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AG Köpenick, Urteil vom 4. Dezember 2007 - Az. 7 C 264/03

Tenor

  1. Es wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom
  2. September 2002 für die im Wohnung im Haus ... Berlin, ab dem
  3. Dezember 2002 einen Modernisierungszuschlag in Höhe von 65,21 Euro monatlich an die Klägerin zu zahlen.
  4. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
  5. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
  6. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietvertrag über Wohnraum. Die Beklagten mieteten mit schriftlichem Vertrag vom
  7. Februar 1964 von der Grundstückseigentümerin ... die aus dem Antrag zu
  8. ersichtliche Wohnung in Berlin – Grünau, der sie zur Zahlung einer monatlichen Miete einschließlich der Nebenkostenvorschüsse in Höhe von zuletzt 447,20 Euro ab dem
  9. Mai 2002 verpflichtete. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den in Kopie zur Akte gereichten Mietvertrag (Band I, Bl. 6-9 d.A.) verwiesen. Nach dem Tod der ... wurde das Grundstück in Volkseigentum überführt und in der Folge der seit 1999 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragenen Klägerin zugeordnet. Die Klägerin ließ gemäß ihrer Ankündigung vom
  10. Februar 2001 (band I, Bl. 10-21 d.A.) Haustechnik und Gebäude modernisieren und erklärte nach Abschluss der Arbeiten unter dem
  11. September 2002 die Erhöhung der Miete um 125,11 Euro monatlich, von denen u. a. 59,90 Euro auf die Maßnahmen der Wärmedämmung der Decken, dem Vollwärmeschutz der Fassaden und den Austausch von Fenstern und Balkontüren, 11,07 Euro auf die Demontage der alten und Montage der neuen, zentralen Warmwasserversorgung und 7,13 Euro auf die Modernisierung der Stromkreise nebst Verstärkung der Steigeleitung entfallen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die in Kopie zur Akte gereichte Erklärung vom
  12. September 2002 (Band I, Bl. 22-32 d.A.) und auf die Darstellung der Maßnahmen mit jeweils auf die Wohnung entfallendem Modernisierungszuschlag in dem Schriftsatz der Klägerin vom
  13. August 2003, Seiten 1 bis 3 (Band I, Bl. 43-35 d.A.) verwiesen. Mit der Klage verlangt die Klägerin Zahlung des von den Beklagten in den Monaten April bis einschließlich Juni 2003 um jeweils 32,17 Euro gekürzten und im übrigen unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleisteten Modernisierungszuschlages unter Abzug eines Guthabens von 33,90 Euro und Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung des vollen Modernisierungszuschlages. Die Klägerin behauptet, die erfolgte Wärmedämmung der Fassade des Hauses ... in 12527 Berlin führe zu einer nachhaltigen Energieeinsparung, insbesondere seien die der Mieterhöhungserklärung beigefügten Wärmebedarfsberechnungen (vor und nach der Modernisierung, Bl. 91-97 d.A.) inhaltlich richtig, sie treffen auch für die Wohnung der Beklagten unter Berücksichtigung des Umstandes, dass diese an die ungedämmte, unverputzte Giebelwand stoße, zu, eine Rückrechnung ergebe, dass die zutreffende Außenwandstärke zugrunde gelegt wurde, der Einbau einer zentralen Warmwasseraufbereitungsanlage statt der vorherigen Versorgung mit Elektroboiler reduziere die Energiekosten der Warmwasserversorgung entsprechend der Darstellung der Anlage K 9 (Bl. 98 d.A.) um 0,09 Euro/m², nämlich von 0,22 Euro/m² auf 0,13 Euro/m², die Verstärkung der Einspeisung der Stromverteilung für die Wohnung von 25 A auf 63 A bedeute insofern eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung, als nunmehr erstmalig nebeneinander Waschmaschine, Geschirrspüler und Umlufthaube in der Wohnung betrieben werden können. Die Klägerin beantragt,
  14. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 62,61 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
