VG Wiesbaden, Urteil vom 13. Februar 2012 - Az. 1 K 374/11.WI

Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens hat der Kläger zu tragen. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistungoder Hinterlegung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden,falls nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit inderselben Höhe leistet. Tatbestand Der Kläger wendet sich mit der vorliegenden Klage gegen dieAblehnung des Erlasses der Grundsteuer, die durch den Beklagten fürdas Grundstück XXX in XXX für das Jahr 2009 erhoben wird. Unter dem Datum des 22.03.2010 stellte der Kläger den Antrag,ihm die Hälfte der für das Jahr 2009 gezahlten Grundsteuer zurückzu überweisen. Zur Begründung trug er vor, dass bei der Vermietungder Wohnanlage ein negatives Ergebnis entstanden sei. SeineMieteinnahmen hätten sich mehr als die Hälfte gegenüber derSollmiete geändert. Diesbezüglich fügte er eine Aufstellung überdie in der Wohnanlage vermieteten Objekte bei. Mit Schreiben vom 07.04.2010 teilte der Beklagte dem Kläger mit,dass der vorgelegte Antrag nicht ausreichend sei, um den Antrag aufErlass der Grundsteuer positiv zu bescheiden. Der Grundsteuererlasssei nicht einfach auf Grundlage eines Leerstandes zu gewähren,sondern es seien vielmehr die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 GrStGzu erfüllen. Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50% sei dieGrundsteuer in Höhe von 25% und bei einer Ertragsminderung von 100%in Höhe von 50% zu erlassen. Vorliegend sei nur geschildert worden,dass diverse Mietausfälle vorgelegen hätten. Es sei nicht dargelegtworden, weshalb die Mietausfälle eingetreten seien und ob derVermieter dies vertreten müsse. Der Antragsteller müsse einenNachweis der Rohertragsminderung führen und müsse auch nachweisen,weshalb eine Vermietung bzw. Verpachtung nicht zum vollen Rohertragmöglich gewesen sei. Zudem müsse nachgewiesen werden, was getanworden sei, um eine Vermietung bzw. Verpachtung zu erreichen. Diessei bisher nicht geschehen. Dem Kläger wurde eine Nachreichungweiterer Unterlagen eingeräumt. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 10.06.2010 trug der Kläger vor,er habe sich nachhaltig um die Vermietung der Räumlichkeitengekümmert. Bezüglich der Wohnung im Bauernhaus mit 340 m² habe derMieter für mehrere Monate die Miete nicht gezahlt. Am 19.03.2009habe die Zwangsräumung durchgeführt werden müssen, dieRäumungskosten hätten 3.197,26 € betragen. Für die MonateJanuar 2009 bis März 2009 sei keine Miete eingegangen. Nach derRäumung sei die Wohnung in einem derartigen Zustand gewesen, dasseine Weitervermietung ohne Instandsetzungsarbeiten nicht möglichgewesen sei. Die Kosten für die Sanierungsarbeiten seien mit ca.8.000,-- € anzusetzen. Aufgrund eines Schlaganfalls im Mai2009 sei der Kläger, der in XXX wohne, bis Dezember 2009 nicht inder Lage gewesen, die Arbeiten selber durchzuführen. Aufgrund deshohen Mietausfalles und der Räumungskosten habe der Kläger dieArbeiten auch nicht durch Handwerker ausführen lassen können.Infolge des Zustandes der Wohnung sei eine Vermietung zu einemreduzierten Preis ebenfalls nicht möglich gewesen. Trotzgeschalteter Anzeigen sei bis heute kein neuer Mieter gefundenworden. Potentielle Mietinteressenten seien nicht bereit,Maklerkosten zu bezahlen, so dass durch Einschaltung eines Maklersauch kein neuer Mieter gefunden werden könne. Die Wohnung im

