folgend:
dem Vergleichswertverfahren unter Zugrundelegung von Vergleichspreisen aus Grundstücksverkäufen oder den ermittelten Bodenrichtwerten zu erfolgen habe. Das Argument des Beklagten, es seien nicht genügend Vergleichspreise vorhanden gewesen, sei nicht plausibel. Denn aus allgemein zugänglichen Quellen ergebe sich, dass viele Veräußerungen von Grundstücken im ehemaligen Sanierungsgebiet erfolgt seien. Bereits wenige und im Grenzfall sogar ein einziger Kaufpreis genügten, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Unabhängig von der rechtswidrig angewandten Berechnungsmethode sei auch die Berechnung selbst falsch, da die Festlegung des berlineinheitlichen veränderlichen Lagewertanteils (LVmax) in Höhe von 25 % nicht vertretbar sei. Der Sachverständigenausschuss habe die Herleitung des LVmax auf sieben Paare einander ähnlicher Quartiere gestützt, bei denen jedoch anhand objektiver Kriterien hätte überprüft werden müssen, inwieweit Unterscheide zwischen den jeweiligen Bodenwerten auf andere Gründe als die Durchführung der jeweiligen Sanierungsmaßnahmen zurückzuführen gewesen seien. Es sei zudem fehlerhaft, einen einheitlichen Mittelwert für das gesamte Berliner Stadtgebiet zu bilden, da deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtgebieten bestünden. Außerdem sei dieser Wert im Jahr 2001 festgelegt worden und daher veraltet. Jedenfalls aber müsste eine Anrechnung der durch die Eigentümerin erfolgten umfangreichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf dem Grundstück erfolgen, denn diese hätten ebenfalls eine Wertsteigerung bewirkt. Zumindest hätten in dem ehemaligen Sanierungsgebiet Traveplatz-Ostkreuz eine Vielzahl privater Grundstückseigentümer Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen, die insgesamt zu einer Lagewertverbesserung und damit mittelbar zu einer Bodenwerterhöhung des Grundstücks der Klägerseite geführt hätten. Diese privaten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hätte die Behörde aufgrund ihres Amtsermittlungsgrundsatzes ermitteln müssen. Die Klägerin beantragt, den Bescheid des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 13. Dezember 2013 in Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 11. Mai 2016 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 30.052 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zurückzuzahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Das Gericht hat die in der Entscheidung des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in dem Verfahren zum Aktenzeichen 10 B 6.19 erwähnte gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen Dr.-Ing. R... zum Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt vom 9. Dezember 2013 sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung der Kammer in der Sache VG 13 K 271.14 , in der der Sachverständige Dr. X...angehört wurde, in das Verfahren eingeführt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Streitakte mit der Sitzungsniederschrift vom 7. Dezember 2022 und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (ein Band) verwiesen. Diese lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidungsfindung. Gründe Die Klage, über die die Berichterstatterin aufgrund des Beschlusses der Kammer vom 19. November 2018 gemäß § 6 Abs. 1 VwGO als Einzelrichterin entscheidet, bleibt ohne Erfolg. Sie als Anfechtungsklage
GO statthaft und auch im Übrigen zulässig, aber unbegründet. Die von den GbR-Gesellschaftern der Grundstückseigentümerin erhobene Klage war gemäß § 88 VwGO dahin auszulegen, dass nicht die Gesellschafter, sondern nur die von ihnen vertretene teilrechtsfähige Klägerin, eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Klage erhoben hat mit der Folge, dass das Rubrum entsprechend zu berichtigen war (vgl. BGH, Urteil vom
GB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine (Gebiets-)Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist gem. §§ 154 Abs. 3, 162 BauGB
Abschluss der Sanierung, zu entrichten.
