Tenor I. Die Landpachtverträge der Antragstellerin ( … GmbH) mit der Beteiligten zu 2. (… GmbH) vom 17./19. Juli 2007 …, vom 10./15. August 2007 …, vom 22./24. August 2007 … und vom 24./27. August 200

§ 4Abs. 1 Nr. 3 des Gesetzes über die Anzeige und Beanstandung von Landpachtverträgen (Landpachtverkehrsgesetz - LPacht

VG -) kann die zuständige Behörde einen anzuzeigenden Landpachtvertrag oder eine anzuzeigende Vertragsänderung beanstanden, wenn die Pacht nicht in einem angemessenen Verhältnis zu dem Ertrag steht, der bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung nachhaltig zu erzielen ist. Zur Prüfung der Frage, ob die Pacht in einem angemessenen Verhältnis zum Ertrag steht, der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig zu erzielen ist, ist von folgenden Rechtsgrundsätzen auszugehen:

1. aa)Die Vorschrift ist auch in Fällen Prüfungsmaßstab, in denen dem Abschluss des Pachtvertrages eine öffentliche Ausschreibung vorausgegangen ist. Weder der Wortlaut des § 4 LPachtVG noch der unten erläuterte Schutzzweck der Vorschrift (Schutz des Pächters) geben eine Begründung dafür her, dass nach einer Ausschreibung eine Prüfung nach dem Landpachtverkehrsgesetz allgemein zu unterbleiben hat oder die Prüfung jedenfalls stets zu dem Ergebnis führen muss, dass ein Pachtvertrag unbeanstandet zu bleiben hat.
2. bb)§ 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG hat Aufbau und Systematik von § 9 Abs. 1 des Grundstücksverkehrsgesetzes (GrdstVG) übernommen und verfolgt wie dieses Gesetz ein agrarstrukturelles Ziel. Insoweit geht es einen Ausgleich zwischen den Interessen des Grundstückseigentümers an der privatnützigen Verwertung seines Grundstücks (Veräußerung bzw. Verpachtung) und den öffentlichen Interessen an einer zu sichernden bzw. zu verbessernden Agrarstruktur. Ähnlich wie bei der Auslegung von § 9 GrdstVG muss auch die Beanstandungsmöglichkeit von Pachtverträgen vor diesem Hintergrund gesehen werden. Eine Beanstandung muss damit im Zusammenhang mit dem Schutz der Agrarstruktur stehen und durch sie gerechtfertigt sein. Der Schutz der Agrarstruktur, wie er durch § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG erfolgt, ist allerdings kein Schutz in einem umfassenden Sinne vor jedweder Gefahr für die Agrarstruktur, sondern nach dem System des § 4 LPachtVG auf den Schutz des jeweiligen Pächters vor einem gerade für seinen Betrieb nachteiligen Pachtvertrag nach Maßgabe der nachfolgenden Grundsätze beschränkt. Ein weitergehender Schutz allgemeiner Art für eingesessene Betriebe im Oderbruch, die mit Zusatzaufwendungen belastet sind (Altschulden; massive Investitionen nach der Wende, die die Bilanzen belasten; Vermessungskosten im Rahmen notwendiger Bodenordnungsverfahren oder wegen fehlender Grenzsteine; usw.), vor kapitalstarker Konkurrenz bzw. vor der Marktmacht der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH als Verpächterin durch die Vereinbarung eines Pachtzinses, der allenfalls moderat über dem in Ansehung der Pachtverträge im Bestand angemessenen („ortsüblichen“) Entgelt liegt, wie ihn der Landkreis mit den angefochtenen Bescheiden gewähren will, ist mit den Instrumenten des Landpachtverkehrsgesetzes nicht mit Hilfe des § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG, sondern allenfalls nach Maßgabe des § 4 Abs. 6 LPachtVG zu verwirklichen.

