Wertausgleichs gemäß § 25 Abs. 1, Abs. 2 Bundes-Bodenschutzgesetz maßgebliche Erhöhung
Verkehrswerts eines Grundstücks durch Sanierungsmaßnahmen ist sachgerecht in entsprechender Anwendung der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - Immobilienwertermittlungsverordnung (früher: Wertermittlungsverordnung) - vorzunehmen. Die freihändige Schätzung
Verkehrswerts durch die zuständige Behörde, auch aufgrund von Angaben der Vertragsparteien in einem Kaufvertrag über das sanierte Grundstück, genügt dem nicht. Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird unter Aufhebung
Urteilsdes Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 18. Februar 2009 derBescheid
Beklagten vom
gesamten Verfahrens zutragen. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. DerBeklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höheder festgesetzten Kosten abwenden, falls nicht die Klägerin vor derVollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand Die Klägerin begehrt die Aufhebung
Bescheides
Regierungspräsidiums Darmstadt - Abteilung Umwelt Wiesbaden - vom 5. Dezember 2006 (IV/Wi-41.1 434 001 010 005), mit dem ihr die Zahlung von 307.511,38 € als Kosten der Bodensanierung bzw. als Wertausgleich für die durch die Sanierung bedingte Wertsteigerung
von 1995 bis 2002 in ihrem Eigentum stehenden Grundstücks X...straße ..., … Bad Homburg v. d. H., Flur …, Flurstück …/20 aufgegeben wurde. Wegen der Einzelheiten
Sach- und Streitstandes
Verwaltungsverfahrens und
Klageverfahrens wird auf den Tatbestand
angefochtenen Urteils
Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 18. Februar 2009 - 3 K 99/07 .F
sen Feststellungen sich der Senat zu eigen macht (§ 130 b Satz 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht hat mit dem genannten Urteil Nr. 1
Bescheides hinsichtlich der Festsetzung der Kosten der Bodensanierung
Grundstücks sowie Nr. 2 und 3
Bescheides aufgehoben, soweit ein höherer Betrag als 276.698,74 € festgesetzt bzw. von der Klägerin gefordert werde. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Bescheid sei entgegen der Auffassung der Klägerin im Sinne
VfG inhaltlich hinreichend bestimmt, da aus dem Tenor
Bescheides hinreichend erkennbar sei, was von der Klägerin gefordert werde. Die von ihr aufgeworfene Frage, ob sich die zur Begründung der Festsetzungen im Tenor genannten Rechtsgrundlagen gegenseitig ausschlössen, sei keine Frage hinreichender Bestimmtheit, sondern der materiellen Rechtmäßigkeit
Bescheides. Die Voraussetzungen zur Heranziehung der Klägerin zur Erstattung der Sanierungskosten gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1
Bundes-Bodenschutzgesetzes - BBodSchG - lägen nicht vor, da die angeordneten Maßnahmen nicht der Klägerin als Sanierungsverpflichteter aufgegeben worden seien, sondern von der zuständigen Behörde auf den Träger der Altlastensanierung übertragen worden seien. Die geltend gemachten Kosten seien
halb nicht durch Maßnahmen entstanden, zu denen die Klägerin auf der Grundlage
Bundes-Bodenschutzgesetzes herangezogen worden sei. Auch die Voraussetzungen eines Selbsteintritts
Beklagten lägen nicht vor, da ein Vorgehen im Wege der unmittelbaren Ausführung bereits dann ausscheide, wenn die rechtzeitige Inanspruchnahme eines Sanierungspflichtigen möglich gewesen sei. Es sei nicht ersichtlich, dass die Inanspruchnahme der Klägerin nicht möglich gewesen sein sollte. Der Bescheid sei rechtmäßig, soweit er den Wertausgleich gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG auf einen Betrag festsetze, der nicht höher als 276.698,74 € sei. Bei dem Grundstück, das im Zeitpunkt der Sanierung im Eigentum der Klägerin gestanden habe, habe es sich um eine Altlast gehandelt. Soweit das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 31. März 2004 - 3 E 503/99
Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 19. Oktober 2005 - 6 UZ 1187/04 - den dieses Grundstück betreffenden „Altlastenfeststellungsbescheid“
Beklagten vom 12. April 1996 in der Fassung
Widerspruchsbescheides vom 14. Januar 1999 aufgehoben habe, stehe dies der Qualifizierung
Grundstücks als „Altlast“ im Zeitpunkt der Sanierung nicht entgegen. Diese rechtliche Bewertung habe sich darauf bezogen, dass im maßgeblichen Zeitpunkt
Erlasses
Widerspruchsbescheides vor Inkrafttreten
Bundes-Bodenschutzgesetzes keine ausreichenden Erkenntnisse vorgelegen hätten, die eine Feststellung der Altlast erlaubt hätten. Diese Situation habe sich durch Inkrafttreten
Bundes-Bodenschutzgesetzes am 1. März 1999 geändert. Danach sei die auf hessischem Recht basierende Altlastenfeststellung nicht mehr relevant; maßgeblich sei allein, ob durch die Sanierung
Grundstücks Pflichten der Klägerin nach § 4 BBodSchG erfüllt worden seien. Bei dem Grundstück habe es sich im Sinne
SchG um eine Altlast gehandelt, da dort die ehemaligen Anlagen der Farbenfabrik X... stillgelegt worden seien, in denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden sei. Dadurch seien schädliche Bodenveränderungen für die Allgemeinheit hervorgerufen worden. Nach § 8 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BBodSchG sei bei Überschreitung
entsprechenden Maßnahmenwertes in der Regel von einer schädlichen Bodenveränderung auszugehen. Da in der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung vom 12. Juli 1999 ( BGBl. I S. 1554 ) - BBodSchV - keine Maßnahmenwerte für den hier als relevant infrage gekommen Wirkungspfad Boden-Grundwasser, sondern nur Prüfwerte für das Bodensickerwasser festgelegt seien, sei hier auf die auf Landesebene geltenden Prüf- und Maßnahmenwerte der Verwaltungsvorschrift zu § 77
Hessischen Wassergesetzes für die Sanierung von Grundwasser- und Bodenverunreinigungen im Hinblick auf den Gewässerschutz (Gw-VwV) vom 19. Mai 1994 (StAnz. 1994, 1590) zurückzugreifen. Nach Anlage 1 Nr. 1 dieser Vorschrift liege der Maßnahmenwert (Sanierungsschwellenwert) für Verunreinigungen
Grundwassers durch Chrom bei 200 ?/l. Der Prüfwert für Verunreinigungen durch Chrom liege bei 50 ?/l und entspreche dem in der Bundesbodenschutzverordnung in Anhang 2 Nr. 3.1 enthaltenen Prüfwert zur Beurteilung
Wirkungspfades Boden-Grundwasser nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 BBodSchG. Wegen
Fehlens eines Prüfwertes bzw. Sanierungsschwellenwertes für Chrom VI sei der Sanierungsschwellenwert insoweit beim vier- bis fünffachen
Prüfwertes - bezogen auf die Schadstofffracht - anzunehmen. Bei einem Prüfwert von Chromat von 8 ?/l sei bei einer Schadstoffbelastung mit Chrom VI von mehr als 40 ?/l von einer Überschreitung
entsprechenden Maßnahmenwertes auszugehen. Die Werte seien hier erfüllt, da die Böschungsproben Belastungen
Eluats mit Chrom zwischen 279 ?/l und 470 ?/l und Belastungen mit Chrom VI zwischen 86 ?/l und 323 ?/l zeigten. Durch die Sanierung
streitbefangenen Grundstücks sei der Verkehrswert im Sinne
SchG auch nicht nur unwesentlich erhöht worden. Dies ergebe sich daraus, dass ausweislich
am 6. März 2001 beurkundeten Kaufvertrags zwischen der Klägerin und dem Käufer S. nur ein Teilbetrag in Höhe von 500.000,00 DM von dem Gesamtkaufpreis von 1.960.000,00 DM bei Unterzeichnung
Vertrages fällig gewesen sei, der Restbetrag in Höhe von 1.460.000,00 DM erst 14 Tage nach Abschluss der Sanierungsarbeiten. Mangels anderer Anhaltspunkte spreche
halb alles dafür, dass dieser zuletzt genannte Betrag dem Wertzuwachs infolge durchgeführter Sanierung
Grundstücks entspreche. Selbst wenn man davon einen Betrag von 120.000,00 DM für in den Kaufvertrag einbezogenes Inventar abziehe, verbleibe eine Wertsteigerung von 1.340.000,00 DM. Die Höhe
Wertausgleichs werde durch die von dem Beklagten eingesetzten Mittel für Sanierung begrenzt. Der Heranziehung der Klägerin zur Erstattung dieses Wertausgleichs stehe nicht entgegen, dass gegenüber ihrem Ehemann mit Kostenbescheid vom 14. Oktober 2003 7.669,38 € gefordert worden seien. Daraus könne die Klägerin nichts herleiten, da dieser gegenüber einem Dritten ergangen sei, der im maßgeblichen Zeitpunkt nicht Eigentümer
Grundstücks gewesen sei. Der Heranziehung stehe entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht das Gebot der Gleichbehandlung entgegen. Die Klägerin gehöre nicht zu dem Personenkreis, der durch den Haushaltsvermerk in Kapitel 0902 im Haushaltsplan 2002 privilegiert werden sollte. Die dort eingestellten Haushaltsmittel für Zuwendungen, die im Wege der Verrechnung gegen Ausgleichsforderungen nach § 25 BBodSchG gewährt werden sollten, seien für private gutgläubige Eigentümer bestimmt gewesen, zu denen die Klägerin nicht gehört habe. Sie sei bei Erwerb
Grundstücks von ihrem Ehemann durch Schenkung im Jahr 1995 nicht „gutgläubig“ gewesen. Sie habe zu diesem Zeitpunkt gewusst bzw. wissen müssen, dass schon zehn Jahre vorher bei Ausschachtungsarbeiten auf dem Grundstück B...straße 6 farbige Ablagerungen im Erdreich freigelegt worden seien; auch Untersuchungen
sog. „Farbhügels“ auf den dem klägerischen Grundstück benachbarten Flurstücken …/16, …/17 und …/18 hätten eine hohe Belastung an Chromaten und Zinkverbindungen ergeben. Zudem habe die Stadt Bad Homburg v. d. H. mit Schreiben vom 1. September 1995, das an sämtliche Eigentümer im Bereich der ehemaligen Farbenfabrik X... gerichtet gewesen sei, auf Nutzungsempfehlungen
Gesundheitsamtes
Hochtaunuskreises verwiesen, denen zufolge jeder direkte Kontakt zum Boden vermieden werden solle, und im Übrigen angeraten, auf den Verzehr von bodennah wachsenden Obst- und Gemüsearten, bodennahe Nutztierhaltung, Erdarbeiten in Form von Umgrabungen und die Verwendung von Gartenbrunnenwasser verzichtet werden sollte. Zudem habe auch das vom Ehemann der Klägerin im Jahr 1985 in Auftrag gegebene Gutachten der Y... GmbH deutliche Belastungen mit Schwermetallen ergeben. Der Heranziehung der Klägerin stehe auch nicht das Schreiben
Hessischen Ministers für Landwirtschaft, Umwelt, Landesentwicklung und Forst vom 29. September 2000 entgegen, da dies nur Bezug nehme auf eine noch durch den Hessischen Landtag zu schaffende Ermächtigung, die dann durch den Haushaltsvermerk im Haushaltsplan 2002 verwirklicht worden sei, aus der die Klägerin aber keine für sie positiven Folgerungen ableiten könne. Festsetzungsverjährung
SchG sei im Hinblick auf die Festsetzung
Wertausgleichs nicht eingetreten, da das Grundstück der Klägerin von Februar bis April 2002 saniert worden sei, die Vierjahresfrist somit erst nach Zustellung
Bescheides vom
Jahres 2006 abgelaufen sei. Die Höhe
Wertausgleichs sei allerdings um die Beträge zu reduzieren, die der Beklagte von dem Bauträger K. zur Abgeltung von Ansprüchen aus der Untersuchung und Sanierung
Betriebsgrundstückes der „A... Farbenfabrik“ erhalten habe. Der Betrag von 1.200.000,00 € stelle 10,02 %
Gesamtsanierungsaufwandes von 11.976.856,86 € dar.
