VG Wiesbaden, Urteil vom 13. Februar 2012 - Az. 1 K 493/11.WI

Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens haben die Kläger zu tragen. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistungoder Hinterlegung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden,falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit inderselben Höhe leistet. Tatbestand Die Kläger begehren den Erlass der Grundsteuer, die durch dieBeklagte für das Grundstück Frankfurter Straße in B-Stadt ab dem01.01.2002 erhoben wird. Unter dem Datum des 14.05.2003 stellten die Kläger einen Antragauf Erlass der Grundsteuer gemäß § 32 Abs. 1 GrStG (Bl. 1 VV). ZurBegründung trugen sie vor, dass mit Schreiben des Kreisausschussesdes Landkreises B-Stadt, Untere Denkmalschutzbehörde, vom25.09.2002 mitgeteilt worden sei, dass das Hauptgebäude desAnwesens Frankfurter Straße XXX in B-Stadt nach den Feststellungendes Landesamtes für Denkmalpflege als Denkmalfachbehörde einKulturdenkmal im Sinne der Bestimmungen des § 2 Abs. 1 HDSchG ausgeschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Gründen sei.Ergänzend dazu sei das gesamte Anwesen Teil der ausgewiesenenGesamtanlage "Frankfurter Straße". Das Finanzamt B-Stadt setzte mit Bescheid vom 02.10.2003 denBetrag für die Grundsteuer B ab dem Jahr 2002 auf 100,21 €fest (Bl. 9 VV). Mit Bescheid der Beklagten vom 01.12.2003 wurdedie Grundsteuer für das oben genannte Grundstück rückwirkend fürdie Zeit ab 01.01.2002 auf jährlich 250,52 € bis zurBekanntgabe eines neuen Bescheides festgesetzt (Bl. 13 VV). Gleichzeitig teilte die Beklagte mit Schreiben vom 01.12.2003mit, dass es sich bei dem Gebäude zwar um ein Stadtbild prägendesObjekt handele, ein öffentliches Interesse gemäß § 32 Abs. 1 GrStGjedoch nicht vorliege. Es wurde angeraten, den Antragzurückzuziehen. Hiergegen erhoben die Kläger mit Schreiben vom 03.12.2003Widerspruch (Bl. 13a VV). Die Voraussetzungen des § 32 Abs. 1 undAbs. 2 GrStG seien erfüllt. Der Antrag auf Grundsteuererlass werdenicht zurückgenommen. Der Vorsitzende des Anhörungsausschusses beim Landrat desLandkreises Limburg B-Stadt reichte unter dem Datum des 04.02.2004den Vorgang mit der Bitte um weitere Sachverhaltsklärung zurück.Die Begründung der Beklagten dafür, dass ein öffentliches Interessei.S.d. § 32 Abs. 1 GrStG nicht gegeben sei, sei zu knapp. ImÜbrigen müsse weiterhin geprüft werden, ob die erzielten Einnahmenund die sonstigen Vorteile in der Regel unter den jährlichen Kostenlägen (Bl. 19 VV). Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 17.02.2004 beantragten dieKläger die Aussetzung der Vollziehung des Bescheides vom01.12.

1. Dieser Antrag wurde mit Verfügung vom 19.02.2004abgelehnt, da ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit desBescheides nicht bestünden. Über den Antrag auf Grundsteuererlasssei noch nicht entschieden (Bl. 23 VV). Mit Beschluss des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 09.06.2004(1 G 949/04) wurde ein am 05.04.2004 gestellter Antrag aufAnordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs vom03.12.2003 gegen den Grundsteuerbescheid vom 01.12.2003zurückgewiesen. Der zwischen den Beteiligten geführte Streit um denErlass der Grundsteuer berühre die Rechtmäßigkeit desGrundsteuerfestsetzungsbescheides nicht (Bl. 34 ff. VV). Mit Schreiben vom 30.07.2004 wurde den Klägern mitgeteilt, dasseine weitere Bearbeitung durch den Anhörungsausschuss erst dannerfolgen könne, wenn Nachweise für die Unwirtschaftlichkeit desdenkmalgeschützten Objektes vorgelegt würden (Bl. 43 VV). Mit Bescheid des Finanzamtes B-Stadt vom 13.04.2005 wurde derGrundsteuerbetrag B ab dem Jahr 2004 auf 336,45 € festgesetzt(Bl. 49c VV). Mit Bescheid der Beklagten vom 17.05.2005 wurde dieGrundsteuer rückwirkend für die Zeit ab dem 01.01.2004 auf