GB sind auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Die genannten Voraussetzungen für die Erhebung des Ausgleichsbetrages liegen vor. Die Ermittlung der Bodenwertsteigerung erfolgte
vollziehbar und innerhalb des Wertermittlungsspielraums des Beklagten. Dass die vom Beklagen ermittelte Bodenwerterhöhung für das Klägergrundstück nicht auf die Sanierung zurückzuführen wäre, kann nicht festgestellt werden. Die Anrechnung zulässigerweise erbrachter eigener Aufwendungen kommt nicht in Betracht. Die Bestimmung des § 154 BauGB ermöglicht die Abschöpfung maßnahmebedingter Wertsteigerungen eines Grundstücks. Mit dieser Zweckrichtung steht sie
ständiger Rechtsprechung der Kammer als Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Einklang mit Art. 14 Abs. 1 GG und verstößt auch nicht gegen den Gleichheitssatz
GB,
GO die wirksame Einbeziehung des veranlagten Grundstücks in den Bereich eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets voraussetzt (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom
GB bestimmen die Länder Berlin und Hamburg, welche Form der Rechtsetzung an die Stelle der im BauGB vorgesehenen Satzungen tritt. Zielsetzung des § 246 Abs. 2 BauGB ist es, den Stadtstaaten aus Gründen föderativer Selbstständigkeit einen möglichst großen Gestaltungsspielraum zu verschaffen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Oktober 1990 - 4 NB 29/90 - NVwZ 1991, S. 1074 ). Durch die Regelung des § 24 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB wird auch nicht gegen Art. 28 Abs. 2 GG verstoßen. Im zweistufigen Bundesstaat sind die Kommunen grundsätzlich Teil der Länder. Das Berliner Abgeordnetenhaus erfüllt insoweit sowohl die Funktion eines Landesparlaments als auch die einer kommunalen Volksvertretung im Sinne des Art. 28 Abs. 1 Satz 2 GG.
1 der Verfassung von Berlin und § 1 AZG werden in Berlin staatliche und gemeindliche Tätigkeit nicht getrennt. In der Überantwortung der Festlegung von Sanierungsgebieten an den Senat durch ein Berliner Landesgesetz kann dementsprechend kein Verstoß gegen die Garantie kommunaler Selbstverwaltung liegen. Im Übrigen steht den Bezirken keine Gebietshoheit aus Art. 28 Abs. 2 GG zu, weil sie
VwG BE nur Selbstverwaltungseinheiten Berlins ohne Rechtspersönlichkeit sind. Die Klägerseite kann der Erhebung des Ausgleichsbetrags nicht entgegenhalten, die Festlegung des Sanierungsgebiets sei nicht erforderlich gewesen, weil ein hoher Investitionsdruck bestanden habe und die Sanierungsziele im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg auch mit den Mitteln des allgemeines Städtebaurechts zu erreichen gewesen wären. Die Einwände einiger Kläger, bestehende Baulücken hätten über das rechtliche Instrumentarium des § 34 Abs. 1 BauGB geschlossen werden können, und selbst bei Annahme eines im Einzelfall bestehenden Bedürfnisses der planungsrechtlichen Steuerung seien keine Bebauungspläne festgesetzt und auf die Möglichkeit der subsidiären Steuerung verzichtet worden, verfangen nicht. Die Vorbereitung und Durchführung einer Sanierungsmaßnahme setzt deren Notwendigkeit voraus, vgl. § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB; sie muss zur Behebung städtebaulicher Missstände erforderlich sein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - 4 BN 60/09 - juris Rn. 3).
