AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 7. Oktober 2009 - Az. 34 C 119/08

Tenor I. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger 88,98 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins seit dem 15. Mai 2008 zu zahlen. II. Die Beklagten werden zudem gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger weitere 21,38 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins seit 06. Oktober 2008 zu zahlen. III. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger weitere 766,00 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins aus 195,00 Euro seit dem 06. Mai 2008, aus 220,00 Euro seit dem 06. Oktober 2008 und aus 371,00 Euro seit dem 06.11.2008, abzüglich der am 23. März 2009 bereits gezahlten 766,00 Euro zu zahlen. IV. Im Übrigen wird die Klage - soweit die Prozessparteien die Hauptsache nicht bereits teilweise übereinstimmend für erledigt erklärt haben - abgewiesen. V. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. VI. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 300,00 Euro abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. VII. Der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits wird auf insgesamt 2.173,82 Euro festgesetzt. Tatbestand Der Kläger hat den Beklagten zu 1.) und 2.) als Vermieter die Wohnung … Straße .. in …, 2. Obergeschoss links aufgrund des Wohnungsmietvertrages vom 17. Februar 2004 vermietet. Gemäß § 3 des Mietvertrages werden Grundsteuer und laufende öffentliche Lasten, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Wasserversorgung und Entwässerung, Beleuchtung, Versicherungsbeiträge, Schornsteinfeger und Antenne der Planung sowie Warmwasser und Heizung auf die Beklagten als Betriebskosten umgelegt. Der Kläger verlangt die Salden aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 sowie die Feststellung, dass die Heiz- und Warmwasserkosten in der Periode vom 01.01.2006 bis 31.12.2006 in einer bestimmten Höhe auf die Beklagten umzulegen sind und darüber hinaus auch noch den noch offenen Betrag an Mietschulden und Zinsen, welche teilweise durch die Beklagten unter dem 23. März 2009 ausgeglichen wurden, woraufhin die Prozessparteien in dieser Höhe teilweise übereinstimmend den Rechtsstreit für erledigt erklärt haben. Der Kläger trägt vor, dass die Beklagten die jeweils noch offenen Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen vom 03.12.2007 für den Abrechnungszeitraum 01.01.2006 bis 31.12.2006 und vom 11.08.2008 für den Zeitraum vom 01.01.2007 bis 31.12.2007 nicht ausgeglichen hätte. Er geht davon aus, dass hier der Ausschlusstatbestand nach § 11 der Heizkostenverordnung gegeben sei, da das streitige Wohngebäude nicht vollständig mit einer Heizungsanlage im technischen Sinne gemäß den Vorschriften der Heizkostenverordnung umgerüstet wurde und insofern das Anfang der 70iger Jahre des letzten Jahrhunderts installierte Einrohrheizungssystem immer noch dort eingebaut sei. Dieser technische Umstand würde für die Wohnung der Beklagten zur Folge haben, dass jedem einzelnen betroffenen Wohnungsmieter eine Beeinflussung des Verbrauches an Heizenergie letztlich nicht möglich sei. Aus diesem Grunde müsste nunmehr wohl eine flächenbezogene Umlage der Heizkosten erfolgen. Dessen ungeachtet habe er jedoch noch für die hier streitbefangenen Zeiträume nicht nur die Warmwasserkosten sondern auch die Heizkosten im Verhältnis des von 30 % gemäß der