AG Berlin-Mitte, Urteil vom 9. Januar 2008 - Az. 21 C 206/07

Tenor

1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Mitte vom
2. November 2007, Geschäfts-Nr.: 21 C 206/07 , wird aufrecht erhalten.
3. Die Klägerin hat auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Der Beklagte schloss mit der ...GmbH am
5. Dezember 2005 einen Mietvertrag über die 33,38 qm² große Wohnung mit der Nummer WE.... im Hause ...Berlin. Die Klägerin ist inzwischen auf Vermieterseite in diesen Mietvertrag eingetreten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kopie des Mietvertrages Bezug genommen (Bl. 5 d.A. ff ). Mit Schreiben vom
7. 2007 verlangte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 201,62 Euro um 34,74 Euro auf 236,36 Euro mit Wirkung ab dem
8. Mai 2007 und bezog sich zur Begründung auf ein Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing..... Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kopie des Mieterhöhungsverlangens und des Sachverständigengutachtens Bezug genommen (Bl. 9 - 32 d.A. ). Die Wohnung des Beklagten wurde vom Sachverständigen für die Erstellung des Gutachtens nicht besichtigt. Der Beklagte stimmte der geforderten Mieterhöhung nicht zu. Die Wohnung des Beklagten ist unter Berücksichtigung ihrer Lage, ihrer Größe, Ausstattung und Beschaffenheit in das Mietspiegelfeld C 10 des Berliner Mietspiegels 2007 einzuordnen. Die Wohnung selbst wurde bisher nicht saniert oder modernisiert. Insbesondere erfolgte keine Sanierung der Strom-, Wasser- und Heizungsleitungen in der Wohnung und keine Modernisierung von Küche und Bad. Die Wohnung verfügt nicht über einen Balkon und ein Fahrstuhl zur Wohnung steht nicht zur Verfügung. Die Wohnung verfügt über die folgenden Ausstattungsmerkmale: Das Bad hat kein Fenster, die Wände sind nicht überwiegend gefliest und die Wanne ist freistehend. In der Küche ist keine vom Vermieter gestellte Kochmöglichkeit und keine Spüle vorhanden. Ebenso fehlt ein Fliesenspiegel. In der Wohnung ist ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss vorhanden und die Wohnung befindet sich an einer besonders ruhigen Straße in bevorzugter Citylage in guter Wohnlage. Die Müllstandsfläche ist gestaltet und abschließbar. Die Klägerin behauptet, der Eingangs- und Treppenbereich sei im Jahr 2002 hochwertig saniert worden. Nach Berechnung der Klägerin ergibt sich unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2007 eine ortsübliche Nettokaltmiete von 5,38 Euro pro qm². Die Klägerin hält den Berliner Mietspiegel für die vorliegende Wohnung allerdings nicht für anwendbar und verweist zur weiteren Begründung auf die Ausführungen in dem zur Begründung herangezogenen Sachverständigengutachten. Das Gericht hat die Klage durch Versäumnisurteil vom
9. November 2007, Geschäftszeichen: 21 C 206/07 , abgewiesen. Gegen dieses ihrem Prozessbevollmächtigten am
10. November 2007 zugestellte Versäumnisurteil hat die Klägerin mit dem am
11. November 2007 bei Gericht eingegangenen Schriftsatzes ihres Prozessbevollmächtigten vom
12. November 2007 Einspruch eingelegt. Die Klägerin beantragt, das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Mitte vom 07.11.2007 aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Netto-Kaltmiete für die von ihm innegehaltene Wohnung auf dem Grundstück ... Berlin, WE.... von derzeit monatlich 201,62 Euro um 34,74 Euro auf monatlich 236,36 Euro ab
14. 2007 zuzustimmen. Der Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Mitte vom 07.11.2007 aufrecht zu erhalten. Der Beklagte behauptet, in der Wohnung verliefen die Elektroinstallationen sowie die Be- und Entwässerungsleitungen überwiegend auf Putz. Außerdem sei kein Mieterkeller oder Abstellraum außerhalb der Wohnung vorhanden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die übrigen Schriftsätze der Parteien Bezug genommen. Gründe Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Mitte vom