GB in der hier maßgeblichen Fassung vom 8. Dezember 1986 ( BGBl. I S. 2191 ) liegen städtebauliche Missstände u.a. dann vor, wenn das Gebiet
seiner vorhandenen Bebauung oder
seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht (Nr. 1) oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm
seiner Lage und Funktion obliegen (Nr. 2). Ist dies der Fall - und auch die Klägerseite zieht die in dem Gebiet bestehenden erheblichen Missstände u.a. im Bereich der Instandsetzung und Modernisierung nicht in Zweifel - kann aber in der Regel davon ausgegangen werden, dass die Erforderlichkeit der Anwendung des Sanierungsrechts gegeben ist. Die Erforderlichkeitsprüfung dient insbesondere nicht dem
weis, dass die Sanierung ohne das besondere sanierungsrechtliche Instrumentarium nicht möglich wäre. Die Frage, ob und mit welchem Ziel eine Sanierungssatzung erlassen wird, ist Teil der Entscheidung der Gemeinde über die zukünftige städtebauliche Entwicklung und unterfällt ihrer Planungshoheit. Bei der Entscheidung, ob das sanierungsrechtliche Instrumentarium erforderlich ist, steht der Gemeinde dementsprechend ein breiter Beurteilungsspielraum zu (vgl. VG Berlin, Urteil vom
dem früheren Städtebauförderungsgesetz bereits OVG Bremen, Urteil vom
dem zuvor Gesagten indizieren, verweist das Gericht dabei auf die vorbereitenden Untersuchungen des Beklagten, insbesondere auf die Abschlussbroschüre und die darin zusammengefassten Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen sowie auf die zutreffenden Ausführungen des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg zur Rechtmäßigkeit der Vorgängerverordnung in seinem Beschluss vom 9. September 2013 ( 10 S 12.12 - juris Rn. 7 ff.), denen sie sich anschließt. Eindeutig vorzugswürdige Alternativmaßnahmen sind nicht erkennbar, insbesondere im Hinblick darauf, dass die Sanierung im Sinne der §§ 136 ff. BauGB
den Vorstellungen des Gesetzgebers eine städtebauliche Gesamtmaßnahme ist, die eine Koordination sehr unterschiedlicher Einzelmaßnahmen erfordert (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - 4 BN 60/09 - juris Rn. 7). Ein Vorgehen
den §§ 136 ff. BauGB ist daher besonders zur Lösung von städtebaulichen Problemen in Gebieten bestimmt, in denen ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen angezeigt ist, weil in den betreffenden Gebieten nicht nur einzelne, sondern ein Bündel städtebaulicher Maßnahmen erforderlich sind (vgl. Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,
GB lediglich auf den förmlichen Akt der Aufhebung des Sanierungsgebietes, nicht jedoch auf die vollständige Durchführung der Sanierung ankommt. Im Übrigen ist eine vollständige Behebung der städtebaulichen Missstände auf allen Grundstücken vor der Aufhebung der Sanierungsverordnung weder rechtlich erforderlich noch sachlich geboten, da eine wesentliche Gebietsverbesserung im Sinne des § 136 BauGB und das Sanierungsziel, das Quartier als innerstädtisches Wohngebiet zu erhalten und zu sichern, bereits erreicht ist, wenn die wesentlichen Infrastrukturmaßnahmen errichtet bzw. gesichert sind und auf etwa 60 % der Grundstücke Erneuerungsmaßnahmen durchgeführt wurden.
der gutachterlichen Stellungnahme des Vermessungsamtes vom
vollziehbar und innerhalb seines Wertermittlungsspielraums. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist
Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten, § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Der Zeitpunkt, auf den Anfangswert und Endwert zu beziehen sind, d.h. der sog. Wertermittlungsstichtag (vgl. § 16 Abs. 5 der auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Immobilienwertermittlungsverordnung in der bis zum
der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts folgt aus diesem Regelungssystem ein Wertermittlungsspielraum, da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. BVerwG, Urteil vom
allgemeiner Auffassung ein Wertermittlungsspielraum zu, der nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle erlaubt. Er erstreckt sich jedoch nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 - juris Rn. 12). Beschränkt ist der den Gemeinden eingeräumte Wertermittlungsspielraum außerdem durch die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind. Derartige allgemeine Grundsätze können der Immobilienwertermittlungsverordnung entnommen werden, obgleich diese in erster Linie der Immobilienbewertung durch die Gutachterausschüsse (§ 192 BauGB) in den vom Baugesetzbuch vorgesehenen Fällen dient und ihr