halb seien auch von dem von der Klägerin geforderten Wertausgleich in Höhe von 307.511,38 € 10,02 % abzuziehen, so dass ein Betrag von 276.698,74 € verbleibe, zu deren Zahlung die Klägerin verpflichtet sei. Hinsichtlich der darüber hinausgehenden Beträge seien die Ziffern 2 und 3
Bescheides daher aufzuheben. Die mit Beschluss
6. Senats
Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom
Geländes „B...straße“ sei aufgrund
Hessischen Altlastengesetzes erfolgt. Durch den Haushaltsvermerk im Haushaltsplan 2001
Landes Hessen, Kapitel 0902, Titel 11971, sei für das Sanierungsgebiet „Farbenfabrik X...“ festgelegt worden, dass die Sanierungskosten für jeden Eigentümer 10 %
Sanierungsaufwandes, maximal jedoch 15.000,00 DM betragen dürften. Nach dieser abschließenden Sonderregelung sei eine Anwendung
Bundes-Bodenschutzgesetzes nicht mehr zulässig. Soweit in dem Haushaltsvermerk auch die Erben von Sanierungsverantwortlichen sowie sonstige Rechtsnachfolger, die nach Abschluss der Vereinbarung das Eigentum erworben oder ein Grundstück vor Inkrafttreten
Bundes-Bodenschutzgesetzes in schützenwertem Vertrauen erworben hätten, begünstigt würden, müsse dazu auch die Klägerin gehören. Insofern sei es unerheblich, dass ihr das Grundstück im Wege einer Schenkung durch ihren Ehemann übertragen worden sei. Da die Klägerin im Falle einer Scheidung im Wege
Zugewinnausgleichs einen Rechtsanspruch auf Übertragung habe, sei die Übertragung
Grundstücks als „vorweggenommener Zugewinnausgleich“ zu verstehen und insoweit einer Vererbung gleichzustellen. Der Bescheid sei rechtswidrig, da er gegen den Grundsatz der Bestimmtheit eines Verwaltungsakts verstoße. Denn die Heranziehung gemäß § 24 BBodSchG unter Nr. 1
Bescheides sowie zur Erstattung
Wertausgleichs nach § 25 BBodSchG unter Nr. 2
Bescheides widersprächen sich. § 25 gelte nur, wenn der Kostenersatzanspruch nach § 24 nicht erfolgreich geltend gemacht werden könne. § 25 sei insoweit nur Auffangnorm zu § 24 BBodSchG. Die Vorschriften hätten unterschiedliche Rechtsfolgen und unterschiedliche Verjährungsfristen, so dass sie nicht nebeneinander angewandt werden könnten. Im Übrigen lägen auch die Voraussetzungen für einen Wertausgleich nach § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG nicht vor. Die Erfüllung der Pflicht nach § 4 BBodSchG setze voraus, dass eine Altlast vorliege, was hier nicht der Fall sei. Dies ergebe sich schon daraus, dass das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main mit rechtskräftigem Urteil vom 31. März 2004 - 3 E 503/99
Beklagten vom 12. April 1996 in der Fassung
Widerspruchsbescheides vom
Wirkungspfades Boden-Mensch und erst recht für den Wirkungspfad Boden-Grundwasser vorausgegangen seien. Der Nachweis einer flächenhaften Kontamination sei nicht erfolgt. Mit den durchgeführten Untersuchungsmethoden sei das Schadstoffpotential in der ungesättigten Zone nicht ausreichend erfasst worden. Die Schadstofffrachten am Ort der Beurteilung seien nicht gemessen worden. Dies führe u. a. dazu, dass erhöhte Quecksilberkonzentrationen im Nachhinein als Immissionen vom nahen Friedhofsgelände gewertet werden müssten, die im Abstrom der Grundwassersanierung nicht mehr eindeutig dem Grundwasserabstrom
ehemaligen Betriebsgeländes zugeordnet werden könnten. Die Gutachterin Wendel habe festgestellt, dass die Untersuchungen auf dem klägerischen Grundstück zur Bestimmung
Gefährdungspotentials für das Schutzgut Grundwasser wiesen erhebliche Mängel bei der Dokumentation und Interpretation der Untersuchungsergebnisse. Auch aus dem Gutachten der BASF vom 17. Dezember 2003 ergebe sich, dass aus der Sanierungsdokumentation nach der Gesamtsanierung nicht entnommen werden könne, dass die fehlenden Verfahrensschritte zur Altlastenfeststellung, d. h. Prüfung
Einzelfalles und der lokalen Gegebenheiten bzw. Detailuntersuchungen, im Zuge der Sanierung nachgeholt worden seien. Das Verwaltungsgericht setze sich mit den genannten Feststellungen der Gutachter, es bestehe kein Kausalitätszusammenhang zwischen den gefundenen Verunreinigungen auf dem klägerischen Grundstück und der Grundwasserverunreinigung und diese seien auch nicht durch anerkannte Messmethoden nachgewiesen worden, nicht auseinander, sondern ersetze Feststellungen der genannten Gutachter durch die ebenfalls von den Sachverständigen herangezogenen „Methoden und Maßnahmen für die Ableitung der Prüf- und Maßnahmenwerte nach der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenbauverordnung (BBodSchV) vom 18. Juni 1999“. Soweit das Verwaltungsgericht gemäß § 2 Abs. 5 Nr. 2 BBodSchG zum Ergebnis komme, dass eine Altlast im Sinne dieser Vorschrift vorliege, setze es sich in Widerspruch zu seinem oben genannten Urteil vom 31. März 2004, in dem es festgestellt habe, dass von dem Grundstück der Klägerin keine Beeinträchtigung
Wohles der Allgemeinheit ausgehe. Aus dem dortigen Verfahren ergebe sich eindeutig, das bei den Wirkungspfaden Boden-Mensch und Boden-Grundwasser eine Sanierungsnotwendigkeit nicht nachzuweisen gewesen sei. Das Gericht ignoriere sämtliche dem Verfahren beigezogene Gutachten und stelle für das streitige Grundstück das Vorliegen einer Altlast „von Amts wegen“ fest. Demgegenüber sei festzustellen, dass die Sanierung
klägerischen Grundstücks im Jahr 2002 in Bezug auf den Wirkungspfad Boden-Mensch „exzessiv“ gewesen sei, da eine Oberflächensanierung bis 0,35 m ausgereicht hätte. In diesem Bereich seien keinerlei Verunreinigungen gefunden worden. Die Klägerin sei bei der Übertragung
Grundstücks von ihrem Ehemann auch nicht bösgläubig gewesen. Ausweislich
Gutachtens von 1985 sei das Grundstück keine altlastenverdächtige Fläche gewesen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass das klägerische Grundstück am äußersten nordöstlichen Rand
Geländes der ehemaligen Farbenfabrik X... gelegen habe. 1984 seien bei einem Aushub keine altlastenverdächtigen Materialen gefunden worden. Das Verwaltungsgericht habe mit seinem Urteil vom 31. März 2004 festgestellt, dass noch 1999 kein Nachweis von Altlasten erbracht worden sei. Es sei auch zu berücksichtigen, dass bei der Übertragung
Grundstücks auf die Klägerin im Jahr 1995 das Bundes-Bodenschutzgesetz noch nicht gegolten habe. Für eine Bösgläubigkeit der Klägerin könne nicht ausreichen, dass gewisse Bodenuntersuchungen gemacht worden seien oder der „Farbhügel“ vorhanden gewesen sei. Anderenfalls müsse man auch im Hinblick auf alle nach Freilegung
Farbhügels im Jahr 1985 erworbenen Grundstücke eine Bösgläubigkeit der Eigentümer unterstellen, was sich insbesondere auf die Grundstücke B...straße 5, 8 und 15 sowie das Grundstück C...straße 1 beziehe. Die Klägerin werde auch unter Verletzung
Gleichbehandlungsgrundsatzes gemäß Art. 3 Abs. 1 GG herangezogen. Der Heranziehungsbescheid zu Sanierungskosten über 7.699,38 € für das klägerische Grundstück gegenüber dem Ehemann sei durch die Rücknahme seines Widerspruchs bestandskräftig geworden. Daran sei der Beklagte auch im Hinblick auf die Gleichbehandlung mit allen anderen Grundstückseigentümern, die auch nur zu dem Sanierungsbeitrag nach der „lex X...“ ausweislich
Haushaltsvermerks im Haushaltsplan 2001 herangezogen worden seien, gebunden. Dieser Vermerk gelte auch für die Klägerin, da sie bei der Schenkung im Jahre 1995 von Verunreinigungen
klägerischen Grundstücks nichts gewusst habe. Im Übrige ergebe sich auch aus dem schon oben genannten Schreiben
Hessischen Ministers für Landwirtschaft, Umwelt, Landesentwicklung und Forsten vom 29. September 2000, dass die dort allgemein gegebene Gleichbehandlungszusage - selbst wenn es sich nicht um eine Zusicherung handele - zur Ermessensbindung
Beklagten auch gegenüber der Klägerin führe. Zudem sei darauf hinzuweisen, dass bei der Übertragung
Nachbargrundstückes B...straße 8 im Jahr 1996 eine Sanierungsverantwortlichkeit
Käufers seitens der Beklagten - im Wege
Auswahlermessens - verneint worden sei. Der Käufer sei nach der Sanierung nur zu einem Betrag von 7.669,38 € herangezogen worden, obwohl er mit Sicherheit nicht zu dem schutzwürdigen Personenkreis habe gerechnet werden dürfen. Das verwaltungsgerichtliche Urteil sei auch im Hinblick auf die Berechnung
Wertausgleichs gemäß § 25 BBodSchG fehlerhaft, da es den Gesamtkosten für die Sanierung bis Ende 2003 in Höhe von 9.776.856,86 € die Grundwassersanierungskosten - prognostiziert mit 2,2 Mio. € bezogen auf die Zukunft für zehn Jahre auf 2004 - einfach hinzugerechnet habe. Da die Klägerin sei 2002 nicht mehr Grundstückseigentümerin sei, könne sie schon
halb zu Sanierungskosten für die Zukunft nicht mehr herangezogen werden. Zudem sei nicht nachgewiesen, dass das Grundwasser durch die Beschaffenheit
streitigen Grundstücks verunreinigt worden sei. Grundlage für die Umlegung der Sanierungskosten könne
halb nur der zuerst genannte Betrag sei. Verteile man auf die Gesamtsumme von den zu erstattenden Sanierungskosten lediglich 10 %, wie es das Verwaltungsgericht getan habe, werde die Klägerin zu Sanierungskosten der anderen Grundstücke mit herangezogen; eine Haftung für andere als der eigenen Sanierungskosten sehe das Bundes-Bodenschutzgesetz aber nicht vor. Im Übrigen habe der Beklagte mit dem sanierungsverantwortlichen Bauträgern K. und W. einen Vergleich abgeschlossen, der erheblich von der ursprünglich geforderten Summe abweiche, was der Klägerin bei der Anrechnung bzw. Erstattung von Sanierungskosten zum Nachteil gereiche. Bei einer linearen Aufteilung der Sanierungskosten komme die Klägerin nach der Rechnungsweise
Verwaltungsgerichts erst bei einem Betrag, der unter 4,5 Mio. € liege, in den Genuss einer Reduzierung; dies bedeute, dass sanierungsneutral für die Klägerin 5 Mio. € in die Sanierungskasse flössen, ohne dass man davon etwas anrechne. Der Beklagte habe den Eigentümer
Grundstücks B...straße 5 zu Sanierungskosten in Höhe von 552.000,00 € herangezogen, sich dann aber mit ihm im Wege eines Vergleichs auf die Zahlung von 60.000,00 € geeinigt. Da dieses Grundstück saniert und die Sanierungskosten bezahlt worden seien, dürfe es nicht mehr im gesamten Pool zu Lasten der Klägerin mit einbezogen werden, denn je weniger Grundstücke für die Erstattung von Sanierungskosten herangezogen werden könnten,
