KG, Urteil vom 20.02.2012 - 8 U 20/11

1. Eine Patronatserklärung ist ein bürgschaftsähnliches Sicherungsmittel. Sie ist - ebenso wie die Bürgschaft - bei Vorliegen eines unbefristeten und damit ordentlich kündbaren Mietverhältnisses in angemessener Frist kündbar. 2. Vom Sicherungszweck der Patronatserklärung sind auch Ansprüche aus dem Abwicklungsverhältnis der Mietvertragsparteien nach Beendigung des Mietverhältnisses umfasst. Der Patron haftet daher weiterhin für Ansprüche des Vermieters, die daraus entstehen, dass der Mieter nicht sofort und/ oder nicht freiwillig aus den Mieträumen auszieht. Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das am 17. Januar 2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 101 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Das angefochtene Urteil und dieses Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet. Die Revision wird zugelassen. Gründe I. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 17. Januar 2011 verkündete Urteil der Kammer für Handelssachen 101 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird. Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor: 1. Das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass die Beklagte bei der Kündigung der Patronatserklärung gemäß Schreiben vom 10. September 2009 den Vorbehalt einer Wirksamkeit der Patronatserklärung habe erklären müssen, um ihre Rechte für den Fall des unzulässigen Insichgeschäfts gemäß § 181 BGB zu wahren. Denn ohne den Vorbehalt hätte die Kündigung eine Genehmigung des Geschäfts bedeutet. Der Verdacht des verbotenen Insichgeschäfts habe sich daraus ergeben, dass der damalige Vorstandsvorsitzende der Beklagten, Herr Dr. F…, die Patronatserklärung der Beklagten vom 22. Dezember 1997 unterschrieben habe. Herr Dr. F… sei zugleich Geschäftsführer der M… - Management & Service GmbH - der damaligen Komplementärin der Klägerin – gewesen. Die Klägerin habe die Beklagte bei der Aufklärung des Sachverhalts nicht unterstützt, obwohl nur die Klägerin über die internen Vorgänge informiert gewesen sei. Entgegen der Ansicht des Landgerichts habe die Beklagte ihren Vortrag nicht gewechselt. Die Beklagte habe den im Schriftsatz vom 20. September 2010 vertretenen Standpunkt, dass die Patronatserklärung kündbar sei, da der Mietvertrag auf unbestimmte Dauer geschlossen sei, auch im Schriftsatz vom 18. Oktober 2010 nicht aufgegeben. Vielmehr habe sie dargelegt, dass sie von einer Wirksamkeit der Patronatserklärung in Abhängigkeit von der Wirksamkeit der Kündigung des Mietvertrages ausgehe. 2. Der Klage fehle das Feststellungsinteresse. Die Beklagte behaupte allein, dass die Kündigung der Patronatserklärung zum 31. März 2010 wirksam sei, weil auch der Mietvertrag zu diesem Zeitpunkt durch ordentliche Kündigung beendet sei. Dies bedeute, dass die Beklagte aus der Kündigung der Patronatserklärung keinerlei Rechte herleite für den Fall, dass die Kündigung des Mietvertrages zum 31. März 2010 unwirksam sei. Deswegen gehe auch die vom Landgericht getroffene Feststellung zu weit. Rechtsfehlerhaft sei weiter die Auffassung des Landgerichts, dass die Aufgabe eines Bestreitens das bei der Klageerhebung bestehende Feststellungsinteresse nicht entfallen lasse. Vielmehr muss das Feststellungsinteresse bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorliegen, ansonsten