höchstrichterlicher Rechtsprechung keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder für die Gerichte zukommt (BVerwG, Urteil vom
einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Zulässig ist jede Methode, mit welcher der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag
dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann. Dies kann ohne Zweifel auch ein Verfahren sein, in dem Anfangs- und Endwert nicht getrennt festgestellt werden, sondern der Endwert aus dem festgestellten Anfangswert und dem modellhaft berechneten Betrag der sanierungsbedingten Wertsteigerung abgeleitet wird (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 - 4 B 71/04 - juris Rn. 6). Daran gemessen ist die vom Beklagten vorgenommene Heranziehung von Bodenrichtwerten zur Ermittlung des Anfangswertes und die Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert mit Hilfe der Multifaktorenanalyse des Zielbaumverfahrens nicht zu beanstanden. Zwar ist
WertV aF das direkte Vergleichswertverfahren (Vergleich von Kaufpreisen) grundsätzlich vorrangig (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
den Angaben im Vermerk des Vermessungsamtes vom
GB realisierbare GFZ mithilfe der vom Gutachterausschuss festgelegten Umrechnungskoeffizienten (vgl. die Angaben im Gutachten des Vermessungsamts) ist nichts einzuwenden. Zur Berechnung des Endwertes hat der Beklagte die Multifaktorenanalyse
der Zielbaummethode durchgeführt. Das ist zulässig und auch sonst ohne Rechtsfehler erfolgt. Der Beklagte hat zunächst festgestellt, dass keine Bodenrichtwerte
Neuordnung bestehen (siehe Gutachten des Vermessungsamts), die den für den Anfangswert durch den Gutachterausschuss bestimmten Bodenrichtwerten ohne Sanierungseinfluss gegenüber gestellt werden könnten und hatte daher eine andere geeignete Methode für die Ermittlung des Endwertes zu wählen. Anders als einige der Kläger meinen, musste der Beklagte dabei nicht zwingend auf die vom Gutachterausschuss ermittelten allgemeinen Bodenrichtwerte vom
barschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse zu bewerten. Diese und weitere Merkmale werden in dem Zielbaumschema als Lagekriterien abgebildet und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben konkretisiert. Die Einzelbewertungen werden anhand eines zuvor vom Beklagten bestimmten Maßstabes ermittelt und ihrer Bedeutung
gewichtet. Dadurch werden Werturteile differenzierter und
vollziehbarer (Urteil der Kammer vom
Dezember 2008 (ABl. Seite 434 - AV Ausgleichsbeträge 2009) zutreffend den Zielbaum für Wohn- und Mischnutzung der Ausprägung "Wohnen" mit der Berechnung des Endwerts aus dem Anfangswert herangezogen. Dies entspricht der städtebaulichen Struktur des Gebietes. Die Bewertungen des Beklagten bezüglich der jeweiligen Anfangs- und Endqualität, die für das Berechnungsschema notenmäßig ausgewiesen sind, sind aus den in der städtebaulichen Stellungnahme des Fachbereichs Stadtplanung des Bezirksamts dargestellten Bewertungen von Zielen, Ausgangssituation und Ergebnissen der Sanierung abgeleitet. Diese Bewertung hat sich das Vermessungsamt in seiner Stellungnahme zulässigerweise zu Eigen gemacht. Die Auswahl der in diesem Zielbaum abgebildeten Kriterien und Subkriterien mag nicht zwingend sein; sie ist jedoch ebenso vom Beurteilungsspielraum gedeckt wie die ihnen zugrunde liegende Annahme, dass jede einzelne quantitativ gleiche Qualitätsverbesserung in einem Lagekriterium zu einem quantitativ gleichen Preissprung im Bodenwert führt (vgl. VG Berlin, Urteil vom