to höher sei der Anteil, der der Klägerin zu Gute komme. Es sei zudem willkürlich, dass das Verwaltungsgericht davon ausgehe, der Grundstückswert habe bei Beginn der Sanierung 0,00 Euro und nach der Sanierung mindestens 400,00 € pro Quadratmeter betragen. Dabei werde übersehen, dass sich der Verkehrswert auf das gesamte Objekt beziehe, auf dem sich eine Luxusvilla in edelster Innenausstattung befinde. Darauf bezogen habe die Deutsche Bank Immobilien Bad Homburg v. d. H. im Jahr 1998 noch einen Verkehrswert von 1,4 Mio. € angenommen. Da das Haus nur für ca. 1 Mio. € verkauft worden sei, könne von einer Erhöhung
Verkehrswertes durch die Sanierung nicht ausgegangen werden. Zudem sei nur ein geringer Teil
Grundstücks von ca. 100 qm saniert worden, so dass sich die Berechnung allenfalls auf diese 100 qm und nicht das gesamte Grundstück beziehen könne. Dann sei bei Zugrundelegung der Rechnungsweise
Verwaltungsgerichts allenfalls eine Verkehrswerterhöhung von 40.000,00 € zu Grunde zu legen. Die von dem Verwaltungsgericht vorgenommene Interpretation
notariellen Kaufvertrags vom 6. März 2001 sei fehlerhaft. Die Anzahlung
Betrages in Höhe von 500.000,00 € sei vorgesehen worden, weil der Käufer die Inbesitznahme
Objekts vor der anstehenden Sanierung beabsichtigt habe und nur über Eigenkapital in dieser Höhe verfügt habe. Dieses sei als Sicherheit vor Besitzübergabe von der Klägerin beansprucht worden. Der Restkaufpreis in Höhe von 1.460.000,00 DM habe finanziert werden sollen. Hinsichtlich der Sanierung habe der Ehemann der Klägerin die alleinige Sanierungsverantwortung übernommen. Der angefochtene Bescheid sei auch
halb rechtswidrig, weil er die Klägerin in ihrem Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG verletze. Er wende zu Lasten der Klägerin auf ihr Grundstück rückwirkend das Bundes-Bodenschutzgesetz und nicht das Hessische Altlastengesetz an, das für die Sanierung das Vorliegen eines - hier rechtskräftig aufgehobenen - Altlastenfeststellungsbescheides verlangt habe. Die Klägerin habe nicht mit den für sie nachteilig eingetretenen Rechtsfolgen durch das Bundes-Bodenschutzgesetz rechnen müssen. Dieses könne
halb nicht im Wege unechter Rückwirkung auf sie angewandt werden. Die Klägerin beantragt, unter Aufhebung
Urteils
Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 18. Februar 2009 den Bescheid
Beklagten vom
Grundstücks habe weit jenseits aller Werte gelegen, die dies zu einer Altlast machten. Das von der Klägerin herangezogene Gutachten der Dipl.-Geologin Wendel beschäftige sich lediglich mit der Frage, ob die bis 1996 vorliegenden Untersuchungsergebnisse ausgereicht hätten, um das Grundstück rechtmäßig zur Altlast nach dem damals gültigen Hessischen Altlastengesetz zu erklären. Auch das Gutachten „Beurteilung der Wirkungspfade Boden-Mensch und Boden-Grundwasser für ein ehemaliges Betriebsgelände in Bad Homburg v. d. H.“ von Prof. Dr. Dahmke habe sich dieser Frage gewidmet, dabei jedoch auch die weiteren Untersuchungsergebnisse bis zum Erlass
Widerspruchsbescheides vom 14. Januar 1999 berücksichtigt. In beiden Gutachten werde nicht in Frage gestellt, dass es sich bei dem Grundstück seinerseits bereits um eine altlastenverdächtige Fläche gehandelt habe bzw. der Sanierungsbedarf gemäß den Anforderungen nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz bis zur Beginn der Sanierung im Jahr 2001 nachgewiesen worden sei. Beanstandet worden sei, dass im Zeitpunkt der Altlastenfeststellung bzw. der Feststellung
Widerspruchsbescheides die Untersuchungsergebnisse noch nicht ausgereicht hätten, um das Grundstück abschließend gemäß den Anforderungen
damals geltenden Hessischen Altlastengesetzes zur Altlast zu erklären. Entgegen ihrer Auffassung sei davon auszugehen, dass die Klägerin bei Übertragung
Grundstücks im Jahr 1995 nicht gutgläubig gewesen sei, da sie aufgrund einer Reihe objektiver Anhaltspunkte Kenntnis von den bestehenden Verunreinigungen gehabt haben müsse. Der Fund farbiger Ablagerungen auf dem Grundstück „B...straße 6“ habe bereits mehrere Jahre zurückgelegen, die Untersuchung
Farbhügels auf den unmittelbar benachbarten Flurstücken habe hohe Schwermetallbelastungen ergeben. Auch die von dem Ehemann der Klägerin für ihr Grundstück selbst in Auftrag gegebene Untersuchung der HUG Geoconsult GmbH habe auf eine deutliche Belastung
klägerischen Grundstücks mit Schwermetallen schließen lassen. Zudem habe die Stadt Bad Homburg v. d. H. allen Eigentümern im Bereich der ehemaligen Farbenfabrik mit Schreiben vom 1. September 1995 geraten, jeden direkten Kontakt mit dem Boden zu vermeiden. Schließlich habe der Klägerin aufgrund der im Zeitraum zwischen 1994 und 1996 im Auftrag der HIM-ASG stattgefundenen Bodenuntersuchung klar sein müssen, dass für ihr Grundstück ein Altlastenverdacht bestanden habe. Aus dem Haushaltsvermerk im Landeshaushaltsplan für das Haushaltsjahr 2002 könne die Klägerin nichts herleiten, da sie nicht zu dem von der Erläuterung 893 71 331 begünstigten Personenkreis gehöre. Denn sie sei keine private gutgläubige Erwerberin gewesen. Sie habe
halb auch nicht mit den anderen, gutgläubigen Erwerbern gleich behandelt werden können. Die Berechnung
Wertausgleichs durch das Verwaltungsgericht sei auch im Hinblick auf den von ihm vorgenommenen Abzug von 10,02 % im Hinblick auf den Vergleich über die Sanierungskosten mit den ursprünglichen Bauträgern zutreffend. Die Gesamtkosten der Sanierung sei nicht linear auf alle 15 Grundstücke zu verteilen, da hinsichtlich der Bodensanierung die tatsächlich angefallenen Sanierungskosten per Einzelfalldokumentation grundstücksbezogen ermittelt worden seien. Daher sei die Schlussfolgerung der Klägerin, dass sie erst bei Gesamtsanierungskosten bei einem Betrag unterhalb von 4,5 Mio. € in den Genuss einer Reduzierung gekommen wäre, falsch. Das Verwaltungsgericht habe die tatsächlich angefallenen Kosten der Bodensanierung für das klägerische Grundstück in Höhe von 307.511,00 € zutreffend um den 10 %-igen Anteil reduziert, der im Vergleich mit den Bauträgern erzielt worden sei. Dieser Anteil stelle das Verhältnis der Vergleichssumme zu dem Sanierungsaufwand für die Boden- und Grundwassersanierung dar. Die von der Klägerin bemängelte gerichtliche Interpretation
notariellen Kaufvertrages mit dem Käufer S. aus dem Jahr 2001, in dem die Zahlung
Kaufpreises von 1 Mio. € größtenteils vom Abschluss der Sanierungsarbeiten abhängig gemacht worden sei, sei für den hier in Rede stehenden § 25 Abs. 5 Satz 2 BBodSchG unerheblich. Die Klägerin habe in ihrem Schriftsatz vom 20. Mai 2009 selbst festgestellt, dass das Objekt von diesem Kaufinteressenten nicht gekauft worden sei, wenn die Sanierung nicht stattgefunden hätte. Das Verwaltungsgericht gehe
halb zu Recht davon aus, dass das Grundstück mit dem Abschluss der Sanierungsarbeiten einen realen spürbaren Wertzuwachs erfahren habe. Wegen der weiteren Einzelheiten
Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens sowie
Verfahrens BASF Coatings AG gegen Land Hessen (VG Frankfurt am Main 3 E 503/99
Regierungspräsidiums Darmstadt bezüglich der ehemaligen Farbenfabrik X... in Bad Homburg v. d. H. Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind. Gründe Die von dem 6. Senat
Hessischen Verwaltungsgerichtshofs zugelassene und gemäß § 124a Abs. 6 VwGO nach Verlängerung der Frist zur Vorlage der Berufungsbegründung bis zum 12. Februar 2010 rechtzeitig begründete Berufung hat Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat die Klage nach Aufhebung der Nr. 1
Bescheides
Beklagten vom 5. Dezember 2006 und der Nrn. 2 und 3 dieses Bescheides, soweit damit ein höherer Betrag als 276.698,74 € festgesetzt bzw. von der Klägerin gefordert wurde, im Übrigen zu Unrecht abgewiesen. Die Nrn. 2 und 3
Bescheides vom 5. Dezember 2006 sind auch im Übrigen und damit in Gänze aufzuheben, da sie rechtswidrig sind. Die Voraussetzungen für die von dem Beklagten festgesetzte Zahlung
noch streitbefangenen o. g. Betrages liegen nicht vor. Dieser Betrag kann weder als Kosten der Bodensanierung gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1
Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten - Bundes-Bodenschutzgesetz - BBodSchG - vom 17. März 1998 in der hier im Zeitpunkt der Zustellung
Bescheides vom
belastenden, von der Klägerin mit der Anfechtungsklage angefochtenen Bescheides
beklagten Landes der Zeitpunkt der Zustellung dieses Bescheides ist, ist entgegen der Auffassung
Bevollmächtigten der Klägerin das seit dem 1. März 1999 geltende Bundes-Bodenschutzgesetz in der oben bezeichneten Fassung der Beurteilung der Sach- und Rechtslage zugrunde zu legen. Das Bundes-Bodenschutzgesetz galt schon im Zeitpunkt
der Sanierung zugrunde liegenden Sanierungsplans der Amman Infotec Consult AG - AICON AG - im Februar 2000, dem sich der Auftrag
Regierungspräsidiums Darmstadt an die Hessische Industrie Müll GmbH, Bereich Altlastensanierung (HIM-ASG), im Februar 2001 und die Sanierung
Grundstücks der Klägerin im Februar und März 2002 anschlossen. Damit lagen alle Sachverhalte, die für die Begründung der Voraussetzungen
SchG maßgeblich sind, unter der Geltung
Bundes-Bodenschutzgesetzes vor. Der Umstand, dass die Kontamination
klägerischen Grundstücks schon lange vor diesem Zeitpunkt eingetreten war, steht dem nicht entgegen. Maßgeblich ist, dass die für die Sanierung maßgeblichen Feststellungen der schädlichen Bodenveränderungen i. S.
SchG unter der Geltung
Bundes-Bodenschutzgesetzes erfolgten. Insoweit liegt entgegen der Auffassung
Bevollmächtigten der Klägerin keine dem Rechtsstaatsgebot nach Art. 20 GG widersprechende rückwirkende Anwendung
Bundes-Bodenschutzgesetzes auf den hier maßgeblichen Gesichtspunkt der Kostentragung der Klägerin für die Sanierung ihres Grundstücks vor. Hinsichtlich der Feststellung
Vorliegens einer schädlichen Bodenveränderung oder einer Altlast i. S.