§ 4Abs. 6 LPacht

VG können die Länder bestimmen, dass in bestimmten Teilen des Landesgebietes ein anzuzeigender Landpachtvertrag über die in Absatz 1 genannten Gründe hinaus beanstandet werden kann, soweit dies in dem betroffenen Teil des Landesgebietes zur Abwehr einer erheblichen Gefahr für die Agrarstruktur zwingend erforderlich ist. Auf die letztgenannten Vorschriften kann eine Beanstandung derzeit indessen schon deshalb nicht gestützt werden, weil es an einer landesrechtlichen Regelung fehlt, wonach die gesetzlichen Beanstandungsgründe des Absatzes 1 erweitert werden. Ob überhaupt die rechtlichen Voraussetzungen für eine Erweiterung der Beanstandungsgründe vorliegen, ist daher hier nicht zu erörtern. Das so konkretisierte Schutzziel des § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG hat andererseits nach dem Inhalt der zitierten Vorschriften vorrangig die Leistungsfähigkeit der einzelnen Betriebe, nicht die einzelnen Pachtflächen im Auge. Entscheidend ist deshalb das Verhältnis von nachhaltig erzielbarem Ertrag und Pachtpreis für den anpachtenden Betrieb. Es kommt hierbei unter Bewertung aller Umstände des Einzelfalles auf die Leistungsfähigkeit des Betriebes des Pächters und dessen betriebswirtschaftliche Situation an. Ungeachtet dessen ist jedenfalls im hier interessierenden Fall der Zupacht einzelner Flächen (sog. Anpachtung von Stückeländereien im Unterschied zur Anpachtung ganzer Betriebe) in einem ersten Schritt auf den sog. Einkommensbeitrag als der betriebswirtschaftlichen Kennzahl zur Beurteilung einzelner Produktionsverfahren, wie er nachfolgend noch ausführlich zu erläutern ist, bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Pachtflächen abzustellen (erste Prüfungsstufe). Der sog. Einkommensbeitrag im Sinne der obigen Ausführungen (erste Prüfungsstufe) errechnet sich in Ansehung der Ausführungen des Gutachters zu den betriebswirtschaftlichen Grundlagen (Gutachten I, S, 26 ff.), denen das Gericht ebenso folgt wie die Verfahrensbeteiligten dies im Grundsatz tun, hier nach folgendem Prüfungsschema: Zuerst ist der Deckungsbeitrag zu bestimmen (Kalkulation mit Grenzkosten), der sich aus der Naturalleistung (Naturalertrag multipliziert mit dem Erzeugerpreis) abzüglich bestimmter Kosten (Direktkosten, variable Maschinenkosten, Trocknung) errechnet. Dem Deckungsbeitrag sind in Fällen, in denen der Verpächter dem Pächter Zahlungsansprüche nach dem System der Direktzahlungen der Europäischen Union an Landwirtschaftsbetriebe überlassen hat, Prämien aus der Aktivierung von Zahlungsansprüchen hinzuzurechen, danach sind etwaige Kosten für den Zahlungsanspruch, flächenabhängige Festkosten sowie die Positionen Lohn Feldarbeit und Lohn Sonstiges abzuziehen; Ergebnis ist der Einkommensbeitrag vor Pachtzahlung. Nach Abzug der Pacht und sonstiger flächenbezogener Leistungen des Pächters steht der Einkommensbeitrag nach Pachtzahlung fest. In einem zweiten Schritt sind etwaige betriebliche Sondereffekte zu bewerten und einzustellen. Es ist zu prüfen, ob die Anpachtung gerade für den Betrieb des Pächters einen besonderen betriebswirtschaftlichen Nutzen erbringt (sog. betrieblicher Sondereffekt). Insoweit können alle Umstände des Einzelfalles Bedeutung gewinnen, etwa die Erlangung steuerlicher Vorteile für den Betrieb durch Zupacht, die bessere Ausnutzung vorhandener Maschinenkapazitäten oder die Vorhaltung von zugepachtetem Land zur Aufbringung der im Betrieb anfallenden Gülle oder von Festmist (zweite Prüfungsstufe). Ergebnis ist der Einkommensbeitrag nach Pachtzahlung und unter Berücksichtigung von Sondereffekten, wie er Grundlage für die abschließende Bewertung ist. Die abschließende Bewertung erfolgt schließlich in Ansehung des Ergebnisses der Schritte eins und zwei als Schätzung, bei der es darauf ankommt, ob die Anpachtung für den gesamten Betrieb des Pächters einen betriebswirtschaftlichen Nutzen erbringt, das heißt, ob aus einer Gesamtschau aller betriebswirtschaftlichen Faktoren der Pachtzins untragbar hoch ist oder nicht (dritte Prüfungsstufe). Nachhaltig erzielbare Erträge lassen sich allerdings nicht feststellen, indem man die Betrachtung auf ein Pachtjahr beschränkt, sondern es ist bei allen Prüfungsschritten die gesamte Laufzeit des Vertrages in den Blick zu nehmen (vergleiche zu allen oben aufgeworfenen Fragen: Bundesgerichtshof, Beschluss vom Beschluss vom 29. November 1996, BLw 48/95 , und Beschluss vom 5. März 1999, BLw 53/98 , jeweils zur Anpassung des vereinbarten Pachtzinses wegen veränderter Verhältnisse nach § 593 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder nach vertraglicher Anpassungsklausel, wobei in diesem Zusammenhang § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG in der Weise herangezogen worden ist, dass ein Pachtzins nicht auf eine solche Höhe neu festgesetzt werden darf, die nach § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG beanstandet werden müsste). Auf Umstände ohne Bezug zu den dargestellten Faktoren, wie etwa der Beispielswirkung eines Pachtvertrages für die Entwicklung des Pachtzinsniveaus, kommt es aus den erläuterten Gründen bei der Prüfung am Maßstab des § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG nicht an.