jährlich841,12 € festgesetzt. Mit Schreiben vom 16.12.2005 legten die Kläger eine Aufstellungder Kosten betreffend Zinsbelastung, Nebenkosten, Kaufpreis undInvestitionen sowie eine Berechnung der Grundstücksfläche vor (Bl.51 VV). Ebenso legten sie einen Auszug aus dem Denkmalbuchbetreffend das Anwesen Frankfurter Straße XXX vor. Die Beklagte teilte am 22.12.2005 mit, dass die im Schreiben vom16.12.2005 aufgeführten Kosten keine Entscheidungsgrundlage für denErlassantrag bilden könnten. Welche Nachweise benötigt würden,ergebe sich aus dem zitierten Urteil des Bundesverwaltungsgerichtsvom 08.07.1998 - 8 C 23/97 - (Bl. 65 VV). Mit Schreiben vom 31.07.2006 legten die Kläger Bescheinigungendes Landesamtes für Denkmalpflege Hessen aus den Jahren 2001-2006über Aufwendungen an dem Objekt Frankfurter Straße XXX vor (Bl. 71VV). Des Weiteren machten sie Angaben über die Kosten von Gas,Strom, Wasser und Abwasser im Jahr
2. Unter dem Datum des 08.09.2006 suchte die Beklagte um Auskunftbeim Hessischen Städte- und Gemeindebund nach, die am 28.09.2006erteilt wurde (Bl. 19 VV). Darin wurde ausgeführt, dass vorliegendeindeutig belegt sei, dass die Erhaltung des GrundbesitzesFrankfurter Straße XXX in seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte,Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liege. Alsweitere Voraussetzung für einen Grundsteuererlass müsse dieUnwirtschaftlichkeit des Grundbesitzes ein Dauerzustand sein.Hierbei seien nicht berücksichtigungsfähig Zins- undTilgungsbelastungen, der Kaufpreis, Maklerkosten undGrunderwerbssteuer. Die Unrentabilität des Grundbesitzes müssekausal auf dessen Denkmaleigenschaft zurückgehen, da nur in diesemFall das Bedürfnis bestehe, einen Ausgleich für die durch denDenkmalschutz begründete Last zu schaffen. An einem solchenZusammenhang fehle es im Fall der Nebenkosten (Gas, Strom undWasser). Die Kläger seien auf diese Gegebenheiten hinzuweisen. Mit Schreiben vom 07.02.2007 bat die Beklagte um Auskunftdarüber, welche Arbeiten den vorgelegten Bescheinigungen desLandesamtes für Denkmalpflege zugrunde lägen, da dort jeweils nurdie Gesamthöhe der Aufwendungen für das Objekt verzeichnet seien(Bl. 92 VV). Mit Bescheid der Beklagten vom 02.10.2007 wurde die Grundsteuerrückwirkend ab dem 01.01.2007 aufgrund der Anhebung des Hebesatzesauf jährlich 925,20 € festgesetzt. Mit Bescheid der Beklagtenvom 19.06.2008 wurde die Grundsteuer rückwirkend ab dem 01.01.2008wegen Senkung des Hebesatzes auf jährlich 841,12 € festgesetzt(Bl. 92a, b VV). Mit Schreiben der Beklagten vom 11.10.2010 (Bl. 95 VV) wurdendie Kläger darauf aufmerksam gemacht, dass die Aufwendungen, die andem Objekt getätigt wurden, nicht konkretisiert worden seien.Anzuerkennen seien lediglich Aufwendungen, die einen Denkmalschutzbedingten Aufpreis enthielten. Die Kläger wurden aufgefordert, dieerforderlichen Belege bis zum 31.10.2010 vorzulegen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.10.2010 wurden erneutBescheinigungen des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen übergetätigte Aufwendungen für die Jahre 2001-2010 vorgelegt (Bl. 97VV). Die den Feststellungen zugrunde liegenden Rechnungen seien vomLandesamt für Denkmalpflege geprüft und als ordnungsgemäß befundenworden. Die Rechnungen selbst seien zum Teil nicht mehr vorhanden.Aufgrund der Höhe der dem Landesamt für Denkmalpflege vorgelegtenRechnungen ergebe sich jedoch die zugrunde zu legendeUnwirtschaftlichkeit. Mit Schreiben vom 26.10.2010 wurden sowohl die Kläger als auchihr Bevollmächtigter erneut aufgefordert, prüffähige Unterlagenvorzulegen. Die Übersendung der Bescheinigungen des Landesamtes fürDenkmalpflege seien hierzu nicht ausreichend (Bl. 108 VV). Mit Schreiben vom 31.01.2011 legten die Kläger Gewinn- undVerlustrechnungen für die Jahre 2001 bis einschließlich 2009 vor.Die Unrentabilität sei aufgrund dieser Unterlagen nachgewiesen (Bl.135 VV). Mit Bescheid der Beklagten vom 07.02.2011 wurde der Antrag aufGrundsteuererlass vom 14.05.2003 abgelehnt (Bl. 141 VV). Dieeingereichten Unterlagen seien nicht ausreichend, um den nach § 32GrStG erforderlichen Kausalzusammenhang zwischen derDenkmaleigenschaft und der Unrentabilität nachzuweisen.Insbesondere sei auf den denkmalschutzbedingten Mehraufwand nichteingegangen worden. Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.02.2011, das am 22.02.2011 beider Beklagten einging, legten die Kläger Widerspruch gegen denBescheid vom 07.02.2011 ein (Bl. 162 VV). Mit Widerspruchsbescheid der Beklagten vom 30.03.2011 wurde derWiderspruch gegen die Ablehnung des Erlassantrages vom 07.02.2011als unbegründet zurückgewiesen (Bl. 90 GA). Mit anwaltlichem Schriftsatz haben die Kläger am 02.05.2011Klage gegen die Ablehnung des Grundsteuererlasses bei demVerwaltungsgericht Wiesbaden erhoben. Bereits mit anwaltlichem Schriftsatz vom 24.02.2011 hatten dieKläger um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht; in diesem Verfahrenerklärten die Beteiligten im Erörterungstermin vom 15.09.2011 dasVerfahren übereinstimmend für erledigt. Das Eilverfahren wurdedurch Beschluss des VG Wiesbaden vom 23.09.2011 eingestellt (Az.: 1L 195/11.WI). Die gegen die Grundsteuerbescheide der Beklagten vom01.12.2003 und 05.01.2011 erhobene Klage nahmen die Kläger imErörterungstermin vom 15.09.2011 zurück. Das Verfahren wurde durchBeschluss des VG Wiesbaden vom 23.09.2011 eingestellt (Az.: 1 K409/11.WI). Die Kläger tragen zur Begründung der Klage auf Erlass derGrundsteuer vor, sie seien jeweils zur Hälfte Eigentümer diesesGrundstücks. Mit Eintragung in das Denkmalbuch gemäß § 10 HDSchGsei das Grundstück/Haus amtlich Kulturdenkmal (Bl. 12 GA) geworden.Auch das Landesamt für Denkmalpflege Hessen habe bestätigt(Schreiben ohne Datum, Bl. 16 GA), dass das Gebäude FrankfurterStraße XXX in B-Stadt ein Kulturdenkmal i.S.v. § 2 Abs. 1 HDSchGsei. Weitere Voraussetzung des Grundsteuererlasses sei, dass dieerzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regelunter den jährlichen Kosten liegen müssten. Vorliegend seiensämtliche Rechnungen, die das Gebäude betreffen und im Rahmen desDenkmalschutzes geltend zu machen seien, der UnterenDenkmalschutzbehörde zur Prüfung vorgelegt worden. Daher befändensich die Rechnungen nicht mehr im Besitz der Kläger. Die Beklagtesei gebeten worden, diese Akten bei der Denkmalschutzbehördeanzufordern, was aber bislang nicht geschehen sei. Dererforderliche Kausalzusammenhang sei bereits dadurch nachgewiesen,dass die Untere Denkmalschutzbehörde auf die eingereichtenRechnungen Zahlungen vorgenommen habe. Diese prüfe nämlich imEinzelnen, ob und inwieweit es sich um Ausgaben handele, die ineinem unmittelbaren Kausalzusammenhang zu dem Erhaltungsinteressedes Kulturdenkmals stünden. Es würden nur solche Rechnungenakzeptiert, die der Erhaltung des Kulturdenkmals dienten. Die Kläger beantragen, den Bescheid der Beklagten vom 07.02.2011 und derenWiderspruchsbescheid vom 30.03.2011 aufzuheben und die Beklagte zuverpflichten, die Grundsteuer für das Grundstück Frankfurter StraßeXXX in B-Stadt zu erlassen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung trägt die Beklagte vor, es bestehe kein Anspruchauf Erlass der Grundsteuer gemäß § 32 GrStG. Die Eigenschaft desGrundstücks als Kulturdenkmal im Sinne des § 2 Abs. 1 HDSchG reichenicht aus für einen Grundsteuererlass. Es müsse einKausalzusammenhang zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresseund der Unrentabilität des Grundbesitzes bestehen und nachgewiesenwerden, was durch die Kläger nicht erfolgt sei. DiejenigenAusgaben, die bei einem nicht denkmalgeschützten Grundbesitzanfallen