werde die Klage ex nunc unzulässig. Die Beklagte habe indes an ihrem vorprozessualen Bestreiten, dass die Patronatserklärung nicht wirksam zustande gekommen sei, nicht mehr festgehalten. Dieses Bestreiten habe die Beklagte endgültig aufgegeben. Das Landgericht habe weiter - dem Vortrag der Klägerin folgend - Vermögensnachteile der Klägerin angenommen, weil die Bank, an die die Ansprüche aus der Patronatserklärung abgetreten seien, aufgrund der Unsicherheit eine Nachbesicherung verlange. Das Landgericht habe hierbei übersehen, dass die Abtretungsvereinbarung (K 3) ins Leere gehe. Bei der Patronatserklärung handele es sich um ein bürgschaftsähnliches Sicherungsinstrument, das akzessorischen Charakter habe. Ansprüche aus einem solchen akzessorischen Sicherungsinstrument seien aber nicht selbständig abtretbar. 3. Rechtsfehlerhaft sei die Auffassung des Landgerichts, dass eine Patronatserklärung entweder nicht kündbar oder nur mit der Folge kündbar sei, dass eine Haftung für Ansprüche, die nach dem Wirksamwerden der Kündigung entstehen, nicht ausgeschlossen sei. Aus der Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 24.11.1998 - 24 U 264/97 - ( NJW 1999,3128 ) ergebe sich, dass und weshalb in bestimmten Fällen eine Mietbürgschaft kündbar sei. Danach kenne das BGB keine unkündbaren Verträge, weshalb auch dem Mietbürgen, der auf unbestimmte Zeit eine Haftung eingegangen sei, nach einer gewissen Zeit zur Wiederherstellung seiner Freiheit die Kündigung möglich sein müsse. Das Landgericht habe in der allgemein anerkannten Forthaftung einer Mietbürgschaft für nach dem Mietende entstehende Ansprüche den Grund für den Ausschluss eines Rechts zur Kündigung, zumindest den Grund für eine entsprechende Beschränkung der Wirkungen einer Kündigung gesehen. Dabei sei aber gerade die Kündigung das Gestaltungsrecht, mit dem die Haftung begrenzt werde, also gerade eine Haftung ausgeschlossen sein solle, die ohne die Kündigung entstehen würde. Soll der Bürge aufgrund seiner Kündigung ohne eine gleichzeitige ordentliche Kündigung des Mietvertrages für den Mietzins nicht mehr haften, der auf die Zeit nach Ablauf der Frist für die ordentliche Kündigung des Mietvertrages entfalle, so muss dies ebenso für die Nutzungsentschädigung gelten, die im Falle einer gleichzeitigen ordentlichen Kündigung des Mietvertrages auf die Zeit nach Mietende entfalle. Die vom Landgericht angeführte Entscheidung des Kammergerichts vom 26.April 2007 - 12 U 193/05 - ( MDR 2007,1180 ) passe hier nicht. Denn im dortigen Falle sei es - anders als hier - um eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges gegangen. Hinzu komme, dass die Patronatserklärung hier atypisch ausgestaltet sei, weil nicht die Mieterin, sondern die Vermieterin, die Klägerin, die Avalgebühren in beträchtlicher Höhe zu zahlen habe. Die Beklagte beantragt, das am 17. Januar 2011 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 101 O 55/10 - abzuändern und die Klage abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Die Klägerin nimmt auf ihren erstinstanzlichen Vortrag Bezug und erwidert: Die Feststellungsklage sei weiterhin zulässig. Das Feststellungsinteresse ergebe sich daraus, dass die Beklagte die Patronatserklärung gekündigt habe und die Wirksamkeit immer wieder mit unterschiedlichen Gründen in Frage stelle. Mit Schreiben vom 09. Juni 2010 ( Anlage K 8) habe die Klägerin die Beklagte aufgefordert, bis zum 16. Juni 2010 verbindlich die Wirksamkeit der Patronatserklärung für den Fall zu bestätigen, dass das Urteil des Landgerichts Braunschweig vom 28. April 2010 rechtskräftig werde. Die Klägerin habe damit eine unmissverständliche Erklärung der Beklagten gefordert, dass die Beklagte die Wirksamkeit der Patronatserklärung nicht weiter in Frage stelle, wenn die Frage über den Fortbestand des Mietverhältnisses geklärt sei. Eine solche Erklärung habe die Beklagte mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 16. Juni 2010 ( Anlage K 9) abgelehnt. Die Wirksamkeit der Patronatserklärung sei für die Klägerin von existentieller Bedeutung. Denn die Rechte aus der Patronatserklärung seien an die Westdeutsche Immobilienbank abgetreten. Die Unwirksamkeit der Patronatserklärung könne die Kündigung des Kreditverhältnisses nach sich ziehen. Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten habe im Termin vor dem Landgericht Braunschweig zudem erklärt, dass die Mieterin nicht in der Lage sei, den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Das OLG Braunschweig habe mit Urteil vom 05. Mai 2011 - 8 U 87/10 - entschieden, dass die Kündigung der Mieterin ins Leere gehe, weil der Mietvertrag entgegen der Auffassung der Mieterin und auch der Beklagten wirksam sei. II. Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet. Das Landgericht hat zu Recht und aus zutreffenden Gründen festgestellt, dass die zwischen den Parteien am 22. Dezember 1997 geschlossene Patronatserklärung wirksam ist. 1. Zutreffend hat das Landgericht ein Feststellungsinteresse der Klägerin bejaht. Die Voraussetzungen von § 256 Abs. 1 ZPO liegen - entgegen der mit der Berufung weiterverfolgten Ansicht der Beklagten - vor. Zunächst ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte mit Schreiben vom 10.September 2009 (K 4, Bl. I/15) die Patronatserklärung unter Bezugnahme auf die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.März 2010 gekündigt hat. In dem Kündigungsschreiben wies die Beklagte darauf hin, dass die Kündigung nur vorsorglich für den Fall der wirksamen Vertretung erklärt werde und berief sich auf die Unwirksamkeit der Patronatserklärung wegen eines Insichgeschäfts gemäß § 181 BGB. Soweit die Beklagte mit der Berufung geltend macht, dass sie eine solche Erklärung hätte abgeben müssen, weil die ohne Vorbehalt erklärte Kündigung anderenfalls eine Genehmigung des etwa unwirksamen Geschäfts enthalten hätte, mag dies offen bleiben. Aus dem vorprozessualen Verhalten der Beklagten ergab sich für die Klägerin jedoch eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit, weil die Beklagte die Wirksamkeit der Patronatserklärung in Abrede stellte (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 29. Auflage, § 256 ZPO, Rdnr. 7). Nachdem nämlich die Klägerin die Beklagte mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 09. Juni 2010 (Anlage K 8, Bl. I/84) aufgefordert hatte, bis zum 16. Juni 2010 verbindlich die Wirksamkeit der Patronatserklärung für den Fall der rechtskräftigen Feststellung des Fortbestandes des Mietvertrages zu erklären, lehnte die Beklagte eine solche Erklärung mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 16. Juni 2010 (Anlage K 9, Bl. I/86) ab. Hierin teilte die Beklagte weiter mit, dass der