LG Berlin, Urteil vom 29.06.2007 - 63 S 469/06

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das am
2. November 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 7 C 481/05 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Die Revision wird zugelassen. Gründe I. Gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Ergänzend ist Folgendes auszuführen: Die Parteien streiten hinsichtlich einer im Jahr 2005 erteilten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 darüber, ob die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB vorliegend gilt, obgleich die Vorschüsse auf die Betriebskosten nicht vereinbart sind. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Ausschlussfrist nicht eingehalten sei. Die Auslegung dürfe nicht am Wortlaut haften bleiben, sondern müsse berücksichtigen, dass § 20 Abs. 3 Satz 2 Neubaumietenverordnung (i. F. NMV) eine Vorbildregelung enthalte und mit der Mietrechtsreform eine Differenzierung danach, ob der Mieter Vorschüsse zu leisten hat oder nicht, nicht getroffen werden sollte. Gegen das Urteil, das dem Kläger am
5. November 2006 zugestellt worden ist, hat er mit am
6. Dezember 2006 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die er mit am
7. Januar 2007 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet hat. Der Kläger begründet sein Rechtsmittel damit, dass die Ausschlussfrist ausweislich des Wortlauts nur für den Fall angeordnet sei, dass Vorauszahlungen vereinbart seien. Aus § 20 NMV sei der Umkehrschluss zu ziehen, da der Gesetzgeber den in der älteren Regelung klaren Wortlaut nicht übernommen habe und es davon auszugehen sei, dass dies bewusst geschehen sei. Der Kläger beantragt, unter Abänderung des am
8. November 2006 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Schöneberg die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.124,97 Euro nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil aus seinen Gründen und meint, dass ein Mieter, der keine Vorschüsse leistet, nicht weniger schutzwürdig sei als ein Mieter, der Vorschüsse leistet. Ferner meint die Beklagte, die Abrechnung sei insgesamt unwirksam, da der Abrechnungsschlüssel nicht von 40/40/20 auf 50/50 geändert hätte werden dürfen. II. Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Es kann dahin stehen, ob der Kläger zur Änderung des Umlageschlüssels berechtigt war. Die Abrechnung wäre auch dann nicht unwirksam, da die einfache Umrechnung nur zur Kürzung der Forderung führen würde. Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht jedoch den Ausschluss des Anspruchs auf Zahlung von Heizkosten für das Jahr 2002 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angenommen. Zwar verweist der Klägervertreter zunächst an sich zutreffend auf allgemeine Auslegungsregelungen und darauf, dass der Wortlaut dafür spricht, dass Vorauszahlungen Voraussetzung für die Geltung der Ausschlussfrist sind. Die nach dem Vergleich des § 556 Abs. 3 BGB mit § 20 NMVO nahe liegende Vermutung des Klägers, dass der Gesetzgeber die Regelung bewusst nicht deckungsgleich übernommen habe und die Ausschlussfrist bewusst nur für den Fall der Vereinbarung von Vorschüssen geregelt habe, ist jedoch nicht zutreffend. Ausweislich der Drucksache 14/4553 des Deutschen Bundestages, Seite 50 f. zu § 556 Ziff. 2 und 4 c BGB ließ sich der Gesetzgeber von anderen Vorstellungen leiten. Beratungsgegenstand waren nur die Vereinbarung einer Pauschale für Betriebskosten oder die Vereinbarung abrechenbarer Vorauszahlungen, jedoch nicht die Überwälzung der Betriebskosten ohne Vereinbarung von Vorauszahlungen aber mit Abrechnungspflicht wie vorliegend. Die Ausschlussfrist sollte für Nachzahlungsansprüche des Vermieters gelten. Entscheidend war daher nach den Vorstellungen des Gesetzgebers, dass abzurechnen ist und nicht die Vorschusshöhe, wobei der Fall der Vereinbarung der Vorschusshöhe Null übersehen worden ist. Es kann daher dahin stehen, ob mit dem Amtsgericht der Wortlaut so auszulegen ist, dass die Vorschusshöhe Null auch als Vereinbarung von Vorschüssen gilt, so dass die Ausschlussfrist, die nach den Vorstellungen des Gesetzgebers immer bei Abrechnung gelten sollte, auch gilt oder ob wegen der Regelungslücke für den übersehenen Fall der Vorschusshöhe Null bei abrechnungspflichtigen Betriebskosten eine Analogie geboten ist. Die Interessenidentität liegt vor, da Vorschüsse ohnehin nur in angemessener Höhe verlangt werden sollen und die Ausschlussfrist nicht die Rückforderung des Mieters befördern soll, sondern Klarheit schaffen soll, ob noch Nachforderungen gestellt werden, der Schutzzweck der später Geltendmachungen von Nachforderungen erschwert, erstreckt sich gleichermaßen auf vorschusspflichtige sowie auf nicht vorschusspflichtige Mieter. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision ist wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen, § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, weil die sich stellende Frage der Anwendbarkeit der Ausschlussfrist für Mietverhältnisse, in denen eine Vorauszahlungspflicht nicht besteht, bisher obergerichtlich nicht entschieden ist. Permalink: https://openjur.de/u/275780.html ( https://oj.is/275780 ) Volltext Druckansicht PDF Download Zitate 0 Zitiert 5 Referenzen 0 Schlagworte Problem melden Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.