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AG Berlin-Mitte, Urteil vom 12. Dezember 2006 - Az. 9 C 462/06

Tenor 1.Die Klage wird abgewiesen. 2.Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreites zu tragen 3.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in

§ 311Absatz 1 BGB.

Die in diesem Teil des Mietvertrages enthaltene "Abgeltungsklausel", wonach die Beklagte als Mieterin an die Klägerin als Vermieterin einen Anteil an den Kosten der Laminatbodenverlegung zu tragen hat, wenn das Mietverhältnis "auf ihren Wunsch" vor Ablauf von drei Jahren endet, ist nämlich als selbständiges Vertragsstrafeversprechen der Beklagten an die Klägerin anzusehen und nach § 555 BGB unwirksam.

(1)Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam (§ 555 BGB). So liegt es hier: (a) § 555 BGB will den Mieter von Wohnraum vor zusätzlichen Belastungen schützen, die ihn gegenüber dem Vermieter zur Einhaltung eines bestimmten Verhaltens durch entsprechende Nachteile anhalten sollen, unter Anderem von gesetzlichen oder vertraglich übernommenen Pflichten (vergleicheHanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, ZMR 1990, 270 mit weiteren Nachweisen;Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage
(2003), § 555, Randnummer 4 mit weiteren Nachweisen;Weidenkaff, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 65. Auflage
(2006), § 555, Randnummer 1). (
  1. b)24Die streitbefangene Klausel in § 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages (Anlage K 1) stellt nach der Auffassung des Gerichtes einselbständiges Strafversprechender Beklagten zugunsten der Klägerin im Sinne des § 343 Absatz 2 BGB dar, das auch unter § 555 BGB fällt. (
  2. aa)Mit einem selbständigen Strafversprechen verspricht der Schuldner dem Gläubiger eine Zahlung für den Fall, dass er eine Handlung vornimmt, ohne dass dem Gläubiger eine durchsetzbare Handlungs- oder Unterlassungsverpflichtung zusteht (vergleicheBundesgerichtshof, NJW 1982, 759 ;Blank, in: Schmidt-Futterer, am angegebenen Ort, § 555, Randnummer 3;Grüneberg, in: Palandt, am angegebenen Ort, Vorbemerkung vor § 339, Randnummer 4 mit weiteren Nachweisen). (
  3. bb)26So liegt es hier: Unabhängig davon, ob es rechtlich zulässig beziehungsweise wirksam war, die (zunächst in § 2 Ziffer 1a. des Mietvertrages) auf unbestimmte Zeit laufende Vertragsdauer in § 23 Nummer 2 Satz 2 des Mietvertrages auf mindestens drei Jahre festzulegen, hatte die Klägerin ohne die "Abgeltungsklausel" in § 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages keinen Anspruch gegen die Beklagte, sich (vor Ablauf dieser Mindestdauer) an den Laminatverlegekosten zu beteiligen: Denn die Ausstattung mit diesem Bodenbelag war schlichtweg der von der Klägerin geschuldete vertragliche Zustand der Mietsache (§ 535 Absatz 1 Satz 2 (

§ 549Absatz 1) BGB).

27Dann aber ist die Beklagte wegen § 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages bei (vorzeitiger) ordentlicher Kündigung des Mietvertrages durch sie mit Wirkung vor Ablauf von drei Jahren seit Mietbeginn neben der dadurch keineswegs entfallenden Mietzahlungsverpflichtung bis zum Ende dieser drei Jahre (§ 542 Absatz 2 (

§ 549

Absatz 1) BGB) auch noch mit den hier gegenständlichen Laminatverlegekosten belastet – und somit mehr, als sie der Klägerin nach dem Gesetz schuldet. Dies gilt nach § 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages selbst dann, wenn – wie hier – der Mietvertrag durchEinigungzwischen den Parteien des Rechtsstreites – zu der immerhin auch die Zustimmung ("Wunsch") der Beklagten als Mieterin im Sinne von §§ 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages; 311 Absatz 1 BGB gehört – vor Ablauf von drei Jahren seit Mietbeginn beendet und die Wohnung im unmittelbaren Anschluss von der Klägerin wieder anderweitig vermietet wird. Wäre § 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages wirksam, würde die Beklagte der Klägerin deren wohnwerterhöhende Investition selbst dann (anteilig) finanzieren, wenn die Klägerin von dem Nachfolgemieter wegen dieser Ausstattung eine höhere Miete verlangen kann. Dies verstößt aber auch gegen das gesetzliche Leitbild aus § 535 Absatz 1 (