1. OG sei vermietet. Statt 6.876,-- € Mietehätten die Mieter nur 2.089,-- € bezahlt. Die Forderung seigerichtlich geltend gemacht. Da es sich bei den Mietern um dieInhaber eines neu gegründeten Gartenbaubetriebes handele, sei einePfändung nicht möglich gewesen. Bei einer Pfändung müssten dieMieter das Insolvenzverfahren betreiben und der Kläger würde mitseiner Forderung zum größten Teil ausfallen. Zurzeit zahlten dieMieter auf die Rückstände Raten. Im
2. OG rechts seien anstatt 7.104,-- € nur 4.761,--€ Miete bezahlt worden. Hier liege ein Ausfall von 2.343,--€ vor, der gerichtlich geltend gemacht werde. Im
3. OG links habe die Wohnung nach dem Auszug der Mieter imDezember 2008 in Eigenhilfe hergerichtet werden müssen. Aufgrundder schwierigen Lage auf dem Wohnungsmarkt in Villmar habe dieWohnung erst ab Mai 2009 weitervermietet werden können. DerMietausfall für die vier Monate betrage 1.556,-- €. DieWohnung sei auf Bitten des Bürgermeisters für die neue Mieterinfreigehalten worden. Hier sei ein weiterer Ausfall von 600,--€ zu verzeichnen. Mit Anzeigen habe sich der Kläger um die Weitervermietunggekümmert. Als Anlage wurden Annoncen-Rechnungen beigefügt. DerKläger sei aufgrund eines Schlaganfalles vom 13.05.2009 imKrankenhaus und dann anschließend 6 Wochen in der Reha gewesen. Daseine Frau kein Auto mehr fahre und die Liegenschaft mitöffentlichen Verkehrsmitteln in angemessenem Zeitaufwand nicht zuerreichen sei, seien in dieser Zeit keine Anzeigen aufgegebenworden, da eine Besichtigung ebenfalls nicht möglich gewesen sei.Der Kläger habe die Mietausfälle nicht zu vertreten. Der Beklagte antwortete hierauf mit Schreiben vom 23.06.2010,aus der Kostenaufstellung der Inserate ergebe sich deren Inhaltnicht. Von daher lasse es sich nicht beurteilen, ob eine Vermietungvon Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins angebotenworden sei. Unabhängig davon lägen zwar gegenwärtig Mindereinnahmenvor, dennoch handele es sich in allen dargelegten Fällen umForderungen des Klägers, die nach wie vor bestünden. Hinsichtlichder Wohnung im
4. OG links sei es nicht unüblich, dass eine Wohnungerst saniert werden müsse, ehe eine Neuvermietung stattfindenkönne. An der ablehnenden Haltung hinsichtlich desGrundsteuererlasses habe sich nichts geändert. Nachdem ein Gespräch zwischen den Beteiligten im Rathaus desBeklagten stattgefunden hatte, teilte der Beklagte mit Schreibenvom 11.08.2010 mit, dem Kläger sei es gelungen, das Bemühen nachVermietungen zu einem marktgerechten Mietzins in Form vonZeitungsinseraten nachzuweisen. Die Gemeinde werde sichhinsichtlich der rechtlichen Beurteilung des Grundsteuererlassesmit dem Hessischen Städte- und Gemeindebund in Verbindung setzen.Für den Grundsteuererlass sei die Jahresrohmiete ein Indikator.Hierzu zählten Nebenkosten nicht. Daher seien die aufgeführtenNebenkosten für den Neubau und das Bauernhaus nicht einzubeziehen.Gleiches gelte für die Umzugskosten bezüglich des Bauernhauses.Soweit mitgeteilt worden sei, dass für die Wohnung im
5. OG rechtsdie ausstehenden Mietzahlungen sukzessive in Raten zurückgezahltwürden, handele es sich nicht um einen Mietausfall. Bezüglich derWohnung im
6. OG rechts sei mitgeteilt worden, dass dieausstehenden Forderungen gerichtlich geltend gemacht würden.Akzeptiert werde lediglich der Mietausfall aus Leerstand im