1. cc)Maßgeblicher Zeitpunkt hinsichtlich der Grundlagen der gerichtlichen Entscheidung in tatsächlicher Hinsicht ist der Zeitpunkt des Abschlusses des zu prüfenden Pachtvertrages. Es muss auf den Erkenntnisstand abgestellt werden, den die handelnden Personen bzw. ein durchschnittlicher Marktteilnehmer im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses haben bzw. haben können. Entwicklungen, die späten eingetreten sind, aber bei Vertragsschluss nicht erkennbar waren, bleiben außer Betracht.
2. b)Unter Heranziehung der erläuterten Kriterien geht das Gericht davon aus, dass hinsichtlich der hier in Rede stehenden Pachtverträge der herangezogene Beanstandungsgrund im hier vorliegt. Der vereinbarte Pachtzins ist bei einer Gesamtschau aller betriebswirtschaftlichen Faktoren untragbar hoch. Die vereinbarten Pachtzahlungen bewegen sich in Anbetracht der im Zeitpunkt des Abschlusses der Verträge gegebenen Umständen und der erkennbaren weiteren Entwicklung nicht mehr im Bereich dessen, was nach den hier in Rede stehenden Kriterien wirtschaftlich vertretbaren ist (Gutachten I, S. 55 f.); das ergibt sich in Ansehung des Einkommensbeitrages nach den Kalkulationsansätzen für die von den Beteiligten angenommene Bewirtschaftung der Flächen mit 25 Prozent Winterroggen, 25 Prozent Wintergerste und 50 Prozent Silomais (zur Produktion von Biogas). Das Gericht folgt insoweit dem Gutachten und den Bewertungen des Sachverständigen.
3. aa)Es ergibt sich in Ansehung der Kalkulationen bei einer Gesamtschau im Ergebnis der Bewertung zur ersten Prüfungsstufe für die Pächterin ein negativer Einkommensbeitrag. Bei den vorzunehmenden Kalkulationen werden die Pachtverträge, wie sich oben ihrem Inhalt nach näher erläutert werden, als Einheit betrachtet. Dies ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten möglich, die Abschlussdaten und die Laufzeiten beziehen sich auf sehr ähnliche Zeiträume, die Nutzungsmöglichkeiten und die vereinbarten Pachten sind ebenfalls hinreichend ähnlich (Gutachten I, S. 17 f.). Bei den einschlägigen landwirtschaftlichen Daten ist von den Werten in der Datensammlung für die Betriebsplanung und die betriebliche Bewertung landwirtschaftlicher Produktionsweisen im Land Brandenburg, 5. Auflage, herausgegeben im Jahr 2008 (Datensammlung 08), auszugehen, da die darin genannten Daten den bei Vertragsschluss im Jahr 2007 als bekannt vorauszusetzenden Erkenntnisstand am ehesten beschreiben (Gutachten I, S. 38 f.). Anzunehmen ist, dass die Verpächterin der Pächterin für die zu betrachtenden Flächen ohne weiteres Entgelt Zahlungsansprüche durch entsprechende Vereinbarungen mit den Vorpächtern für die Dauer der Pachtzeit zur Verfügung stellt (Gutachten I, S. 45 f.); das entspricht der damaligen Praxis der Verpächterin, die dem Gericht aus anderen Verfahren bekannt ist. Ergänzend zur Berechnung durch den Gutachter ist in Fällen der vorliegenden Art durch das Gericht kein Betrag für sog. öffentliche Lasten abzusetzen. Letzteres ist auch in Ansehung des § 5 Abs. 1 der Pachtverträge erforderlich, wonach der Pächter sich verpflichtet, alle auf dem Pachtgegenstand ruhenden laufenden Abgaben (Steuern, Gebühren und Beiträge) zu tragen, ausgenommen solche, die aus der Substanz der Pachtsache zu erbringen sind (beispielsweise Erschließungs- und Ausbaubeiträge). Der Gutachter hat die auf der Pachtsache ruhenden Abgaben in seiner Berechnung berücksichtigt (Gutachten II, S. 10). Ausgehend von dem Erkenntnisstand, wie er den Vertragsparteien bei Abschluss der Verträge zu unterstellenden Erkenntnisstand zu unterstellen ist, ergibt sich für den Pächter bei einer Bewirtschaftung der oben erläuterten Art ein stark negativer Einkommensbeitrag in Höhe von ca. 200 €. Die Pachtverträge sind im Jahr 2007 unmittelbar vor einem Hoch der