Wohnfläche und 70 % gemäß dem Verbrauch abgerechnet. Im Übrigen müsse er aber bestreiten, dass der Mitheizeffekt der Steigleitungen so beträchtlich sei, wie dies der Sachverständigen Dr. Ing. … in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Brandenburg an der Havel mit dem Aktenzeichen: 37 C 200/05 vorgenommen habe. Insbesondere würde auch ein anderer Mieter des Hauses zeigen, dass hier durchaus ein geringerer Verbrauch an Heizenergie möglich sei, obwohl dieser Mieter ebenfalls im 2. Obergeschoss wohnen würde. Der Sachverständige würde seiner Meinung nach dementsprechend die Funktionsweise der in jeder Wohnung an den betreffenden Heizkörpern installierte Messgeräte ebenfalls verkennen. Diese Messgeräte würden nämlich ausschließlich die Wärmeabgabe der Heizkörper messen, an denen sie installiert worden sind. Nicht erfasst würde aber die Raumwärme und die Wärmeabgabe der umliegenden Rohrleitungen. Damit sei aber sichergestellt, dass die Wohnungsmieter lediglich den jeweils gemessenen Verbrauch des angeblichen Heizkörpers im jeweiligen Zimmer ihrer Wohnung als Kostenbelastung im Rahmen der verbrauchsbezogenen Betriebskostenumlage in Rechnung gestellt bekommen. Darüber hinaus würde er bestreiten, dass die Steigrohre durch den Treppenflur verlaufen würden. Hinsichtlich des Feststellungsantrages würde es ihm im Übrigen darum gehen zu klären, ob er in der strittigen Abrechnungsperiode den von ihm in Rechnung gestellten Heiz- und Warmwasserkostenbetrag nach den gesetzlichen Vorschriften umlegen durfte und darum, ob das Umlege-Verfahren den gesetzliche Vorschriften entspricht. Da dies von den Beklagten in Zweifel gezogen wird und insofern bereits eine anderweitige gerichtliche Entscheidung des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel vorliegen würde, sei dieser Feststellungsantrag seiner Meinung nach berechtigt. Mit der Klageerweiterung habe er im Übrigen die noch offenen Mieten für Mai 2008, Oktober 2008 und November 2008 von den Beklagten begehrt. Da die Beklagte hieraufhin dann aber unter dem 23.03.2009 die Mietschulden in Höhe von 766,00 Euro aus dieser Klageerweiterung vom 04.02.2009 an ihn gezahlt hätten, sei der Rechtsstreit nunmehr in dieser Höhe in der Hauptsache erledigt. Es würde jedoch noch bei dem gestellten Zinsantrag bleiben. Der Kläger beantragt, nachdem er den Rechtsstreit in Höhe von 766,00 Euro in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, 1. Die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn 231,86 Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszins seit 15.05.2008 zu zahlen; 2. festzustellen, dass er in der Betriebskostenabrechnungsperiode vom 01.01. bis 31.12.06 berechtigt war, Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 882,11 Euro auf die Beklagten umzulegen; 3. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn weitere 470,27 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins seit 06.10.2008 zu zahlen; 4. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn weitere 766,00 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins aus 195,00 Euro seit 06.05., aus 220,00 Euro seit 06.10. und 371,00 Euro seit 06.11.08, abzüglich der unter dem 23.03.2009 gezahlten 766,00 Euro zu zahlen. Die Beklagten beantragen, soweit sie den Rechtsstreit nicht teilweise in Höhe von 766,00 Euro in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, die Klage abzuweisen. Sie sind der Auffassung, dass ein Fall von § 11 Abs. 1 der Heizkostenverordnung hier nicht vorliegen würde, da hier sowohl regulierbarer Heizkörper als auch Verbrauchserfassungseinrichtungen an den Heizkörpern vorhanden sind und der Kläger hier nicht nach Wohnfläche sondern nach dem vermeintlichen Verbrauch für den hier streitbefangenen Zeitraum abgerechnet habe. Die bereits hinlänglich beschriebenen und gerichtsbekannten Besonderheiten der vorhandenen Einrohrheizungen im Zusammenwirken mit der vom Kläger ausgeführten Ausstattung zur Verbrauchserfassung würden allerdings dazu führen, dass eine dem tatsächlichen Verbrauch entsprechende Abrechnung hier nicht erfolgen könne, sondern es zu einer Benachteiligung der am „Rohr-Ende“ liegenden Wohnung, mithin ihrer Wohnung, kommen würde. Insofern würde die vorhandene Ausstattungs- und Verbrauchserstattung die Besonderheiten des hier gegebenen Heizungssystems nicht berücksichtigen und insoweit ungeeignet sein. Aus diesem Grunde sei hier auch nach dem Verhältnis der Wohnfläche die Heizkosten umzulegen und umzurechnen. Entscheidungserheblich sei darüber hinaus, dass in einem anderen Verfahren vor dem Amtsgericht Brandenburg an der Havel ein Sachverständigengutachten des Dr.-Ing. Gimsa eingeholt worden sei, in welchem dieser ausdrücklich festgehalten habe, dass grobe Mängel an der Heizungsanlage vorliegen würden. Insbesondere seien die Steig- und Verteil- bzw. Sammelleitungen der Heizungsanlage innerhalb der Wohnungen sowie auch im Treppenhaus nicht isoliert worden, wodurch dort ungezählte Wärmeverluste entstehen würden, die sich in den unteren Wohnungen als ungezählte Heizenergie darstellen, während bei ihnen die Wärme nur bei aufgedrehten Heizkörperventilen anfällt, also in Gestalt von gezählter Heizenergie und nach vorheriger Erwärmung/Beheizung der Leitungen zu Gunsten der anderen Wohnungen. Dies würde aber nichts anderes bedeuten, als das sie über die bei ihnen abgelesenen Einheiten die Beheizung der unteren Etagen durch den Heizkörpereffekt der nicht isolierten Leitungen mit bezahlen sollen. Damit würde aber der abgerechnete Heizungsverbrauch auf einer grob mangelhaften Heizungsanlage und somit die Abrechnung des Klägers ungerecht sein. Betriebskosten, die durch die Mangelhaftigkeit der Mietsache bzw. der vom Mieter vorgehaltenen technischen Ausstattung und damit unnötig verursacht werden, seien aber ihrer Ansicht nach nicht umlagefähig. Der Feststellungsantrag sei darüber hinaus ihrer Meinung nach unzulässig, jedenfalls aber unbegründet. Insbesondere sei kein notwendiges besonderes Feststellungsinteresse des Klägers an der begehrten Feststellung gegeben. Hinsichtlich der geltend gemachten Mietzahlungen für die Monate Mai 2008, Oktober 2008 und November 2008 hätten sie am 23.03.2009 darüber hinaus 766,00 Euro an den Kläger überwiesen, so dass sie insoweit den Rechtsstreit teilweise in der Hauptsache für erledigt erklären können. Das Gericht hat nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 31.03.2009 (Blatt 108 der Akte) Beweis erhoben. Hinsichtlich der uneidlich gebliebenen Aussagen des Zeugen ... B. wird auf die Feststellungen in der Sitzungsniederschrift vom 31.03.2009 (Blatt 107 bis 110 der Akte) verwiesen. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend Bezug genommen. Zudem wird auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird darüber hinaus auch auf die Sitzungsniederschriften Bezug genommen. Gründe Die zulässige Klage ist nur im zuerkannten Umfang begründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagten als Mieter der o. g. Wohnung nämlich nur noch eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 27.11.2007 für den Zeitraum 01.01.2006 bis 31.12.2006 in Höhe von 88,98 Euro zu, da die Beklagten für Heizung und Warmwasser statt der in der Betriebskostenabrechnung insgesamt angesetzten 882,11 Euro nur 739,23 Euro zu tragen haben. Für den Zeitraum 01.01.2007 bis 31.12.2007 steht dem Kläger im Übrigen auch nur noch eine Nachforderung in Höhe von 21,38 Euro zu, da die Beklagten für Heizung und Warmwasser statt der in der Betriebskostenabrechnung insgesamt angesetzten 1.200,87 Euro lediglich 751,98 Euro zu tragen haben (§ 535 Abs. 2, § 556 , § 556a BGB in Verb. mit § 11 HeizkostenVO). Unstreitig war der Kläger hier aufgrund des Mietvertrages grundsätzlich aber berechtigt, den Beklagten die angefallenen Heizkosten für die Jahre 2006 und 2007 zu berechnen. Die Umlage der Heizkosten ist im Mietvertrag insofern in § 3 hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten ausdrücklich geregelt worden. Diese Heizkosten können aber nicht - wie von dem Kläger - zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche anteilig umgelegt werden. Vielmehr war mangels ordnungsgemäßer Verbrauchserfassung insgesamt hier nach Wohnfläche abzurechnen. Der so ermittelte Betrag ist dann aber gemäß § 11 HeizkostenVO gerade nicht - wie von der Beklagtenseite wohl auch angestrebt - nach § 12 Abs. 1 HeizkostenVO um 15 % zu kürzen. In jüngster Zeit häufen sich die Gerichtsentscheidungen, die sich mit der Abgabe von Rohrwärme bei Einrohrheizungssystemen - wie hier - zu befassen haben. Bei derartigen Einrohrheizungen stellt sich das Problem, dass das Heizwasser zunächst sehr viel Wärme abgibt und mit zunehmender Länge des Heizungsrohrs immer weniger. Hiervon werden je nach Verteilung die Erdgeschoss- (untere Verteilung, wie hier) oder die Endgeschossobjekte (obere Verteilung) in besonderer Weise bevorzugt, wenn das Heizrohr offen verlegt und nicht oder nur schlecht gedämmt ist. In diesen Mietobjekten reicht teilweise je nach Witterung schon die vom Heizrohr abgegebene Wärme ggf. für eine angenehme Temperatur in der Wohnung. Die Heizkostenverteilungs- oder -erfassungsgeräte zeigen hier dementsprechend geringe Werte (Erfassungsraten), während sich bei den weiter entfernten Mietobjekten mit der Entfernung umso höhere Werte einstellen. Da aber insgesamt nur eine relativ geringe Zahl an Werten erreicht wird, auf welche die gesamten Heizkosten entfallen, ergibt sich ein sehr hoher Preis je Werteinheit, so dass manche Mieter kaum, andere außerordentlich hohe Heizkosten haben. Es ist evident, dass hier erhebliche „Erfassungsfehler“ auftreten können. Gleichwohl liegt eine technische Unmöglichkeit der Verbrauchserfassung nicht vor. Eine vorläufige Abhilfe ist durch Verringerung des Volumendurchflusses und der Heizwassertemperatur in Verbindung mit Differenzdruckreglern möglich, so dass die Mieter der begünstigten Objekte vermehrt die Heizkörper in Anspruch nehmen müssen. Dauerhafte bauseitige Abhilfe wäre aber wohl nur durch gründliche Isolierung der Verteilrohre zu erreichen. Hierzu ist der Kläger als Vermieter indes nur verpflichtet, wenn er Wärmeverteilung- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen ersetzt. Nur in diesem Fall