diesem Urteil richtet. Ferner wird der Beklagte zu 1.) verurteilt, an den Kläger als Gesamtschuldner mit der Beklagten zu 2.) Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 550,– Euro für den Zeitraum vom 4.07.2005 bis zum 15.02.2006 und aus 150,– Euro für den Zeitraum vom 16.02.2006 bis zum 31.12.2006 zu zahlen. Darüber hinaus werden die beiden Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 689,85 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 550,– Euro für den Zeitraum vom 4.08.2005 bis zum 4.01.2006 zu zahlen, aus 439,85 Euro für den Zeitraum vom 5.01.2006 bis zum 31.12.2006 und aus 289,85 Euro seit dem 1.01.2007, aus weiteren 550,– Euro für den Zeitraum vom 4.09.2005 bis zum 31.12.2006 und aus 400,– Euro seit dem 1.01.2007 sowie aus weiteren 159,47 Euro für den 4.01.2006. Schließlich wird der Beklagte zu 1.) verurteilt, an den Kläger weitere Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 159,47 Euro für den Zeitraum vom 3.11.2005 bis zum 3.01.2006 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen und der Vollstreckungsbescheid aufgehoben. Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers haben die beiden Beklagten als Gesamtschuldner 45 % zu tragen, jeweils alleine der Kläger 40 % und der Beklagte zu 1.) weitere 15 %. Von den außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1) hat der Kläger 40 %, von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) 35 % zu tragen. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den jeweiligen Vollstreckungsschuldnern bleibt
gelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die jeweiligen Vollstreckungsgläubiger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Tatbestand Der Kläger vermietete mit Vertrag vom 10.06.2003 eine Wohnung im fünften Obergeschoss des Anwesens ... an die Beklagte zu 2.). Sie zahlte als vereinbarte Mietsicherheit einen Betrag von 800,– Euro, den der Kläger verzinslich anlegte. Mit
tragsvertrag vom 9.07.2004 trat der Beklagte zu 1.), der Ehemann der Beklagten zu 2.), dem Vertragsverhältnis bei. Unter § 2 Ziff. 1 des Vertrages wird beiden Seiten die Möglichkeit der Kündigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist eingeräumt.
1 a) beläuft sich die Nettomiete auf 400,– Euro pro Monat.
1 war darüber hinaus zunächst eine monatliche Vorauszahlung für Heizungskosten und sonstige Betriebskosten von 100,– Euro zu leisten.
1 b) fallen unter die sonstigen Betriebskosten: - Wasser, Kanal, Entwässerung - Fäkalienabfuhr - Beleuchtung, Strom - Müllabfuhr - Grundsteuer - Straßenreinigung - Schornsteinfeger (soweit nicht bei Heizung) - Sach- und Haftpflichtversicherung - Hauswart - Gartenpflege - Schneebeseitigung und Streuen bei Glatteis - Gemeinschaftsantenne bzw. Breitbandanschluss - Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung - Warmwasser - Heizung - Wartungskosten für Feuerlöscher, Tank- und Lecksicherungsanlagen - Bürgersteigreinigung - Sperrmüllabfuhr Bei Einzug des Beklagten zu 1.) wurde die Betriebskostenvorauszahlung einvernehmlich auf 150,– Euro im Monat erhöht. Miete und Nebenkostenvorauszahlung waren
1 des Vertrags spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu entrichten. Auf den weiteren Inhalt des Mietvertrages einschließlich des
trages (Bl. 48 - 58 und 62 d.A.) wird Bezug genommen. Mit Schreiben vom 30.11.2004 erklärte der Kläger gegenüber den Beklagten, dass er das Mietverhältnis zum 28.02.2005 wegen Eigenbedarfs kündigen wolle. Auf den Inhalt des Schreibens (Bl. 130, 131 d.A.) wird verwiesen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung über ihre jetzige Bevollmächtigte. Der Kläger bestand nicht auf der Räumung, sondern teilte anlässlich eines Telefongesprächs mit, dass es ihm nicht darauf ankäme, wenn die Beklagten die Wohnung noch einige Monate länger nutzen würden. Die Beklagten ihrerseits zahlten weiterhin das vereinbarte Nutzungsentgelt. Mit Schreiben vom 30.05.2005 teilte der Kläger den Beklagten mit, dass die Kündigung vom 30.11.2004 von ihm nicht weiter verfolgt werde. Zugleich riet er den Beklagten jedoch, sich eine neue Wohnung zu suchen, da sie mit einer neuen Kündigung rechnen müssten. Auf den weiteren Inhalt des Schreibens (Bl. 135 d.A.) wird Bezug genommen. Unter dem 6.06.2005 antworteten die beiden Beklagten dem Kläger, dass sie ihrerseits "die Wohnung" kündigen wollten (Bl. 63 d.A.). Die Beklagten räumten die Wohnung noch vor dem 30.06.2005. Allerdings gab die Beklagte zu 2.) zumindest bis zum Frühjahr 2006 die Wohnungsschlüssel nicht an den Kläger zurück. Die beiden Beklagten zahlten ab dem Monat Juni 2005 einschließlich keine Miete mehr. Neben der rückständigen Miete verlangt der Kläger mit der Klage von den beiden Beklagten die
zahlung von Nebenkosten für das Jahr 2004 in Höhe von 216,31 Euro. Unter dem 2.06.2005 rechnete der Kläger die Nebenkosten mit 305,51 Euro zu Lasten der Beklagten ab. Auf den Inhalt der Abrechnung (Bl. 307 d.A.) wird verwiesen. Abzüglich eines Nebenkostenguthabens für das Jahr 2003 in Höhe von 89,20 Euro ergibt sich die eingangs genannte vermeintliche Differenz zugunsten des Klägers.