  15. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 26.09.2002 für die im Wohnung im Haus ... Berlin, ab dem 01.12.2002 einen Modernisierungszuschlag in Höhe von 125,11 Euro monatlich an die Klägerin zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie bestreiten weitgehend Wohnwertverbesserungen, u. a. durch den Ausbau eines Spülbecken im Badezimmer, den Einbau eines Spülkastens, den Einbau eines Poresta – Wannenträgers, für den Einbau von Einhebelarmaturen, den Austausch des Waschmaschinenanschlusses, die Erhöhung des Fliesenspiegels und den Einbau einer zentralen Schließanlage mit gleichschließenden Schlüsseln. Sie sind der Auffassung, ihnen stehe ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Vorlage aller Rechnungskopien gegen Erstattung anteiliger Kopierkosten zu. Die Klägerin erwidert, der WC – Spülkasten sei geräuschärmer und mit einer Wasserstopfunktion ausgestattet, die zur Einsparung von Energie führe, der Einbau eines Poresta – Wannenträger verhindere durch seine Isolierung erheblich das Abkühlen des Badewassers und habe einen schalldämmenden Effekt, in der Küche sei zuvor keine Einhebelarmatur vorhanden gewesen. Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß den Beschlüssen vom
  16. Oktober 2003 (Band I, Bl. 116, 117 d.A.) in der Fassung vom
  17. Dezember 2004 (Band I, Bl. 235 d.A.) und
  18. Oktober 2006 (Band II, Bl. 83 d.A.) durch Einholung von schriftlichen Sachverständigengutachten, vom
  19. August 2004 (Band I, Bl. 222 d.A.) durch Anhörung des Sachverständigen ..., vom
  20. Dezember 2004 (Band I, Bl. 235 d.A.) durch ergänzendes schriftliches Sachverständigengutachten des ... und vom
  21. Oktober 2007 (Band II, Bl. 147 d.A.) durch Einnahme des Augenscheins. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten des ... vom
  22. Mai 2004 (Band I, Bl. 177-201 d.A.), die Sitzungsniederschrift vom
  23. Dezember 2004 (Band I, Bl. 234, 235 d.A.) mit Anhörung des Sachverständigen ..., auf das schriftliche Ergänzungsgutachten des ... vom
  24. Januar 2005 (Band I, Bl. 246-248 d.A.), das schriftliche Sachverständigengutachten des ... vom
  25. Januar 2005 (Band II, Bl. 18, 19 d.A.), das schriftliche Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. ... vom
  26. Mai 2007 (Band II, Bl. 95-116 d.A.) und die Sitzungsniederschrift vom
  27. November 2007 (Band II, Bl. 153, 154 d.A.) hinsichtlich der Einnahme des Augenscheins verwiesen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Gründe I. Die Klage ist zulässig, insbesondere hat die Klägerin ein rechtliches Interesse an der begehrten Feststellung gemäß § 256 Abs. 1 ZPO, auch wenn durch den prozessbedingten Zeitablauf eine Umstellung auf eine Leistungsklage für den Zeitraum bis zur letzten mündlichen Verhandlung, also bis November 2007, möglich gewesen wäre (vgl. Zöller-Greger,
  28. Auflage, § 256 ZPO Rz. 7 c m.w.N.). Dieses gilt umso mehr, als die Klägerin Rechte aus der Mieterhöhungserklärung auch jetzt noch für die Zukunft geltend macht; eine Klage auf künftige Leistung ist nicht vorrangig (vgl. Zöller-Greger a.a.O., Rdnr. 8). II. Die Klage ist allerdings nur teilweise und zwar in dem aus dem Tenor zu
  29. ersichtlichem Umfang begründet.
  30. Die Parteien des Rechtsstreits sind zugleich die Parteien des Mietvertrages über die von den Beklagten genutzte Wohnung ... in Berlin – Grünau. Die Klägerin ist gemäß § 571 BGB a.F. (i.V.m. § 3 VZOG) in das ursprünglich mit der ... und sodann dem Träger des Volkseigentums geführte Mietverhältnis eingetreten.
  31. Die Mieterhöhungserklärung vom
  32. September 2002 hat zu einer Anhebung der Miete lediglich in Höhe von 65,21 Euro monatlich gemäß den §§ 559 Abs. 1, 559 b Abs. 1, 2 Satz 1 BGB ab dem
  33. Dezember 2002 geführt. a) Das Schreiben vom
  34. September 2002 erklärt den Beklagte die Mieterhöhung in Textform und enthält hinreichende und nachvollziehbare Erläuterungen. Soweit die Beklagten eine fehlende Einsichtnahme in die Belege nach Aufforderung zur Übersendung von Belegkopien rügen, hat das keine Folgen: Weder besteht ein Zurückbehaltungsrecht, noch können die Beklagten eine formelle Fehlerhaftigkeit der Mieterhöhung einwenden oder die Entstehung der Kosten substantiiert bestreiten, denn ihnen steht ein Recht auf Übersendung von Belegkopien auch gegen Kostenerstattung gemäß den §§ 259 Abs. 1, 242 BGB nicht zu. Vielmehr können die Beklagten lediglich die Einsichtnahme in den Räumlichkeiten der Klägerin verlangen, was unter keinem Gesichtspunkt als unzumutbar erscheint (vgl. BGH, Urteil vom
  35. März 2006, VIII ZR 78/05 ). Es ist nicht vorgetragen, dass die Beklagten diese Form der Einsichtnahme verlangt und die Klägerin ihr diese verweigert hätte. b) Die durchgeführten Maßnahmen sind bis auf die zur Wärmedämmung und zum Vollwärmeschutz solche gemäß § 559 Abs. 1 BGB, deren Kosten zutreffend angesetzt und auf die Beklagten umgelegt sind.

