AG Spandau, Urteil vom 26. Oktober 2007 - Az. 3b C 715/06

Tenor 1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 3.588,85 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Juni 2006 sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 207,93 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Juni 2007 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 58 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 42 % zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 9. September 2002 an die Beklagten eine in Berlin. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (Anlage K 1) Bezug genommen. Das Mietverhältnis endete zum 30. April 2006. Die Klägerin trägt vor, dass sich die Wohnung bei der Rückgabe in einem nicht vertragsgemäßen Zustand befunden habe: Kinderzimmer:In dem Holzfenster seien durch die Beklagten in den Fensterflügeln ca. 27 bis 30 Löcher eingebracht worden. Die Innentür sei am oberen Falz unfachmännisch nachgearbeitet, so dass das Deckfurnier gesplittert sei. Die Tür sei auszubessern und zu lackieren, ggf. auszutauschen. Alle Wände hätten keinen deckenden Anstrich erhalten. Die Wände seien daher neu, deckend zu weißen. Wohnzimmer:Auch hier seien zahlreiche Löcher in den Fensterflügeln eingebracht worden. Die Innentür weise Beschädigungen in Form von Lackabsplitterungen auf. Diese Stellen seien zu spachteln und die Tür zu lackieren. Der Anstrich der Wände und Decken sei nicht deckend. Diese seien daher neu, deckend zu weißen. Schlafzimmer:Hier seien die Kunststofffenster ebenfalls mit zahlreichen Bohrlöchern in den Fensterflügeln versehen. Wand und Decke seien nicht deckend gestrichen. Küche:Das Kunststofffenster habe zahlreiche Bohrlöcher in den Fensterflügeln aufgewiesen. Fliesenlöcher seien nicht geschlossen, Handtuchhalter nicht entfernt worden. Wände und Decke seien nicht deckend gestrichen, Wand und Bodenfliesen verschmutzt. Die Wände seien neu, deckend zu weißen, Fliesenlöcher und Handtuchhalter zu entfernen, Wand und Bodenfliesen zu reinigen. Bad:Das Kunststofffenster weise zahlreiche Bohrlöcher in den Fensterflügeln auf. Die Wandfliesen seien durch viele Lochbohrungen beschädigt die Löcher nicht geschlossen. Die defekten Fliesen seien zu erneuern, die Decke mit einem deckenden Anstrich zu versehen. Die Duschabtrennung sei mit Schimmel behaftet und bedürfe einer gründlichen Reinigung. Wände und Boden seien ebenfalls zu reinigen. Die Tür sei vergilbt und müsse lackiert werden. Kammer:Die beschädigte Tür sei auszubessern und zu lackieren. Der Anstrich der Wände und Decke sei nicht deckend. Diese seien neu, deckend zu weißen. Flur:Der Fliesenfußboden sei zu reinigen, insbesondere seien die Kleberückstände des beidseitigen Klebebandes des aufgebrachten Teppichbodens zu beseitigen. An den Wänden seien einige Stellen auszubessern. Sämtliche Heizungsrohre in der Wohnung würden starke Lackbeschädigungen aufweisen und seien weiß deckend zu lackieren. Unter Bezugnahme auf zwei Angebote der Fa. vom 2. Juni 2006 (Anlage K 3 und K 4) begehrt die Klägerin Schadensersatz in Höhe von 5.023,01 Euro (Malerarbeiten an Wand- und Deckenflächen, Lackierarbeiten an den Türen und Zargen sowie Instandsetzung der Holzfenster, Fliesenarbeiten im Bad, Reinigungsarbeiten) sowie in Höhe von 3.151,00 Euro für den Austausch der beschädigten Kunststofffenster in Bad, Küche und Schlafzimmer, ferner außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 361,75 Euro. Klageerweiternd macht die Klägerin eine Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung vom 2. März 2007 (Anlage K 7) für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. April 2006 in Höhe von 277,44 Euro geltend. Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie 8.174,01 Euro Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.06.2006 sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 361,75 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.06.2006 zu zahlen um im Wege der Klageerweiterung die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie 277,44 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.04.2007 zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie meinen, nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen zu sein, da die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag unwirksam seien. Die Schäden an den Türen seien bereits bei Mietvertragsbeginn vorhanden gewesen. Die Wohnung habe im Kinderzimmer, im Bereich des Fensters, im Wohnzimmer im Bereich der Balkontür, im Schlafzimmer an der gesamten rechten Außenwand, in der Küche an der rechten Außenwand neben dem Fenster, im Bad im Bereich der Badewanne sowie in der Kammer erhebliche Schimmelschäden aufgewiesen. Die Löcher in den Fensterrahmen seien bereits beim Einzug vorhanden gewesen. Ein Austausch der Kunststofffenster sei nicht erforderlich. Das Holzfenster im Wohnzimmer sei undicht und der Rahmen verfault. Die Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung sei nicht geschuldet, da beim Auszug eine Zwischenablesung erfolgt sei. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen und. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 26. Januar 2007 Bezug genommen. Ferner ist ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. eingeholt worden. Auf den Inhalt des Gutachtens vom 12. Juli 2007 sowie die Erläuterungen des Sachverständigen in seiner Anhörung vom 5. September 2007 wird ebenfalls verwiesen. Gründe Die Klage ist in Höhe von 3.588,85 Euro begründet. Der zuerkannte Betrag setzt sich wie folgt zusammen:

1. a)Schadensersatz für Austausch der Kunststofffenster3.151,00 Eurob) Reparatur Holzfenster437,85 Euro.Für die einzelnen Forderungen gilt das Folgende: zu a):Die Klägerin hat aus § 280 Abs. 1 BGB einen Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung der Kunststofffenster durch Bohrungen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Bohrlöcher an den Holz- und Kunststofffenstern während der Mietzeit der Beklagten entstanden sind. Dass diese Bohrlöcher bei der Beendigung des Mietverhältnisses vorhanden waren, steht außer Streit. Der Zeuge ... hat den Zustand der Fenster ohne Bohrlöcher bei Beginn des Mietverhältnisses glaubhaft bekundet, ferner die Äußerungen des Beklagten bei der Abnahme der Wohnung. Die Äußerungen des Zeugen waren in sich stimmig und wirkten objektiv, auch wenn er als Verwalter grundsätzlich kein neutraler Zeuge war. Bestätigt wurden diese Angaben mittelbar auch durch den Beklagten, der bei der Beweisaufnahme eingeräumt hat, dass von ihm an den Kunststofffenstern Rollos angebracht wurden. Dass hierfür bereits vorhandene Löcher passgenau verwendet werden konnten, erscheint wenig plausibel. Die Angaben des Zeugen sind nicht durch die Aussage des Zeugen widerlegt worden, der zugestanden hat, dass er sich die Fenster beim Einzug nicht näher angesehen hat. Das Anbohren der Kunststofffenster ohne Einwilligung des Vermieters stellt eine Pflichtverletzung dar. Auch für einen Laien ist klar, dass die Substanz der Fenster hierdurch beschädigt wird und die Bohrlöcher beim Auszug nicht ohne weiteres verschlossen werden können. Der Sachverständige hat insoweit überzeugend dargestellt, dass ein Verschließen durch ein Kunststoffgranulat im Schweißverfahren und anschließendem Schleifen zwar möglich ist, hierdurch aber eine nachhaltige Reparatur im Hinblick auf Verfärbungen nicht erreicht wird. Zu Recht macht die Klägerin deshalb als Schaden die Kosten für einen Austausch der Fenster geltend. Das Gericht folgt der Klägerin auch hinsichtlich der Schadensberechnung, die