Einwand des Vertretungsmangels bei Abschluss der Patronatserklärung nicht fallen gelassen werde. Insoweit ist unerheblich, dass die Beklagte nur einen Verdacht eines verbotenen Insichgeschäfts hegte und sich für die Beklagte erst im Laufe des Rechtsstreits herausgestellt haben mag, dass Dr. F… nur auf Seiten der Beklagten an der Vereinbarung mitgewirkt hat. Denn die Beklagte ist selbst Vertragspartnerin der Patronatserklärung und hätte daher in Wahrnehmung ihrer eigenen Interessen die Wirksamkeit derselben prüfen und den Sachverhalt aufklären müssen. Zwar hat die Beklagte im Laufe des Rechtsstreits in den Schriftsätzen vom 13. 08. 2010 (dort auf Seite 6, Bl. I/28) und 13.09.2010 (dort auf Seite 2, Bl. I/46) ausdrücklich erklärt, dass sie die Unwirksamkeit der Patronatserklärung wegen § 181 BGB nicht mehr geltend macht. Diesen Standpunkt hat sie aber erst nach Rechtshängigkeit eingenommen. Das Feststellungsinteresse muss zwar grundsätzlich bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorliegen (vgl. BGHZ 18,106; Zöller/Greger, a.a.O., § 256 ZPO, Rdnr. 7 c; Baumbach/ Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 68. Auflage, § 256 ZPO, Rdnr. 21). Die Aufgabe des Bestreitens im Laufe des Rechtsstreits lässt das Feststellungsinteresse indes nur entfallen, wenn der Kläger endgültig gesichert ist. Eine einseitige Erklärung des Beklagten genügt hierfür nicht (vgl. Zöller/Greger, a.a.O., § 256 ZPO, Rdnr. 7 c). Es kann für die Entscheidung dahin gestellt bleiben, ob die Aufgabe des Bestreitens der Wirksamkeit der Patronatserklärung wegen eines Vertretungsmangels vorliegend das Feststellungsinteresse entfallen ließe. Jedenfalls besteht dies aus nachfolgenden Gründen fort: Soweit die Beklagte geltend macht, dass das Feststellungsinteresse deswegen nicht (mehr) gegeben sei, weil die Beklagte von der Wirksamkeit der Kündigung der Patronatserklärung (zuletzt) nur noch in Abhängigkeit von der Wirksamkeit der Kündigung des Mietvertrages zum 31.März 2010 ausgegangen sei und die Klägerin hierauf nicht abgestellt habe, folgt der Senat dem nicht. Denn im Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 09. Juni 2010 wird gerade auf diese Verknüpfung abgestellt. In Beantwortung dieses Schreibens lehnte die Beklagte mit Schreiben vom 16. Juni 2010 die Abgabe einer solchen Erklärung ab. Soweit die Beklagte nunmehr geltend macht, dass sie aus der Kündigung der Patronatserklärung keinerlei Rechte für den Fall herleite, dass die Kündigung des Mietvertrages zum 31.März 2010 unwirksam sei, lässt auch dies das Feststellungsinteresse nicht entfallen. Zum einem ist die Klägerin weiterhin wegen dieser Erklärung nicht ausreichend gesichert. Zum anderen hat die Klägerin in dem Schriftsatz vom 06.01.2010 (dort auf Seite 3, Bl. I/97) maßgeblich darauf abgestellt, dass auch bei unterstellter wirksamer Kündigung des Mietvertrages die Beklagte aufgrund der Patronatserklärung noch für sämtliche Ansprüche bis zum Auszug des Mieters aus den Räumen einzustehen habe. Dem widerspricht aber die Beklagte und vertritt die Auffassung, dass die Kündigung der Patronatserklärung zum 31.März 2010 wirksam geworden ist, weil der Mietvertrag aufgrund ordentlicher Kündigung durch die Mieterin zu diesem Zeitpunkt beendet worden ist, und eine Haftung für später entstandene Ansprüche ausschließt. Soweit die Beklagte weiter geltend macht, dass das Landgericht übersehen habe, dass die von der Klägerin an die Westdeutsche Immobilienbank Mainz erfolgte Abtretung der Ansprüche aus der Patronatserklärung ins Leere gehe und diese Ansprüche nicht selbstständig abtretbar seien, ist dies im Ergebnis unerheblich. Zwar trifft es zu, dass Ansprüche aus einer Bürgschaft nicht selbständig abtretbar sind (vgl. BGH NJW 1985, 2528 ; BGHZ 115, 177 = NJW 1991, 3025 ; OLG Düsseldorf WM 2003, 1318 ). Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Abtretung der Rechte aus der Bürgschaft ohne eine Abtretung der Hauptforderung unwirksam, die Gläubigerrechte aus der Bürgschaft verbleiben dem Gläubiger der Hauptforderung (vgl. Urteil des BGH vom 19. September 1991- IX ZR 296/90 - BGHZ 115, 177 , Tz. 11 bei Juris mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Dies ist auf die (harte) Patronatserklärung, der ein bürgschaftsähnlicher Charakter zukommt und auf die die Vorschriften der §§ 765 ff, 401 BGB grundsätzlich entsprechende Anwendung finden (vgl. Münchener Kommentar/Habersack, BGB, 5. Auflage, Vor. § 765 BGB, Rdnr. 50), übertragbar. Die sich für die Klägerin ergebenden Vermögensnachteile bestehen aber in einer schlechteren Sicherheitenlage. Aus Sicht der den Grundstückskaufpreis finanzierenden Bank ist das Ausfallrisiko der Klägerin aufgrund der Patronatserklärung der Beklagten minimiert bzw. die Aussicht auf Rückzahlung des Kredits verbessert, so dass eine Nachbesicherung von der Bank - auch bei unwirksamer Abtretung - erst dann in Rede stehen könnte, wenn die Patronatserklärung unwirksam wäre. 2. Die Klage ist auch in der Sache begründet. Es kann für die Entscheidung dahin gestellt bleiben, ob das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Pflege- und Therapiezentrum W… GmbH durch die Kündigung der Mieterin vom 07. September 2009 zum 31. März 2010 beendet worden ist. Denn selbst wenn dies zugunsten der Beklagten unterstellt wird, bleibt die Patronatserklärung vom 22. Dezember 1997 wirksam. Die Beklagte haftet auch für die nach Mietende entstehenden Ansprüche, die sich daraus ergeben, dass die Mieterin die Mietsache weiter nutzt und das Mietverhältnis bisher nicht abgewickelt worden ist. Ohne Erfolg macht die Beklagte mit der Berufung geltend, dass ihre Haftung auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Patronatserklärung zum 31.März 2010 begrenzt sei.

1. a)Die Patronatserklärung ist ein bürgschaftsähnliches Sicherungsmittel (vgl. Münchener Kommentar/Habersack, a.a.O., Vor § 765 BGB, Rdnr. 50 mit Nachweisen). Erfüllt der Schuldner die durch die Verpflichtung des Patrons gesicherte Verbindlichkeit nicht, so kann der Gläubiger letzteren ohne weiteres sofort auf Zahlung in Anspruch nehmen. Das gilt unabhängig davon, ob man mit der überwiegenden Meinung im Schrifttum die Hauptleistung des Patrons in der Ausstattungspflicht oder den eigentlichen Leistungsgegenstand in der Erfüllung der gesicherten Zahlungspflichten des Schuldners sieht und die Zahlungspflicht aus § 280 BGB a.F. herleitet (vgl. hierzu BGH Urteil vom 08. Mai 2003 - IX ZR 334/01 - WM 2003, 1178 , Tz 20 bei Juris mit Nachweisen). Die Möglichkeit der sofortigen Inanspruchnahme auf Leistung von Geld folgt aus Inhalt und Zweck dieses bürgschafts- und garantieähnlichen Rechtsinstituts (BGH Urteil vom 30. Januar 1992 - XI ZR 112/01 - BGHZ 117,127 ). Die Verpflichtung des Patrons gegenüber dem Gläubiger ist akzessorisch, setzt somit den Bestand einer zu sichernden Hauptforderung voraus, wobei auch eine künftige Forderung genügt. Die §§ 765 ff. BGB finden - wie ausgeführt - grundsätzlich entsprechende Anwendung, ebenso die aus dem Sicherungszweck der Bürgschaft folgenden Einschränkungen der Akzessorität, §§ 767 , 768 BGB (vgl. Müko/Habersack, a.a.O., Vor. § 765 BGB, Rdnr. 50).
