AG Gießen, Urteil vom 6. März 2008 - Az. 48M C 548/07, 48M C 548/07

Tenor Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.200 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 6.2.2007 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte 85 % zu tragen, der Kläger trägt 15 %. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Streitwert wird auf 2.592,66 Euro festgesetzt. Tatbestand Der Kläger vermietete dem Beklagten durch schriftlichen Mietvertrag vom 01.03.1994 mehrere Räume, 6 Garagen sowie ca. 1.000 m² Hoffläche auf dem Anwesen ... zum Betrieb einer Autovermietung. Der monatliche Mietzins belief sich auf 2.650,00 DM (1.354,92 EUR); er war nach § 5 des Vertrages spätestens am dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Wegen des Inhalts des Mietvertrages im Einzelnen und einer Nachtragsvereinbarung wird auf Bl. 5 – 13 der Akte Bezug genommen. Im Juni 2004 zahlte der Beklagte die vereinbarte Miete nicht, ab Februar 2005 wurde die Miete nur noch teilweise gezahlt, im April erfolgte gar keine Zahlung. Nachdem der Kläger den Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 23.5.2005 (Blatt 69-71 d. A.) aufgefordert hatte, rückständige Miete von insgesamt 3.729,52 Euro zu zahlen kam es Anfang Juni zwischen den Parteien zu einem Gespräch. Im Anschluss daran erklärte der Kläger dem Beklagten mit Schreiben vom 08.06.2006, was er wegen der Falschparker auf dem Grundstück unternehmen wolle und dass er nicht mehr tun könne. Er bot dem Beklagten den Erlass der rückständigen Miete für 2004 sowie eine Reduzierung der Miete ab dem 01.01.2005 auf 1.100,00 EUR an. Der Beklagte nahm dieses Angebot durch eine entsprechende Erklärung auf dem Schreiben vom 08.06.2005 an. Wegen des Inhalts dieses Schreibens und der Änderungsvereinbarung wird auf Bl. 81 d. A. Bezug genommen. Nachdem der Beklagte bis zum

1. Dezember 2005 weder die Miete für November noch für Dezember gezahlt hatte, erklärte der Kläger durch seinen jetzigen Prozessbevollmächtigten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und forderte den Beklagten auf, die rückständigen Mieten für November und Dezember zu zahlen. Wegen des Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf Bl. 15-17 d. A. verwiesen. Kurz danach zahlte der Beklagte die Mietrückstände. Ab Januar 2006 behielt der Beklagte von der vereinbarten Miete 220,00 EUR ein; er zahlte nur noch 880,00 EUR pro Monat, wie er dies mit Schreiben vom 29.11.2005 angekündigt hatte. Durch Schreiben vom 8.2.2006 (Blatt 34-35 d. A.) erklärte der Kläger erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Im Juni 2006 erhob der Kläger beim Amtsgericht Gießen Klage auf Zahlung der einbehaltenen Beträge von je 220 Euro für die Monate Januar bis April
2. Durch Urteil des Amtsgerichts Gießen vom 16.1.2007 (Blatt 108-114 der Akte 48 MC 358/06) wurde er antragsgemäß verurteilt, die Berufung wurde durch Beschluss des Landgerichts Gießen vom 23.8.2007 (Blatt 167-170 der Akte 48 MC 358/06) zurückgewiesen Mit Schreiben vom 30.11.2006 (Blatt 36 d. A.) erklärte der Kläger eine fristgemäße Kündigung zum 28.2.
3. Ende Februar 2007 gab der Beklagte die Mietsache dann zurück. Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger folgende Positionen geltend:
4. Restliche Mieten bzw. Nutzungsentschädigung für die Zeit von Mai 2006 bis Februar 2007 (10 x 220,00 EUR)2.200,00 EUR
5. Kosten des Mahnschreibens vom 23.5.2005 gemäß der Rechnung Bl. 72 d. A.392,66 EUR Summe:2.592,66 EURDer Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 2.592,66 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 2.200 Euro seit dem 6.2.2007 und aus 392,66 Euro seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte behauptet, der Kläger habe ihm das Kündigungsschreiben vom 30.11.2006 persönlich übergeben. Ende Januar habe ihm der Kläger angeboten, er könne die Mietsache noch eine gewisse Zeit nutzen, weil sich die Übergabe an den Erwerber verzögert habe. Der Kläger habe gar nicht den Willen gehabt, die Mietsache zurückzuerhalten. Der objektive Nutzungswert des Objekts liege bei 880 Euro im Monat. Der Beklagte ist der Ansicht, zwischen den Parteien sei konkludent ein neuer Mietvertrag mit einer Miete von 880 Euro zustande gekommen. Bezüglich der gelten gemachten Anwaltskosten erhebt der Beklagte die Einrede der Verjährung. Wegen des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Erklärungen im Termin zur mündlichen Verhandlung Bezug genommen. Die Akte Amtsgericht Gießen 48 MC 358/06 wurde beigezogen. Gründe Die Klage ist in Höhe von 2.200 Euro begründet, im Übrigen ist sie unbegründet. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Nutzungsentschädigung von je 220 Euro für die Monate Mai 2006 bis Februar 2007 aus § 546 a BGB. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde durch die fristlose Kündigung vom 9.12.2005 beendet; insoweit wird auf die Gründe des Urteils vom 16.1.2007 verwiesen. Eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses war nach § 2 Abs. 4 des Mietvertrages ausgeschlossen. Es wurde auch kein neuer Mietvertrag durch konkludentes Verhalten geschlossen; und zwar schon deswegen nicht, weil der Kläger eine Miete von 1.100 Euro beanspruchte während der Beklagte nicht bereit war, mehr als 880 Euro zu zahlen. Die Voraussetzungen des §§ 546 a BGB liegen vor, da der Beklagte die Mietsache nach der fristlosen Kündigung vom 9.12.2005 nicht zurückgegeben hat; d. h. er hat dem Kläger die Mietsache vorenthalten. Ein Vorenthalten liegt vor, wenn die Mietsache gegen den Willen des Vermieters nicht herausgegeben wird; der Vermieter muss den Willen haben, die Mietsache zurückzunehmen (vgl. Gather: in Schmidt-Futterer, Mietrecht,
6. Auflage § 546 a Rn. 17 mit weiteren Nachweisen). Es entspricht der Lebenserfahrung, dass ein Vermieter, der die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und den Mieter zur Räumung aufgefordert, auch den Willen hat, die Mietsache zurückzuerhalten. Das Verhalten des Klägers kann nicht so verstanden werden, dass er die Räume gar nicht haben wollte. In den Kündigungen vom 9.12.2005 und vom 8.2.2006 (Bl. 34 bis 35 der Akte) hat der Kläger den Beklagten jeweils zur Räumung aufgefordert. Es war der Beklagte, der die Wirksamkeit der Kündigungen bestritt, z. B. in den Schriftsätzen vom 11.