der Überführung der Zielbaumergebnisse in ein normiertes Intervall (vier Stufen zwischen den Benotungen 1 bis 5 mit Wertungen von 0 bis 1 ergeben sich mit den Größen ZBA für den normierten Anfangswert und ZBE für den normierten Endwert relative Anteile vom maximal veränderlichen Lagewertanteil (LVmax). Mit den Formeln 1-ZBE × LVmax und 1 - ZBA × LVmax werden diese relativen Anteile am bestmöglichen Endwert (Emax) berechnet. Es handelt sich um eine proportionale Zuordnung mit Quotientengleichheit der Zahlenpaare BWA ÷ BWE = (1 - ZBA × LVmax) ÷ (1 -ZBE × LVmax), wobei BWA den Anfangs- und BWE den Endwert bezeichnen. Da der maximale Endwert nur dann erreicht wäre, wenn sämtliche Lagekriterien im Zielbaum mit der Notenstufe 1 bewertet würden, sind die Produkte aus ZBA × LVmax sowie ZBE × LVmax (25 %) jeweils von 1 abzuziehen. Aus dem quotientengleichen Verhältnis BWA / BWE = (1 - ZBA * 0,25) / (1 - ZBE * 0,25) lässt sich der Endwertmultiplikator mit der vom Antragsgegner verwendeten Formel zutreffend ermitteln (siehe schon VG Berlin, Urteil vom 13./
vollziehbar und beruht auf einer gesicherten empirischen Grundlage (vgl. die ausführliche Beschreibung der beiden vom Sachverständigengremium verwendeten stochastischen Modelle: OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., juris Rn. 83-89). Das Gericht hat - anders als die Klägerseite - keinen Zweifel, dass die Berücksichtigung von Daten aus 13 Sanierungsgebieten im Berliner Stadtgebiet eine sichere empirische Grundlage darstellt. Eine fehlerhafte Erhebung oder Verarbeitung der Daten schließt das Gericht aufgrund der fachlichen Kompetenz der Gremienmitglieder aus. Das Gremium hat ausdrücklich geprüft, ob die Daten Ausreißer enthalten, die aufgrund ungewöhnlicher Verhältnisse oder sonstiger Besonderheiten das Ergebnis verfälschen könnten, und dies verneint (Seite 12 des Gutachtens). Offensichtliche methodische Fehler sind nicht ersichtlich; dem Gericht erscheint es im Gegenteil besonders überzeugend, zwei unterschiedliche Bewertungsmodelle zu kombinieren und somit die gefundenen Werte zu überprüfen. Soweit einige Kläger rügen, die Annahme einer Quasi-Identität der im ersten Modell von 1995 gebildeten sieben Ost-West-Paare von Sanierungsgebieten sei nicht
vollziehbar, folgt das Gericht dieser Einschätzung nicht. Die Auswahl ist anhand der Kriterien "Nutzungsmaße", "Siedlungscharakteristik", "stadträumliche Lage" und "überörtliche Imageeinschätzung" erfolgt. Die Kläger legen nicht dar, warum diese Kriterien für die Bildung von Vergleichspaaren ungeeignet sein sollen. Es gibt auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss bei der Bildung der Vergleichspaare von einer falschen Tatsachengrundlage ausgegangen wäre und sachfremde Erwägungen angestellt hätte. Zu einer eigenen Fehlersuche ist das Gericht durch den unsubstantiierten Klägervortrag nicht angehalten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
alledem nur um einen Durchschnittswert innerhalb einer plausiblen Spanne. Das Gericht erachtet dies als hinreichende Rechtfertigung dafür, auf die - zumal erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursachende und letztlich kaum präzisere - Ermittlung eines "individuellen" LVmax für jedes einzelne der bis 1995 festgesetzten Sanierungsgebiete zu verzichten. Die Festlegung eines konkreten LVmax für jedes individuelle Sanierungsgebiet mag bewertungstechnisch zulässig und möglicherweise "marktgerechter" sein (dagegen indes der sachverständige Zeuge Dr. X..., der insoweit eine "Scheingenauigkeit" kritisierte). Das ändert aber nichts daran, dass
dem Vorstehenden auch ein "allgemein" für alle Sanierungsgebiete geltender LVmax vom Wertermittlungsspielraum gedeckt ist. Eine evidente, nicht plausibel zu begründende Fehlbeurteilung stellt die Verwendung eines einheitlichen LVmax
dem Vorstehenden jedenfalls nicht dar (Urteil der Kammer vom
der Immobilienwertverordnung ermittelt werden, insbesondere weil die jeweilige Größe vom Konjunkturniveau abhänge. Solche Anforderungen an die Festsetzung eines Ausgleichsbetrags, die auch in der Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg anklingen, würden im Ergebnis die grundsätzliche Entscheidung des Bundesgesetzgebers in § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB konterkarieren, wonach der Eigentümer eines in einem Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten hat, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die von den Klägern konstruierten Anforderungen übersteigen das Maß dessen, was bundesrechtlich von den Gemeinden an Aufwand zur Ermittlung der Bodenwerterhöhung verlangt wird. Bei der Wertermittlung darf die Gemeinde sich vielmehr auch von Praktikabilitätserwägungen leiten lassen, die je