Erzeugerpreise abgeschlossen worden, dem eine als Preissturz zu bezeichnende Entwicklung folgte. Die positiven Effekte niedriger Betriebsmittelpreise und hoher Erzeugerpreise wirkten sich im Jahr 2007 kumulativ aus, was zu einer deutlichen Verbesserung der betriebswirtschaftlichen Situation der meisten Landwirtschaftsbetriebe führte. Schon im zweiten und dritten Quartal 2007, also vor Abschluss der Verträge, musste allerdings davon ausgegangen werden, dass das Hoch nicht anhalten würde. Der dann 2008 einsetzende Preissturz der Erzeugerpreise („extremer Preisverfall“) war allerdings von Fachkreisen nicht vorhergesehen worden, wohl aber schwankende Entwicklungen auf den Produkt- und Faktormärkten. Konkret absehbar war allerdings die Erhöhung der Betriebsmittelpreise. (vgl. Gutachten I, S. 32 bis 43; Gutachten II, S. 7). Ausgehend von den oben erläuterten, bei Vertragsschluss für Marktteilnehmer erkennbaren Rahmenbedingungen hält es das Gericht für angemessen, für die Kalkulation von einem moderat verringerten Naturalertrag zur Einbeziehung des Risiko witterungsbedingter Ertragsabweichungen nach Maßgabe des „Ansatzes 1 a“ des Gutachters (Gutachten I, S. 48 f.), von einen Rückgang der Preise für Weizen und Gerste um 10 Prozent nach Maßgabe des „Ansatzes 2“ des Gutachters (Gutachten I, S. 49) und von einem Preis für Energiemais in Höhe von 2,40 € je dt im Sinnes des „Ansatzes 3“ (Gutachten I, S. 50) auszugehen. Hiernach ergibt sich ein Einkommensbeitrag vor Pachtzahlung in Höhe 215 € je ha, nach Abzug der Pacht in Höhe von (gemittelt) 401 € je ha errechnen sich als (negativer) Einkommensbeitrag nach Pachtzahlung - 186 € je ha (Gutachten I, S. 54).
4. bb)Unter Einbeziehung betrieblicher Sondereffekte (zweite Prüfungsstufe) erbringt die Anpachtung zwar für den gesamten Betrieb des Pächters einen zusätzlichen betriebswirtschaftlichen Nutzen; bei einer Gesamtschau aller betriebswirtschaftlichen Faktoren der Pachtzins indessen untragbar hoch ist (dritte Prüfungsstufe). Von Amts wegen sind bei der Berechnung des Einkommensbeitrages nach Pachtzahlung stets die Umstände zu ermitteln, die sich für das Gericht aus unmittelbar zugänglichen Quellen ergeben. Insbesondere auszuwerten sind das Liegenschaftskataster hinsichtlich der Ackerzahl und die Datensammlungen für die Betriebsplanung und die betriebswirtschaftliche Bewertung landwirtschaftlicher Produktionsverfahren im Land Brandenburg. Betriebliche Sondereffekte sind von Amts wegen in die Berechnung nur einzustellen, falls sie offenkundig sind. Sind etwa vorliegende Sondereffekte im Betrieb des Pächters nicht offenkundig, so müssen derartige Umstände von den Beteiligten des Verfahrens vorgetragen und ggf. glaubhaft gemacht werden. Unter Heranziehung dieser Grundsätze ist in die Berechnung als Sondervorteil einzustellen, dass die Verpächterin mit einer Biogasanlage und einer Zuchtsauenanlage zusammenarbeitet, wodurch sich wirtschaftliche Vorteile, und zwar ersparte Düngekosten, Wert von 96 € je ha ergeben (Gutachten I, S. 50, 54). Nach alledem ist der Pachtzins im hier in Rede stehenden Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG untragbar hoch, soweit er 300 € je ha übersteigt, so dass die Pachtverträge, wie nachfolgend noch erläutert wird, abzuändern waren. Nach Abwägung aller Umstände hält das Gericht bei einem rechnerischen Einkommensbeitrag von - 186 € je ha und Sondervorteilen im Werte von 96 € je ha den genannten Betrag für nicht angemessen; die eher vorsichtigen Ansätze des Gutachters rechtfertigen die Abweichung von dem rechnerischen Wert von - 90 € je ha (entspricht einem Pachtzins von 310 € je
5. ha)im Sinne einer Reduzierung des noch tragbaren Pachtzinses um weitere 10 € je ha.
6. c)Das Gericht ist befugt, den Vertrag, wie oben ausgesprochen, abzuändern.