15. November 2007 ist aufrecht zu erhalten. Die Klägerin hat gegen dieses Versäumnisurteil zwar rechtzeitig und damit zulässig Einspruch erhoben, die Klage ist aber bereits unzulässig und darüber hinaus jedenfalls auch unbegründet, denn das Mieterhöhungsverlangen vom 26.02.2007 ist formell unwirksam, da es den Anforderungen des § 558 a Abs. 2, Nr. 1 und Nr. 3 BGB nicht entspricht. Die Klägerin hat zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ...zum Stichtag 16.10.2006 einschließlich seiner Ergänzung vom 12.02.2007 Bezug genommen. Nach § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB ist ein solches Sachverständigengutachten eines der vom Gesetzgeber zugelassenen Begründungsmittel. Das Gutachten muss sich jedoch grundsätzlich auf die konkrete Wohnung, für die die Miete erhöht werden soll, beziehen, wozu es grundsätzlich erforderlich ist, dass der Sachverständige die Wohnung auch besichtigt haben muss (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht,
16. Auflage, § 558 a BGB Rd. Nr. 88 ff). Eine Besichtigung der vom Beklagten bewohnten Wohnung hat hier jedoch unstreitig nicht stattgefunden. Ausnahmsweise kann ein Sachverständigengutachten, das ohne Besichtigung der Bezugswohnung erstellt wurde, dennoch ein taugliches Begründungsmittel im Sinne von § 558 a BGB sein, wenn in einer Wohnanlage Wohnungen gleichen Typs, also von gleicher oder nahezu gleicher Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vorhanden sind und die fragliche Wohnung mit diesem Wohnungstyp im Wesentlichen vergleichbar ist. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist diese Voraussetzung hier jedoch nicht erfüllt, denn die Wohnung des Beklagten weicht hinsichtlich ihres Ausstattungszustandes nicht nur unerheblich von den Wohnungen ab, die der Sachverständige als Maßstab bei seiner Begutachtung zugrunde gelegt und wohl auch zuvor besichtigt hat. 18Der Sachverständige geht auf den Seiten 8 - 10 seines Gutachtens von einem sanierten Zustand der Wohnräume aus. Unter anderem legt er dabei zugrunde, dass im Gebäude ein Fahrstuhl vorhanden ist und im Jahre 2002 im Rahmen einer Wohnungssanierung jeweils ein neues Wannen/Duschbad mit neuwertiger Ausstattung nebst Fußboden- und Wandfliesen sowie einer modernen Zwangsentlüftung geschaffen wurden. Die Küche soll mit einem neuen Fliesenspiegel, einem elektrischen Backherd und einer Nirostaspüle mit Unterschrank ausgestattet sein. Sämtliche Strom- und Wasserinstallationen sollen erneuert worden sein und dem Stand der neuesten Technik entsprechen. Ferner sollen die Türen und Fenster saniert oder neu eingebaut worden sein. Diese Grundannahme trifft für die streitgegenständliche Wohnung jedoch nicht zu, denn diese wurde unstreitig seit ihrer Errichtung nicht saniert oder modernisiert. Entsprechend wurden die Strom- und Wasserinstallationen nicht erneuert. Das Bad und die Küche befinden sich in dem sehr einfachen Ausstattungszustand aus der Zeit der Wohnungserrichtung. Vermieterseits sind weder ein Herd noch eine Spüle noch Wand- und Bodenfliesen in Küche und Bad vorhanden. Bei der Badewanne handelt es sich um die ursprüngliche freistehende Wanne. Auch ein Aufzug oder erneuerte Fenster und Türen sind nicht vorhanden. 19Aus diesem Grund entspricht die Wohnung des Beklagten in wesentlichen Punkten nicht dem Wohnungstypus, den der Sachverständige bei seinem Gutachten zugrunde gelegt hat. Dass es sich bei diesen Ausstattungsdifferenzen nicht nur um unwesentliche Punkte handelt, wird aus dem Gutachten selbst deutlich. Denn der Sachverständige führt auf Seite 11 bei der Darstellung der Bewertungskriterien aus, dass die Ausstattung der Wohnung immerhin 20 von 100 möglichen Punkten erfasst. Auch im Abschnitt 9 “Mietspiegeldiskussion” auf den Seiten 18 ff, in dem der Sachverständige begründet, weshalb die Werte des Berliner Mietspiegels zur Ermittlung der Vergleichsmiete hier ungeeignet sein sollen, führt der Sachverständige als ein wesentliches Argument an, dass die begutachteten Wohnungen wegen ihres besonderen Modernisierungs- und Sanierungsgrades, der über dem im Mietspiegel berücksichtigten, durchschnittlichen Sanierungs- und Modernisierungsgrades liegt, vom Mietspiegel nicht erfasst werden. Auch an dieser Stelle, Seite 20 des Gutachtens, werden die Badmodernisierung, die neue Küchengestaltung und die Erneuerung sämtlicher Wasser- und Strominstallationen besonders hervorgehoben. Alle drei Aspekte treffen für die hier streitgegenständliche Wohnung aber gerade nicht zu. 21Zwar hat der Sachverständige mit seinem Nachtrag vom