§ 549Absatz 1) BGB, nach dem der

Vermieterfür die Übergabe der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand und dessen Aufrechterhaltung während der Mietzeit verantwortlich ist – was von dem Gesetzgeber durch die gegenüber dem bisherigen Wortlaut unangetasteten Fassung durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (Bundesgesetzblatt I 2001, 1149 ff.) noch bestärkt worden ist (§ 307 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Nummer 1 BGB). Dazu kommt, dass diese Klausel ganz am Ende des sehr umfangreichen und von der Klägerin gestellten Vertragswerkes unter der lapidaren Überschrift "Sonstige Vereinbarungen" steht. Mit einer solchen "Abgeltungsklausel" brauchte die Beklagte an dieser Stelle aber wegen der überraschenden Wirkung nicht (mehr) zu rechnen (§ 305c Absatz 1 BGB)) – zumal eine solche bei der Regelung der Mietzeit in § 2 oder in § 13 bei "Gebrauch und der Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen" zu erwarten gewesen wäre. Desgleichen war auch widersprüchlich und somit intransparent (§ 307 Absatz 1 Satz 2 BGB), dass in§ 2 Ziffer 1.a.des Mietvertrages (Anlage K 1) ausdrücklich vereinbart war, dass das Mietverhältnis aufunbestimmteZeit geschlossen ist – dazu steht die Klausel in § 23 Nummer 2 Satz 2 und 3 des Mietvertrages imkrassen Gegensatz, nämlich dass dieMindestvertragslaufzeit(wegen der Verlegung des Laminatbodenbelages durch die Klägerin) nunmehrdrei Jahrebeträgt.

(2)Diese Auffassung des Gerichtes wird auch nicht durch die Einwendungen der Klägerin geändert. Zum Einen handelt es sich bei § 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages (Anlage K 1) ebennichtum einakzessorischesVertragsstrafeversprechen im Sinne des § 339 Satz 2 BGB, sondern – wie bereits gezeigt (siehe oben, Ziffer II. 1. a)
(1)(b)) – um einselbständiges. Die von der Klägerin herangezogene Entscheidung desAmtsgerichtes Potsdam(in: GE 2003, 594) kann ihr auch nicht behilflich sein, weildas Amtsgericht Potsdamdie Rechtsfigur desselbständigenStrafversprechens im Sinne des § 343 Absatz 2 BGB weder erwähnt, geschweige denn – wie hier – geprüft hat, ob sie dem Anwendungsbereich des § 555 BGB unterfällt. Zum Anderen ist es für die rechtliche Beurteilung, ob § 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages (Anlage K 1) gemäß § 555 BGB unwirksam ist, auch unerheblich, ob der Laminatbodenbelag nur auf den Wunsch der Beklagten und trotz eines angeblich ordnungsgemäßen Teppichbodenbelages in der streitbefangenen Wohnung verlegt worden ist: Denn auf wessen Initiative hin letztendlich die "Gegen"-Leistung – wie die Klägerin die Laminatverlegung zutreffend bezeichnet – vereinbart worden ist, deren wirtschaftliche Amortisation durch das selbständige Vertragsstrafeversprechen im Ergebnis abgesichert werden soll (§ 343 Absatz 2 BGB), ist nicht relevant. Schließlich ist es ebenfalls ohne Belang, ob diese Klausel nach der – unsubstanziierten – Behauptung der Klägerin (im Sinne des § 305 Absatz 1 Satz 3 BGB) "ausgehandelt" worden ist oder nicht, weil sich deren Unwirksamkeit eben nicht (ausschließlich) nach den §§ 307 ff. BGB bemisst, sondern nach § 555 BGB, der nach seinem Wortlaut auch für Individualvereinbarungen gilt. b) Des Weiteren kann die Klägerin von der Beklagten auch nicht Zahlung aus §§ 812 Absatz 1 Satz 1, 1. Fall; 818 Absatz 2 BGB verlangen.
(1)Wer durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet (§ 812 Absatz 1 Satz 1, 1. Fall BGB). Ist dem Empfänger die Herausgabe wegen der Beschaffenheit des Erlangten nicht möglich, so hat er dessen Wert zu ersetzen (§ 818 Absatz 2 BGB).
(2)Dies ist hier aber nicht der Fall: Die Klägerin hat der Beklagten in § 23 Nummer 2 Satz 1 des Mietvertrages (Anlage K 1) versprochen, Laminatbodenbelag in der streitbefangenen Wohnung zu verlegen – folglich mit Rechtsgrund im Sinne des § 812 Absatz 1 Satz 1,
  1. Fall BGB. Im Übrigen stand diese Wohnung auch in ihrem Eigentum und nicht in demjenigen der Beklagten. c) Andere Anspruchsgrundlagen, die der Klägerin in der Hauptsache zum Erfolg verhelfen könnten, sind nicht ersichtlich.
  2. Der geltend gemachte Zinsanspruch steht der Klägerin ebenfalls nicht zu, weil ihr gegen die Beklagte ein entsprechender Geldzahlungsanspruch in der Hauptsache im Sinne der §§ 288 Absatz 1 Satz 1; 291 Satz 1 BGB nicht zur Seite steht (siehe oben, Ziffer II. 1.).
  3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Absatz 1 Satz 1,
  4. Halbsatz ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nummer 11,
  5. Fall; 711 (

§ 511Absatz 2 Nummer 1 ZPO). Permalink: http://openjur.de/u/274296.html Kommentare

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