Zahl der zu erfassenden Bewertungsvorgänge an Bedeutung gewinnen und so auch in größerem Umfang Typisierungen und Pauschalierungen rechtfertigen können. Zwar weisen die Kläger zu Recht drauf hin, dass das der Zielbaummethode zugrunde liegende Berechnungsmodell bei höheren konjunkturellen Bodenwerten zwangsläufig zu höheren Ausgleichsbeträgen führt, dies ist aber vom Beurteilungsspielraum der Gemeinde gedeckt und nicht unbillig. Denn wenn ein höherwertiges Grundstück z.B. eine 10 %-ige Wertsteigerung erfährt, steigt sein Verkehrswert nominal auch deutlicher als jener eines geringerwertigen Grundstücks (VG Berlin, Urteil vom 13./15. Oktober 2016 - 19 K 368.14 - UA S. 13).Die pauschalierende Vorgehensweise des Beklagten widerspricht
Auffassung des Gerichts nicht dem aus Art. 3 Abs. 1 GG herzuleitenden Grundsatz der Abgabengerechtigkeit (zu den aus diesem Grundsatz abzuleitenden Grenzen für die Maßstabbildung für Vorzugslasten vgl. ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 10 B 6.19 - juris Rn. 106). Wegen der genannten Schätzungsspielräume gibt es "den" einzigen richtigen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag ohnehin nicht. Darüber hinaus sind
der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts selbst in Bereichen, in denen Abgaben grundsätzlich centgenau berechnet werden könnten, bei Massenerscheinungen Durchbrechungen des Gleichheitssatzes durch Typisierungen und Pauschalisierungen aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung und -praktikabilität in bestimmtem Umfang gerechtfertigt (BVerfG, Beschluss vom
dem jeweiligen Stand der fachlichen Diskussion allgemein oder überwiegend für die am "besten" gehaltene Wertermittlungsmethode anwenden (OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., juris Rn. 112). Dass es durch die Pauschalierung in einer relevanten Zahl der Fälle zu einer grob überhöhten (oder umgekehrt: zu niedrigen) Festsetzung des Ausgleichsbetrags kommen würde, wird weder dargelegt noch ist dies aufgrund des mehrfach erwähnten Schätzungsspielraums ersichtlich. Das Gericht hat schließlich keine Anhaltspunkte dafür, dass die Annahme eines LVmax von 25 % zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag (11. Juli 2010) überholt war. Soweit einige Kläger vermuten, dass sich die konjunkturellen Umstände sowie die Marktverhältnisse in der Zwischenzeit in Bezug auf den Einfluss sanierungsbedingter Qualitätsverbesserungen erheblich geändert haben könnten, gibt es hierfür keine Anhaltspunkte. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass durch die Ermittlung von Anfangs- und Endwert zu einem einheitlichen Stichtag konjunkturelle Einflüsse ohnehin weitgehend ausgeschaltet sind. Der LVmax dürfte daher eher durch andere Umstände beeinflusst werden, etwa durch tiefgreifende, allgemeine Änderungen beim Ausgangszustand der Gebiete vor Sanierung oder hinsichtlich Art und Umfang der Sanierung. Hier aber gab es bis zum Abschluss der Sanierung keine wesentlichen Änderungen. Eine regelmäßige Überprüfung des LVmax, wie die Klägerseite fordert, ist normativ nicht vorgegeben. Sinnvollerweise wäre sie wohl auch nicht auf den LVmax zu beschränken, sondern müsste alle Parameter des Zielbaumverfahrens erfassen. Schon wegen des erheblichen Aufwandes einer solchen Überprüfung und weil die Ermittlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages auch bei größtem Bemühen immer nur eine Schätzung bleibt, erachtet das Gericht eine solche Überprüfung allenfalls in größeren Zeitabständen für rechtlich geboten. Insoweit könnte die in § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB genannte 15-Jahres-Frist (die im Jahre 2011 noch nicht abgelaufen war) einen Anhaltspunkt geben. Der sachverständige Zeuge Dr. X...hat eine Überprüfung
5 Jahren für "sinnvoll" gehalten; dass die Einhaltung dieser vergleichsweise kurzen Frist bewertungstechnisch geboten oder gar zwingend wäre, ist seinen Bekundungen jedoch nicht zu entnehmen (Urteil der Kammer vom
dem Wortlaut des § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB entspricht der Ausgleichsbetrag der "durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts". Damit setzt die Erhebung eines Ausgleichbetrages die Ursächlichkeit der Sanierung für die Erhöhung des Bodenwertes voraus. Ursächlichkeit in diesem Sinne ist nicht gleichbedeutend mit Monokausalität.