2. b)Die Patronatserklärung der Beklagten vom 22. Dezember 1997 ist - im Fall des Vorliegens eines unbefristeten und damit kündbaren Mietverhältnisses - in angemessener Frist kündbar. Eine Patronatserklärung kann mit Wirkung für die Zukunft gekündigt werden, wenn die Parteien nach den Umständen des Einzelfalles ein entsprechendes Kündigungsrecht vereinbart haben (BGH, Urteil vom 20. September 2010 - II ZR 296/08 - BGHZ 187,69 ). Die Rechtsprechung zur Kündbarkeit einer Bürgschaft ist auf die Patronatserklärung entsprechend anwendbar. Die ordentliche Kündigung kommt nur bei unbefristeten Bürgschaftsverträgen in Betracht, wobei sie unabhängig vom Vorliegen eines wichtigen Grundes und nur nach einer angemessenen Zeit und mit einer angemessenen Frist möglich ist (Münchener Kommentar/Habersack, a.a.O., § 765 BGB, Rdnr. 55 mit Nachweisen; Palandt/Sprau, BGB, 71. Auflage, § 765 BGB, Rdnr. 16; vgl. BGH ZIP 2002, 2123 für Kündigung einer unbefristeten Pfandrechtsbestellung; BGH WM 1993, 897 und BGH WM 1985, 969 für Kündigung des Kreditbürgen; vgl. OLG Düsseldorf Urteil vom 24. November 1998 - 24 U 264/97 - NZM 1999, 558 = NJW 1999, 3128 für Mietbürgschaft). Nach der Rechtsprechung ist eine ordentliche Kündigung von (unbefristeten) Bürgschaftsverträgen in einer gewissen Zeit zur Wiederherstellung der Freiheit der Vertragschließenden in jedem Falle möglich (vgl. §§ 567 , 624 , 723 , 724 BGB, vgl. BGH Urteil vom 21. Januar 1993 - III ZR 15/92 - WM 1993,897 = NJW-RR 1993, 944 ). Für den Kreditbürgen hat der BGH erkannt, dass dieser nach Treu und Glauben die Bürgschaft nach Ablauf eines gewissen Zeitraumes oder bei Eintritt besonders wichtiger Umstände mit der Wirkung kündigen kann, dass die Bürgschaft sich auf die Verbindlichkeiten beschränkt, die im Zeitpunkt der Kündigung bereits begründet waren (vgl. BGH Urteil vom 04. Juli 1985 - IX ZR 135/84 - WM 1985, 969 ; BGH Urteil vom 21. Januar 1993 - III ZR 15/92 - a.a.O.). Auch der Mietbürge, der sich auf unbestimmte Zeit für Verbindlichkeiten eines Mieters ohne ausdrückliche Vereinbarung eines Kündigungsrechts verbürgt hat, hat nach diesen Grundsätzen das Recht, die Bürgschaft mit Wirkung für die Zukunft durch Kündigung zu beenden (Bub/Treier/v. Martius, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III, Rdnr. 830 a; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Rdnr. III, 220 ; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet,- Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rdnr. 812; offen gelassen von BGH Urteil vom 20.07.2011 - XII ZR 155/09 - WM 2011, 1731 ; bejaht von OLG Düsseldorf Urteil vom 24.11.1998 - 24 U 264/97 - a.a.O.; Kammergericht Urteil vom 26.04.2007 - 12 U 193/05 - GE 2007, 1247 ; LG Berlin Urteil vom 11.10.2000 - 32 O 858/99 - GE 2001,135 ; AG Iserlohn WuM 2004, 544). Der Bürge, der sich aus seiner Haftung für die Zukunft befreien will, hat allerdings auf die berechtigten