SchG könnte insoweit allenfalls von einer unechten Rückwirkung
Gesetzes im Hinblick auf die im Zeitpunkt
Inkrafttretens
Gesetzes bereits vorliegende Kontamination
klägerischen Grundstücks auszugehen sein. Eine solche unechte Rückwirkung ist grundsätzlich zulässig, zumal im vorliegenden Falle - wie unten näher ausgeführt - im Hinblick auf die Frage
Vorliegens einer sanierungsbedürftigen Kontamination
klägerischen Grundstücks auf maßgebliche Werte zurückzugreifen ist, die schon vor Inkrafttreten
Bundes-Bodenschutzgesetzes relevant waren. Die Auffassung der Klägerin, es handele sich hier um eine unzulässige, unechte Rückwirkung, da sie auf die Anwendung
Landesrechts habe vertrauen dürfen, geht fehl. Dies gilt auch, soweit sie meint, sie habe nicht damit rechnen müssen, dass durch das Gesetz eine für sie nachteilige Rechtslage eintreten könne und
halb sei ihr Vertrauen auf die Landesgesetze schutzwürdiger als die mit dem Bundes-Bodenschutzgesetz verfolgten Anliegen. Die Anwendung der Bestimmungen
Bundes-Bodenschutzgesetzes über die Sanierungspflicht
Gesamtrechtsnachfolgers
Verursachers einer schädlichen Bodenveränderung gelten auch für Sachverhalte aus der Zeit vor dem Inkrafttreten
Bundes-Bodenschutzgesetzes (BVerwG, U. v. 16.03.2006 - 7 C 3/05 -, BVerwGE 125, 325 = NVwZ 2006, 928 ). Das Bundesverwaltungsgericht stellt in dieser Entscheidung ausdrücklich fest, dass die in § 4 BBodSchG normierten (Sanierungs-)Pflichten zur Gefahrenabwehr und Störungsbeseitigung sich auch auf schädliche Bodenveränderungen und Altlasten beziehen, die vor Inkrafttreten
Gesetzes verursacht wurden. Die in § 1 Abs. 1 BBodSchG zum Ausdruck gebrachte Zielsetzung, neben der Sicherung der Bodenfunktionen auch in der Vergangenheit beeinträchtigte Bodenfunktionen wiederherzustellen, lasse sich nur dahin verstehen, dass das Gesetz auch vor seinem Inkrafttreten verursachte schädliche Bodenveränderungen und Altlasten erfassen wolle. Die Anknüpfung
Gesetzes in § 4 Abs. 3 Satz 1 Alt.2 BBodSchG an die Gesamtrechtsnachfolge lasse erkennen, dass es auf die gegenwärtige Rechtsstellung eines für die Sanierung Verantwortlichen ankomme,
sen Haftung auf Handlungen seines Rechtsvorgängers in der Vergangenheit erstreckt werden solle. Auch die Feststellung
Bundesrates im Gesetzgebungsverfahren zur Einführung der Haftung
Gesamtrechtsnachfolgers, damit solle dem Verursacherprinzip stärker Rechnung getragen werden (vgl. BT-Drs. 13/8182 vom 8. Juli 1997), deute darauf hin, dass die Verantwortlichkeit für die von einem Rechtsvorgänger verursachte Störung im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge fortbestehen solle. Ein nur zukunftsbezogenes Verständnis
Bundes-Bodenschutzgesetzes ließe
sen zentrales Anliegen der Sanierung bereits vorhandener Altlasten weitgehend ins Leere laufen. Soweit damit in dem Rückgriff auf eine in der Vergangenheit verursachte Altlast eine „unechte“ Rückwirkung liege, begegne dies keinen verfassungsrechtlichen Bedenken, weil das Gesetz auf die Beseitigung einer aktuellen fortbestehenden Umweltgefahr ziele und angesichts der tatbestandlichen Rückanknüpfung an Sachverhalte, die bereits vor Inkrafttreten
Gesetzes ins Werk gesetzt worden seien, ein Vertrauen der Pflichtigen auf den Fortbestand der geltenden Vorschriften nicht geschützt werde. Im Übrigen könne von einer Rückwirkung der Sanierungspflicht keine Rede sein, soweit schon bisher auf der Grundlage
Abfallrechts,
Wasserrechts oder
allgemeinen Ordnungsrechts eine Inanspruchnahme zur Störungsbeseitigung möglich gewesen sei. Soweit somit die durch eine schädliche Bodenveränderung oder eine Altlast eingetretenen Gefahren im Zeitpunkt
Inkrafttretens
Bundes-Bodenschutzgesetzes noch vorlagen, liegt insoweit kein abgeschlossener Sachverhalt vor, die Sanierungspflicht knüpft also an einen aktuell im Zeitpunkt
Inkrafttretens
Bodenschutzgesetzes noch vorliegenden Tatbestand an. Damit liegt der Fall einer unechten Rückwirkung vor, die grundsätzlich zulässig ist, wenn nicht ein dahingehend gefestigtes, schützenswertes Vertrauen
in die Pflicht Genommenen entgegensteht (Frenz, Bundes-Bodenschutzgesetz, Kommentar, 2000, § 4 Abs. 3, Rdnr. 176), wovon - wie oben ausgeführt - im Hinblick auf die Klägerin nicht auszugehen ist. Insgesamt steht
halb das grundsätzliche Verbot der (echten) Rückwirkung von Gesetzen der Inanspruchnahme der Klägerin im Rahmen der Anwendung
Bundes-Bodenschutzgesetzes nach Maßgabe einer „unechten Rückwirkung“ auf einen noch nicht abgeschlossenen Sachverhalt nicht entgegen (eine verfassungswidrige Rückwirkung insoweit verneint grundsätzlich auch VG Regensburg, U. v. 25. 01.2010 – RO 8 K 08.272 -, juris). Der angefochtene Bescheid vom 5. Dezember 2006 ist entgegen der Auffassung
Bevollmächtigten der Klägerin auch nicht rechtswidrig, weil er unter Verstoß gegen § 37 Abs. 1 HVwVfG nicht „inhaltlich hinreichend bestimmt“ wäre. Dem steht nicht entgegen, dass der Zahlungsanordnung unter 3.
Bescheides Festsetzungen der Kosten der Bodensanierung in Höhe
zu zahlenden Betrages unter 1. und der Festsetzung
Wertausgleichs unter 2.
Bescheides vorausgehen. Vollstreckungsfähiger Tenor
Bescheides ist allein Nr. 3, der die unbedingte Anordnung der Zahlung
Betrages von 307.511,38 € enthält. Bei der so bezeichneten Festsetzung der Kosten der Bodensanierung und
Wertausgleichs jeweils in Höhe
Zahlungsbetrages handelt es sich rechtlich um Angaben der Rechtsgrundlage für die Zahlungsanordnung und damit materiell-rechtlich um einen Teil der Begründung
Verwaltungsaktes. Dies steht der Annahme der Bestimmtheit
Verwaltungsaktes i. S.
VfG nicht entgegen. Bestimmtheit in diesem Sinne bedeutet, dass der „Entscheidungssatz“ - gegebenenfalls im Zusammenhang mit den Gründen - klar und unzweideutig das geforderte Verhalten erkennen lassen muss. Dies ist hier eindeutig der Fall. Der Entscheidungssatz, d. h. der Tenor
Verwaltungsakts, ordnet gegenüber der Klägerin die Zahlung
o. g. Betrages an. Diese Anordnung hat einen vollstreckbaren Inhalt, der so bestimmt ist, dass er Grundlage für Vollstreckungsmaßnahmen sein kann (vgl. zu diesem Kriterium Kopp/Ramsauer, VwVfG, 11. Auflage 2010, § 37 Rdnr. 12). An dieser maßgeblichen Bestimmtheit
Verwaltungsaktes im Hinblick auf den vollstreckbaren Tenor ändert sich nichts dadurch, dass der Tenor unter
Bevollmächtigten der Klägerin nicht um sich widersprechende Regelungen, die zur Unbestimmtheit
Bescheides führen könnten. Der Umstand, dass der vollstreckbare Tenor eines Bescheides auf mehrere verschiedene Rechtsgrundlagen gestützt wird, macht den Bescheid nicht unbestimmt. Dies gilt auch dann, wenn die Voraussetzungen der genannten Rechtsgrundlagen sich auf sich widersprechende oder ausschließende Tatbestände beziehen, was hier im Übrigen nicht der Fall ist. Entscheidend ist allein, dass der Tenor
Bescheides gegebenenfalls unter Hinzuziehung der Begründung hinreichend bestimmt ist. Der Bescheid stellt ausdrücklich fest, dass der Zahlungsanspruch auf zwei Rechtsgrundlagen gestützt werde, der Betrag sei aber insgesamt „nur einmal“ zu zahlen. Damit ist der vollstreckbare Tenor
Bescheides dahingehend eindeutig, dass die Klägerin insgesamt nur den unter 3.
Bescheides genannten Betrag zu zahlen hat. Die Begründung der Zahlungsanordnung mit den Rechtsgrundlagen
SchG im Hinblick auf die Kosten der Bodensanierung und mit § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG im Hinblick auf die Festsetzung
Wertausgleichs ist auch nicht widersprüchlich, da beide Normen nicht in einem sich ausschließenden Gegensatzverhältnis stehen, sondern jede für sich grundsätzlich einen Zahlungsanspruch für die Heranziehung zu den Kosten einer Bodensanierung begründen können. Im vorliegenden Falle liegen allerdings - wie das Verwaltungsgericht zu Recht ausgeführt hat - die Voraussetzungen für die Heranziehung der Klägerin zu den Kosten der Bodensanierung ihres Grundstücks gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG nicht vor. Danach tragen die Kosten der nach §§ 9 Abs. 2, 10 Abs. 1, §§ 12 , 13 , 14 Satz 1 Nr. 1, § 15 Abs. 2 und § 16 Abs. 1 BBodSchG angeordneten Maßnahmen die zur Durchführung Verpflichteten. Im vorliegenden Falle macht der Beklagte nur die Kosten für die Arbeiten der Bodensanierung als solche geltend. Die Pflicht zur Bodensanierung ergibt sich aus § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG. Danach ist u. a. der Grundstückseigentümer - was hier allein relevant ist - verpflichtet, den Boden und Altlasten sowie durch schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten verursachte Verunreinigungen von Gewässern so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen und die Allgemeinheit entstehen. Zur Erfüllung dieser Verpflichtung aus § 4 Abs. 3 BBodSchG kann die zuständige Behörde gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG die notwendigen Maßnahmen auch gegenüber dem gemäß § 4 Abs. 3 BBodSchG Sanierungspflichtigen treffen. Dazu gehören insbesondere die Anordnungen von Dekontaminationsmaßnahmen gemäß § 4 Abs. 3 Satz 2 BBodSchG, die auf die Beseitigung bzw. Verminderung der Schadstoffe im Hinblick auf eine dauerhafte Sanierung gerichtet sind (vgl. Frenz, a. a. O., § 4 Abs. 3 Rdnr. 153). § 10 BBodSchG stellt somit die Rechtsgrundlage auch für die Anordnung von Sanierungsmaßnahmen gegenüber den Pflichtigen gemäß § 4 Abs. 3 BBodSchG dar (vgl. BVerwG, U. v. 26.04.2006 - 7 C 15/05 -, BVerwGE 126, 1 = NVwZ 2006, 1067 ). Da gegenüber der Klägerin Maßnahmen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG nicht angeordnet worden sind, und Kosten für andere in § 24 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG genannte Maßnahmen von dem Beklagten nicht geltend gemacht werden, liegen die Voraussetzungen
SchG für eine Kostentragung der Klägerin nicht vor. Die Zahlung der mit dem Bescheid vom 5. Dezember 2006 geforderten Kosten kann von der Klägerin auch nicht unter Bezug auf die Pflicht zum Wertausgleich auf § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG verlangt werden. Danach hat der Eigentümer eines Grundstücks einen von der zuständigen Behörde festzusetzenden Wertausgleich in Höhe der maßnahmenbedingten Wertsteigerung an den öffentlichen Kostenträger zu leisten, soweit durch den Einsatz öffentlicher Mittel bei Maßnahmen zur Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG der Verkehrswert eines Grundstücks nicht nur unwesentlich erhöht wird und der Eigentümer die Kosten hierfür nicht oder nicht vollständig getragen hat. Es ist im vorliegenden Falle schon nicht nachgewiesen, dass durch den Einsatz öffentlicher Mittel Maßnahmen zur Erfüllung der „Pflichten nach § 4 BBodSchG“ getroffen wurden. Der Bescheid ist jedenfalls rechtswidrig, soweit darin der festzusetzende Wertausgleich in Höhe der maßnahmenbedingten Wertsteigerung auf den im Tenor genannten Zahlungsbetrag festgesetzt wird. § 25 BBodSchG ist als Auffangnorm im Verhältnis zu § 24 BBodSchG hinsichtlich
Ersatzes der Kosten für Sanierungsmaßnahmen durch den Eigentümer in dem Sinne nachrangig, da er in der Regel angewendet wird, wenn die Voraussetzungen
SchG gegenüber dem Eigentümer eines sanierten Grundstücks - wie hier - nicht vorliegen. § 25 BBodSchG betrifft nicht den Ersatz der Kosten für Sanierungsmaßnahmen, sondern die Abschöpfung
maßnahmenbedingten Mehrwerts
sanierten Grundstücks. Er ist auf alle Sachverhalte anwendbar, bei denen die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen - wie hier - nach Inkrafttreten
Bundes-Bodenschutzgesetzes abgeschlossen worden ist (Dombert in: Landmann/Rohmer, Umweltrecht, Kommentar, Stand:
Verkehrswerts
Grundstücks maßnahmenbedingt eintritt. Verpflichtet ist der zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragene Eigentümer (Dombert, a. a. O., § 25 Rdnr. 5). Da die Sanierungsmaßnahmen ausweislich der grundstücksbezogenen Sanierungsenddokumentation der CDM Amann Infotec Consult AG & Co. KG vom
späteren Eigentümers S., an den das Grundstück mit Kaufvertrag vom
Beginns der Sanierungsarbeiten auf dem klägerischen Grundstück Pflichtige i. S.