Beendigung des Mietverhältnisses belief sich das Kautionsguthaben einschließlich der bis zu diesem Zeitpunkt angefallenen Zinsen auf 819,62 Euro. Mit dem prozessualen Schriftsatz der Bevollmächtigten des Beklagten zu 1.) vom 27.12.2005 erklärte dieser mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch die Aufrechnung gegen die Forderung des Klägers auf Zahlung der Nettomiete für den Monat Juni 2005 in Höhe von 400,– Euro, sodann mit weiterem Schriftsatz vom 2.02.2006 "in Übereinstimmung mit der Beklagten zu 2.)" die weitere Aufrechnung gegen die im Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Hünfeld gegen die Beklagten titulierten Kosten (sic!), sodann gegen den Anspruch des Klägers auf Zahlung der Nettomiete für den Juli 2005 und schließlich gegen den vermeintlichen
zahlungsanspruch über die Betriebskosten für das Jahr 2003 (sic!). Der Kläger wollte das Guthaben dagegen mit eigenen Forderungen Verrechnung. Auf den Inhalt seiner vom 5.01.2006 datierenden Kautionsabrechnung (Bl. 217 d.A.) wird verwiesen. Die Berechnung ging mit einem Schriftsatz gleichen Datums am 16.02.2006 bei Gericht ein und wurde den beiden Beklagten unmittelbar darauf über ihre Bevollmächtigten zugestellt. In Reaktion auf eine in dem o. g. Beklagtenschriftsatz vom 2.02.2006 enthaltene Aufforderung, die Zwangsvollstreckung aus dem Vollstreckungsbescheid einzustellen, gab der Kläger mit dem bereits erwähnten Schriftsatz vom 16.02.2006, dem die Abrechnung über die Mietkaution beigefügt war, zugleich die verlangte Erklärung über die Einstellung der Zwangsvollstreckung ab. Im Verhandlungstermin vom 29.08.2006 ließ die Beklagte zu 2.) über ihren Bevollmächtigten erklären, dass sie sich sämtlichen Erklärungen des Beklagten zu 1.) zu den Aufrechnungen mit vermeintlichen Gegenforderungen gegenüber der Klageforderung anschließe. Dies betreffe ausdrücklich sämtliche schriftsätzlich abgegebene Aufrechnungserklärungen des Beklagten zu 1.) in dem laufenden Verfahren (Bl. 370 d.A.). Der Kläger behauptet, dass der Beklagte zu 2.) im Jahr 2004 selber bei ihm angerufen und um Aufnahme in den Mietvertrag seiner Frau gebeten habe. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 sei der Beklagten zu 2.) unter der vormaligen Anschrift "..." in ... zugesandt worden. Sämtliche im Jahr 2004 abgerechneten Nebenkosten seien angefallen, von den jeweiligen Leistungserbringern abgerechnet und auch bezahlt worden. Die für die Anmietung der Notrufanlage im Aufzug angefallenen Kosten seien wirtschaftlich, da entsprechendes Personal vorgehalten werden müsse, um in Notfällen tatsächlich Hilfe leisten zu können. Die Hausmeistertätigkeit umfasse nicht Reparaturen und Renovierungen.
dem der Kläger zunächst unter dem 24.08.2005 einen Vollstreckungsbescheid gegen den Beklagten zu 1.) über die Miete und die Nebenkosten für den Monat Juni 2005 nebst Zinsen erwirkt hatte und dieser am 30.08.2005 auch zugestellt worden war, ging am 8.09.2005 beim Mahngericht ein Einspruchsschreiben ein.