Interessen des Gläubigers (Vermieters) und des Hauptschuldners (Mieters) Rücksicht zu nehmen und eine angemessene Frist einzuhalten, damit sich diese auf die veränderte Lage einstellen können. Der Mietbürge hat sich folglich daran zu orientieren, innerhalb welcher Fristen der Vermieter seinerseits das Mietverhältnis beenden kann (Bub/Treier/v. Martius, a.a.O., Rdnr. 830 a mHa; Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rdnr. 812; vgl. so auch OLG Düsseldorf Urteil vom 24.11.1998 - 24 U 264/97 - a.a.O.). Bei befristeten Mietverhältnissen ist eine vorzeitige Enthaftung des Bürgen ausgeschlossen (vgl. Bub/Treier/v. Martius, a.a.O., Rdnr. 830 a; Kammergericht Urteil vom 26.04.2007 - 12 U 193/05 - a.a.O.; Wolf/Eckert/Ball, a.a.O. Rdnr. 811).
3. c)Ungeachtet der dargestellten möglichen (eingeschränkten) Kündbarkeit einer Patronatserklärung ergibt sich aus der Interessenlage der Mietvertragsparteien, dass die Kündigungswirkung nicht auf den Zeitpunkt des beendeten Mietverhältnisses beschränkt ist mit der Folge, dass eine Haftung auch für Ansprüche über den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses hinaus besteht. Für den Kreditbürgen hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 21. Januar 1993 - III ZR 15/92 - (a.a.O.) ausgeführt, dass dem Bürgen die Erstreckung seiner Verpflichtung auf neue Verbindlichkeiten des Hauptschuldners nach Treu und Glauben nicht weiter zuzumuten ist. Der Gläubiger wird durch die Einräumung des Kündigungsrechts nicht unangemessen benachteiligt; denn es steht ihm frei, ob er unter diesen Umständen dem Hauptschuldner weitere Kredite gewährt (vgl. BGH Urteil vom 21. Januar 1993 - III ZR 15/92 - a.a.O., Tz. 18). Dies ist aber auf die Mietbürgschaft nicht ohne weiteres übertragbar. Denn selbst bei wirksamer (ordentlicher) Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter entstehen weiterhin Ansprüche des Vermieters, die im zwischenzeitlich beendeten Mietverhältnis angelegt sind, wenn der Mieter nicht sofort und/oder nicht freiwillig aus den Mieträumen auszieht. Der Vermieter hat es nicht in der Hand dem Mieter dem Mietgebrauch sofort zu entziehen. Es entspricht danach den berechtigten Interessen des Vermieters, dass solche Ansprüche durch die Bürgschaft weiter gesichert bleiben (vgl. OLG Düsseldorf Urteil vom 24. November 1998 - 24 U 264/97 - a.a.O., Tz. 5, 6; Klinkhammer NZM 1998, 744). In die Bürgschaft ist demnach auch das Abwicklungsverhältnis der Mietvertragsparteien nach Beendigung des Mietvertrages einzubeziehen (vgl. so auch LG Berlin Urteil vom 11. Oktober 2000 - 32 O 858/99 - a.a.O.). Es ist zu berücksichtigen, dass für den Bürgen keine Möglichkeit besteht auf das Mietverhältnis einzuwirken, um seine Haftung zu beschränken oder sich von dieser zu befreien. Der Bürge haftet selbst dann, wenn der Mieter die Mietsache vor Vertragsende zurückgibt und keinerlei Mietzins mehr entrichtet und der Vermieter die Mietsache leerstehen lässt und gleichwohl den Bürgen in Anspruch nimmt (Bub/Treier/v. Martius, a.a.O., III. A, Rdnr. 830). Gleiches muss gelten, wenn der Mieter das Mietverhältnis zwar kündigt, aber die Mietsache nicht zurückgibt. Dies gilt entsprechend auch für die hier streitgegenständliche Patronatserklärung. Danach trifft es zu - wie das Landgericht angenommen hat -, dass die Beklagte auch für Ansprüche auf Nutzungsentschädigung