7. OGlinks, der Leerstand für das Bauernhaus sowie die ausgefalleneMiete für das Bauernhaus, da dieser Mieter zahlungsunfähig sei. Umeinen Grundsteuererlass zu erhalten, müsse mindestens ein Ausfallvon 50 % nachgewiesen werden. Ausgehend von der Sollmiete in Höhevon 34.169,-- € wären die 50% bei 17.084,50 € erreicht.Allerdings seien nur 12.476,-- € anzuerkennen. Dies reichejedoch nicht für einen Grundsteuererlass. Der Kläger teilte mit Schreiben vom 31.08.2010 nochmals mit,dass nach seiner Berechnung ein Ausfall von 50% vorliege und einGrundsteuernachlass zu gewähren sei. Mit Bescheid des Gemeindevorstandes des Beklagten vom 07.10.2010wurde der Antrag auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2009 nach§ 33 GrStG abgelehnt. Zwar habe der Kläger nachgewiesen, dass erdie Räumlichkeiten innerhalb der Spanne eines marktgerechtenMietzinses angeboten und habe im Übrigen auch bei der Ermittlungdes maßgeblichen Sachverhaltes vorbildlich mitgewirkt habe. Für denGrundsteuererlass sei jedoch die Jahresrohmiete Indikator. Hierzugehörten auch Betriebskosten. Allerdings nicht die Kosten desBetriebs der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgung undsonstige außergewöhnlichen Nebenleistungen. In der vom Klägervorgelegten Auflistung würden lediglich pauschal Nebenkostenaufgeführt, im Übrigen seien Umzugskosten keine Betriebskosten.Bezüglich der Wohnung im
8. OG rechts liege kein Mietausfall vor,da die ausstehenden Mietzahlungen sukzessive in Raten zurückgezahltwürden. Gleiches gelte wohl für die Nebenkosten. Bezüglich derWohnung im
9. OG rechts sei ebenfalls kein Mietausfallanzuerkennen, da die ausstehenden Forderungen gerichtlich geltendgemacht würden. Dies gelte auch für die Nebenkosten. Akzeptiertwerde lediglich ein Mietausfall aus dem Leerstand bezüglich derWohnung im
10. OG links, den Leerstand für das Bauernhaus sowie dieausgefallene Miete für das Bauernhaus, da dieser Mieterzahlungsunfähig sei. Bei einer Sollmiete von 34.169,-- € seien50% bei 17.084,50 € anzusetzen. Vorliegend seien jedoch anAusfall nur 12.476,-- € anzuerkennen, dies reiche nicht zueinem Grundsteuererlass aus. Auch eine komplette Anrechnung deraufgeführten Nebenkosten in Höhe von 2.165,-- € würde nicht zudem für einen Grundsteuererlass geforderten Betrag von 17.084,50€ führen. Am 26.10.2010 erhob der Kläger Widerspruch gegen den Bescheidvom 07.10.
11. Zur Begründung trug der Kläger vor, dass dieMinderung des normalen Rohertrages aus dem Unterschiedsbetragzwischen dem normalen Rohertrag zu Beginn des Erlasszeitraumes unddem im Erlasszeitraum tatsächlich erzielten Rohertrag ermitteltwerde. Im
12. OG links bestehe ein Ausfall von 4.787,-- € undim
13. OG rechts ein Ausfall von 2.353,-- €. Das Bauernhaus seimit Nachtspeicheröfen beheizt worden, deren Kosten der Mieterselbst getragen habe. Zu den dort aufgeführten Nebenkosten in Höhevon 991,-- € gehörten somit nicht die Heizungs- undWarmwasserkosten. Der Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom04.03.2011 als unbegründet zurück. Bezüglich der Mietausfälle fürdie Wohnungen im
14. OG rechts und im
15. OG rechts wies der Beklagtenochmals darauf hin, dass diese Mietzahlungen nicht ausgefallenseien. Hinsichtlich der erwähnten Nebenkosten von 991,-- € fürdas Bauernhaus sei nicht dargelegt worden, um welche Art der Kostenes sich hierbei handele. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 29.03.2011, der am 05.04.2011bei dem Verwaltungsgericht Wiesbaden eingegangen ist, hat derKläger Klage erhoben. Zur Begründung vertieft er den Vortrag imVerwaltungsverfahren. Bezüglich des Bauernhauses seien zu Unrechtdie Nebenkostenzahlungen in Höhe von 991,-- € nicht anerkanntworden. Es handele sich bei dem Betrag um Nebenkosten ohne diePositionen Heizung und Warmwasser und deshalb seien sie zuberücksichtigen. Bezüglich der Wohnung im
16. OG seien im Jahr 2009keine Raten eingegangen, sondern erst im Jahr