Abgabe an das Streitgericht hatte der Kläger daraufhin zunächst die Aufrechterhaltung des Vollstreckungsbescheides gegenüber dem Beklagten zu 1.) beantragt, sowie klageerweiternd die Verurteilung beider Beklagter als Gesamtschuldner zur Zahlung von weiteren 1.316,31 Euro nebst Zinsen (August- und Septembermiete 2005 sowie vermeintlicher Nebenkostennachzahlungsanspruch für das Jahr 2004 in Höhe von 216,31 Euro). Darüber hinaus hatte der Kläger beantragt, den Beklagten zu 1.) zur Zahlung weiterer 550,– Euro nebst Zinsen zu verurteilen (Julimiete 2005). Gegen die Beklagte zu 2) erwirkte der Kläger zwei inzwischen rechtskräftige Vollstreckungsbescheide über die Juni- und die Julimiete. Unter Berücksichtigung der von ihm im Januar 2006 durchgeführten Verrechnung mit den Kautionsrückzahlungsansprüchen der Beklagten in Höhe von 819,62 Euro beantragt der Kläger nunmehr:
Abschlagszahlungen aber nicht
dem jährlichen Verbrauch durchgeführt. Bei den Müllabfuhrkosten würden Kosten, die im Jahre 2003 angefallen seien, in das Jahr 2004 gezogen. Die Positionen Hauswart- und Reinigungskosten würden sich in Teilbereichen überschneiden, da auch der Hauswart die Hausreinigung durchzuführen habe. Zu dem weiteren Sachvortrag der Parteien, insbesondere auch zu den von ihnen vertretenen Rechtsansichten, wird auf den Inhalt ihrer prozessualen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Es wurde Beweis erhoben gemäß den Beschlüssen vom 18.07.2006 (Bl. 319 - 321 d.A.), vom 5.10.2006 (Bl. 387 - 389 d.A.) und vom 19.02.2007 (Bl. 530, 531 d.A.) durch die Vernehmung des Zeugen .... Ferner wurde der Beklagte zu 1.) informatorisch angehört. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme sowie der informatorischen Anhörung wird Bezug genommen auf den Inhalt der Sitzungsprotokolle vom 29.08.2006 (Bl. 369 - 371 d.A.) und vom 24.04.2007 (Bl. 549 - 553 d.A.) sowie auf den Inhalt der schriftlichen Aussage des Zeugen ... vom 20.11.2006 (Bl. 394 - 463 d.A.). Gründe Die zulässige Klage ist, soweit
den übereinstimmenden Erledigungserklärungen den Parteien noch über sie zu entscheiden war, nur zum Teil begründet. I. Zunächst war auf den zulässigen, insbesondere form- und fristgerecht eingelegten Einspruch des Beklagten zu 1.) hin der gegen ihn gerichtete Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Hünfeld aufgrund der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung der Parteien nur noch insoweit zu bestätigen, als der Beklagte zu 1.) damit zur Zahlung der gesetzlichen Verzugszinsen für den Zeitraum vom 4.06.2005 bis zum 4.01.2006 verurteilt worden war. Dass die beiden Beklagten für den Monat Juni 2005 weder die von ihnen geschuldete Miete in Höhe von 400,– Euro noch die Nebenkostenvorauszahlungen von 150,– Euro entrichtet hatten, ist unstreitig. Damit sind sie einen Tag
dem vertraglich vereinbarten Zahlungszeitpunkt, dem dritten Werktag des Monats – also am 4.06.2005 und nicht, wie der Kläger annimmt, bereits am 3.06.2005 – in Zahlungsverzug geraten, §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 2, 288 Abs. 1 BGB. Der Zahlungsverzug endet mit dem vom Kläger selber in seinem Antrag vom 16.02.2006 angegeben Zeitpunkt des Eintritts des vermeintlich den Rechtsstreit erledigenden Ereignisses, d. h. am Tag vor dem Datum der Verrechnung des Kautionsguthabens, am 4.01.2006. Von einem früheren Verzugsende kann nicht ausgegangen werden. Die Klageforderung war, soweit sie den Monat Juni 2005 betraf, zumindest am 4.01.2006 noch nicht durch die Aufrechnungserklärung des Beklagten zu 1.) mit Schriftsatz vom 27.12.2005 erloschen (§§ 387 , 389 BGB, s. u.). Soweit der Beklagte zu 1.) zunächst die Auffassung vertreten hat, dass er gar nicht Partei des Mietvertrages geworden sei, weil ihn der Kläger durch Täuschung dazu bewegt habe, dem Mietverhältnis beizutreten, ist angesichts seines Sachvortrags im Verhandlungstermin vom 29.08.2006 davon auszugehen, dass dieser Vortrag nicht mehr aufrecht erhalten werden soll. Der Beklagte zu 1.) hat sich bei seiner informatorischen Anhörung