7. und vom 6.11.2006 in dem Verfahren 48 MC 358/
8. Alleine daraus, dass der Kläger keine Räumungsklage erhoben hat kann nicht der Schluss gezogen werden, dass er dem Beklagten die Räume weiter überlassen wollte. Richtig ist, dass es eine Vielzahl von Entscheidungen gibt, wonach ein Vorenthalten nicht vorliegt, wenn der Vermieter vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht (z. B. OLG Düsseldorf, GuT 06, 29; OLG Düsseldorf, ZMR 05, 705 ; OLG Düsseldorf DWW 07, 414; OLG Hamm, ZMR 03, 354 und OLG Dresden, MDR 01, 82 ). Diesen Fällen lag aber immer die Konstellation zu Grunde, dass eine wirksame Kündigung eines Mieters vorlag, die der Vermieter für unwirksam hielt, so dass er die Fortsetzung des Mietverhältnisses wollte. Hier dagegen hat der Mieter zu Unrecht die Wirksamkeit der Kündigung des Vermieters in Zweifel gezogen. Wenn ein Vermieter die Mieträume kündigt, kann man davon ausgehen, dass er die vermieteten Räume auch zurückhaben will; und zwar unabhängig davon, ob die Kündigung wirksam ist oder nicht. Das Verhalten des Klägers in dem Verfahren 48 MC 584/07 lässt nicht den Schluss zu, dass er die Räume nicht übernehmen wollte. Auch die fristgemäße Kündigung vom 30.11.2006 deutet nicht auf einen fehlenden Rücknahmewillen hin, weil der Kläger damit nur zum Ausdruck gebracht hat, dass er die Räume auf jeden Fall Ende Februar zurückhaben wollte. Selbst wenn der Kläger dem Beklagten angeboten haben sollte, er könne das Objekt bis zur Übergabe an den neuen Eigentümer nutzen, lässt dies den Rücknahmewillen nicht entfallen. Die Tatsache, dass der Vermieter dem gekündigten Mieter einen neuen Vertrag anbietet lässt nicht den Schluss zu, dass kein Rücknahmewille mehr besteht, wenn das Angebot abgelehnt wird. Da der Beklagte von der vereinbarten Monatsmiete von 1.100 Euro nur jeweils 880 Euro gezahlt hat, war er zur Zahlung der Differenzbeträge zu verurteilen. Die zuerkannten Zinsen sind als Verzugszinsen gerechtfertigt. Der Anspruch auf Erstattung der Anwaltskosten für das Schreiben vom 23.5.2005 ist unbegründet. Es mag sein, dass der Beklagte zu diesem Zeitpunkt einen Mietrückstand von ca. 3.700 Euro hatte. Die Vereinbarung vom 8.6.2005, durch die die Miete rückwirkend reduziert wurde, stellt aber eine abschließende Regelung aller gegenseitigen Ansprüche wegen der offenen Mieten und der damals vorgebrachten Minderungsgründe dar, zumal der Klägervertreter den Beklagten schon im Schreiben vom 23.5.2005 aufgefordert hatte, die entstandenen Anwaltskosten auszugleichen. Wenn die Parteien anschließend die Miete neu festlegen und weitere Punkte des Vertrages ändern, ohne sich weitere Ansprüche für den zurückliegenden Zeitraum vorzubehalten, hatte das erkennbar den Sinn, alle gegenseitigen Ansprüche, die bis zu diesem Zeitpunkt streitig waren abschließend zu regeln. Wegen der geltend gemachten Anwaltskosten war die Klage daher abzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709 , 708 Nr. 11 ZPO. Bei der Festsetzung des Streitwertes war zu berücksichtigen, dass die geltend gemachten Anwaltskosten nicht wegen der mit der Klage geltend gemachten Ansprüche entstanden sind, so dass es sich insoweit nicht um eine Nebenforderung handelt. Permalink: http://openjur.de/u/300222.html Kommentare