SchG. Bei der Sanierungspflicht i. S. dieser Vorschrift handelt es sich um eine materielle Polizeipflicht, d. h. eine Pflicht, die auch ohne gesonderte Anordnung unmittelbar aufgrund Gesetzes gilt (Dombert, a. a. O., § 4 Rdnr. 3). Für die Pflichtigkeit
Eigentümers i. S. dieser Vorschrift kommt es allein auf das „formelle“ Eigentum (vgl. Versteyl/Sondermann, a. a. O., § 4 Rdnr. 55) i. S. der Eintragung in das Grundbuch an (Dombert, a. a. O., § 4 Rdnr. 24). Die Pflichtigkeit nach § 4 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG setzt voraus, dass eine schädliche Bodenveränderung oder eine Altlast i. S.
SchG vorliegt. Der angegriffene Bescheid
Beklagten enthält dazu keinerlei Begründung, sondern erwähnt nur ohne jede weitere Erläuterung § 4 Abs. 3 BBodSchG im Hinblick auf die Klägerin. Insoweit fehlt eine Begründung für die maßgebliche Grundlage der Anwendung
SchG, da die Pflicht
Grundstückseigentümers zum Wertausgleich voraussetzt, dass eine schädliche Bodenveränderung auf seinem Grundstück oder eine Altlast vorliegt. Diese Fehlerhaftigkeit
Bescheides ist aber gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 2 HVwVfG im Ergebnis unbeachtlich, da der Beklagte im Klageverfahren nachträglich eine Begründung für das Vorliegen einer schädlichen Bodenveränderung bzw. einer Altlast gegeben hat. Eine solche Begründung kann bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens nachgeholt werden, d. h. also hier bis zum Abschluss der mündlichen Verhandlung vor dem Oberverwaltungsgericht. Der Beklagte hat im Klageverfahren im Schriftsatz vom 6. Februar 2008 ausgeführt, in Bodenproben vor Beginn der Sanierung seien insbesondere im Eluat für Blei, Cadmium, Chrom, Chrom VI und Zink Werte festgestellt worden, die über den Prüfwerten
Wirkungspfades Boden-Grundwasser gemäß der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung - BBodSchV - (vom 12. Juli 1999, BGBl. I 1999, 1554 ) lägen. Danach lagen u. a. die Werte für Chrom bei einem Prüfwert von 50 µg/l bei 100 µg/l und für Chrom VI bei einem Prüfwert von 8 µg/l bei 30 µg/l. Die Untersuchungen
im Rahmen der Sanierung ausgehobenen Bodens hätten hohe Chrom VI-Belastungen bis zu 87 ng/l gezeigt. Bei den Sohl- und Wandbeprobungen im Rahmen der Aushuberweiterungen seien in der Böschung bis zu 300 µg/l Chrom VI sowie Bleikonzentrationen bis zu 2.950 µg/l nachgewiesen worden. Durch diese Ergebnisse sei der Sanierungsbedarf bestätigt worden. Diese bezüglich
Gefährdungspfades Boden-Grundwasser aufgeführten Schwermetallbelastungen stellten nach den Erkenntnissen der Sanierungsuntersuchungen eine erhebliche Gefährdung
Schutzgutes Grundwasser dar. Die Analysen nach dem Bodensättigungsextrakt hätten die hohe Löslichkeit insbesondere von Chrom und Chrom VI, vereinzelt auch von Blei, Kupfer und Quecksilber bestätigt. Darüber hinaus seien im Abstrom Schwermetallbelastungen für Blei, Chrom und Chrom VI oberhalb der Prüfwerte der damals geltenden Grundwasser-Verwaltungsvorschrift, und zwar oberhalb
Sanierungsschwellenwertes, nachgewiesen worden. Der hohe Grad der Verunreinigung und der dringende Sanierungsbedarf seien zudem mehr als hinreichend in der grundstücksbezogenen Sanierungsdokumentation für das klägerische Grundstück vom 31. Juli 2003 beschrieben. Auf dieser Grundlage ist das Vorliegen einer schädlichen Bodenverunreinigung i. S.
SchG nicht nachgewiesen. Zwar ist der Begriff der „schädlichen Bodenveränderung“ i. S.
SchG ist im Rahmen
SchG weit zu interpretieren, d. h. es reicht eine bodenschutzrechtliche Schadstoffbelastung aus (vgl. Versteyl/Sondermann, a. a. O., § 4 Rdnr. 78). Als schädliche Bodenveränderungen reichen
halb Beeinträchtigungen aus, die geeignet sind, Gefahren für die Allgemeinheit herbeizuführen. Damit kann eine Sanierungspflicht auch bei erheblichen Nachteilen bestehen, die die Gefahrenschwelle nicht erreichen (vgl. Versteyl/Sondermann, a. a. O., § 4 Rdnr. 137). Eine schädliche Bodenveränderung liegt bei jeder Beeinträchtigung der Bodenfunktionen vor, die geeignet ist, Gefahren herbeizuführen (vgl. Hipp/Rech/Turian, Das Bundes-Bodenschutzgesetz mit Bodenschutz- und Altlastenverordnung, Leitfaden, 2000, Rdnr. 49 ff.; Sanden/Schoeneck, Bundes-Bodenschutzgesetz, Kommentar, 1998, § 2 Rdnr. 33; Dombert, a. a. O., § 2 Rdnr. 15). Eine Beeinträchtigung liegt in jeder Veränderung der bisherigen Situation, die zu einer Verschlechterung, z. B. durch stoffliche Einträge in den Boden führt (Sanden/Schoeneck, a. a. O., § 2 Rdnr. 37 f.; Versteyl/Sondermann, a. a. O., § 2 Rdnr. 41 und 49). Eine schädliche Bodenveränderung, die zur Sanierungspflicht i. S.
SchG führt, liegt jedenfalls immer bei Erreichen der Maßnahmenwerte der Bundes-Bodenschutzverordnung vor (Frenz, a. a. O., § 2 Rdnr. 75; Versteyl/Sondermann, a. a. O., § 8 Rdnr. 10; Hipp u. a., a. a. O., Rdnr. 344). In der Bundes-Bodenschutzverordnung sind für die einzelnen Wirkungspfade Boden-Mensch, Boden-Nutzpflanze und Boden-Grundwasser Maßnahmenwerte nach § 8 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BBodSchG nur im Hinblick auf den Wirkungspfad Boden-Mensch für die direkte Aufnahme von Dioxin und Furanen sowie hinsichtlich
Wirkungspfades Boden-Nutzpflanze festgelegt. Für den hier relevanten Wirkungspfad Boden-Grundwasser sind nur Prüfwerte, aber keine Maßnahmenwerte festgesetzt. Dies beruht darauf, dass fachliche Grundlagen und Methoden noch ausstehen, um den Maßnahmenwert als den für den Menschen resorptionsverfügbaren Gehalt eines Schadstoffes im Boden anzugeben (Frenz, a. a. O., § 8 Rdnr. 30).
halb ist es sachgerecht, wie schon das Verwaltungsgericht zu Recht dargelegt hat, auf auf Landesebene bestehende Maßnahmenwerte für Boden- und Grundwasserverunreinigungen zurückzugreifen, die grundsätzlich geeignet sind, als sachverständige Festlegung eine tragfähige Grundlage für die Annahme
Vorliegens einer sanierungsbedürftigen Bodenveränderung zu geben. Nach § 4 Abs. 5 BBodSchV sind, soweit in dieser Verordnung für einen Schadstoff kein Prüf- oder Maßnahmenwert festgesetzt ist, für die Bewertung die zur Ableitung der entsprechenden Werte in Anhang 2 herangezogenen Methoden und Maßstäbe zu beachten, wie sie im Bundesanzeiger Nr. 161a vom 28. August 1999 veröffentlicht sind. Die Bekanntmachung bezieht sich nach Nr. 2 und Nr. 3 nur auf die Prüf- und Maßnahmenwerte nach Anhang 2 Nr. 1 und Anhang 2 Nr. 2 BBodSchV, nicht aber auf Anhang 2 Nr. 3, also die Festsetzung von Werten für den Wirkungspfad Boden-Grundwasser.