würden, müssten hinsichtlich der Unrentabilität außerBetracht bleiben. Die Bescheinigungen des jährlichenGesamtaufwandes seien daher nicht in ihrer Gänze zuberücksichtigen. Nachdem ein Erörterungstermin am 15.09.2011 vor dem VG Wiesbadenstattgefunden hatte, legten die Kläger mit Schriftsatz vom27.10.2011 einen Leitz-Ordner mit Rechnungskopien für die Jahre2001 bis 2010 vor. Des Weiteren legten sie für diese JahreBescheinigungen des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen gemäß § 7i , 10 f , 10 g und 11 b EStG für das Finanzamt vor. In diesenBescheinigungen werde festgestellt, dass es sich bei dem Gebäudeder Kläger um ein Kulturdenkmal i.S.d. § 2 Abs. 1 HDSchG handeleund dass die mit der jeweiligen Summe genannten Arbeiten i.S.d. § 7i , 10 f , 10 g und 11 b EStG nach Art und Umfang zur Erhaltung desGebäudes als Kulturdenkmal und zu seinem sinnvollen Nutzenerforderlich gewesen seien. Zugleich werde bestätigt, dass die vomLandesamt für Denkmalpflege Hessen anerkannten Aufwendungen in demjeweiligen anliegenden Verzeichnis der einzelnen Rechnungengekennzeichnet seien. Die Arbeiten seien vor Beginn und beiPlanungsänderung vor Beginn der geänderten Vorhaben mit demLandesamt für Denkmalpflege abgestimmt worden seien. Es sei damitin ausreichendem Maße dargetan, dass die jeweils als Zuschuss desLandesamtes für Denkmalpflege in den jährlichen Schreiben benanntenZahlen in einem kausalen Zusammenhang mit der Erhaltung des denKlägern gehörenden Kulturdenkmals stünden. Im Erdgeschoß und im
3. Obergeschoss sei das Gebäude musealeingerichtet und hergestellt. Eine tatsächliche Nutzung dieserGeschosse sei den Klägern auch aufgrund der Notwendigkeit zumpfleglichen Behandeln des Mobiliars grundsätzlich nicht möglich. Dasowohl das Erdgeschoss als auch das
4. Obergeschoss nicht baulichin moderne Wohn- bzw. Büroflächen verändert werden könne, sei dasGebäude in seiner Gesamtheit unvermietbar. Lediglich das von denKlägern selbst genutzte Obergeschoss wäre prinzipiell vermietbar,wobei man berücksichtigen müsse, dass in dem Haus kein Aufzugexistiere und auch nicht eingebaut werden könne. Die Kläger legtendes Weiteren eine Aufstellung vor, aus der sich einedurchschnittliche jährliche Kostenbelastung in Höhe von 13.000,-Euro ergibt. Selbst bei Berücksichtigung eines unterstelltenNutzungswertes deckten die Einnahmen die jährlichen Ausgaben nicht.Mit Schriftsatz vom 20.12.2011 reichten die Kläger eine Vielzahlvon Fotografien ein, die die von den Klägern auf eigene Kostendurchgeführte Sanierung dokumentieren sollen. Es treffe zwar zu,dass die Kläger eine Vielzahl von Rechnungen, bei denen sich auchKleinteile befänden, vorgelegt hätten, jedoch befänden sich in demOrdner auch Nachweise höherer Zahlungen. Vorsorglich werde dieEinholung eines Sachverständigengutachtens beantragt. Die Beklagte erwidert darauf, in der Übersendung derRechnungskopien liege kein Nachweis der durch dieKulturdenkmaleigenschaft bedingten Unrentabilität. Die Kausalitätsei mithin nicht nachgewiesen worden. So sei den Unterlagen zumBeispiel zu entnehmen, dass in einem OBI-Markt Pin-Nägel,Abfallbehälter, Fertigbild im Kunstrahmen, Universalsäcke,Schraubhaken, Schlitzschrauben, Malermaterial, Abfallsäcke, Tapetenetc., gekauft worden seien. Auch in den wenigenHandwerkerrechnungen seien einfach pauschal Gesellenstunden,Reparaturmaterial etc., angegeben. Den beigefügten Rechnungen seiin keinster Weise zu entnehmen, welche Aufwendungen kausal durchdie Kulturdenkmaleigenschaft bedingt seien. Rechnungen fürAbfallsäcke, Tapeten, Dachdeckerarbeiten etc., fielen auch imRahmen der Nutzung und Renovierung eines nichtkulturdenkmalgeschützten Objektes an. Die Kläger hätten sich nichteinmal die Mühe gegeben, ansatzweise zu begründen, weshalb einzelneRechnungen zumindest anteilsmäßig