dahingehend eingelassen, dass er vor Unterzeichnung des Mietvertrages überhaupt keinen Kontakt zum Kläger gehabt habe und dass er deshalb auch nicht von ihm getäuscht worden sei. II. Soweit der Kläger mit dem Klageantrag zu 2) die Verurteilung des Beklagten zu 1.) zur Zahlung der Miete und der Nebenkosten für den Monat Juli 2005 begehrt, unterliegt er insoweit überwiegend. Zwar ist für den Monat Juli 2007 trotz der vorherigen Kündigungserklärung des Klägers noch von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses und damit zugleich von einem Fortbestehen der Mietzahlungspflicht der Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB auszugehen. Dies ergibt sich aus der Regelung des § 545 S. 1 BGB. Denn die Beklagten haben auch
Ablauf der Kündigungsfrist zum 28.02.2006 den Gebrauch der Mietsache fortgesetzt. Auch hat der Kläger seinen der fortgesetzten Nutzung möglicherweise entgegenstehenden Willen nicht innerhalb von zwei Wochen
dem Zeitpunkt, zu dem er von der Fortsetzung des Gebrauchs Kenntnis erlangt hatte, dem anderen Teil gegenüber erklärt. Stattdessen ist der Kläger letztlich offensichtlich selber von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses über den 28.02.2006 hinaus ausgegangen. So hat er mit Schreiben vom 30.05.2005 ausdrücklich erklärt, dass er die mit Schreiben vom 30.11.2005 ausgesprochene Kündigung nicht weiter verfolge. Die Beklagten haben demgegenüber den Gebrauch der Mietsache fortgesetzt und zumindest bis zum Monat Mai 2005 auch den vereinbarten Mietzins entrichtet. Auch wenn in § 2 Zf. 4 des Mietvertrages die Anwendung des § 545 BGB ausgeschlossen wird, führt dies im vorliegenden Fall nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2005. Auch bei mietvertraglichem Ausschluss des § 545 BGB kann die Auslegung des Verhaltens der Vertragsparteien
Mietende ergeben, dass sie das Mietverhältnis trotz des Ausschlusses aufgrund einer stillschweigenden oder konkludenten Vereinbarung auf unbestimmte Zeit fortsetzen wollen (vgl. OLG Oldenburg, DWW 2001, S. 88 m.w.N., zitiert
juris). Die oben erwähnte Fortsetzung der Nutzung und der Mietzinszahlung bzw. die Gestattung des Gebrauchs der Mietsache alleine sprechen zwar noch nicht für eine derartige konkludente Vertragsfortsetzung. Auch
Beendigung des Mietverhältnisses wären die Mieter zur Fortentrichtung des vereinbarten Mietzinsen als Nutzungsentschädigung verpflichtet. Im vorliegenden Fall hat aber nicht nur der Kläger ausdrücklich erklärt, die bereits erklärte Kündigung nicht weiter verfolgen zu wollen und zugleich eine erneute Kündigung angedroht, auch die Beklagten sind erkennbar von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgegangen. Anders lässt sich das Schreiben der beiden Beklagten vom 6.06.2005 an den Kläger nicht erklären, mit dem sie wörtlich erklären: "Wie telefonisch besprochen kündigen wir die Wohnung im 5. Obergeschoss links im Haus ... in ...". Wären die Beklagten von einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Kläger zum 28.02.2005 ausgegangen, hätte es dieser erneuten Kündigung nicht bedurft. Im Kontext des von den Beklagten erklärten Widerspruchs gegen die Kündigung des Klägers ist die mit diesem Schreiben zum Ausdruck gebrachte Rechtsauffassung allerdings ohne weiteres
vollziehbar (vgl. zum Ganzen OLG Oldenburg, a.a.O.). Der Anspruch des Klägers auf Zahlung der Julinettomiete von 400,– Euro ist jedoch durch die Aufrechnung der Beklagten vom 2.02.2006 erloschen, §§ 387 , 389 BGB. Da die Beklagten die Aufrechnung gegen Forderungen des Klägers in ein Eventualverhältnis gestellt haben und die Julimiete dabei erst an dritter Stelle rangiert, war zunächst zu prüfen, ob die beiden erstrangigen Gegenforderungen durch die Aufrechnung erloschen sind und ob der Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten dadurch ebenfalls bereits untergegangen ist oder ob noch ein Restbetrag übrig bleibt. Im einzelnen: Zunächst hat der Beklagte zu 1.) mit Schriftsatz vom 2.02.2006 erklärt, dass er "mit Zustimmung der Beklagten zu 