muss er gemäß § 12 Abs. 4 EnEV in Verbindung mit Anhang 5 deren Wärmeabgabe durch eine Dämmung begrenzen. Der Fokus der gerichtlichen Entscheidungen hierzu richtet sich vor allem aber auf die Erfassung und anschließende Kostenverteilung. Problematisch ist jedoch, dass die HeizkostenVO primär auf die Wärmeabgabe durch Heizkörper zugeschnitten ist und nicht auf die von den das Wärmemedium führenden Rohre. Die Wärmeabgabe von den Rohren ist vor allem wohl ein Phänomen in den Neuen Bundesländern. Dort wurden die Zentralheizungen teilweise - wie auch hier - so konstruiert, dass der Wärmebedarf für eine Wohnung sowohl durch (dann nach heutigen Vorstellungen unterdimensionierte) Heizkörper und durch die Rohre der Wärme-Leitungen gedeckt wurde. Eine direkte Wärmebedarfsregelung war aber fast nie vorhanden. Die nunmehr hierzu - soweit ersichtlich - veröffentlichte Rechtsprechung (vgl. u. a.: LG Dresden, WuM 2009, Seiten 292 f.; LG Mühlhausen, WuM 2009, Seiten 234 f.; LG Gera, WuM 2007, Seiten 511 f.; LG Halle/Saale, ZMR 2003, Seiten 428 f.; LG Meiningen, WuM 2003, Seiten 453 ff.; AG Hohenschönhausen, Das Grundeigentum 2008, Seiten 933 ff.; AG Halle-Saalkreis, ZMR 2006, Seite 536; AG Neukölln, WuM 2003, Seiten 325 f.; AG Lübben, NZM 2000, Seite 907 ; AG Brandenburg an der Havel Urteil vom 27.07.2007, Az.: 37 C 200/05) stellt insofern dann aber darauf ab, dass mangels Anbringung von Heizkostenverteilern auch an dem Einrohrwärmestrang keine ordnungsgemäße Erfassung der Wärmeabgabe vorliege, so dass eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung nicht möglich sei und somit nur der Wohnflächenmaßstab gemäß § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB eingreife. Glücklicherweise wird aber nur noch teilweise in der Rechtsprechung der Neuen Bundesländer zudem dann auch noch davon ausgegangen, dass dies auch gegen § 12 Abs. 1 HeizkostenVO verstoßen würde, so dass der jeweilige Mieter zur Kürzung der auf dem (verbrauchsunabhängigen) Flächenmaßstab beruhenden Abrechnung um 15% berechtigt sei. Grundlage dieser teilweise in der Vergangenheit getroffenen Gerichtsentscheidungen ist wohl die implizite Annahme, dass die HeizkostenVO hier grundsätzlich auch anwendbar wäre. Dies ist aber hier gerade nicht der Fall, da das streitbefangene Gebäude/Mietshaus mit dem Einrohrwärmestrang unstreitig so schon Anfang der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts in der ehemaligen DDR errichtet wurde, mithin noch vor dem 01.07.1981 und auch noch vor dem Tag der deutschen Einheit (03.10.1990) und zudem auch vor dem 01.01.1991 (vgl. Anlage I, Kap. V, Sachgebiet D, Abschn. III Nr. 10 Buchst. b des Einigungsvertrages; BGH, Urteil vom 08.10.2003, Az.: VIII ZR 67/03 , in: NJW 2004, Seiten 285 f. = ZMR 2004, Seiten 99 f. = NZM 2004, Seiten 24 f. = Das Grundeigentum 2004, Seite 106 ). Die HeizkostenVO will aber nicht nur den Verbrauch erfassen lassen, damit er auf die einzelnen Nutzer verteilt werden kann. Vielmehr verfolgt die HeizkostenVO den Zweck, durch die Erfassung und Einzelverteilung einen Spareffekt zu erzielen, und dieser Spareffekt kann nur dadurch erreicht werden, dass der einzelne Nutzer die ihn betreffende Wärmezufuhr (nach seinen Bedürfnissen) regulieren kann. Eine solche Regulierung ist aber bei den Einrohrheizungen jedenfalls bezüglich des ungedämmten Wärmerohres - wie auch hier - objektiv nicht möglich (BGH, Urteil vom 08.10.2003, Az.: VIII ZR 67/03 , in: NJW 2004, Seiten 285 f. = ZMR 2004, Seiten 99 f. = NZM 2004, Seiten 24 f. = Das Grundeigentum 2004, Seite 106 ; AG Hohenschönhausen, Das Grundeigentum 2008, Seiten 933 f.; jurisPR-MietR 18/2009 Anm. 2, Prof. Dr. Siegbert Lammel zu der Entscheidung des LG Dresden in: WuM 2009, Seiten 292 f.). Deshalb hat der Verordnungsgeber in § 11 Abs. 1 Nr. 1