unter Bezugnahme auf das Angebot der Fa. -Bauelemente konkret dargetan wurde. Der Sachverständige hat zwar in seinem Gutachten zunächst nur Reparaturkosten in Höhe von ca. 600,00 Euro geschätzt, wobei er davon ausging, dass nur die Fensterflügel neu eingebaut werden müssen und Blendrahmen und Verglasung wiederverwendbar sind. In seiner Anhörung vom 5. September 2007 hat er aber ergänzend ausgeführt, dass dieses Verfahren voraussetzt, dass die Profile tatsächlich noch verfügbar sind. Auf das von ihm geschilderte Verfahren, wie diese Frage zu klären sei (mit erheblichem Kostenaufwand!), wie eine Nachfertigung gegebenenfalls zu erfolgen habe, muß sich die Klägerin im Rahmen einer Schadensminderungspflicht aber nicht einlassen, sondern kann zu Recht einen Komplettaustausch geltend machen. Die von ihr zugrunde gelegten Kosten hat der Sachverständige als im Kostenrahmen liegend bewertet, so dass das Gericht keine Bedenken hatte, die veranschlagten Kosten gemäß § 287 ZPO als Schaden anzusehen. Der Sachverständige wirkte in jeder Hinsicht sicher und kompetent. Seine Ausführungen setzten sich nicht in Widerspruch zu dem Gutachten, er hat vielmehr ergänzend auch zu notwendigen Anschlussarbeiten Stellung genommen und auf die Probleme eines nur teilweisen Austausches hingewiesen. Die Klägerin muss sich keinen Abzug "neu für alt" entgegenhalten lassen. Auch wenn die Angaben zum Alter der Fenster divergieren, unterliegen die Kunststofffenster keinem gravierenden Verschleiß. Zu b):Hinsichtlich der Schadensverursachung kann auf die Ausführungen zu
2. a)verwiesen werden. Die Schadenshöhe von 437,85 Euro ergibt sich aus dem Angebot der Fa. ... vom 2. Juni 2006. Die dort zur Reparatur beschriebenen Arbeiten sind nachvollziehbar, der Kostenrahmen erscheint ebenfalls angemessen. Die Behauptung der Beklagten, die Holzfenster seien ohnehin defekt gewesen, war zu pauschal als dass hierüber Beweis zu erheben war. Im Übrigen ist die Klage unbegründet. Weitergehende Schadensersatzforderungen aus den §§ 280 , 281 BGB stehen der Klägerin nicht zu. ..., die sich auf Malerarbeiten beziehen (mit Ausnahme der ausgeurteilten Pos. Holzfenster) sind unbegründet, da die Beklagten nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. Zu Recht weisen sie darauf hin, dass die entsprechende Verpflichtung aus § 12 des Mietvertrages aus mehreren Gründen unwirksam ist, abgesehen davon, dass die Fristen aus § 12 Nr. 4 bei Beendigung des Mietverhältnisses ... überwiegend ohnehin noch nicht abgelaufen waren und die Quotenklausel in Ziffer 5 aufgrund des starren Fristenplans ebenfalls unwirksam ist (BGH NJW 2006, 3778 ). Die Unwirksamkeit der formularmäßigen Schönheitsreparaturenklausel ergibt sich aus mehreren Gründen. Ob § 12 Nr. 4, wie die Beklagten meinen, einen starren Fristenplan enthält und schon deshalb unwirksam ist, kann letztlich offen bleiben. Die Klausel ist jedenfalls deshalb unwirksam, weil sie nicht erkennen läßt, ab wann diese Fristen laufen. Wie sich aus § 12 Nr. 2 ergibt, verzichtet der Mieter auf die Durchführung einer Anfangsrenovierung (durch den Vermieter). Die Fristen des § 12 Nr. 4 laufen daher nicht zwingend ab Beginn des Mietverhältnisses, sondern es ist denkbar, dass der Mieter schon unmittelbar nach Abschluss des Vertrages zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wäre. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 307 BGB dar (vgl. BGH GE 1998, 1146 ). Darüber hinaus ist in § 18 Nr. 1 geregelt, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache in einem vertragsgemäß renoviertem Zustand zurückzugeben hat. Auch diese Klausel führt zur Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen, da der Mieter danach unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und vom Zustand der Mietsache in jedem Fall zur Ausführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet wäre (vgl. BGH GE 2003, 1153 , 1154). Die Klägerin kann sich auch nicht auf eine unsachgemäße Renovierung der Mietsache berufen. Selbst wenn die Beklagten die Wohnung nicht fachgerecht renoviert haben sollten, fehlt es insoweit jedenfalls an einem Schaden. Es ist nämlich nicht dargetan, dass hierdurch zusätzliche Renovierungsarbeiten erforderlich geworden sind, die nicht ohnehin vom Vermieter zu veranlassen gewesen wären (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., Rdnr. 337 zu § 538 BGB). Hinsichtlich der von der Klägerin behaupteten Beschädigungen an den Türen hat die Beweisaufnahme kein eindeutiges Ergebnis gebracht. Ob diese Beschädigungen den Beklagten zuzurechnen sind, kann aber letztlich offen bleiben. Auf den von der Klägerin eingereichten Fotos ist eine deutliche Vergilbung des Anstrichs zu erkennen, so dass die in dem Angebot aufgeführten Arbeiten ohnehin fällig waren. Ein Schaden besteht insoweit auch nicht. Die Beklagten sind nicht zum Ersatz von Badfliesen verpflichtet. Die Bohrlöcher stellen keine Pflichtverletzung dar, sondern zählen zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 538 BGB. Die Klägerin kann nicht allein auf die Summe der Löcher abstellen. Auf den eingereichten Lichtbildern ist ein übermäßiges Anbohren der Fliesen nicht erkennbar, vielmehr sind die Löcher überwiegend auf den Fugen angebracht worden. Soweit die Fliesen direkt angebohrt wurden, sind übliche Einrichtungsgegenstände des Bades angebracht worden. Dass diese Befestigungen nicht nur auf Fugen erfolgen können, ergibt sich zwangsläufig aus den Abmessungen der Objekte. Sicherlich zu Recht hält die Klägerin den Beklagten vor, dass sie die Bohrlöcher hätten verschließen müssen. Ein aus dieser Pflichtverletzung resultierender Schaden ist aber nicht dargetan. Ob die Beklagten Reinigungsarbeiten schuldeten, kann letztlich auch unentschieden bleiben. Die entsprechende Position im Angebot läßt die im einzelnen erforderlichen Arbeiten nicht erkennen. Die Höhe der Position ist ohne nähere Erläuterungen nicht nachvollziehbar und erscheint unangemessen, sofern bloße Wischarbeiten notwendig sind. Die Heizkostennachforderung für den Zeitraum bis zum 30. April 2006 steht der Klägerin nicht zu. Im Hinblick auf den Nutzerwechsel innerhalb des Abrechnungsjahres 2006 konnte die Klägerin zwar grundsätzlich nach § 9 b HeizkostenV nach der Gradtagszahlen-Methode abrechnen. Dessen ungeachtet muß aber vom Vermieter eine Zwischenablesung nach § 9 b Abs. 1 vorgenommen werden. Die Beklagten haben konkret die Abrechnungswerte zum Ende des Mietverhältnisses ermittelt und die geringeren Werte der Abrechnung entgegengehalten. Angesichts dieses beachtlichen Einwandes hätte die Klägerin konkret und unter Beweisantritt vortragen müssen, wann die Abrechnungsgesellschaft die von ihr festgestellten Verbrauchswerte ermittelt hat. Die Ableseprotokolle belegen dies nicht, sondern geben das gesamte Jahr als Ablesezeitraum an, was die Behauptung der Beklagten stützt, dass die Werte erst am Ende des Abrechnungsjahres ermittelt wurden. Der zuerkannte Zinsanspruch ist aus den §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB begründet. Der Verzugsbeginn ergibt sich aus dem Mahnschreiben vom 14. Juni 2006. Die vorgerichtlichen Anwaltsgebühren stehen der Klägerin ebenfalls als Verzugsschaden zu. Die Höhe ergibt sich aus den §§ 13 , 14 RVG i. V. m. Nr. 2400, 7002, 7008 VV RVG, wobei der Gegenstandswert nur in Höhe der berechtigten Forderungen zu bemessen war. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO; die über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 S. 1 ZPO. Permalink: http://openjur.de/u/276645.html Kommentare