haften würde (§ 546 a BGB). Es ist aber zweifelhaft, ob der Klägerin im Falle berechtigter Kündigung durch die Mieterin Nutzungsentschädigungsansprüche im Sinne von § 546 a BGB zustünden. Denn der Anspruch auf Nutzungsentschädigung setzt gemäß § 546 a BGB voraus, dass dem Vermieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses „vorenthalten“ wird. Der für das Vorenthalten erforderliche Rücknahmewille des Vermieters fehlt aber, wenn der Vermieter - wie hier - die Fortsetzung des Vertrages annimmt oder verlangt (BGH NJW 2006, 140 , NJW-RR 2004, 558 ; OLG Düsseldorf NJW-RR 2005, 1538 ; OLG Hamm NJW-RR 1997, 264 und NZM 2003, 517 ; OLG Düsseldorf DWW 2011, 297 ; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 546 a BGB, Rdnr. 8; Schmidt-Futterer/Gather, a.a.O., § 546 a BGB, Rdnr. 45, 50). Vorliegend kommen indes Ansprüche der Klägerin aus §§ 812 ff. BGB oder §§ 987 ff. BGB in Betracht. Denn die Regelung in der Patronatserklärung (Einstehen für „mietvertragliche Zahlungsverpflichtungen“) erfasst auch Bereicherungsansprüche oder Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. Auch bei einer Bürgschaft ist gemäß §§ 133 , 157 BGB der Inhalt des Vertrages auszulegen (vgl. BGH WM 2000,886 ), wobei auf den tatsächlichen Vertragswillen abzustellen ist, insbesondere auf den beiden Parteien bekannten Bürgschaftszweck (Palandt/Sprau, a.a.O., § 765 BGB, Rdnr. 6, 20). Die Haftung des Mietbürgen umfasst unter Berücksichtigung des Parteiwillens auch ohne ausdrückliche Vereinbarung sämtliche Verbindlichkeiten des Mieters, die aus der Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses resultieren, wie Nutzungsentschädigung wegen Nichtrückgabe der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie Schadensersatz wegen Nichterfüllung einer Renovierungsverpflichtung (Bub/Treier/v. Martius, a.a.O., III. A, Rdnr. 827; vgl. auch OLG Hamburg ZMR 1999, 630 ; vgl. auch LG Berlin Urteil vom 11. Oktober 2000 - 32 O 858/99 - a.a.O.). Auch bei formunwirksamen Miet- oder Pachtverträgen wird angenommen, dass Bereicherungs-, Rückgewähr- und Schadensersatzansprüche von einer Bürgschaft erfasst sind, sofern der Bereicherungs- oder Ersatzanspruch bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise dem vertraglichen Anspruch entspricht (vgl. Münchener Kommentar/Habersack, a.a.O., § 765 BGB, Rdnr. 62 m.w.N.; BGH WM 1955, 265 , 266). Die Interessenlage ist mit der vorliegenden vergleichbar. Für die hier in Frage kommenden Ansprüche kann nichts anderes gelten, weil auch sie im Vertrag angelegt sind und im Rahmen des mietvertraglichen Abwicklungsverhältnisses begründet sind. Gerade wenn die Patronin - wie hier - Konzernmutter der Mieterin ist, erscheint es bei wirtschaftlicher Betrachtung um so mehr interessengerecht, eine Forthaftung auch für bereicherungsrechtliche Ansprüche der Vermieterin gegen die Mieterin anzunehmen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO). Die Frage der Forthaftung aus einer Mietbürgschaft bzw. Patronatserklärung bei ordentlicher Kündigung eines Mietverhältnisses ist bisher höchstrichterlich nicht entschieden. Permalink: https://openjur.de/u/286153.html ( https://oj.is/286153 ) Volltext Druckansicht PDF Download Zitate 30 Zitiert 1 Referenzen 6 Schlagworte Problem melden Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen English --> openJur e.V.