1. b)HeizkostenVO a. F. bzw. § 11 Abs. 1 Nr. 1
2. c)HeizkostenVO n. F. die Anwendung der Regelungen zur Verbrauchserfassung und Kostenverteilung auf solche Räume auch ausdrücklich ausgeschlossen, die vor dem 01.07.1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann; wobei für die hiesigen Neuen Bundesländer (wie dem Land Brandenburg) nach dem Einigungsvertrag (vgl. Anlage I, Kap. V, Sachgebiet D, Abschn. III Nr. 10 Buchstabe
3. b)der Stichtag 01.01.1991 gut (BGH, Urteil vom 08.10.2003, Az.: VIII ZR 67/03 , in: NJW 2004, Seiten 285 f. = ZMR 2004, Seiten 99 f. = NZM 2004, Seiten 24 f. = Das Grundeigentum 2004, Seite 106 ). Ein mittelbarer Zwang durch Anwendung des Kürzungsrechts nach § 12 Abs. 1 HeizkostenVO ist hier somit gerade nicht möglich. Es ist zwar richtig, dass hier ein „Erfassungsfehler“ im Sinne der HeizkostenVO vorliegen würde, wenn die HeizkostenVO hier Anwendung finden würde. Dieser vermeintliche „Erfassungsfehler“ ist jedoch mangels grundsätzlicher Anwendung der HeizkostenVO gemäß § 11 HeizkostenVO hier völlig unbeachtlich, da unstreitig hier davon auszugehen, dass das betroffene Gebäude bereits vor den oben genannten Stichtag (01.01.1991) bezugsfertig geworden ist und mit diesem Heizungssystem ausgestattet wurde, so dass damit die HeizkostenVO (und insofern auch § 12 der HeizkostenVO) auf dieses Gebäude hier für den nunmehr streitigen Zeitraum bis zum 31.12.2007 gerade nicht zur Anwendung gelangen kann (BGH, Urteil vom 08.10.2003, Az.: VIII ZR 67/03 , in: NJW 2004, Seiten 285 f. = ZMR 2004, Seiten 99 f. = NZM 2004, Seiten 24 f. = Das Grundeigentum 2004, Seite 106 ; LG Halle/Saale, ZMR 2003, Seiten 428 f.; AG Lübben, NZM 2000, Seite 907 ; Prof. Dr. Siegbert Lammel, in: jurisPR-MietR 18/2009 Anm. 2 zu der Entscheidung des LG Dresden [in: WuM 2009, Seiten 292 f.]) und - mangels anderweitiger Vereinbarung - somit hier auch nur der reine Wohnflächenmaßstab für die Verteilung der Heizkosten gemäß § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB zum Tragen kommt, d.h. ohne Beachtung von § 12 HeizkostenVO. Unter Zugrundelegung eines Verteilungsmaßstabes nach Wohnfläche errechnen sich für die Beklagten somit hier die anteiligen Heizkosten dann aber wie folgt:
4. a)für das Jahr 2006: 13.772,60 Euro (Gesamtkosten für Heizung) : 1.396,86 m² (Gesamtwohnfläche) × 58,20 m² (Wohnfläche der Beklagten) = 573,83 Euro, so dass die Beklagten hier nur Heizkosten in Höhe von 573,83 Euro für das Jahr 2006 schulden. Zusammen mit den Kosten für die Aufbereitung des Warmwassers in Höhe von insgesamt 165,40 Euro (51,89 € + 113,51 €) gemäß der Betriebskostenabrechnung vom 27.11.2007 ergeben sich für die Beklagten somit hier warme Betriebskosten in Höhe von insgesamt 739,23 Euro (573,83 € + 165,40 €). Stellt man diesen Betrag dann statt der dort unter der Position „Ihre Heiz- und Warmwasserkosten“ ausgewiesenen 882,11 Euro in die o. g. Betriebskostenabrechnung ein, verbleibt zulasten der Beklagten dann aber nur noch ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 88,98 Euro.