halb kann davon ausgegangen werden, dass insoweit eine ergänzende Heranziehung vorhandener Regelwerke, hier im Hinblick auf die Festsetzung von Sanierungsschwellenmaßnahmen bzw. Sanierungsschwellenwerten, für den Wirkungspfad Boden-Grundwasser zulässig bleibt, soweit die darin enthaltenen Werte nicht im Widerspruch zu Festlegungen der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung stehen (Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht, B. v. 03.05.2000 - 7 M 550/00 -, NVwZ 2000, 1194 ; VG Minden, U. v. 26.05.2010 - 11 K 1271/09 -, juris; Bickel, Bundes-Bodenschutzgesetz, Kommentar, 4. Auflage 2004, § 21 Rdnr. 3). Auf dieser Grundlage ist es sachgerecht, zur Beurteilung der bei den Bodenuntersuchungen im Zuge der Sanierung festgestellten Werte von Schadmetallen im Boden auf die in der früheren Verwaltungsvorschrift zu § 77
Hessischen Wassergesetzes für die Sanierung von Grundwasser- und Bodenverunreinigungen im Hinblick auf den Gewässerschutz (Gw-VwV) festgesetzten Maßnahmenwerte zurückzugreifen. Die Vorschrift ist auf der Grundlage der „Gemeinsamen Anordnung zur Bereinigung der für die Geschäftsbereiche
Ministerpräsidenten und der Ministerinnen und Minister erlassenen Verwaltungsvorschriften“ vom 28. November 2000 (Staatsanzeiger 2001, 506), nach
sen Abschnitt III. alle der Erlassbereinigung unterliegenden Verwaltungsvorschriften, von denen gemäß Abschnitt I. der Anordnung die Gw-VwV nicht ausgenommen ist, die vor dem 6. Juli 1999 erlassen wurden, zehn Jahre nach Ablauf
Jahres ihres Erlasses außer Kraft treten, am 31. Dezember 2004 außer Kraft getreten. Gleichwohl erscheint es sachgerecht, die dort geregelten Maßnahmenwerte als Ausdruck sachverständig ermittelter Expertise für die Beurteilung der Gefahr von Grundwasserverunreinigungen aufgrund
Wirkungspfades Boden - Grundwasser heranzuziehen. Die von dem Beklagten in Bezug genommene Verwaltungsvorschrift zur Erfassung, Bewertung und Sanierung von Grundwasserverunreinigungen - GwS-VwV - (StAnz. vom
halb im Regelfall einzuleiten, wenn die Sanierungsschwellenwerte nach Anlage 1 Spalten 3 oder 5 überschritten wurden. Der Sanierungsschwellenwert und damit der Maßnahmenwert i. S. der Bundes-Bodenschutzverordnung für Grundwasserverunreinigungen durch Chrom lag danach bei 200 µg/l, was dem Vierfachen
in der Bundes-Bodenschutzverordnung, Anhang 2 Nr. 3.1, enthaltenen Prüfwerts zur Beurteilung
Wirkungspfades Boden-Grundwasser entspricht. Für Chrom VI enthielt die Verwaltungsvorschrift weder einen Prüf- noch einen Sanierungsschwellenwert. Das Verwaltungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass entsprechend dem Verhältnis von Prüf- zu Sanierungsschwellenwert bei Chrom auch bei Chrom VI ein Sanierungsschwellenwert beim 4- bis 5-fachen
Prüfwertes angenommen werden kann. Da der Prüfwert für Chromat in Anhang 2 Nr. 3.1 der Bundes-Bodenschutzverordnung bei 8 µg/l liegt, kann jedenfalls davon ausgegangen werden, dass bei einer Schadstoffbelastung mit Chrom VI von mehr als 40 µg/l der Sanierungsschwellen- und damit der Maßnahmenwert erreicht ist. Nach der Feststellung der Amann Infotec Consult AG im Sanierungsplan vom
sen Inhalt - wie oben ausgeführt - als nachgeholte Begründung für den angegriffenen Bescheid insbesondere im Hinblick auf das Vorliegen der Voraussetzungen
SchG zugrunde zu legen ist, nicht einmal dargelegt, dass die dort aufgeführten Untersuchungsergebnisse - wie für den Wirkungspfad Boden-Grundwasser nach Anhang 2 Nr. 3.2 BBodSchV erforderlich - am „Ort der Beurteilung“, also dem Übergangsbereich von der ungesättigten zur wassergesättigten Bodenzone gewonnen wurden (3.2 a)). Es ist auch nicht belegt, dass bei der gemäß Nr. 3. 2 b) notwendigen Bewertung, ob die Prüfwerte für das Sickerwasser am Ort der Beurteilung überschritten wurden, die Veränderungen der Schadstoffkonzentrationen im Sickerwasser beim Durchgang durch die ungesättigte Bodenzone sowie die Grundwasserflurabstände und deren Schwankungen berücksichtigt wurden. Der Bevollmächtigte der Klägerin verweist insoweit sachgerecht auf die Feststellungen
im o. g. Verwaltungsstreitverfahren BASF Coatings AG ./. Land Hessen (6 UZ 1187/04) vorgelegten Gutachtens „Beurteilung der Wirkungspfade „Boden-Mensch“ und „Boden-Grundwasser“ für ein ehemaliges Betriebsgelände in Bad Homburg v. d. H.“, erstellt durch Prof. Dr. Dahmke unter dem 25. April 2005. Danach sind zur Bewertung
Wirkungspfades „Boden-Grundwasser“ das Schadstoffpotential in der ungesättigten Zone, die Eluierbarkeit, Mobilität und Fracht der Schadstoffe in der ungesättigten Zone sowie die Schadstoffkonzentrationen am Ort der Beurteilung heranzuziehen. Die Fracht in der ungesättigten Zone wird danach zum einen von der Sickerwassermenge pro Zeiteinheit (Sickerwasserrate) und der Konzentration der Schadstoffe im Sickerwasser bestimmt. Aus der Begründung
Bescheides ist nicht ersichtlich, dass Messungen der Sickerwasserrate zur genauen Berechnung der Schadstofffracht vorgenommen wurden. Insoweit ist auch nicht nachgewiesen, dass die Messwerte der Schadstoffkonzentration am relevanten Ort der Beurteilung vorgenommen wurden, zumal die Grenze zwischen der ungesättigten und der gesättigten Zone Schwankungen unterliegt. Nach den Feststellungen
ebenfalls im o. g. Verwaltungsstreitverfahren BASF Coatings AG ./. Land Hessen (6 UZ 1187/04) vorgelegten Gutachtens der Diplom-Geologin C. Wendel vom 21. April 2005 (Bericht Nr.: 0201-G 015) betrug die Tiefe
Grundwassers am Standort
ehemaligen Betriebsgeländes der Firma X... ca. 12 m. Da die Eluat-Werte aus Proben von bis zu 4 m stammen, ist auch insoweit aus der nachgeholten Begründung
Beklagten für das Vorliegen von Schadstoffwerten, die eine schädliche Bodenveränderung begründen sollen, nicht mit hinreichender Sicherheit zu entnehmen, dass diese Werte valide erhoben wurden und
halb eine schädliche Bodenveränderung i. S.
SchG belegen können. Insoweit wird in der Begründung auch nicht dargelegt, dass eine nach § 4 Abs. 3 BBodSchV erforderliche Sickerwasserprognose erstellt worden ist, nach der zu erwarten ist, dass die Schadstoffkonzentration im Sickerwasser den Prüfwert am Ort der Beurteilung überschreitet: dazu fehlt es in der Begründung auch an einer Darlegung der Schadstofffrachten. Insgesamt kann
halb aufgrund der zur Begründung
Bescheides nachträglich gemachten Angaben im Schriftsatz
Beklagten vom 6. Februar 2008 nicht davon ausgegangen werden, dass damit - wie erforderlich - zweifelsfrei nachgewiesen ist, dass eine schädliche, die Sanierungspflicht begründende Bodenveränderung i. S.
SchG auf dem Grundstück der Klägerin vorlag. Soweit der Bevollmächtigte der Klägerin sich allerdings auf die beiden o. g. Gutachten von Prof. Dr. Dahmke und C. Wendel zur Begründung dafür bezieht, dass auf seinem Grundstück konkret keine schädlichen Bodenveränderungen festzustellen gewesen seien, ist darauf hinzuweisen, dass dies schon
halb nicht schlüssig ist, weil sich die beiden Gutachten im Einzelnen nicht mit den für das Grundstück der Klägerin erhobenen Werten im Zuge der Sanierung von Februar und März 2002 beziehen. Das Gutachten Prof. Dr. Dahmkes bezieht sich praktisch ausschließlich auf Untersuchungen bis zum Jahre 1999, die Feststellungen
Gutachtens Wendel betreffen pauschal das frühere Betriebsgelände der Firma X... im Hinblick auf Untersuchungen bis zum Sanierungsplan der Amann Infotec Consult AG vom
Gutachtens, Nr. 4.2.1, Bezug nimmt, betreffen diese die fachliche Bewertung der Gefährdungsabschätzung im Hinblick auf den Wirkungspfad Boden-Mensch hinsichtlich der Untersuchungen im Rahmen der Gefährdungsabschätzung der Dr. Neumayer GmbH zwischen 1995 und 1996. Sie können
halb nicht auf die Analyseergebnisse zu Schwer- metallen für Werte bezogen werden, die den Wirkungspfad Boden-Grundwasser betreffen. Soweit der Bevollmächtigte der Klägerin darauf hinweist, dass die Gutachterin in ihrer Zusammenfassung ausführe, im Hinblick auf den Wirkungspfad Boden-Grundwasser ergäben sich für die Untersuchungen auf den klägerischen Grundstück zur Bestimmung
Gefährdungspotentials für das Schutzgut Grundwasser erhebliche Mängel bei der Dokumentation und Interpretation der Untersuchungsergebnisse (Gutachten Wendel, S. 87 f.), ist darauf hinzuweisen, dass - wie schon oben ausgeführt - sich die Beurteilung von Ergebnissen und Werten einzelner Untersuchungen auf die Zeit bis zum Sanierungsplan im Dezember 2000 beschränken. Da das Gutachten keine validen Aussagen zu den Analyseergebnissen im Rahmen der Sanierungsenddokumentation enthält, kann sich die von dem Bevollmächtigten der Klägerin herangezogene Zusammenfassung
halb auch nicht auf die konkreten Untersuchungsergebnisse aus dem Februar und März 2002 beziehen. Auch wenn man davon ausginge, dass die von dem Beklagten dargelegten Schadstoffwerte valide erhoben und damit die Sanierungsschwellenwerte für Chrom (gesamt) und Chrom VI um mindestens das Doppelte bis zum Mehrfachen überschritten worden wären, damit also eine schädliche Bodenveränderung i. S.
SchG vorläge, die die Klägerin zur Sanierung verpflichtete, ist sie gleichwohl nicht zu dem von dem Beklagten berechneten Wertausgleich in Höhe der maßnahmenbedingten Wertsteigerung gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG verpflichtet, da dieser Wertausgleich nicht ordnungsgemäß ermittelt wurde. Entgegen der Auffassung
Bevollmächtigten der Klägerin ist allerdings hier nicht grundsätzlich von der Festsetzung eines Ausgleichsbetrages ganz oder teilweise gemäß § 25 Abs. 5 Satz 1 BBodSchG abzusehen, weil dieses im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten wäre. Insoweit besteht ein intendiertes Ermessen der Behörde wie bei § 135 Abs. 5 Satz 1 und § 155 Abs. 4 Satz 1 Baugesetzbuch - BauGB -, d. h. dass bei Vorliegen eines öffentlichen Interesses oder einer unbilligen Härte in der Regel von der Erhebung eines Wertausgleichs abgesehen werden soll (vgl. dazu Dombert, a. a. O., § 25 Rdnr. 22; Frenz, a. a. O., § 25 Rdnr. 68 f.; Versteyl/Sondermann, a. a. O., § 25 Rdnr. 40). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Falle nicht gegeben. Das Absehen von der Festsetzung
Ausgleichsbetrages ist hier weder im öffentlichen Interesse noch zur Vermeidung unbilliger Härten geboten. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der von dem Bevollmächtigten der Klägerin dazu herangezogenen Regelung
Haushaltsplans für das Land Hessen im Haushaltsjahr 2002. Ausweislich
Bescheides
Beklagten waren dort im Einzelplan 09 Zuschüsse für die hier maßgebliche Sanierungsmaßnahme vorgesehen. Nach der Erläuterung im Haushaltsplan zur Haushaltsstelle „893 71 331: Zuschüsse für Investitionen an Sonstige im Inland“ wurden Zuwendungen - abweichend von § 35 LHO - im Wege der Verrechnung gegen Wertausgleichsforderungen nach § 25 BBodSchG oder Zahlungsansprüche infolge der Ausführung der Sanierung durch das Land an private gutgläubige Eigentümer sanierter Grundstücke und deren Erben in den Altlastengebieten …, Bad Homburg v. d. H./X..., … gewährt. Die Zuwendung sollte nach abgeschlossener Sanierung der Grundstücke bewilligt werden. Der verbleibende Finanzierungsanteil der Eigentümer in den jeweiligen Sanierungsgebieten betrug 10 v. H. maximal 7.669,38 €, und sollte bei Titel 11 971 vereinnahmt werden. Der Anwendung dieser Regelung, die erkennbar der Vermeidung unbilliger Härten i. S.