der ständigen Rechtsprechung der Kammer sind sanierungsbedingt im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht allein solche Bodenwerterhöhungen, die sich eindeutig öffentlichen oder öffentlich geförderten sanierungsrechtlichen Maßnahmen zuordnen lassen. Denn durch das rechtliche Instrumentarium der §§ 136 ff. BauGB und die hierdurch gesteuerte städtebauliche Sanierung in Verbindung mit den erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten
G wird in der Regel ein Anstoß für private Investitionen gegeben, die wiederum einen erhöhten Handlungsdruck auf Eigentümer von noch nicht sanierten Grundstücken ausüben werden (Urteil der Kammer vom
wendeerfahrungen" keine substantiierten Umstände dar, die belegen, dass die ermittelte Bodenwerterhöhung oder ein Teil dieser Werterhöhung eindeutig auf sanierungsfremde Faktoren zurückzuführen ist. Wenn es in dieser Dokumentation heißt, dass es infolge der geringen Finanzkraft der Eigentümer in den Sanierungsgebieten zu einer gigantischen Verkaufswelle gekommen sei, die "private Investoren und Steueroptimierer, institutionelle Anleger und auch Spekulanten" angezogen habe, welche die Chance gesehen hätten, in diesen Gebieten "mit einer Kombination aus Steuerersparnis, Modernisierungsumlage und Wertzuwachs zu hohen Gewinnen zu kommen", ist damit auch die mit der Festlegung von vorbereitenden Untersuchungen erstmals verbundene Aussicht auf öffentliche Förderung in den betroffenen Gebieten angesprochen. Der Umstand, dass das von dem Senat beschlossene Modernisierungsförderprogramm - vor allem aus fiskalischen Gründen - später eine Förderquote von lediglich einem Drittel vorsah und ab dem Jahre 2001 nur noch öffentlicher Raum und Infrastruktur in den Sanierungsgebieten öffentlich gefördert wurde, unterbricht weder diesen Ursachenzusammenhang noch gebietet er, bei der Wertermittlung fiktiv private Bodenwerterhöhungsanteile herauszurechnen. Vielmehr handelt es sich bei dem Sanierungsgebiet Traveplatz-Ostkreuz ungeachtet seiner Lage im Ostteil Berlins um ein herkömmliches Sanierungsgebiet. Für die Annahme eines historisch begründeten sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets im Stadtgebiet geprägten Sonderfalls, den der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (a.a.O.) für das ehemalige Sanierungsgebiet "Spandauer Vorstadt" mit der Erwägung angenommen hat, es handele sich um ein Gebiet mit herausragender stadträumlicher Lage im Zentrum Berlins, ist weder Konkretes vorgetragen noch sonst etwas ersichtlich (vgl. hierzu sowie zum Folgenden OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 - 6 B 6.19 - juris Rn. 49). Es handelt sich schon
seiner räumlichen Lage nicht um ein Gebiet "in der Mitte von Berlin" bzw. "im Zentrum Berlins", sondern um ein Gebiet östlich des Zentrums im Bezirk Friedrichshain, das in östlicher Richtung durch den Stadtbahnring und in westlicher Richtung durch die H-straße begrenzt wird. Das Sanierungsgebiet war Anfang der 1990er Jahr durch einen hohen Versiegelungsgrad, einen Mangel an Grünflächen und Bäumen sowie hohe Lärm- und Luftbelastungen durch Einzelofenheizungen geprägt (vgl. gutachterliche Stellungnahme des Vermessungsamtes, S. 4). Auch für die weiteren vom 2. Senat angenommenen Parameter wie etwa ein hoher Bestand an denkmalgeschützten Gebäuden, die in Zusammenwirken mit dem Denkmalschutz und den an ihn knüpfenden Steuervergünstigungen und Fördermöglichkeiten besonders günstige Rahmenbedingungen für Investitionen geboten hätten, oder ein besonders großer Teil an
dem Vermögensgesetz zu restituierenden Grundstücken, ist nichts ersichtlich. Schließlich ist eine Vergleichbarkeit der beiden Sanierungsgebiete schon durch das unterschiedliche Verhältnis zwischen öffentlichem und privatem Mitteleinsatz ausgeschlossen. Im entschiedenen Fall zur "Spandauer Vorstadt" habe es etwa 1 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 7 (privater Mitteleinsatz) betragen, während der Einsatz öffentlicher Mittel im Sanierungsgebiet Traveplatz-Ostkreuz im umgekehrten Verhältnis stand. Die Klägerseite kann keine Anrechnung eigener Aufwendungen
