" das
m Nachlass gehörende Anwesen an sich selbst und den Beteiligten
3) veräußert, folgt jedoch keine - jedenfalls keine hinreichend zweifelsfreie - Regelung, die eine vollständige Zahlung des Kaufpreises an den Nachlass sicherstellt; vielmehr weist Ziff. III. 2. den Erwerber an, von dem Kaufpreis vorweg alle Zahlungen an die Berechtigten der der Eigentumsvormerkung des Erwerbers vorgehenden, von diesem nicht übernommenen Belastungen
leisten, von denen die Löschung derselben abhängig gemacht wird, die vom Veräußerer
tragenden Löschungskosten
begleichen und den danach verbleibenden Restkaufpreis auf ein noch durch separate Anweisung anzugebendes Konto des Veräußerers
überweisen. Welche Verbindlichkeiten diesen weiteren Belastungen - ausweislich der Urkunde handelt es sich um eine Reihe von älteren Briefgrundschulden
gunsten der Sparkasse, deren näheres Schicksal nicht bekannt ist - überhaupt (noch)
grunde liegen und gegenüber wem, ist unklar. Mangels konkreter Zahlungsanweisung ist aber auch im Übrigen nicht einmal sichergestellt, dass der danach verbleibende Überschuss dem Nachlass selbst
gutekommt. Dementsprechend ist die volle Entgeltlichkeit der Verfügung hier nicht erwiesen und fehlte es auch insoweit - mangels Vorliegen der alternativen Voraussetzungen des § 2205 Satz 3 BGB, d.h.: dass die Verfügung einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand
nehmenden Rücksicht entspricht - an der Verfügungsbefugnis des Beteiligten
2)
r Bewilligung der Buchgrundschuld. 4. Der Senat macht vorsorglich - ohne Bindungswirkung - darauf aufmerksam, dass auch im Rahmen einer etwaigen - bislang nicht beantragten - Eigentumsumschreibung die Voraussetzungen sowohl der Befreiung des Beteiligten
2) vom Verbot des Insichgeschäfts als auch die - insoweit ebenfalls höchst zweifelhafte - Vollentgeltlichkeit der Grundstücksveräußerung nachgewiesen werden müssten, wobei dieser Nachweis bislang nicht geführt worden sein dürfte. Der insoweit gebotenen Prüfung, die im Ergebnis auf eine freie Beweiswürdigung hinausläuft (vgl. Demharter, a.a.O., § 52 Rn. 24) ist allein mit der Vorlage eines oder mehrerer Wertgutachten nicht ohne weiteres Genüge getan; vielmehr sind die eingereichten Nachweise an dieser Stelle stets einer kritischen Würdigung
unterziehen, die hier
mindest in Rechnung stellen müsste, dass der in den beiden - jeweils auch nicht von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen verfassten - Gutachten ausgewiesene Verkehrswert mit den allgemein bekannten Gegebenheiten nicht korreliert. Denn das in Rede stehende Anwesen, ein mehrstöckiges Wohn- und Bürohaus mit einer Geschäfts- und zwei weiteren Wohneinheiten, grenzt unmittelbar an eine der - das ist offenkundig - teuersten Wohnlagen der Landeshauptstadt; nach den Feststellungen in beiden Gutachten befindet es sich offenbar in recht gutem baulichem
stand, vorhandener Sanierungsstau ist überschaubar, so dass die angesetzten Werte von 265.000,- Euro (per Juli 2019, Bl. 186 d.A.) bzw. 360.000,- Euro (per 26. November 2021, Bl. 209 d.A.)
mindest erläuterungsbedürftig erscheinen. Berücksichtigt man weiterhin, dass auch die in beiden Gutachten angesetzten Quadratmeterpreise für die Vermietung von Büro- und Wohnraum (7,- Euro pro qm im Jahre 2019 bzw. 7,90/8,- Euro pro qm im Jahre 2021, Bl. 197/217 d.A.) auf den ersten Blick bescheiden anmuten, erscheinen diese Feststellungen als Beweismittel für die - nach der Rechtsprechung
fordernde - vollständige Entgeltlichkeit der Veräußerung insgesamt nicht ausreichend belastbar. 5. Weil das Grundbuchamt mithin sowohl die Auflassungsvormerkung als auch die Grundschuld
Unrecht eingetragen hat und dadurch das Grundbuch unrichtig geworden ist, nämlich mit der wahren Rechtslage nicht übereinstimmt, ist auf die Beschwerde der Beteiligten
1) nunmehr gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO hiergegen jeweils ein Amtswiderspruch einzutragen. Da das Rechtsmittel erfolgreich ist, waren eine Kostenentscheidung und eine Entscheidung über die Festsetzung des Geschäftswertes nicht veranlasst. Die Rechtsbeschwerde war mangels Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen (§ 78 Abs. 2 Satz 1 GBO) nicht
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