SchG mit der Folge
teilweisen (und faktisch damit ganz überwiegenden) Absehens von der Festsetzung eines Ausgleichsbetrages dienen sollte, steht im Falle der Klägerin entgegen, dass sie nicht die Voraussetzung einer privaten „gutgläubigen“ Eigentümerin erfüllt. Zur Auslegung
Begriffs „gutgläubig“ ist sachgerecht auf die Regelung
SchG zurückzugreifen. Danach hat die zuständige Behörde von dem Wertausgleich nach Abs. 1 die Aufwendungen abzuziehen, die der Eigentümer für eigene Maßnahmen der Sicherung oder Sanierung oder die er „für den Erwerb
Grundstücks im berechtigten Vertrauen darauf verwendet hat, dass keine schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten vorhanden sind“. Eine entsprechende Regelung zur Gutgläubigkeit findet sich auch in § 4 Abs. 6 BBodSchG. Danach ist der frühere Eigentümer eines Grundstücks zur Sanierung verpflichtet, wenn er sein Eigentum nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die schädliche Bodenveränderung oder Altlast hierbei kannte oder kennen musste. Dies gilt für nicht denjenigen, der bei dem Erwerb
Grundstücks darauf vertraut hat, dass schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nicht vorhanden seien, und
sen Vertrauen unter Berücksichtigung der Umstände
Einzelfalles schutzwürdig ist. Bei Anlegung dieses Maßstabes ist davon auszugehen, dass die Klägerin im maßgeblichen Zeitpunkt
Erwerbs
Grundstückes von ihrem Ehemann durch Schenkung, d. h. im Zeitpunkt ihrer Eintragung als Eigentümerin ins Grundbuch am 12. Oktober 1995, nicht gutgläubig war. Sie hätte jedenfalls wissen können, dass der Verdacht bestand, das streitbefangene Grundstück könne schädliche Bodenveränderungen enthalten. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Kenntnis bzw. das Kennenmüssen ist im Hinblick auf die Eigentümereigenschaft der Zeitpunkt der Grundbucheintragung (Frenz, a. a. O., § 4 Abs. 6 Rdnr. 13). Kennenmüssen setzt voraus, dass der Eigentümer die schädliche Bodenveränderung bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können. Treten tatsächliche Anhaltspunkte auf, die auf das Vorliegen einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, so besteht eine Nachforschungspflicht. Dabei reicht es aus, dass der Eigentümer wusste, dass der Boden seines Grundstücks mit Schadstoffen oder ähnlichem belastet und somit beeinträchtigt ist, die schädlich für die Nutzung
Bodens,
Grundwassers oder für Pflanzen und Tiere sein könnten (Frenz, a. a. O., § 4 Abs. 6 Rdnr. 17 f.). Im vorliegenden Falle ist davon auszugehen, dass die Klägerin den Verdacht einer Kontaminierung
ihr geschenkten Grundstücks im Oktober 1995 kannte. Das von dem Ehemann der Klägerin in Auftrag gegebene Gutachten der Dr. Friedrich W. Hug Geoconsult GmbH „Das Grundstück X...straße ...“ vom 18. November 1985 kommt zu der Feststellung, dass die vorliegenden Untersuchungsergebnisse dahingehend zu interpretieren seien, dass offenbar nur an einer einzigen Stelle oder an einzelnen, wahrscheinlich punktuell eng begrenzten Stellen höhere Schadstoffkontaminationen vorhanden seien. Es sei nicht auszuschließen, dass eng begrenzte Stellen mit höheren Kontaminationswerten als bislang festgestellt vorhanden seien, auch wenn dies nach Lage der Dinge wenig wahrscheinlich sei. Nach den derzeit gültigen Kriterien und dem festgestellten Befund sei festzustellen, dass sowohl für die chlorierten Kohlenwasserstoffe als auch für die Schwermetalle eine Sanierung für das Grundstück „X...straße ...‘“ nicht vorgenommen werden müsse. Die Analysenergebnisse seien dahingehend erläutert und festgestellt, dass die Gehalte an Schwermetallen und chlorierten Kohlenwasserstoffen unterhalb der Grenzen lägen, die nach dem damaligen Erkenntnisstand einer Sanierung bedürften. Auch wenn damit das Gutachten die Notwendigkeit einer Sanierung
Grundstücks verneint, kommt es doch in vielfältigen Aussagen zu dem Ergebnis, dass deutliche Kontaminationen an verschiedenen Stellen
Grundstücks vorlagen. So wird auf S. 7 im Hinblick auf Kohlenwasserstoffe festgestellt, dass Kontaminationen vorlägen, bei denen es sich um eine „alte“ Ablagerung handele. Die Mischprobe 2 weise nach den Schwermetall-Untersuchungen teilweise erheblich zu hohe und nach den Untersuchungen auf chlorierte Kohlenwasserstoffe generell erhöhte Gehalte auf. Dadurch würden insbesondere die zulässigen Höchstwerte der Klärschlamm-Verordnung durch das Blei stark überschritten. Insgesamt ist dem Gutachten deutlich zu entnehmen, dass Kontaminationen auf dem Grundstück vorhanden waren, die allerdings nach damaliger Beurteilung nicht die Höchstwerte überschritten, die eine Sanierungsnotwendigkeit
Grundstücks auslösen könnten. Auf dieser Grundlage ist festzustellen, dass die Klägerin aufgrund
im Auftrag ihres Ehemannes erstatteten und ihr bekannten Gutachtens jedenfalls wissen konnte, was ausreichend ist, dass der Verdacht auf Bodenverunreinigungen
Grundstücks mit Schwermetallen und Kohlenwasserstoffen bestand. Da die Klägerin im Zeitpunkt
Erwerbs
Grundstücks im Oktober 1995 somit nicht gutgläubig war, hat der Beklagte diese Regelung zu Recht nicht auf sie angewandt und
halb i. S.
SchG von einer teilweisen, d. h. im Ergebnis zu ganz überwiegenden Teilen reduzierten Festsetzung
Ausgleichsbetrages abgesehen. Entgegen der Auffassung
Bevollmächtigten der Klägerin steht der Festsetzung
Wertausgleichs auch nicht das Schreiben
Hessischen Ministers für Umwelt, Landwirtschaft und Forsten vom 29. September 2000 entgegen, das gegenüber der Interessengemeinschaft der Anwohner B...straße u. a. ankündigt, die Eigentümer der Altlast-Grund- stücke sollten aufgrund der Einfügung eines entsprechenden Vermerks in den Haushaltsplan 2002 nur 15.000,00 DM für die Sanierung tragen. Bei diesem Schreiben handelt es sich entgegen der Auffassung
Bevollmächtigten der Klägerin um keine Zusicherung
Beklagten gegenüber der Klägerin. Es enthält vielmehr nur eine Ankündigung, die ausdrücklich die beabsichtigte, politisch und rechtlich noch umzusetzende Ermächtigung im Haushaltsplan durch den Hessischen Landtag voraussetzte. Es wird in dem Schreiben darauf hingewiesen, dass ein entsprechender Haushaltsvermerk in den Haushaltsplan aufgenommen werden „solle“, der eine Ermächtigung für die Landesregierung darstellen werde. Die Regelung solle dann in „vertragliche Vereinbarungen“ aufgenommen werden. Damit wird insgesamt deutlich, dass es sich bei diesem Schreiben unter keinem Gesichtspunkt um eine eine von der zuständigen Behörde erteilte Zusage, einen bestimmten Verwaltungsakt später zu erlassen, und damit um eine rechtlich verbindliche Zusicherung i. S.
VfG handelte. Die Erteilung eines Kostenbescheides über 7.669,38 € an den Ehemann der Klägerin im Oktober 2003 steht der Heranziehung der Klägerin zur Tragung
Wertausgleichs gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG nicht entgegen, da der Beklagte diesen Bescheid in der mündlichen Verhandlung aufgehoben hat. Dieser belastende Bescheid war rechtswidrig, da der Ehemann der Klägerin im Zeitpunkt
Erlasses
Bescheides im Oktober 2003 nicht Eigentümer war. Die Rücknahme eines rechtswidrigen belastenden Verwaltungsaktes kann gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 HVwVfG, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden. Insoweit gilt der „Grundsatz der freien Rücknehmbarkeit“ von rechtswidrigen, belastenden Verwaltungsakten, sofern - wie hier - keine Sonderregelungen bestehen (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 11. Auflage 2010, § 48 Rdnr. 62). Entgegen der Auffassung
Bevollmächtigten der Klägerin ist diese Rücknahme
ihn betreffenden rechtswidrigen, belastenden Verwaltungsakts nicht „rechtsmissbräuchlich“, weil damit der Widerspruch beseitigt wurde, dass der Beklagte für die Kosten der Sanierung
Grundstücks „X...straße ...“ sowohl den früheren Grundstückseigentümer und Ehemann der Klägerin sowie ihren Bevollmächtigten im vorliegenden Gerichtsverfahren als auch die Klägerin als im Zeitpunkt der Sanierung ins Grundbuch eingetragene Eigentümerin in Anspruch nehmen wollte. Wie oben dargestellt, kann zum Ersatz der Sanierungskosten gemäß § 24 BBodSchG oder zum Ersatz
Wertausgleichs gemäß § 25 BBodSchG nur der im Zeitpunkt
Abschlusses der Sanierung im Grundbuch eingetragene Eigentümer herangezogen werden. Die Heranziehung
Ehemanns der Klägerin, der nur bis zum Jahre 1995 Grundstückseigentümer war, war
halb rechtswidrig. Die Aufhebung
gegen ihn rechtswidrig gerichteten Kostenbescheides entspricht
halb der geltenden Rechtslage und ist somit nicht als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren. Der angefochtene Bescheid
Beklagten vom 5. Dezember 2006 ist aber rechtswidrig und
halb insgesamt aufzuheben, weil der Wertausgleich gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG fehlerhaft festgesetzt worden ist. Voraussetzung für den Wertausgleich ist, dass der Wert eines Grundstücks sich u. a. durch Sanierungsmaßnahmen nicht nur unwesentlich erhöht hat. Auf dieser Grundlage ist dann ein Wertausgleich „in Höhe der maßnahmenbedingten Wertsteigerung“ zu leisten. Die Höhe
Ausgleichsbetrages wird durch die Höhe der eingesetzten öffentlichen Mittel begrenzt. Nach der Legaldefinition der „durch Sanierungsmaßnahmen bedingten Erhöhung
Verkehrswerts eines Grundstücks“ gemäß § 25 Abs. 2 BBodSchG besteht diese aus dem Unterschied zwischen dem Wert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Maßnahmen nicht durchgeführt worden wären (Anfangswert), und dem Verkehrswert, der sich für das Grundstück nach der Durchführung der Erkundungs- und Sanierungsmaßnahmen ergibt (Endwert). Der Beklagte führt im Bescheid zur Begründung der Höhe
Wertausgleichs aus, der Verkehrswert
Grundstücks habe ohne die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen 0.- Euro betragen. Dies belege der von der Klägerin mit dem Käufer S. im Jahre 2001 abgeschlossene Kaufvertrag, der die Fälligkeit
Hauptteils
Kaufpreises in Höhe von 1,46 Mio. DM an die Durchführung der Sanierung geknüpft habe. Der Gutachterausschuss der Stadt Bad Homburg v. d. H. habe für den Stichtag 31. Dezember 2005 als Bodenrichtwert 400,00 €/m² genannt; danach sei bei dem 999 m² großen klägerischen Grundstück von einem Verkehrswert von 396.600,00 € (Endwert) auszugehen. Darüber hinaus belege der Kaufvertrag mit S., der die Fälligkeit
Hauptteils
Kaufpreises in Höhe von 1,46 Mio. DM an die durchgeführte Sanierung knüpfe, dass dem sanierten Grundstück ein viel höherer Verkehrswert, nämlich in Höhe
Teils
Kaufpreises, der gerade an die Sanierung geknüpft worden sei, zukomme. Mithin sei von einem durch die Maßnahmen bedingten Wertzuwachs in Höhe von mindestens 1.460.000,00 DM, entsprechend 746.486, 15 €, auszugehen. Da der gesamte Vertrag nicht ohne die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen zustande gekommen und es damit auch nicht zu der darüber hinausgehenden Zahlung der weiteren 500.00,00 DM gekommen sei, liege eine Werterhöhung bzw. ein Verkehrswert nach Durchführung der Maßnahmen von 1.960,000,00 DM, entsprechend 1.002.132,09 €, vor. Diese Begründung
Wertausgleichs entspricht nicht einer ordnungsgemäßen Ermittlung
Anfangs- und Endwerts i. S.