2.)" mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch beider Beklagter primär gegen den Anspruch des Klägers auf Zahlung der Juni nettomiete in Höhe von 400,– Euro aufrechne. Diese Aufrechnung, die der vom Kläger vorgenommenen Verrechnung entspricht, ist wirksam. Dass der Beklagte zu 1) die Erklärung zunächst nur in eigenem Namen und lediglich "mit (behaupteter) Zustimmung" der Beklagten zu 2) abgegeben hat, schadet nicht. Durch die Verwendung der Formulierung "mit Zustimmung" hat der Beklagte zu 1) zum Ausdruck gebracht, dass er die Aufrechnung auch für die Beklagte zu 2) erklären, sie also gegenüber dem Kläger vertreten wollte, §§ 133 , 157 BGB. Die Beklagte zu 2.) ihrerseits hat sich im Verhandlungstermin vom 29.08.2006 (Bl. 370 d.A.) ausdrücklich sämtlichen schriftlichen Aufrechnungserklärungen des Beklagten zu 1.) angeschlossen, auch soweit sie in ihrem Namen abgegeben worden sind. Darin liegt eine
trägliche Genehmigung der zunächst möglicherweise vollmachtlosen Erklärungen des Beklagten zu 1.), die ex tunc wirkt, § 184 Abs. 1 BGB. Damit ist die Forderung des Klägers mit Zugang der Aufrechnungserklärung des Beklagten zu 1) vom 2.02.2006 bei ihm, d. h. spätestens am 16.02.2006, erloschen. Am 16.02.2006 wurde von dem Klägerbevollmächtigten nämlich ein Schriftsatz erstellt, mit dem er auf den Beklagtenschriftsatz vom 2.02.2006 reagiert, der die Aufrechnungserklärung enthält. Soweit der Beklagte zu 1) dann allerdings "gegen die im Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Hünfeld gegen die Beklagten wegen der Titulierung der Miete für den Monat Juni 2005 entstandenen Kosten" ebenfalls die Aufrechnung erklären möchte, geht diese ins Leere. Zunächst ist die Erklärung nicht hinreichend bestimmt, denn es bleibt unklar, welcher der gegen beide Beklagte erwirkten Vollstreckungsbescheide über die Juni-Miete und welche konkreten Kosten gemeint sind. Zudem ist über die Kosten des gegen den Beklagten zu 1) erwirkten Vollstreckungsbescheides aufgrund des Einspruchs ohnehin in dem vorliegenden Verfahren von Amts wegen
den §§ 91 ff. ZPO zu entscheiden, so dass für eine Aufrechnung grundsätzlich kein Raum bliebe. An dritter Stelle schließlich wenden sich die Beklagten mit ihrer Aufrechnung gegen den Anspruch des Klägers auf Zahlung der Netto- Juli miete in Höhe von weiteren 400,– Euro. Diese Aufrechnung führt zum Erlöschen des entsprechenden Klägeranspruchs. Wie bereits oben dargelegt, haben beide Beklagte mit Schriftsatz des Beklagten zu 1.) vom 2.02.2006 und der späteren Genehmigung der Beklagten zu 2.) die Aufrechnung mit Wirkung spätestens zum 16.02.2006 erklärt. Der Wirksamkeit der Aufrechnung steht auch nicht die vom Kläger bereits unter dem 5.01.2006 vorgenommene Verrechnung des Kautionsguthabens entgegen. Um gegenüber den beiden Beklagten wirksam zu werden, hätte sie als empfangsbedürftige Willenserklärung den Erklärungsempfängern, den beiden Beklagten, zugehen müssen, § 388 S. 1 BGB. Dies ist ausweislich des Akteninhalts erst
dem 16.02.2006 mit dem Zugang des vom gleichen Tage stammenden Klägerschriftsatzes bei den Beklagten geschehen. Zu diesem Zeitpunkt war aber die Aufrechnung der Beklagten dem Kläger bereits zugegangen und hatte auch schon zum teilweisen Erlöschen des Kautionsrückzahlungsanspruchs geführt, mit dem der Kläger seinerseits noch aufrechnen wollte. Für eine weitere Aufrechnung durch den Kläger blieb zu diesem Zeitpunkt aufgrund des Erlöschens der Kautionsrückzahlungsanspruchs kein Raum mehr. Ein Anspruch des Klägers auf die Leistung von Nebenkostenvorauszahlungen für das Jahr 2005 und damit auch für den Juli 2005 besteht nicht mehr. Mit Eintritt der Abrechnungsreife kann der Vermieter nicht mehr Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, sondern nur noch den Saldo aus der Abrechnung verlangen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. A., K II., Rz. 14).
3 S. 2 BGB ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats
Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, für 2005 also spätestens bis zum 31.12.
