AG Schöneberg, Urteil vom 17. Februar 2009 - Az. 4 C 472/08

Bei Unwirksamkeit des im Mietvertrag vereinbarten Betriebskostenvorschusses ist im Regelfall davon auszugehen, dass die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit eine Bruttokaltmiete vereinbart hätten. Die Bruttokaltmiete kommt dem Wunsch der Parteien nach einer möglichen Anpassung der Zahlung bei geänderten Betriebskosten am ehesten entgegen, da auch hier nicht der Vermieter, sondern der Mieter das Veränderungsrisiko trägt. Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung in der G.straße in B., Vorderhaus,
2. OG links, von bisher 698,30 € brutto/kalt um 139,66 € auf 837,96 € brutto/kalt mit Wirkung ab dem
3. Juli 2008 zuzustimmen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind auf Grund des Vertrages vom
6. April 2002 Mieter der im
7. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück G.straße in B. gelegenen Viereinhalbzimmerwohnung mit Küche, Gäste-WC, Bad mit WC, Flur, Diele und Balkon sowie einem Kellerraum, deren Fläche 124,93 m² beträgt. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Mieter berechtigt sind, den Fahrradkeller mit zu benutzen. Es war eine Nettokaltmiete von 552,45 € sowie die Zahlung von Nebenkostenvorschüssen für kalte Betriebskosten, Heizungs- und Warmwasserkosten sowie Kabelfernsehen vereinbart. Nach dem Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – … – vom
8. April 2008 ist die Vereinbarung zu den kalten Betriebskosten aus dem Mietvertrag unwirksam, weil eine Vereinbarung über die umzulegenden Betriebskosten fehlt. Mit Schreiben vom
9. April 208 verlangte der Kläger die Erhöhung „Ihrer Bruttokaltmiete“ um 139,66 € auf 837,96 €. Er legte dabei Betriebskosten in Höhe von 1,19 €/m² zu Grunde und berief sich auf das Feld L 2 des Berliner Mietspiegels
10. Mit der am
11. September 2008 eingegangenen und am
12. Oktober 2008 zugestellten Klage verlangt der Kläger die Zustimmung und trägt vor, nach der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 14.12.2006 ( MM 2007, 111 ) sei eine unwirksame Vereinbarung über eine Betriebskostenvorauszahlung im Mietvertrag als Vereinbarung einer Bruttokaltmiete anzusehen. Die Beklagten hätten sich im Vorprozess selbst auf diesen Standpunkt gestellt. Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihnen inne gehaltene Wohnung in der G.straße in B., Vorderhaus
13. OG links, von bisher 698,30 € brutto/kalt um 139,66 € brutto/kalt auf 837,96 € brutto/kalt mit Wirkung ab dem
14. Juli 2008 zuzustimmen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten tragen vor, der im Mietvertrag als Vorschuss bezeichnete Betrag sei als Betriebskostenpauschale zu behandeln. Die Parteien hätten ausweislich des schriftlichen Vertrags eine Nettokaltmiete vereinbaren wollen. Das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, weil es eine Änderung der Mietzinsstruktur beinhalte. Jedenfalls sei die Kappungsgrenze nicht eingehalten, da diese sich von der Nettokaltmiete berechne. Gründe Die Klage ist begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Miete um 139,66 € auf 837,96 € ab
15. Juli 2008 gemäß § 558 BGB. Das Zustimmungsverlangen des Klägers vom
16. April 2008 ist formell wirksam. Es ist nachvollziehbar berechnet und erläutert und mit der Bezugnahme auf ein Feld des Berliner Mietspiegels 2007 ausreichend begründet. Eine gleichzeitige Änderung der Mietzinsstruktur enthält das Schreiben nicht. 13Nach der rechtskräftigen Feststellung der Unwirksamkeit der Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung ist gemäß §§ 133 , 140 BGB zu ermitteln, was die Parteien bei Kenntnis der Nichtigkeit vereinbart hätten. Hier kommt es auf die wesentlichen Merkmale der vorgesehenen Betriebskostenvorauszahlung an. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass sie die flexibelste Möglichkeit der Anpassung der Zahlung des Mieters an die tatsächlich entstehenden Betriebskosten ermöglicht. Auch dem sich verändernden Umfang der verbrauchsabhängigen Betriebskosten trägt die Betriebskostenvorauszahlung Rechnung. Bei der Betriebskosten pauschale trägt demgegenüber der Vermieter das Kalkulationsrisiko, da eine Änderung der Pauschale nur dann zulässig ist, wenn die Parteien darüber eine besondere Vereinbarung getroffen haben. Die Bruttokaltmiete kommt den Intentionen der Parteien am ehesten entgegen, da sie – unabhängig von einer zusätzlichen Vereinbarung im Mietvertrag, die hier fehlt – auch eine Anpassung des Betriebskostenanteils der Miete ermöglicht. Dies gilt zumindest im Rahmen der Kappungsgrenze, die sich nach der Bruttokaltmiete berechnet (BGH NJW 2004, 1380 ff.). Die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus dem Feld L 2 des Berliner Mietspiegels 2007 mit einem Mittelwert von 5,28 €/m² ergibt, übersteigt diesen um 60 % der Differenz zwischen dem mittleren und oberem Wert, weil in den Merkmalsgruppen 1, 3 und 4 der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung mit dem zweiten WC, dem rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss und dem abschließbaren Fahrradabstellraum in drei Gruppen positive Merkmale vorliegen. Die verlangte Miete von 5,55 €/m² liegt deshalb noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze, die sich von der Bruttokaltmiete von 698,30 € berechnet, ist eingehalten, § 558 Ab. 3 BGB. Gemäß § 558 b Abs. 1 BGB tritt die Erhöhung zum
17. Juli 2008 ein, da das Zustimmungsverlangen den Beklagten noch im April 2008 zugegangen ist. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink: http://openjur.de/u/279712.html Kommentare