17. Die Forderungsei bis heute nicht ausgeglichen. Hinsichtlich der Wohnung im
18. OGrechts sei die Forderung in Höhe von 2.343,-- € gerichtlichgeltend gemacht worden. Im Jahr 2009 sei jedoch keinZahlungseingang erfolgt, weshalb dieser Betrag voll anzuerkennensei. Bezüglich der Wohnung im
19. OG links sei ab Mai 2009 die Mieteum 600,-- € gekürzt worden. Dieser Betrag sei im Jahre 2009nicht eingegangen und daher in vollem Umfang anzuerkennen. Zu den anzuerkennenden Einnahmen gehörten auch die Umlage, z.B.die Kosten für die Wasserversorgung, für dieTreppenhausbeleuchtung, Grundsteuerbelastungen und Kosten derEntwässerung. Lediglich die Kosten für die Heizung und dieWarmwasserversorgung würden hiervon nicht erfasst. Demgemäß sei im
20. OG rechts auch noch ein Ausfall von 778,-- € und im
21. OGrechts der Ausfall von 396,-- € bezüglich der Nebenkostenhinzuzurechnen. Hinzuzusetzen seien auch die Kosten für dieZwangsräumung in Höhe von 3.197,-- €, die durch die Räumungdes Mieters im Bauernhaus entstanden seien. Der Kläger beantragt, den Bescheid des Marktfleckens Villmar vom 07.10.2010 und dessenWiderspruchsbescheid vom 04.03.2011 aufzuheben und den Beklagten zuverpflichten, dem Kläger die Grundsteuer für das Grundstück XXX inXXX für das Jahr 2009 in Höhe von 318,06 € zu erlassen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung der Klage trägt er vor, dass die Voraussetzungenfür einen Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderungen gemäß § 33GrStG nicht vorlägen. Der Erlass werde nur dann gewährt, wenn eineErtragsminderung von mehr als 50% vorliege, welche vorliegend nichtgegeben sei. Von der Sollmiete in Höhe von 34.169,-- € seilediglich eine Ertragsminderung von 12.476,-- € gegeben.Diesbezüglich wird auf die detaillierte Aufstellung im Bescheid vom07.10.2010 Bezug genommen. Durch Beschluss des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 08.08.2011wurde der Rechtsstreit gemäß § 6 Abs. 1 VwGO der Einzelrichterinzur Entscheidung übertragen. Mit Schriftsätzen vom 19.09.2011 und 27.09.2011 haben dieBeteiligten ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohnemündliche Verhandlung erklärt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wirdauf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der vorgelegten BehördenakteBezug genommen. Gründe Das Gericht kann über die vorliegende Klage ohne mündlicheVerhandlung gemäß § 101 Abs. 2 VwGO entscheiden, weil dieBeteiligten sich mit dieser Verfahrensweise einverstanden erklärthaben. Die zulässige, insbesondere fristgerecht erhobene Klage istnicht begründet. Der Bescheid des Beklagten vom 07.10.2010 unddessen Widerspruchsbescheid vom 04.03.2011 sind rechtmäßig undverletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1VwGO). Der Kläger hat keinen Anspruch gemäß § 33 GrStG auf Erlassder Grundsteuer in Höhe von 25%. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 wird die Grundsteuer in Höhe von 25%erlassen, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und beibebauten Grundstücken der bebaute Rohertrag des Steuergegenstandesum mehr als 50% gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderungdes Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 4Ziff. 2 GrStG ist der normale Rohertrag die nach den Verhältnissenzu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete.Jahresrohmiete ist gemäß § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt, dasdie Mieter für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicherVereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für