§ 8Abs. 1 Satz 2 LPacht

VG kann das Landwirtschaftsgericht in Fällen, in denen es, wie hier, eine auf § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG gestützte Beanstandung für begründet erachtet, den Vertrag insoweit abändern, statt ihn aufzuheben. Nicht die Aufhebung der vorliegenden Verträge, sondern deren Abänderung im Sinne einer Herabsetzung des Pachtzinses auf ein angemessenes Niveau ist nach Lage der Dinge angemessen. Diese Vorgehensweise trägt dem Umstand Rechnung, dass die Rechtsordnung nicht die Verträge an sich missbilligt, sondern mit dem Verfahren nach § 4 Abs. 1 Nr. 3 LPachtVG lediglich verhindern will, dass Verträge zu Pachten durchgeführt werden, bei den die Pacht nicht in einem angemessenen Verhältnis zu dem Ertrag steht, der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig zu erzielen ist. Das Ziel wird schon dann erreicht, wenn das Gericht den Pachtzins anpasst. d) Europarechtliche Fragestellungen, wie sie die Antragstellerin zur Begründung ihrer Anträge herangezogen hat (europarechtlich unzulässige Gewährung von Beihilfen bei Festsetzung eines Pachtzinses unterhalb des nach Ausschreibung erzielten Entgelts), führen zu keinem anderen Ergebnis, insbesondere nicht in Ansehung der Mitteilung der Europäischen Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten und Gründstücken vom

1. Juli 1997, auf die sich die Antragstellerin beruft. Die genannten Mitteilung betrifft nach ihrem Wortlaut den Verkauf von Grundstücken, nicht der hier in Rede stehende Verpacht. In der Sache lässt die Mitteilung nicht nur den Verkauf durch ein bedingungsfreies Bietverfahren als Ausschreibung zu, sondern auch den Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren. Letzteres darf erfolgen, wenn vor den Verkaufsverhandlungen eine unabhängige Bewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen erfolgt, um den Marktwert ermitteln. Eine Bewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen ist Teil des vorliegenden Verfahrens, so dass nicht gegen den Grundgedanken der Vorgaben der Kommission verstoßen wird, unterstellt, dass diese Vorgaben in Fällen der vorliegenden Art überhaupt einschlägig sind.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 44 Abs. 1, § 45 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen (LwVfG). Von der Erhebung von Gerichtskosten wird nach § 42 Abs. 1 Satz 1 LwVfG abgesehen Permalink: http://openjur.de/u/284488.html Kommentare