kausal durch dieKulturdenkmaleigenschaft begründet sein könnten. Die vorgelegtenUnterlagen entsprächen nicht den für die Gewährung einesGrundsteuererlasses erforderlichen Anforderungen. In dem Erörterungstermin vom 15.09.2011 wurden die Beteiligtenzu der Übertragung des Rechtsstreits gemäß § 6 Abs. 1 VwGOangehört. Dort erklärten sie sich auch mit einer Entscheidung ohnemündliche Verhandlung einverstanden. Das Verwaltungsgericht Wiesbaden hat durch Beschluss vom06.10.2011 den Rechtsstreit gemäß § 6 Abs. 1 VwGO derEinzelrichterin zur Entscheidung übertragen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wirdauf den Inhalt der Gerichtsakte, der beigezogenen Akte derVerfahren 1 L 195/11 .WI und 1 K 409/11.WI, der vorgelegtenBehördenakte sowie auf den Inhalt des von den Klägern vorgelegtenLeitz-Ordners mit Rechnungen Bezug genommen. Gründe Das Gericht kann über die vorliegende Klage ohne mündlicheVerhandlung gemäß § 101 Abs. 2 VwGO entscheiden, weil dieBeteiligten sich mit dieser Verfahrensweise einverstanden erklärthaben. Die zulässige, insbesondere fristgerecht erhobene Klage istnicht begründet. Der Bescheid der Stadt B-Stadt vom 07.02.2011 undderen Widerspruchsbescheid vom 30.03.2011 sind rechtmäßig undverletzen die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1VwGO). Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erlass der Grundsteuergemäß § 32 Abs. 1 Satz 1 GrStG (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO) für dasGrundstück Frankfurter Straße XXX in B-Stadt ab dem 01.01.
5. Die Erhaltung des Anwesens Frankfurter Straße XXX in B-Stadtliegt wegen seiner Bedeutung für Kunst und Geschichte imöffentlichen Interesse (§ 32 Abs. 1 GrStG). Im Hinblick auf denAusnahmecharakter des Grundsteuererlasses wegenUnwirtschaftlichkeit sind (relativ) hohe Anforderungen an dasVorliegen eines öffentlichen Erhaltungsinteresses zu stellen. Denndie Grundsteuerpflicht ist grundsätzlich nicht von der Ertragskraftdes Grundbesitzes abhängig. Deshalb reicht für denGrundsteuererlass nicht jedes allgemeine öffentliche Interesse aus;vielmehr muss es sich um ein besonderes öffentliches Interessehandeln, das in rechtlichen Bindungen zugunsten der in § 32 Abs. 1Nr. 1 GrStG bezeichneten Zwecke zum Ausdruck kommt, die über dieallgemeinen Eigentumsbindungen hinausgehen. Diese im öffentlichenInteresse stehenden Bindungen müssen dem Eigentümer - zurUnrentierlichkeit führende - zusätzliche Benutzungsbeschränkungenauferlegen. Ein öffentliches Interesse i.S.d. § 32 Abs. 1 GrStGsetzt rechtliche Bindungen des Denkmalschutzes oder einer ihmeigentumsrechtlich gleichstehenden Qualität zu Lasten desGrundbesitzes voraus, die in ihrer nutzungsbeschränkenden Wirkungüber insbesondere baurechtlich geforderte Rücksichtnahmenhinausgehen (BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 - 8 C 23/97 -, zitiertnach Juris). Bedeutung für die Geschichte oder die Kunst i.S.d. § 32 Abs. 1Nr. 1 GrStG ist dann anzunehmen, wenn ein Grundbesitz wegen derdarauf stehenden Gebäude von historischem oder kunsthistorischemInteresse ist oder die darauf befindlichen Anlagen nicht alltäglichsind bzw. das ästhetische Empfinden in besonderem Maße ansprechen(BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 - 8 C 23/97 -, zitiert nach Juris).Ausweislich einer Bescheinigung des Landesamtes für Denkmalpflegeaus dem Jahr 2004 (Bl. 46 VV) handelt es sich bei dem GebäudeFrankfurter Straße XXX in B-Stadt um ein Kulturdenkmal i.S.v. § 2Abs. 1 HDSchG. Darin heißt es: „Bei dem Gebäude handelt essich um die ehemalige Villa der Gräfin von XXX, einerSchwiegertochter des Freiherrn von XXX. Es wurde errichtet1881/1883 anstelle eines Typenhauses von 1817 durch einenFrankfurter Architekten. Es handelt sich um einen kubischen Bau mitflachem Walmdach. Die Fassaden zeigen zierliche