dem Wortlaut der beiderseitigen Erklärungen, noch
den äußerlichen Begleitumständen,
der Interessenlage oder
Treu und Glauben weiterhilft, ist im Wege der gesetzeskonformen Auslegung auf die gesetzlichen Vorschriften zur Tilgungsreihenfolge bei der Aufrechnung mit mehreren Forderungen abzustellen (vgl. Palandt-Heinrichs, § 133, Rz. 14-25). Der Kläger war ja – wenn auch rechtsirrtümlich – von der Wirksamkeit der seiner Erledigungserklärung zugrundeliegenden Verrechnung d. h. seiner Aufrechnungserklärung ausgegangen. Damit greifen hier die §§ 396 Abs. 1 S. 2, 366 Abs. 2 BGB: Unter den mehreren Forderungen des Klägers gegen die Beklagten, die im Klageantrag zu 2. genannt werden, wird
der gesetzlichen Regelung zuerst die ältere Schuld getilgt. Unter vernünftiger Berücksichtigung der Interessenlage beider Parteien wird sie allerdings nur in der Höhe getilgt, in der sie tatsächlich besteht, also nicht
ihrem vom Kläger angegebenen Nominalwert. Weder der Kläger, noch die Beklagten haben ein Interesse daran, dass sie gegen nicht bestehende Forderungen aufrechnen und dadurch zu Unrecht eigener Ansprüche verlustig gehen könnten. Hier würde durch die vom Kläger vorgenommene Verrechnung – wenn sie denn wirksam gewesen wäre – also zunächst die älteste Forderung getilgt, d. h. der aus dem Jahr 2004 stammende Nebenkostennachzahlungsanspruch, anschließend die Mietforderung für den Monat Juli 2005, die allerdings durch die Aufrechnung der Beklagten bereits erloschen war und schließlich die Mietforderungen für die Monate August und September 2005, jeweils in dem Umfang, in dem die Ansprüche auch berechtigt sind. Zu den von der Erledigungserklärung betroffenen Forderungen des Klägers im Einzelnen: Der Anspruch des Klägers auf
zahlung von Nebenkosten für das Jahr 2004 ist von der übereinstimmenden Erledigungserklärung der Parteien über 269,62 Euro in vollem Umfang betroffen. Entgegen der Auffassung des Klägers haben die Beklagten allerdings nicht 216,31 Euro, sondern insgesamt nur 159,47 Euro an Nebenkosten für das Jahr 2004
zuzahlen. Die Pflicht zur Bezahlung der Nebenkosten beruht auf den §§ 4 Zf. 1 b) und 6 Zf. 1 des Mietvertrages iVm. Zf. 3 des
trags vom 9.07.
dem der Kläger erklärt hat, dass er einen Teilbetrag von 26,10 Euro für sog. Umleerbehälter nicht mehr geltend machen wolle – die Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass der danach noch verbleibende Differenzbetrag von 9.396,– Euro für sämtliche Wohnungen des Gebäudes tatsächlich angefallen, in Rechnung gestellt und ausgeglichen worden ist. Der Zeuge ... – der für die Verwaltung des Gebäudekomplexes zuständige Mitarbeiter der .... Immobilien Verwaltung – hat diese Angaben schlüssig und glaubhaft bestätigt. Seine Ausführungen zu den quartalsweise durchgeführten Abbuchungen der Stadt ... waren insbesondere deshalb überzeugend, weil er sie durch die Vorlage von Kopien der entsprechenden Kontoauszüge im Rahmen seiner schriftlicher Vernehmung vom 20.11.2006 (Bl. 402 - 405 d. A.) belegen konnte. Durchgreifende Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen bestehen nicht. Zwar steht er wirtschaftlich gesehen im Lager des Klägers, er war jedoch im Rahmen der Beweisaufnahme erkennbar um eine wahrheitsgemäße Aussage bemüht und hat stets dafür Sorge getragen, seine mündlichen Angaben zu belegen. Damit bleibt bei dieser, wie auch bei den weiteren Positionen der Abrechnung, kein Raum für die Vermutung des Beklagten zu 1), dass der Kläger unzulässigerweise nicht
dem tatsächlich angefallenen Verbrauch, sondern lediglich
Abschlagszahlungen abgerechnet habe. Ausgehend von einem Betrag 9.396,– Euro für den gesamten Gebäudekomplex und umgelegt auf die Quadratmeterzahl der Beklagtenwohnung ergibt sich ein von den beiden Beklagten zu entrichtender Teilbetrag für die Müllabfuhrkosten von 141,53 Euro.
dem der Beklagte zu 1.) zunächst davon ausgegangen war, dass der Jahresbeitrag 9.374,85 Euro beträgt, ist er der späteren Klarstellung des Klägers, die auch durch den Änderungsbescheid bestätigt wird, nicht mehr entgegen getreten.
1 b) des Mietvertrages sind die im Tatbestand dieses Urteils im Einzelnen aufgelisteten Betriebskosten umlagefähig, "erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO in der jeweiligen Fassung".