einJahr zu entrichten haben. Umlagen und alle sonstigen Leistungen desMieters sind einzubeziehen. Zur Jahresrohmiete gehören auchBetriebskosten (z.B. Gebühren der Gemeinde), die durch die Gemeindevon den Mietern unmittelbar erhoben werden. Nicht einzubeziehensind Untermietzuschläge, Kosten des Betriebs der zentralenHeizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlagesowie des Fahrstuhls, ferner alle Vergütungen für außergewöhnlicheNebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen(z.B. Bereitstellung von Wasserkraft, Dampfkraft, Pressluft,Kraftstrom und dergleichen) sowie Nebenleistungen des Vermieters,die nur einzelnen Mietern zugute kommen. Nach diesen Grundsätzen ist die Berechnung der Gemeinde nicht zubeanstanden. Bezüglich des Bauernhauses hat der Beklagte zu Recht denMietrückstand in Höhe von 2.730,-- € wegen Zahlungsunfähigkeitdes vorangegangenen Mieters anerkannt. Denn bei vermietetenWohnungen und Räumen hat der Vermieter einen Mietausfall nicht zuvertreten, wenn er eine marktgerechte Miete vereinbart hatte, diesejedoch aus Gründen nicht erhalten konnte, auf die er keinenEinfluss hat, z.B. bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters (Abschnitt38, Abs. 4 Grundsteuer-Richtlinien 1978 des Bundesministeriums derFinanzen). Darüber hinaus hat der Beklagte den Leerstand, der einenAusfall von 8.190,-- € verursachte, anerkannt. Zu Recht wurdedie Anerkennung der nicht spezifizierten Nebenkosten in Höhe von991,-- € und Umzugskosten in Höhe von 3.197,-- €verweigert, da diese Kosten nicht zur Rohmiete zählen. Im Neubau hat der Beklagte bezüglich der Wohnung im
22. OG rechtssowohl den Ausfall von 4.787,-- € als auch die ausstehendenNebenkosten in Höhe von 778,-- € nicht anerkannt, dadiesbezüglich eine Ratenzahlung durch den Mieter erfolgt und keineZahlungsunfähigkeit des Mieters vorliegt. Darüber hinaus wären dienicht spezifizierten Nebenkosten nicht zur Rohmiete zu rechnen.Bezüglich der Wohnung im
23. OG rechts liegt ein Ausfall in Höhe von2.343,-- € bezüglich der Miete und 396,-- € bezüglich derNebenkosten vor. Diese Forderungen werden von dem Kläger jedochgerichtlich geltend gemacht, so dass sie ebenfalls nicht alsAusfall zählen. Im Übrigen würden auch hier die nichtspezifizierten Nebenkosten nicht zur Rohmiete gehören. Bezüglichder Wohnung im
24. OG links hat der Kläger einen Leerstand in Höhevon 1.556,-- € nachgewiesen, den die Beklagte auch anerkannthat. Soweit die Miete ab Mai 2009 um 600,-- € gemindert wurde,liegt hier ein Ausfall zu Recht nicht vor, da dieser gerichtlichgeltend gemacht werden kann. Der Beklagte hat somit zu Recht einen Ausfall in Höhe von12.476,-- € anerkannt. Ausgehend von einer Sollmiete in Höhevon 34.169,-- € liegt dieser Ausfall unterhalb der vom Gesetzvorgesehen Grenze von 50%. Der Ausfall des Klägers müsstemindestens 17.084,-- € betragen. Dies ist jedoch wie obenausgeführt nicht der Fall. Selbst wenn alle als Ausfall geltendgemachten Nebenkosten zu dem Ausfall in Höhe von 12.476,-- €hinzugerechnet würden, würde der Ausfall von 50% noch nichterreicht werden. Der Beklagte hat daher zu Recht denGrundsteuererlass abgelehnt. Als unterliegender Beteiligter hat der Kläger die Kosten desVerfahrens gemäß § 154 Abs. 1 VwGO zu tragen. Die vorliegende Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruhtauf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Gründe für eine Zulassung der Berufung gemäß § 124a Abs. 1 VwGOliegen nicht vor. Permalink: http://openjur.de/u/308267.html Kommentare