Eleganz im Stilgründerzeitlicher Neurenaissance. Reicher Schmuck, vor allem amRisalit aus Festons, Rankenwerk, Fabeltieren und Frauenköpfen.Aufwendige Einfriedung. Das gesamte Gebäude ist ein Kulturdenkmalaus geschichtlichen kulturellen und städtebaulichen Gründen“.Damit ist die Bedeutung des Grundbesitzes für Kunst und Geschichteder Region erwiesen. Die weitere Voraussetzung für den Grundsteuererlass, dass dieerzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in derRegel unter den jährlichen Kosten liegen müssen, haben die Klägervorliegend nicht dargetan. Das Tatbestandsmerkmal der Unwirtschaftlichkeit setzt voraus,dass in der Regel, d. h. auf Dauer prognostizierbar, die erzieltenEinnahmen und sonstigen Vorteile (Rohertrag), also diegrundstücksbezogenen geldwerten Zuflüsse, die jährlichen Kosten,also die ebenfalls grundstücksbezogenen Ausgaben zur Erhaltung desGrundbesitzes und seiner wirtschaftlichen Ertragskraft,unterschreiten. Das Erfordernis, dass die Unwirtschaftlichkeit inder Regel gegeben sein muss, lässt es nicht bei einem rechnerischenMinus im jeweiligen Erlasszeitraum bewenden, sondern stellt aufeinen zeitlich andauernden Zustand, d. h. auf die Erwartung einerdauernden Unrentierlichkeit, ab. Dem entspricht es, dass gemäß § 34 Abs. 3 Satz 1 GrStG dem Erlassantrag insoweit eine gewisseDauerwirkung zukommt, als er jährlich nicht wiederholt zu werdenbraucht. Aus dieser gesetzlichen Vorgabe folgt, dass eineprognostizierende Beurteilung auf der Grundlage unter anderem dersich aus der Vergangenheit ergebenden wirtschaftlichen Datengeboten ist und ferner, dass auf der Einnahmen- wie auf derKostenseite nur dauerhafte Rechnungsposten berücksichtigungsfähigsind (BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 - 8 C 23/97 -, zitiert nachJuris). Als Einnahmen sind alle Güter anzusehen, die in Geld oderGeldeswert bestehen (§ 8 Abs. 1 EStG) und im unmittelbarenZusammenhang mit dem Grundbesitz zufließen, also insbesondere Miet-und Pachteinkünfte. Mit den sonstigen Vorteilen wird insbesondereder Nutzungswert erfasst, den die unentgeltliche Nutzbarkeit desGrundstücks durch den Eigentümer selbst vermittelt. Da es insoweitan einem betragsmäßigem Geldzufluss mangelt, ist in diesen Fällenals Nutzungswert die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zuerzielende (ortsübliche) Miete oder Pacht anzusetzen (BVerwG,Urteil vom 08.07.1998 - 8 C 23/97 -, zitiert nach Juris; VGOldenburg, Urteil vom 12.03.2009 - 2 A 2964/05 -, zitiert nachJuris). Vorliegend ist ausweislich der Aufstellung der Kläger imSchriftsatz vom 27.10.2011 von einem Gesamtnutzungswert von15.845,06 Euro auszugehen (Bl. 58 GA). Dieser besteht ausMieteinnahmen für eine Wohnung sowie aus dem Nutzungswert dereigenen Nutzung des Grundbesitzes. Diesen Einnahmen sind die jährlichen Kosten gegenüber zustellen. Zu den dem Rohertrag gegenüber zu stellenden Kostengehören alle im Zusammenhang mit dem Grundbesitz stehendenVerwaltungs- und Betriebsausgaben. Hierunter fallen insbesonderedie notwendigen Aufwendungen zur Pflege, Erhaltung und Bedienungdes bereits vorhandenen Grundbesitzes. Außerdem gehören zu denKosten Rückstellungen für realistisch zu erwartende größereReparaturen. Darüber hinaus fallen auch Absetzungen für Abnutzungund Substanzverringerung (AfA, § 7 EStG), grundstücksbezogeneVersicherungsbeträge und die Grundsteuer selbst hierunter. Nichtabzuziehen sind hingegen einkommenssteuerrechtlich zugelasseneSonderabschreibungen und Schuld- oder Eigenkapitalzinsen. Ebenfallsnicht abzuziehen sind Gebühren für Wasser, Abwasser, Heizung,Müllabfuhr, Strom, etc., weil es sich insoweit um Betriebskostenhandelt, die von der Gewohnheit der Nutzer abhängig sind und nichtzu den Grundstückskosten im engeren Sinn gehören (VG Aachen, Urteilvom 19.03.2009 - 4 K 2572/05 ; VG Oldenburg, Urteil vom 12.03.2009 - 2 A 2964/05 -, jeweils mit weiteren Nachweisen, zitiert nachJuris). Daher sind die in der Aufstellung der Kläger (Bl. 57, 58GA) aufgeführten Kosten für Heizung, Müllabfuhr und Wasser nichtvon den Einnahmen abzugsfähig. Dem Nutzungswert von 15.845,06 Eurostehen daher nur Kosten in Höhe von 10.546,- Euro gegenüber. Andiesen Vorgaben gemessen, haben die Kläger nicht hinreichenddargelegt, dass die Nutzung des Grundbesitzes unwirtschaftlichist. Unabhängig davon fehlt es an der weiteren Voraussetzung derKausalität zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und derUnrentabilität, die für den Grundsteuererlass aber notwendigist. § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG durchbricht die das Grundsteuergesetzbeherrschende, dem Charakter der Grundsteuer als einerertragsunabhängigen Objektsteuer Rechnung tragende Regel, dass fürjeden Grundbesitz, rentabel oder nicht, Grundsteuer zu entrichtenist und dass deshalb an das Vorliegen der Voraussetzungen für einAbgehen von dieser Regel (relativ) hohe Anforderungen zu stellensind. Die Forderung nach einer Kausalbeziehung zwischenöffentlichem Erhaltungsinteresse nebst den daraus resultierendenBindungen und der Unrentabilität ist ferner deshalb gerechtfertigt,weil es nicht sachgerecht erscheint, Grundstückseigentümer auchdann von der Grundsteuer zu befreien, wenn sie an einemprivilegierten Grundbesitz allein im eigenen Interesse liegende,also nicht durch die Denkmalschutz geforderte kostenaufwendige unddeshalb verlustreiche Maßnahmen durchführen, während dieselbenMaßnahmen mit denselben Kostenfolgen ohne Denkmalschutz dieGrundsteuerpflicht nicht berühren würden. Eine am Zweck orientierteAuslegung spricht deshalb dafür, dass § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG dannkeinen Anspruch auf Grundsteuererlass gewähren will, wenn die durchdie Kulturguteigenschaft bewirkten Einschränkungen dieUnwirtschaftlichkeit nicht verursacht haben. Damit könnenKostenaufblähungen oder Einnahmeverminderungen aus steuerlichenoder sonstigen privaten Gründen, die nichts mit derKulturguteigenschaft zu tun haben, den Anspruch aufGrundsteuererlass nicht begründen. Das Kausalitätserfordernisgestattet es vielmehr, derartige Manipulationen dem Zweck derErlassvorschrift entsprechend auszuschalten (BVerwG, Urteil vom08.07.1998 - 8 C 23/97 -, zitiert nach Juris). Grundsätzlich ist daher maßgeblich, welche Bindungen undBeschränkungen im öffentlichen Interesse an der Nutzung desGrundbesitzes begründet worden sind, also welche Auflagenbeispielsweise in der Baugenehmigung aus Gründen desDenkmalschutzes aufgestellt oder nachweislich und erkennbar infolgevon Absprachen mit der Denkmalschutzbehörde schon im Bauantragvorweggenommen sind und welche wirtschaftlichen Auswirkungen durchsie ausgelöst werden (BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 - 8 C 23/97 -,zitiert nach Juris; VG Halle, Urteil vom 17.12.2003 - 5 A 475/02 -,zitiert nach Juris). Hierzu haben die Kläger nichts Substantiiertes vorgetragen.Nicht ausreichend sind die ohne Beleg gebliebenen Angaben derKläger, alle Sanierungs- und Renovierungsarbeiten seien in engerAbstimmung mit den Denkmalschutzbehörden erfolgt. Die über dasNormalmaß hinausgehenden, durch die Kulturguteigenschaft desGrundbesitzes bedingten Bindungen und Beschränkungen imöffentlichen Interesse sind hierdurch nicht nachprüfbar dargetan.Ob die vorgenommenen Arbeiten aufgrund von Auflagen derDenkmalschutzbehörden in der Art und Weise wie geschehen ausgeführtwurden oder ob diese ausschließlich aus privaten Gründen der Klägerin Absprache mit der Denkmalschutzbehörde erfolgten, ist somitnicht nachgewiesen. Darüber hinaus haben die Kläger nicht dargelegt und belegt, dassder Grundbesitz ausschließlich durch den Denkmalschutz