13 BVO sind die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung umlagefähig. "... hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, ...". Die Verwendung des Begriffs "namentlich" macht hier deutlich, dass es sich nicht – wie der Beklagte zu 1.) meint – um eine enumerative Aufzählung handelt, sondern dass die Umlage weiterer Sachversicherungsarten grundsätzlich möglich ist (vgl. Langenberg, aaO., III. Rz. 97). Allerdings bedeutet dies nicht, dass auch der Versicherungsschutz vor Terrorakten umlagefähig wäre. Eine Terrorschaden-Versicherung kommt allenfalls für Gebäude in der Nähe von Objekten in Betracht, die durch Terrorakte besonders gefährdet sind, wie beispielsweise US-Militäranlagen o. ä. (vgl. Langenberg, aaO., III, Rz. 103, m. w. N.), jedoch nicht im vorliegenden Fall. Die Versicherung von Leitungswasserschäden ist dagegen umlagefähig. Hier bestehen keine durchgreifenden Bedenken (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 6.03.2007, Az. 649 C 315/05 ; zit. n. juris). Damit ist entsprechend den unbestrittenen Angaben der Klägerseite ein Abzug von 442,33 Euro netto zzgl. 14,75 % Versicherungssteuer von der umlagefähigen Gesamtprämie vorzunehmen, d. h. von insgesamt 507,57 Euro. Es verbleiben somit 8.390,75 Euro, von denen wiederum entsprechend der Wohnungsgröße 134,52 Euro auf die beiden Beklagten entfallen. 4. Strom allgemein Hier hat die schriftliche Aussage des Zeugen ... vom 20.11.2006 die Angaben des Klägers zur Höhe der Abrechnungen des Stromversorgers enwag sowie der geleisteten Zahlungen und damit auch der vom Beklagten zu tragenden Umlage bestätigt (Bl. 444, 445, 447, 449, 451, 453, 455, 457, 459, 461 und 463 d. A.). 5. Aufzugswartung Die Kosten der Aufzugswartung sind im wesentlichen umlagefähig. Dies gilt vor allem für die Kosten der regelmäßigen Wartungen und der TÜV-Abnahmen, die
SichV durchzuführen sind, nicht aber für die Kosten der Wieder-Inbetriebnahme
Änderung bzw.
Schadensfällen gem. § 16 BetrSichV (Langenberg, aaO., III., Rz. 64). Umlagefähig sind dagegen die Kosten für das Notruftelefon, das
SichV vom Betreiber anzubieten ist. Der Betreiber hat
o. g. Norm sicherzustellen, dass auf Notrufe aus dem Fahrkorb in angemessener Zeit reagiert werden kann. Dieses Ziel ist aber nur durch eine ständig besetzte Notrufbereitschaft zu erreichen (Langenberg, aaO., III., Rz. 62). Zweifel an der Wirtschaftlichkeit der von der Gebäudeverwaltung und damit auch vom Kläger für die Notrufeinrichtung aufgewandten Kosten bestehen nicht. Im übrigen sind die Kosten unstreitig, darüber hinaus aber auch von der Klägerseite mit den Anlagen zum Schriftsatz vom 21.12.2006 belegt worden (Bl. 480 - 523 d. A.). Von dem vom Kläger angesetzten Gesamtbetrag von 6.355,79 Euro sind daher die dem Grunde und der Höhe
unstreitigen Kosten für die TÜV-Sonderabnahme vom 19.02.2005 von 736,64 Euro in Abzug zu bringen. Es verbleiben damit insgesamt 5.619,15 Euro, von denen 84,64 Euro auf die Beklagten umgelegt werden können.
1 b) des Mietvertrages ebenfalls umlagefähigen Positionen begegnen keinen Bedenken und sind von den Beklagten weder dem Grunde noch der Höhe
angegriffen worden. 11. Heizkosten Die abgerechneten Heizkosten wurden belegt, insbesondere sind auch die Rechnungen des Bezirksschornsteinfegermeisters ... vom 20.11.2004 (Bl. 361-364 d. A.) vorgelegt worden.
der glaubhaften Aussage des Zeugen ... sind auch diese Beträge abgerechnet und bezahlt worden. 12. Kaltwasser/Kanal Soweit von den Beklagten zunächst die Berechtigung der vom Kläger abgerechneten Wasser- und Kanalgebühren in Zweifel gezogen wurde, sind ihre Verständnisprobleme ebenfalls durch die Beweisaufnahme geklärt worden:
Vorlage der Abrechnungen der ... über die Wassergebühren (Bl. 441 ff. d. A.) und
der Aussage des Zeugen ... bestanden hier auf Beklagtenseite keine Bedenken mehr. Im Ergebnis können damit auf die Beklagten umgelegt werden bei den Positionen – Müllabfuhr141,53 Euro anstelle von141,92 Euro– Versicherungen134,52 Euro statt142,17 Euro– Aufzugswartung84,64 Euro statt95,74 Euro– Hausmeisterkosten200,01 Euro statt209,05 Euro– Hausreinigung99,41 Euro statt108,45 Euro.Entsprechend reduziert sich der von den Beklagten zu leistende
zahlungsbetrag für das Jahr 2004 von 305,51 Euro um 37,22 Euro auf 268,29 Euro. Davon ist