17. Februar 2007 dem Umstand Rechnung zu tragen versucht, dass jedenfalls das Bad nicht modernisiert worden ist, auch dieser Nachtrag ändert aber nichts daran, dass die immer noch die fehlende Küchenmodernisierung und die fehlende Sanierung der Wohnung selbst zu einem erheblichen Unterschied gegenüber den vom Sachverständigen offenbar besichtigten und für sein Gutachten herangezogenen Basiswohnungen führen. Das Gutachten ist danach für die streitgegenständliche Wohnung nicht einschlägig. 22Das formal nicht ordnungsgemäße Mieterhöhungsverlangen setzte die Zustimmungsfrist nach § 558 b , Abs. 2 BGB nicht in Gang, so dass die darauf gestützte Zustimmungsklage unzulässig ist. Das formunwirksame Zustimmungsverlangen ist auch nicht durch den in den nachfolgenden Schriftsätzen des Prozessbevollmächtigten der Klägerin enthaltenen Sachvortrag hinsichtlich der Einordnung in den Berliner Mietspiegel gem. § 558 b Abs. 3 BGB geheilt worden, denn die Klägerin begründet ihr Mieterhöhungsverlangen erkennbar nicht mit dem Berliner Mietspiegel
18. Das ergibt sich bereits daraus, dass schon nach dem eigenen Vortrag der Klägerin sich dann eine Vergleichsmiete von 5,38 Euro pro m² oder insgesamt 179,58 Euro ergibt. Das Mieterhöhungsverlangen wäre darüber hinaus auch unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete gem. § 558 Abs. 1 und 2 BGB nicht zu, da schon die derzeit vom Beklagten gezahlte Nettokaltmiete in Höhe von 6,04 Euro pro m² die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Nach dem zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Auffassung des Gerichts heranzuziehenden qualifizierten Mietspiegel 2007 ist zunächst von dem für das Mietspiegelfeld C 10 maßgeblichen Mittelwert in Höhe von 5,28 Euro auszugehen. Unstreitig überwiegen in den Merkmalsgruppen 1 und 2 die wohnwertmindernden Merkmale, so dass bereits dann, wenn in den Merkmalsgruppen 3 - 5 die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen sollten, nur ein Zuschlag in Höhe von 20 % auf den Mittelwert in Frage käme. Von dem so ermittelten Betrag von 5,49 Euro pro m² ist noch das negative Sondermerkmal des Bades ohne Fenster mit 0,11 pro m² abzuziehen, so dass sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von maximal 5,38 Euro pro m² (wie von der Klägerin errechnet) ergibt. Selbst wenn man die Klage für zulässig halten würde, bedurfte es hier nicht der Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortüblichen Vergleichsmiete, sondern könnte insoweit auf den Berliner Mietspiegel 2007 zurückgegriffen werden. Dabei wird nicht verkannt, dass die durch § 558 d Abs. 3 BGB begründete Vermutung, dass der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt, den Gegenbeweis etwa durch Einholung eines Gutachtens nicht ausschließt. Dazu müsste die Vermieterseite nach Auffassung des Gerichts aber substantiiert Gründe dafür darlegen, dass im konkreten Fall die ortsübliche Miete durch den Mietspiegel nicht ausreichend wiedergegeben wird. An solchen substantiierten Gründen fehlt es hier. Die Klägerin bezieht sich insoweit wieder auf das Gutachten des Sachverständigen...., der sich aber -wie bereits ausgeführt- insbesondere darauf stützt, dass nach seiner Einschätzung die im Mietspiegel berücksichtigten Wohnungen im Durchschnitt einen deutlich niedrigeren Sanierungs- und Modernisierungsgrad aufweisen als die Wohnungen der in seinem Gutachten berücksichtigten Wohnanlage. Die dabei herangezogenen Ausstattungszustände treffen aber, wie dargelegt, auf die streitgegenständliche Wohnung gerade nicht zu, so dass auch der Grund für ein Abweichen vom Mietspiegel insoweit entfällt. Soweit der Sachverständige außerdem die Lage im Nikolaiviertel als in besonderer Weise herausgehoben und mit den anderen guten Wohnlagen nicht vergleichbar ansieht, ist diese Einschätzung mangels konkreter Belege nicht nachvollziehbar. Die besondere Attraktivität des Nikolaiviertels auch innerhalb der guten Wohnlagen wird durch das wohnwerterhöhende Merkmal “bevorzugte Citylage in guter Wohnlage” bei der Spanneneinordnung im Berliner Mietspiegel herausgehoben berücksichtigt. Weshalb diese Berücksichtigung nicht ausreichen soll, bleibt nach den Ausführungen des Sachverständigen unklar. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink: http://openjur.de/u/277363.html Kommentare