unrentabelgeworden ist (VG Oldenburg, Urteil vom 12.03.2009 - 2 A 2964/05 -zitiert nach Juris). Die Kläger haben nicht nachvollziehbardargetan, dass die von ihnen vorgenommenen Instandsetzungs- undSanierungsarbeiten aufgrund des Denkmalschutzes einen Mehraufwandverursachten, der dazu führte, dass eine ohne den Denkmalschutzrentable Nutzung des Objektes nicht mehr zu realisieren war. DieKläger haben lediglich einen Leitz-Ordner mit Rechnungen aus denJahren 2001 bis 2010 vorgelegt, aus denen sich sämtlicheAufwendungen für das denkmalgeschützte Anwesen ergeben sollen. Ausdem Kausalitätserfordernis folgt jedoch, dass nicht jedegrundstücksbezogene Ausgabe in die Kostenrechnung einzustellen ist,sondern nur diejenigen Kosten, die speziell durch den Denkmalschutzbedingt sind. Für jede Aufwendung ist deshalb zu prüfen, inwieweitein entsprechender Aufwand auch ohne Denkmalschutz erforderlichwäre. Nur für den Fall, dass aufgrund der besonderen Anforderungenan die Pflege eines Denkmals ein besonderer Aufwand mit besonderenKosten erforderlich wird, sind die Mehrkosten in dieGegenüberstellung der jährlichen Einnahmen und Ausgaben einsetzbar(VG Gelsenkirchen, Urteil vom 08.03.2007 - 5 K 2864/05 -, zitiertnach Juris). Dies haben die Kläger nicht getan. Sie haben den sogenanntendenkmalpflegerischen Mehraufwand nicht gesondert ausgewiesen,obwohl dies zu ihren Darlegungspflichten gehört, und die sie trotzAufforderung des Gerichts nicht erfüllt haben. Aus den vorgelegtenRechnungen lässt sich ein denkmalpflegerischer Mehraufwand nichtentnehmen. Beispielsweise sind hier zu nennen: Rechnung vom20.06.2001 für Teppich- und Laminatbodenverlegung, Raufaser- undGlasfasertapete, Türblatt- und Dachfensterlackierung in Höhe von9.567.18 DM; Rechnung vom 02.06.2001 für Nässeschaden-Sanierung derDecke im Obergeschoss in Höhe von 9.622,20 DM; Rechnung XXXProfi-Baumärkte vom 29.05.2001 für Bodenfliesen in Höhe von 816,54DM; Rechnung XXX vom 19.05.2001 für eine Einbauküche in Höhe von13.176,- DM; Rechnung XXX für Teppichböden vom 28.04.2001 in Höhevon 3.243,50 DM; Rechnung XXX vom 10.07.2001 für Leuchten undBriefkasten in Höhe von 7.319,16 DM; Rechnung XXX vom 31.07.2001für die Sanierung eines Wasserschadens in Höhe von 15.660,- DM,Rechnung XXX für Parkettreparaturen vom 08.03.2002 in Höhe von1.903,85 €; Rechnung XXX für einen Küchenblock vom 07.08.2002in Höhe von 1.249,- €; Rechnung XXX gemäß Angebot vom08.05.2003 für sämtliche Fenster in Höhe von 87.026,24 €;Rechnung XXX vom 11.11.2004 für Dacheindeckung Hauptgebäude in Höhevon 24.268,69 €; Rechnung XXX vom 02.04.2005 für Dachfensterin Höhe von 1.316,46 €; Rechnung XXX vom 30.06.2005 fürFassadenreinigung, Restaurierung und Anstrich in Höhe von 18.887,12€; Rechnung XXX vom 25.08.2007 für 12 alte Fenster in Höhe von8.400,- €; Rechnung XXX vom 30.09.2008 für 11 alte Fenster inHöhe von 4.750,- €; Rechnung XXX vom 14.12.2010 für dieRestaurierung des Treppenhauses in Höhe von 11.305,- €. Selbst wenn aus den Rechnungen möglicherweise erkennbar ist,dass die Aufwendungen zur Erhaltung des Kulturdenkmals erfolgten,ist wie oben bereits ausgeführt, nicht nachgewiesen, dass hierzueine Verpflichtung bestand und wie hoch der denkmalpflegerischeMehraufwand im Vergleich zu einer Sanierung eines nichtdenkmalgeschützten Gebäudes ist. Diesbezüglich war dervorsorglichen Beweisanregung der Kläger nicht nachzugehen, da derNachweis des denkmalpflegerischen Mehraufwandes zurDarlegungspflicht des Klägers gehört. Mithin ist die Klage mit der Kostenfolge nach § 154 Abs. 1 VwGOabzuweisen. Die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruhtauf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Gründe für eine Zulassung der Berufung gemäß § 124a Abs. 1 VwGOliegen nicht vor. Permalink: http://openjur.de/u/308268.html Kommentare