GB beanspruchen. Gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 Hs. 1 BauGB sind die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Bodenwerterhöhend sind alle die Bebaubarkeit und Nutzbarkeit des Grundstücks verbessernden Maßnahmen, insbes. Bodenordnungsmaßnahmen, die straßenseitige Erschließung sowie die Verbesserung der Bodenbeschaffenheit (BeckOK BauGB/Schmitz, 55. Ed. 1.5.2022, BauGB § 155 Rn. 6). Bereits
dem Wortlaut der Norm kommt es grundsätzlich nur auf die durch die Maßnahmen des Eigentümers bewirkten Erhöhungen des "Bodenwertes" des Grundstücks an, nicht aber auf die für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen aufgewandten Kosten. Ob und in welchem Maße Bodenwerterhöhungen herbeigeführt wurden, ist
den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung zu beurteilen (Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB, 145. EL 2022, § 155 Rn. 39). Da sich der Wert des Bodens eines bebauten Grundstücks zudem grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück bestimmt, ist davon auszugehen, dass private Baumaßnahmen des Ausgleichspflichtigen an baulichen Anlagen in der Regel nicht zu sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Grundstücks selbst führen. Aufwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes kommen daher in der Regel unmittelbar nur dem
GB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
GB, dass die Baumaßnahmen auf der Grundlage einer sanierungsrechtlichen Genehmigung erbracht wurden. Soweit es sich dabei um genehmigungspflichtige Vorgänge im Sinne des § 144 BauGB gehandelt hat, müssen sie
GB genehmigt worden sein und im Einklang mit dem jeweiligen Sanierungskonzept stehen (Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB, 145. EL 2022, § 155 Rn. 38). Derartige Genehmigungen hat die Klägerseite nicht vorgelegt. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf dem Grundstück betreffen zudem nur das Gebäude und weisen keine erkennbare Bedeutung für eine - über die Gebäudewertsteigerung hinausgehende - Erhöhung auch des Bodenwertes auf. Insbesondere ist auch nicht ersichtlich, dass selbst eine Erneuerung der Fassade ihrem Umfang
eine derart umgebungsgestaltende (Außen-)Wirkung hätte, dass sie die Lagewertqualität des Sanierungsgebietes zu verbessern vermochte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
barschaft konkret erfolgt sind und inwieweit sich diese zugleich auf den Bodenwert des Grundstücks ausgewirkt haben, hat die Klägerseite jedoch nicht dargelegt, sondern nur pauschal auf den Amtsermittlungsgrundsatz der Behörde verwiesen. Aufgrund der Rechtmäßigkeit des Bescheides zur Erhebung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages hat die Klägerseite auch keinen Anspruch auf Rückzahlung des bereits geleisteten Betrages oder Verzinsung eines Rückerstattungsbetrages. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in § 167 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO. Die Berufung ist gemäß §§ 124 Abs. 2 Nr. 4, 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen, weil das Gericht mit seiner Entscheidung jedenfalls bei der Bewertung der verallgemeinerungsfähigen Tatsachenfrage der Unbedenklichkeit der Schätzung der Bodenwerterhöhung auf der Grundlage eines maximal veränderbaren Lagewertanteils (LVmax) von 25 % als fester Größe von der gefestigten Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg abweicht. Permalink: https://openjur.de/u/2465225.html ( https://oj.is/2465225 ) Volltext Druckansicht PDF Download Zitate 15 Zitiert 0 Referenzen 0 Schlagworte Problem melden Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.
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