(1)Es ist nach Durchführung der Beweisaufnahme nicht ersichtlich, dass die in dem Schriftsatz der Klägerin vom
  1. August 2003 auf den Seiten 1 und 2 (Bl. 43, 44 d.A.) mit den Ziffern
  2. bis
  3. dargestellten Maßnahmen der Wärmedämmung, des Fassadenvollwärmeschutzes, des Austausches von Fenstern und Balkontüren eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken und damit als eine Modernisierung der Mietsache zu bewerten sind. Sowohl die Wärmebedarfsberechnung vom
  4. Dezember 2000 (Band I, Bl. 91-96 R d.A.) als auch die die Beweisbehauptung der Klägerin bestätigende Gutachten des Sachverständigen (insbesondere das Ergänzungsgutachten) gehen nämlich von einer Bodenfläche des Gebäudes von 864 m², errechnet aus einer Gebäudelänge von 32 m und einer Gebäudebreite von 27 m aus. Dieser Ansatz ist jedoch offensichtlich fehlerhaft, denn das Gesamtgebäude stellt sich nicht als Rechteck dar, sondern hat eine U-Form mit unterschiedlich langen Seiten und einem Innenhof, deren äußere Ausmaße tatsächlich 27 m x 32 m sein könnten. Die besondere Gestaltung führt jedoch dazu, dass die Bodenfläche (die erdberührte ohnehin!) wesentlich geringer ist als das Ergebnis der Multiplikation der bezeichneten Maße. Es ergibt sich ferner, dass der von dem Sachverständigen ... ermittelte Anteil der ungedämmten Außenwände an dem Gesamtgebäude falsch berechnet ist, denn der Sachverständige geht auf Seite 1 seines Ergänzungsgutachtens vom zwei Außenlängswänden mit einer Fläche von jeweils 336 m² (bei einer Höhe von 10,5 m) und zwei Giebeln mit einer Fläche von 283,5 m² aus, wobei die ungedämmte Giebelwand eine Fläche von 283,5 m² haben soll. Wegen der deutlich höheren Zahl von Außenwänden ist der Ansatz bereits falsch, zudem ist nach Einnahme des Augenscheins ersichtlich, dass die Dämmung an der längsten aller Außenwände fehlt, so dass der Längenmultiplikator von 27 m mindestens im Verhältnis zu den anderen Daten falsch ist. Soweit die Klägerin im Termin zur Einnahme des Augenscheins ausgeführt hat, dass die Außenmaße gewissermaßen gegriffen gewesen sind und zwar aufgrund der keine weiteren Parameter berücksichtigenden Software für die Wärmebedarfsberechnung, verdeutlicht dieses, dass eine zuverlässige Grundlage für die Ermittlung der zu erwartenden Energieeinsparung für alle Maßnahmen fehlt, die sich auf eine Reduzierung des Wärmedurchgangs der Wände, Decken und Fenster des Gebäudes ... stützen. Es mag sich aufdrängen, dass eine ordnungsgemäße Wärmebedarfsberechnung (auch nach der zwischenzeitlich überholten DIN 4701) zu keinen den Beklagten günstigeren Ergebnisse führen würde. Dem Gericht fehlt insoweit allerdings jede weitergehende Sachkunde, es muss sich auf die Feststellung beschränken, dass die als richtig behauptete Wärmebedarfsberechnung an Mängeln leidet, die jedes Ergebnis in Frage stellen.
(2)Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht allerdings zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Installation einer zentralen Warmwasserbereitungsanlage zu einer nachhaltigen Energieeinsparung im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB führt. Soweit die zu prognostizierende Energieeinsparung nach dem Gutachten des Sachverständigen ... um 0,02 Euro/m²/Monat geringer ausfällt als behauptet, so verbleibt bei einer Wohnfläche der Beklagten von 83,19 Euro eine monatliche Ersparnis von 9,15 Euro (0,11 Euro/m² x 83,19 m²). Diese steht den aus der Modernisierung insoweit erwachsenden Belastung von 11,07 m² monatlich in einem noch angemessenen Verhältnis gegenüber; auch ohne Annahme eines bestimmten Verhältnisses (früher: 200-%-Grenze) ist bei einer so geringfügigen Unterschreitung der Erhöhungsbelastung durch die mutmaßliche Einsparung nicht zu befürchten, dass die Beklagten wider Treu und Glauben für die Maßnahme eintreten müssen (vgl. insoweit auch BGH, Urteil vom 3. März 2004, VIII ZR 149/03 ). Soweit sich die Beklagten durch das Ergebnis des Gutachtens bestätigt sehen mit der Rüge, die Konstruktion stelle mit zwei Versorgungsschächten und weiten Wegen zwischen diesen und den Zapfstellen letztlich eine Fehlentscheidung dar, kann das nichts daran ändern, dass für die Wassererwärmung eine nachhaltige Energieeinsparung stattfindet, die die Umlage der insoweit entstandenen Kosten rechtfertigt. Auch die Angriffe der Klägerin gegen die Richtigkeit des Gutachtens sind letztlich nicht entscheidungserheblich, denn bereits ohne Berücksichtigung dieser Einwendungen ist eine Modernisierung im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB festzustellen und sind die entstandenen Kosten voll umlagefähig. Ob die Energieeinsparung noch nachhaltiger ist, als sie der Sachverständige ermittelte, ist für die hiesige Fragestellung unerheblich.