der Berechnung des Klägers das Nebenkostenguthaben der Beklagten für das Jahr 2003 in Höhe von 89,20 Euro in Abzug zu bringen. Die Differenz beläuft sich auf 179,09 Euro. Gegen diesen Betrag schließlich haben die beiden Beklagten die Aufrechnung mit ihrem restlichen, noch nicht durch die vorherigen Aufrechnungen erloschenen Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 19,62 Euro erklärt. Die Aufrechnung führt erneut zu einem teilweisen Erlöschen der Forderung, §§ 387 , 389 BGB. Damit verbleibt letztlich der zu Beginn genannte Betrag von 159,47 Euro zu Gunsten des Klägers, der in vollem Umfang von der Teilerledigungserklärung über 269,62 Euro erfasst wird. Die noch offene Differenz zu dem letztgenannten Betrag von 269,62 Euro beläuft sich auf 110,15 Euro. Daher kann der Kläger von den beiden Beklagten die Zahlung der Nettomieten für die Monate August und September 2005 nur in Höhe von 289,85 Euro bzw. 400,– Euro verlangen. Aus den oben ausführlich dargelegten Gründen hat er
2 BGB noch bis zum 30.09.2005 einen Anspruch auf Mietzahlung gegen die Beklagten, d. h. bis zum Datum des Ablaufs der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB. Von den 400,– Euro für den Monat August 2005 sind die o. g. 110,15 Euro abzuziehen. Ein Anspruch auf die Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von jeweils 150,– Euro besteht – ebenfalls aus den bereits dargelegten Ursachen – für die genannten Monate dagegen seit dem 31.12.2006 nicht mehr. Im Ergebnis hat der Kläger gegen die Beklagten aus dem Klageantrag zu 2. nur noch einen Anspruch auf die Zahlung eines Teils der Augustmiete von 289,85 Euro sowie der kompletten Septembermiete von 400,– Euro. Aufgrund der teilweisen übereinstimmenden Erledigungserklärung der Parteien war über den ebenfalls geltend gemachten Anspruch an
zahlung von Nebenkosten für das Jahr 2004 nicht mehr zu entscheiden. Allerdings ist die für den Monat August 2005 zu entrichtende Miete in Höhe von anfänglich 550,– Euro aufgrund des Zahlungsverzugs der Beklagten für den Zeitraum vom
weisbar ist und sie – ebenso wie der Beklagte zu 1.) – vor Zugang der Klageschrift auch nicht anderweitig in Verzug gesetzt worden war. V. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1 S. 1, 91 a Abs. 1 S. 1 und 100 Abs. 1, 2 und 4 ZPO. Soweit der Kläger und die Beklagten jeweils unterlegen waren, waren ihnen die Kosten anteilig aufzuerlegen, den Beklagten allerdings entsprechend dem unterschiedlichen Grad ihrer Beteiligung an dem vorliegenden Rechtsstreit (§§ 92 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 1, 2 und 4 ZPO). Soweit die Parteien den Rechtstreit in der Hauptsache dagegen übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war über die Kosten
1 S. 1 ZPO
billigem Ermessen unter Berücksichtigung der Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt des Eintritts des erledigenden Ereignisses, hier der Abgabe der Erledigungserklärungen, zu entscheiden. Sofern der Rechtsstreit hinsichtlich der Juni-Miete für erledigt erklärt worden ist, waren die Kosten dem Beklagten zu 1) aufzuerlegen, da er ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses aller Voraussicht
unterlegen gewesen wäre. Die Klage war zulässig und zumindest Anfang 2006 hinsichtlich der Juni-Bruttomiete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung auch begründet. Es erscheint unbillig, den Kläger hier mit den Kosten der durch die Säumnis des Beklagten zu 1) veranlassten Mahn- bzw. Klageverfahrens zu belasten. Soweit der Rechtsstreit schließlich in Höhe eines weiteren Teilbetrages von 269,62 Euro ebenfalls übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist, waren die Kosten zu zwei Fünfteln dem Kläger und zu drei Fünfteln den beiden Beklagten aufzuerlegen, da bei der Fortführung des Rechtsstreits von einem entsprechenden Obsiegen bzw. Unterliegen der Parteien auszugehen gewesen wäre. Auf die obigen Darlegungen wird verwiesen. Unter Berücksichtigung der sog. Baumbach'schen Formel errechnen sich auf der Grundlage eines fiktiven Streitwerts von 2.416,31 Euro die tenorierten Kostenquoten. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet seine Grundlage in den §§ 701 Zf. 7 und 711 ZPO. Der Streitwert wird festgesetzt für den Zeitraum bis zum 1.11.2005 auf 1.816,31 Euro, für den Zeitraum vom 2.11.2005 (Eingang der Klage gegen den Beklagten zu 1.) auf Zahlung der Juli-Miete 2005 bei Gericht) bis zum 6.03.2007 auf 2.366,31 Euro, für den Zeitraum seit dem 7.03.2006 (Datum der Abgabe der übereinstimmenden Teilerledigungserklärungen der Parteien) schließlich auf 1.596,69 Euro, § 3 ZPO. Permalink: https://openjur.de/u/299111.html ( https://oj.is/299111 ) Volltext Druckansicht PDF Download Zitate 2 Zitiert 0 Referenzen 1 Schlagworte Problem melden Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.
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