5. b)für das Jahr 2007: 14.029,17 Euro (Gesamtkosten für Heizung) : 1.396,86 m² (Gesamtwohnfläche) × 58,20 m² (Wohnfläche der Beklagten) = 584,52 Euro, so dass die Beklagten Heizkosten in Höhe von 584,52 Euro für das Jahr 2007 schulden. Zusammen mit den Kosten für die Aufbereitung Warmwasser von insgesamt 167,46 Euro (48,97 € + 118,49 €) gemäß der Betriebskostenabrechnung vom 31.07.2008 ergeben sich für die Beklagten warme Betriebskosten in Höhe von 751,98 Euro (584,52 € + 167,46 €). Stellt man diesen Betrag wiederum statt der dort unter der Position „Ihre Heiz- und Warmwasserkosten“ ausgewiesenen 1.200,87 Euro in die o. g. Betriebskostenabrechnung ein, verbleibt zulasten der Beklagten somit nur noch ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 21,38 Euro. Dementsprechend schulden die Beklagten dem Kläger für den Abrechnungszeitraum 2006 nur noch 88,98 Euro und für den Abrechnungszeitraum 2007 nur noch 21,38 Euro, so dass die Beklagten auch nur noch in dieser Höhe zur Zahlung zu verurteilen sind. Im Übrigen ist die Klage insofern aber aus o. g. Gründen abzuweisen. Der Feststellungsantrag des Klägers hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten für die Betriebskostenabrechnungsperiode 01.01. bis 31.12.06 wäre insoweit aus den o. g. Gründen auch nur in Höhe von 739,23 Euro und nicht in Höhe von 882,11 Euro begründet gewesen, so dass die Klage auch insofern abzuweisen ist. Ob sich daran im Übrigen nunmehr jetzt gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO n. F. für die Abrechnungsperiode ab 01.01.2009 etwas ändert (dafür: Dr. H. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Auflage 2009, Anhang I, Rn: 129 ff.; dagegen: Prof. Dr. Siegbert Lammel, in: jurisPR-MietR 18/2009 Anm. 2 zu der Entscheidung des LG Dresden) kann hier dahingestellt bleiben, weil die Ausnahmeregelungen des § 11 HeizkostenVO für den hier streitigen Zeitraum bis zum 31.12.2007 noch wirksam war (BGH, Urteil vom 08.10.2003, Az.: VIII ZR 67/03 , in: NJW 2004, Seiten 285 f. = ZMR 2004, Seiten 99 f. = NZM 2004, Seiten 24 f. = Das Grundeigentum 2004, Seite 106 ; LG Halle/Saale, ZMR 2003, Seite 428; AG Lübben, NZM 2000, Seite 907 ; Dr. H. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Auflage 2009, Anhang I Rn 129 ff.; Prof. Dr. Siegbert Lammel, in: jurisPR-MietR 18/2009 Anm. 2, zu der Entscheidung des LG Dresden). Eine nachträgliche Pflicht zur Dämmung besteht im Übrigen gemäß § 10 Abs. 2 EnEV 2009 nur für Wärmeleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden. Hier hat aber die Beweisaufnahme - insbesondere die Vernehmung des Zeugen ...-… B. - ergeben, dass die Heizungssteigrohre durch die Wohnungen und gerade nicht - wie von den Beklagten behauptet - durch den Treppenhausflur verlaufen. Nur wenn im Übrigen die vorhandenen Wärmeverteilungsleitungen durch den Kläger mal ersetzt werden sollten, wären zwar die Dämmpflichten nach § 14 Abs. 5 EnEV 2009 i. V. m. Anlage 5 durch ihn zu beachten, jedoch werden sich die Probleme mit der Rohrwärmeabgabe dann wohl dadurch erledigen, dass diese Form der Rohrführung sicher nicht mehr vom Kläger dann beibehalten wird. Insofern kann der Kläger als Vermieter derzeit aber wohl noch nicht gezwungen werden seinen Alt-Wohnungsbestand energetisch zu modernisieren. Ansprüche eines Vermieters auf Nachzahlung von Neben-/Betriebs-/Heizkosten werden im Übrigen mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthält und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit zwar den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGH, Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff.; BGH, BGHZ Band 113, Seiten 188 ff. = NJW 1991, Seiten 836 f. = WuM 1991, Seiten 150 ff.; BGH, NJW 2007, Seiten 1059 f. = WuM 2007, Seiten 196 f.; LG Berlin, WuM 2008, Seiten 587 f.), jedoch können inhaltliche Fehler - wie hier - auch noch nach Fristablauf korrigiert werden (BGH, NJW 2005, Seite 219 = WuM 2005, Seite 61 .; BGH, NJW 2007, Seiten 1059 f. = WuM 2007, Seiten 196 f.). Diese Funktion erfüllen die hier durch die Klägerseite an die Beklagten übersandte Betriebskostenabrechnungen. Als Mindestangaben in einer Betriebskostenabrechnung sind insoweit nämlich nur eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die - nachvollziehbare und verständliche - Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters erforderlich. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung somit schon dann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Betriebskostenabrechnung dementsprechend regelmäßig auch nur folgende Mindestangaben aufzunehmen: - eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,- die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,- die Berechnung des Anteils des Mieters und- der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH, NJW 1982, Seiten 573 f. = MDR 1982, Seite 483 ; BGH, NJW-RR 2003, Seite 442 = WuM 2003, Seite 216 ; BGH, WuM 2005, Seiten 61 ff.; BGH, NJW 2008, Seiten 2105 f. = WuM 2008, Seiten 350 f. = NZM 2008, Seiten 442 ff. = ZMR 2008, Seiten 702 ff.; BGH, Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff.). Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, war im Übrigen bis zur Entscheidung des BGH vom 28.05.2008 (Az.: VIII ZR 261/07 , in: Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff.) teilweise in der Rechtsprechung und im Schrifttum noch umstritten. Der BGH vertritt insofern seit dieser Entscheidung vom 28.05.2008 jedoch nunmehr die Auffassung, dass, soweit der Senat in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen sei, bei denen entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (BGH, Urteil vom 09. April 2008, Az.: VIII ZR 84/07 ) oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser Rechenschritt offen gelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transparenz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007; Az.: VIII ZR 261/06 , in: NJW 2008, Seite 142 ; BGH, Urteil vom 14. Februar 2007, Az.: VIII ZR 1/06 , in: NJW 2007, Seite 1059 ). Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab bereinigt worden sind, außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff.). Hier hat der Kläger aber bezüglich der nach abgerechneten Betriebskosten bestimmte Werte den Beklagten als Mietern der Wohnung mitgeteilt, die die Beklagte gedanklich und rechnerisch hinsichtlich dieser Kosten für Heizung und Warmwasser sowie die anderen Betriebskosten nicht vor Schwierigkeiten stellen. Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der einer Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu klären und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (BGH, Urteil vom 17. November 2004, Az.: VIII ZR 115/04 , in: NJW 2005, Seite 219 ; BGH, Urteil vom 19. Januar 2005, Az.: VIII ZR 116/04 ), bei evtl. Feststellung eines Messfehlers nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos (BGH, Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff.), so dass diese Kosten hier auch wirksam gegenüber den Beklagten als Mietern abgerechnet wurden. Durch die Zahlung der Beklagten vom 23.03.2009 der im Übrigen auch noch offenen Miete für die Monate Mai 2008, Oktober 2008 und November 2008 in Höhe von 766,00 Euro ist insoweit zwar teilweise eine Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache eingetreten, jedoch ist diese Zahlung gemäß § 367 BGB zunächst auf die angelaufenen Zinsen und erst dann auf die Miete anzurechnen, so dass dem Kläger insofern noch ein restlicher Zahlungsanspruch in Höhe des Urteilstenors zur Seite steht. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 , 91a , 92 und 100 ZPO. Insofern sind hier die anteiligen Kosten des Rechtsstreits bezüglich des in der Hauptsache für erledigt erklärten Teils auch den Beklagten gemäß § 91a ZPO als Gesamtschuldner aufzuerlegen. Für die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO gibt insofern nämlich der ohne die Erledigungserklärung zu erwartende Verfahrensausgang den Ausschlag, so dass die Partei mit diesem Teil der Kosten des Rechtsstreits zu belasten ist, die aufgrund der summarischen Prüfung des bisherigen beiderseitigen Vorbringens mit ihrem Anliegen zunächst unterlegen wäre, so dass hier die Beklagten als Gesamtschuldner diesen Teil der Kosten des Rechtsstreits auch zu tragen haben. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO. Zudem ist der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits auf insgesamt 2.173,82 Euro festzusetzen gewesen, wobei hinsichtlich des Feststellungsantrags zu Ziffer 2.) aus der Klageschrift ein Abschlag von 20 % vorzunehmen ist. Permalink: http://openjur.de/u/281172.html Kommentare