(3)Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht ebenfalls fest, dass die Verstärkung der Einspeisung der Stromverteilung für die Wohnung den Wohnwert durch die Möglichkeit, alle Haushaltsgeräte parallel betreiben zu können, erhöht hat und die Kosten damit gemäß § 559 Abs. 1 BGB umlagefähig sind. Soweit die Beklagten mit Schriftsatz vom
  1. Februar 2006 mitteilen, die Kosten für die Maßnahmen an der Elektroanlage nicht angegriffen zu haben, ist das nicht zutreffend: Eine Wohnwerterhöhung wird in den Schriftsätzen vom
  2. September 2003 (Band I, Bl. 62 d.A.) und
  3. April 2004 (Band I, Bl. 173) bestritten.
(4)Die Einwendungen gegen die Umlage von Kosten für den Einbau eines Spülbeckens im Badezimmer, die Herstellung eines neuen Waschmaschinenanschlusses und für die Erhöhung des Fliesenspiegels auf zwei Meter sind insofern nicht entscheidungserheblich, als eine derartige Umlage nicht stattgefunden hat.
(5)Die Kosten für den Einbau eines WC – Spülkastens sind umlagefähig, weil die Maßnahme den Wohnwert durch Geräuschreduzierung erhöht und durch die Wasserstopfunktion nachhaltig zur Einsparung von Wasser beiträgt.
(6)Die Beklagten sind der Behauptung der Klägerin, der Einbau eines Poresta – Wannenträger verhindere durch seine Isolierung erheblich das Abkühlen des Badewassers und habe einen schalldämmenden Effekt, nicht entgegengetreten und haben sie damit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zutreffend zugestanden. Die Maßnahme ist danach ebenfalls als wohnwerterhöhend anzusehen.
(7)Die Beklagten sind ebenfalls der Behauptung der Klägerin, in der Küche sei zuvor keine Einhebelarmatur vorhanden gewesen, nicht entgegengetreten und haben sie damit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zutreffend zugestanden. Es ist gerichtsbekannt, dass die Einhebelarmatur die Herstellung der gewünschten Temperatur beschleunigt und komfortabler gestaltet. Ihr Einbau ist deshalb eine wohnwerterhöhende und energieeinsparende Maßnahme.
(8)Der Einbau einer zentralen Schließanlage mit gleichschließenden Schlüsseln für Hof- und Hauseingangstüren, Wohnungseingangs- und Nebentüren ist als wohnwerterhöhend zu bewerten, weil das Mitführen und Hantieren mit mehreren Schlüsseln entfällt und die Betätigung der Schlösser damit komfortabler wird. Die Möglichkeit eines größeren Schadens für den Fall des Verlustes kann dem nicht entgegengesetzt werden.
(9)Die weiteren Maßnahmen sind gleichfalls wohnwerterhöhend. Da insoweit keine Einwendungen erhoben sind, werden weitergehende Ausführungen als nicht erforderlich angesehen. c) Die Modernisierungsumlage führt gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB zur Erhöhung in dem bezeichneten Umfang mit dem dritten Monat nach Zugang, also mit dem Dezember
  1. Die Voraussetzungen für die Verlängerung der Frist gemäß § 559 Abs. 2 Satz 2 BGB liegen nicht vor.
  2. Der Klägerin steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch gemäß den §§ 535 Abs. 2, 559 Abs. 1 BGB nicht zu, denn die Beklagten sind für die Monate April bis einschließlich Juni 2003 keine Miete schuldig geblieben. Der geltend gemachte Rückstand in Höhe von jeweils 32,17 Euro besteht nicht, weil die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung um 59,90 Euro hinter der verlangten Höhe zurückgeblieben ist. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckungsentscheidung ergibt sich aus § 709 Satz 1 ZPO. Permalink: http://openjur.de/u/277092.html Kommentare
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