SchG. Das Verfahren
SchG entspricht im Wesentlichen der Bemessung
Ausgleichsbetrages nach dem fast wortgleichen § 154 Abs. 2 Baugesetzbuch - BauGB -, der auf die durch die Sanierung bedingte Erhöhung
Bodenwerts abstellt (Versteyl/Sondermann, a. a. O., § 25 Rdnr. 26). Angesichts
auf den Boden abzielenden Schutzgedankens
Bundes-Bodenschutzgesetzes ist es sachgerecht, zur Bestimmung
Verkehrswertes wie gemäß §§ 192 bis 199 BauGB auf die Ermittlung
Verkehrswerts auf die hier anzuwendende, noch bis zum
GB erlassene Verordnung ist nach ihrem § 1 Abs. 1 „bei der Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ anzuwenden. Mangels anderer Rechtsvorschriften zur Bestimmung
Anfangs- und Endwerts i. S.
SchG ist es sachlich notwendig, zur Ermittlung
Verkehrswerts auf die Wertermittlungsverordnung abzustellen (Hipp u. a., a. a. O., § 25 Rdnr. 586 ff.; Bickel, a. a. O., § 25 Rdnr. 13; Dombert, a. a. O., § 25 Rdnr. 11). Auch in § 25 Abs. 1 Satz 4 BBodSchG wird für die Erhöhung
Verkehrswerts durch Maßnahmen i. S.
SchG, die in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder in Entwicklungsbereichen als Ordnungsmaßnahmen der Gemeinde vorgenommen wurden, auf die Erhöhung
Verkehrswerts im Rahmen
Ausgleichsbetrages nach § 154 BauGB verwiesen. Die dazu entwickelten Grundsätze für die Berechnung
Bodenwertes haben auch für den damit inhaltsgleichen § 25 Abs. 2 BBodSchG Vorbildfunktion.
halb ist auch bei der Bestimmung
Verkehrswerts im Rahmen
SchG wegen
Bezugs
Bundes-Bodenschutzgesetzes zum Boden als Anknüpfungspunkt der Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich auf den Bodenwert abzustellen (Frenz, a. a. O., § 25 Rdnr. 33). Da der Anfangswert sich aus dem Wert
Grundstücks ergibt, der sich ergeben würde, wenn die Maßnahmen nicht durchgeführt worden wären, handelt es sich insoweit um einen hypothetischen Wert. Wertsteigerungen, die danach in Erwartung der Sanierung eintreten, müssen unberücksichtigt bleiben, da sonst nicht nur die sanierungsbedingte Wertsteigerung erfasst würde (Frenz, a. a. O., § 25 Rdnr. 35). Geeignetste Methode zur Feststellung
von der Sanierung unbeeinflussten Zustandes
betroffenen Grundstücks ist das Vergleichswertverfahren gemäß § 13 f. WertV. Dabei darf nur der Ursachenzusammenhang zwischen der Sanierungsmaßnahme und der Werterhöhung berücksichtigt werden, andere Einflüsse müssen unberücksichtigt bleiben. Da von dem so ermittelten Endwert der Anfangswert abzuziehen ist, ist damit sichergestellt, dass nur die sanierungsbedingte Wertsteigerung erfasst wird, was im Einzelfall eine komplexe Berechnung erfordert. Insoweit empfiehlt sich die Einholung eines Gutachtens
von der Gemeinde einzuschaltenden Gutachterausschusses gemäß §§ 192 , 193 BauGB, der allerdings im Bundes-Bodenschutzgesetz nicht vorgesehen ist. Es ist jedenfalls die Einholung eines Sachverständigengutachtens angebracht. Bei der Ermittlung der für den Anfangs- bzw. Endwert maßgeblichen Faktoren steht der zuständigen Behörde ein Einschätzungsspielraum zu (VG Berlin, NVwZ 1999, 568 [570]; OVG Nordrhein-Westfalen, NWVBl. 1990, 415; Frenz, a. a. O., § 25 Rdnr. 36 bis 38). Die zuständige Behörde hat insoweit ein „Wertermittlungsermessen“, das nur beschränkt gerichtlich überprüfbar ist (VG Koblenz, U. v. 10.10. 2005 - 8 K 3415/04 -, juris). Diesen rechtlichen Maßstäben genügt die Ermittlung
Verkehrswerts
klägerischen Grundstücks nicht. Die Ansetzung
Werts
klägerischen Grundstücks, auf dem nur im nordwestlichen Bereich Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, mit 0.- Euro bleibt im Bescheid ohne jede Begründung und ist auch im Übrigen nicht nachvollziehbar. Auch die Ableitung
Endwertes daraus, dass der Gutachterausschuss der Stadt Bad Homburg v. d. H. für den Stichtag 31. Dezember 2005 als Bodenrichtwert 400,00 €/m² genannt habe, bleibt ohne nachvollziehbaren sachlichen Gehalt im Hinblick auf die Ermittlung
Wertes nach den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung. Es ist weder dargelegt noch im Übrigen ersichtlich, dass sich diese Wertermittlung
Bodenrichtwerts konkret und individuell auf den Einzelfall
sanierten klägerischen Grundstücks ohne Einrechnung einer allgemeinen Wertsteigerung gegenüber dem Anfangswert bezieht. Soweit für die Ermittlung
Verkehrswerts auf Vermutungen über Regelungen
Grundstückskaufvertrags zwischen der Klägerin und dem Käufer S. im Hinblick auf deren subjektive Vorstellungen und Motivationen bei Abfassung
Kaufvertrages abgestellt wird, ist dies nach den oben dargelegten Grundsätzen, nach denen der Verkehrswert
Grundstücks objektiv nach den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung zu bestimmen ist, sachwidrig. Die Beteiligten eines Kaufvertrages über das betroffene Grundstück können nicht mit Bindung für die zuständige Behörde den Anfangs- und/oder Endwert für die Berechnung
Wertausgleichs gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG bestimmen. Da somit die Festsetzung
Wertausgleichs rechtswidrig ist, ist der Bescheid,
sen Tenor sich allein auf die Anordnung der Zahlung
vermeintlichen Wertausgleichsbetrages beschränkt, aufzuheben. Es ist insofern Sache
Beklagten, den Verkehrswert
Grundstücks nach den oben genannten Grundsätzen objektiv sachgerecht zu ermitteln, wobei ihm im Hinblick auf die nach der Wertermittlungsverordnung zu berücksichtigenden Faktoren ein sachgerecht auszufüllender Beurteilungsspielraum zusteht. Ergänzend ist im Hinblick auf die Festsetzung
Wertausgleichs und der Berücksichtigung
SchG darauf hinzuweisen, dass die Berechnung
Verwaltungsgerichts offensichtlich von einem Gesamtbetrag der Kosten für die hier nach dem Bescheid allein maßgebliche Bodensanierung ausgeht, der den Feststellungen
Beklagten widerspricht. Nach § 25 Abs. 5 Satz 2 BBodSchG muss von der Festsetzung
Ausgleichsbetrages abgesehen werden, soweit dem öffentlichen Kostenträger Kosten der Sicherung oder Sanierung erstattet werden. Im vorliegenden Falle hat das Verwaltungsgericht von den Beteiligten unwidersprochen zugrunde gelegt, dass K. als Teil der Bauträger K. und W. sich zur Zahlung von 1.200.000,00 € zur Abgeltung aller Ansprüche aus der Untersuchung und Sanierung
Betriebsgrundstücks der sog. A... Farbenfabrik in einem Verwaltungsstreitverfahren vor dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof verpflichtet hat, und diese Summe als Erstattung der Kosten für Sanierungsmaßnahmen i. S.
SchG anzusetzen ist. Das Verwaltungsgericht legt dabei seiner Berechnung zur Umlegung dieses Erstattungsbetrages auf den von der Klägerin geforderten Wertausgleich zugrunde, dass ein Sanierungsaufwand von insgesamt 11.976. 856,86 € bestanden habe, wie sich aus den Feststellungen in dem Beschluss
Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 7. November 2006 - 6 TE 1431/06 - ergebe. Dies ist nicht sachgerecht, weil - wie sich aus dem herangezogenen Beschluss selbst ergibt - dort auch die jährlichen Kosten der Grundwassersanierung für 10 Jahre mit insgesamt 2.200.000,00 € einberechnet sind. Die Klägerin wird aber mit dem hier angefochtenen Bescheid nur zum Wertausgleich im Hinblick auf die Kosten für die Bodensanierung herangezogen Auch im Übrigen umfasst der bei Abzug dieses Betrages verbleibende Betrag von 9.776.856,86 € ausweislich
genannten Beschlusses die Kosten „zur Bodensanierung und zur Grundwassersanierung“. Da im vorliegenden Falle allein die Kosten der Bodensanierung maßgeblich sind, kann auch dieser Betrag hier nicht angesetzt werden. Der Beklagte hat mit Bescheid vom 29. August 2005 gegenüber Herrn K. diesen gesamtschuldnerisch mit Herrn W. und anderen zur Erstattung von Sanierungskosten in Höhe von 2.832.243,00 € herangezogen. Zur Begründung und Berechnung der Kosten wird in dem Bescheid dargelegt, dass die „Gesamtkosten Bodensanierung laut Kostenzusammenstellung der HIM-ASG“ 8.763.615,00 € betrügen. Im Übrigen ist - worauf der Bevollmächtigte der Klägerin zu Recht hinweist - bei der Verteilung dieser dem Beklagten erstatteten Kosten der Anteil der jeweiligen Sanierungskosten für ein Grundstück an den Gesamtsanierungskosten zu berücksichtigen, d. h. die Umlegung
erstatteten Betrages hat auch im Verhältnis der zur Höhe der jeweiligen individuellen Grundstückssanierungskosten zu den gesamten Sanierungskosten zu erfolgen. Allerdings ist entgegen der Auffassung
Bevollmächtigten der Klägerin nicht rechtserheblich, dass der von dem Beklagten mit den Bauträgern K. und W. vergleichsweise vereinbarte Betrag im Hinblick auf die Begleichung der Bodensanierungskosten erheblich von der ursprünglich von dem Beklagten geforderten Summe abweicht. Nach § 25 Abs. 5 Satz 2 BBodSchG kommt es allein auf die dem öffentlichen Kostenträger tatsächlich erstatteten Kostensanierung an. Der Beklagte hat die Kosten
gesamten Verfahrens zu tragen, weil er unterlegen ist (§ 154 Abs. 1 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO, § 167 Abs. 2 VwGO. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen dafür gemäß § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen. Permalink: https://openjur.de/u/307140.html ( https://oj.is/307140 ) Volltext Druckansicht Zitate 10 Zitiert 3 Referenzen 2 Schlagworte Impressum Datenschutz Nutzungsbedingungen Über openJur English openJur e.V.
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